TJ 44109, 30 avr. 2025, RG 22/01768

SG

LE 30 AVRIL 2025

Minute n°

N° RG 22/01768 - N° Portalis DBYS-W-B7G-LQ63

S.A.S. LES MAISONS MARINES

C/

[C] [T]
[X] [W]

Autres demandes relatives à un contrat de réalisation de travaux de construction

1 copie exécutoire et certifiée conforme à :
Me Amalle HAZHAZ - 346
Me Loïc RAJALU - 189

délivrées le
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NANTES

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QUATRIEME CHAMBRE

JUGEMENT
du TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

Composition du Tribunal lors du délibéré :

Président : Laëtitia FENART, Vice-Présidente,
Assesseur : Nathalie CLAVIER, Vice Présidente,
Assesseur : Stéphanie LAPORTE, Juge,

GREFFIER : Sandrine GASNIER

Débats à l’audience publique du 19 NOVEMBRE 2024 devant Laëtitia FENART, siégeant en Juge Rapporteur, sans opposition des avocats, qui a rendu compte au Tribunal dans son délibéré.

Prononcé du jugement fixé au 27 FEVRIER 2025 prorogé au 30 AVRIL 2025.

Jugement Contradictoire rédigé par Laëtitia FENART, prononcé par mise à disposition au greffe.

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ENTRE :

S.A.S. LES MAISONS MARINES, dont le siège social est sis [Adresse 2]
Rep/assistant : Me Loïc RAJALU, avocat au barreau de NANTES

DEMANDERESSE.

D’UNE PART

ET :

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Amalle HAZHAZ, avocat au barreau de NANTES

Monsieur [X] [W], demeurant [Adresse 1]
Rep/assistant : Me Amalle HAZHAZ, avocat au barreau de NANTES

DEFENDEURS.

D’AUTRE PART

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FAITS-PROCEDURE-PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte sous seing privé en date du 11 décembre 2020, Madame [C] [T] et Monsieur [X] [W] ont conclu avec la SAS LES MAISONS MARINES un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans, moyennant le prix principal de 80.669 €, le Maître d’ouvrage se réservant la charge de la réalisation de travaux pour un montant de 51.054 €, portant le coût total de la construction à 132.723 €.

Ce contrat de construction de maison individuelle était assorti de conditions suspensives énoncées à l’article L231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation. Il stipulait notamment que Madame [C] [T] et Monsieur [X] [W] étaient bénéficiaires d’une promesse de vente d’un terrain à bâtir sis « [Adresse 3], cadastré section ZE, pour une superficie de 659 m².

Le dossier de permis de construire a été déposé auprès de la mairie de [Localité 4] le 25 mars 2021. Il a été accordé par la commune de [Localité 4] selon arrêté du 20 mai 2021.

Monsieur [X] [W] et Madame [C] [T] ont notifié à la SAS LES MAISONS MARINES leur décision d’annuler unilatéralement le contrat de construction de maison individuelle sans verser d’indemnité, par courrier recommandé daté du 26 juillet 2021, pour le motif suivant : « pour de récents évènements personnels, nous annulons ce contrat ».

La SAS LES MAISONS MARINES y a répondu par courrier recommandé du 28 juillet 2021 rappelant que « l’ensemble des conditions suspensives insérées au contrat avaient été parfaitement levées :
1- La condition suspensive à l’obtention du prêt immobilier
Cette condition suspensive a été levée par vos soins puisque vous avez signé votre offre de crédit auprès du CREDIT AGRICOLE en date du 13 avril 2021.

2- Condition suspensive à l’obtention du permis de construire
Cette condition a été levée en date du 20 mai 2021, date de l’obtention du permis de
construire à votre profit (...) Par conséquent, l’ensemble des conditions suspensives ayant été levées, plus rien ne s’oppose au démarrage de votre chantier.
Il est utile aussi de vous rappeler l’ensemble des coûts à la charge des MAISONS MARINES depuis décembre 2020.
Nous sommes pour ces raisons, contraints de vous rappeler l’indemnité de résiliation du contrat due en vertu de l’article 5.2 de votre contrat de construction.
Vous trouverez ci-joint la facture de résiliation d’un montant de 12.250,35 € en conformité avec le contrat à nous régler pour le motif ci-dessus ».

Par acte du 31 mars 2022, la S.A.S LES MAISONS MARINES a assigné les consorts [T]-[W] devant le tribunal judiciaire de Nantes, aux fins de:

Vu les dispositions des articles 1182, 1217, 1231, 1231-1 du Code Civil,
Vu les dispositons de l’article L231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation,
Vu l’article 3-3 du contrat de construction de maisons individuelles signé le 11 décembre 2020,
Vu l’article 5 in fine du contrat de construction,
Vu la lettre de résiliation unilatérale de Madame [T] et Monsieur [W],
Vu le courrier de demande d’indemnisation notifié par la SAS LES MAISONS MARINES,

- Constater que la résiliation unilatérale du contrat de construction de maison individuelle, par le maitre d’ouvrage est inopérante au regard de l’article 1178 du code Civil,
- Constater que la résiliation unilatérale et fautive du contrat, comporte une obligation de dédommagement du maitre d’ouvrage au profit du constructeur pour l’ensemble des diligences effectuées,
Subsidiairement,
- Constater que le maitre d’ouvrage a accompli des actes confirmatifs postérieurement après la nullité excipée, en sorte que le CCMI signé le 11 décembre et notifié le 14 décembre 2020 est régulièrement formé,
Dans tous les cas :
- Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [C] [T] à payer à la SAS LES MAISONS MARINES la somme de 16.133,80 € à titre
d’indemnité de résiliation,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [C] [T] à payer à la SAS LES MAISONS MARINES la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [C]
[T] aux entiers dépens de l’instance.

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 13 février 2023, la S.A.S LES MAISONS MARINES demande au tribunal, de:

Vu les dispositions des articles 1182, 1217, 1231, 1231-1 du Code Civil,
Vu les dispositons de l’article L231-4 du Code de la Construction et de l’Habitation,
Vu l’article 3-3 du contrat de construction de maisons individuelles signé le 11 décembre 2020,
Vu l’article 5 in fine du contrat de construction,
Vu la lettre de résiliation unilatérale de Madame [T] et Monsieur [W],
Vu le courrier de demande d’indemnisation notifié par la SAS LES MAISONS MARINES,

- Constater que la résiliation unilatérale du contrat de construction de maison individuelle, par le maitre d’ouvrage est inopérante au regard de l’article 1178 du code Civil,
- Constater que la résiliation unilatérale et fautive du contrat, comporte une obligation de dédommagement du maitre d’ouvrage au profit du constructeur pour l’ensemble des diligences effectuées,

Subsidiairement,
-Constater que le maitre d’ouvrage a accompli des actes confirmatifs postérieurement après la nullité excipée, en sorte que le CCMI signé le 11 décembre et notifié le 14 décembre 2020 est régulièrement formé,

Dans tous les cas :

- Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [C] [T] à payer à la SAS LES MAISONS MARINES la somme de 16.133,80 € à titre
d’indemnité de résiliation,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [C] [T] à payer à la SAS LES MAISONS MARINES la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,
- Condamner solidairement Monsieur [X] [W] et Madame [C] [T] aux entiers dépens de l’instance.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 14 mars 2023, les consorts [T]-[W] demandent au tribunal, de:

Vu les dispositions des articles L 231-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation,
Vu les articles 514-1 et 700 du code de procédure civile,

- Prononcer la nullité du contrat de construction de maison individuelle signé le 11 décembre 2020 entre la SAS LES MAISONS MARINES, d’une part et Madame [C] [T] et Monsieur [X] [W], d’autre part,
- Débouter la SAS LES MAISONS MARINES de ses demandes, fins et conclusions,
- Condamner la SAS LES MAISONS MARINES à verser à Madame [C] [T] et Monsieur [X] [W] la somme de 4.000 euros par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile,
- Condamner la SAS LES MAISONS MARINES aux entiers dépens de l’instance,
- Écarter l’exécution provisoire de droit.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, il sera renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties, conformément aux dispositions de l’article 455 du CPC.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de nullité du contrat de CCMI signé le 11 décembre 2020 entre la SAS LES MAISONS MARINES et les consorts [T]-[W]

Les consorts [T]-[W] soutiennent qu'ils ne disposaient lors de la signature du CCMI d'aucun titre de propriété sur un terrain à contruire, ni de droits réels, ni d'une promesse de vente, de sorte que le non-respect de ces dispositions d'ordre public entraîne la nullité du contrat.

La SAS LES MAISONS MARINES réplique que la propriété du terrain était acquise au jour de la conclusion du CCMI, compte-tenu de la signature par les parties d'une offre d'achat ( annexe à la promesse de vente du 3 décembre 2020) valant promesse de vente avec les membres de l’indivision [P], et que le contrat est donc valable.

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Selon les dispositions de l'article L.231-4 du code de la construction et de l'habitation, le CCMI avec fourniture de plan peut être conclu sous la condition suspensive de l'acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l'ouvrage bénéficie d'une promesse de vente.

L'article 1589 du code civil dispose quant à lui que la promesse de vente vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et le prix.

En l'espèce, sur le contrat de construction de maison individuelle du 11 décembre 2020, la mention relative à la date de la promesse de vente n’est pas remplie.

S’agissant du document versé aux débats par les parties en date du 3 décembre 2020, sa lecture permet de constater qu'il ne contient pas l’identité précise de l’ensemble des personnes composant l’indivision; en effet, seule figure l’identité de Madame [B] [P] et de Madame [V] [S]. Or, il ressort des pièces versées aux débats que l’indivision était composée de quatre coindivisaires. De même, il n’y a pas de description précise du terrain, seule l’adresse étant précisée, sans référence cadastrale ni superificie. Surtout, il y a lieu de relever que ce document comporte les seules signatures des vendeurs, à l’exclusion de celles des acquéreurs ( pièce n°8 et pièce n° 7).

Il en résulte que ce document ne peut être considéré comme établissant l'accord non équivoque des parties, sur la chose et le prix, éléments essentiels d'une promesse de vente.

Ainsi, comme le soutiennent les consorts [T]-[W], l’annexe à la promesse de vente du 3 décembre 2020, n’étant pas une promesse de vente qui vaut vente, force est de constater qu’à la date de signature du CCMI, les consorts [T]-[W] ne bénéficiaient pas d’une promesse de vente conformément aux dispositions de l'article L. 231-4 du code de la construction précité.

La S.A.S LES MAISONS MARINES invoque également une nullité relative, considérant que les demandes de permis de constuire et de prêts bancaires sont des actes confirmatifs.

Sur ce point, il est admis que les règles relatives aux énonciations que doit comporter le contrat puissent être couvertes par des actes confirmatifs.

Cependant en l’espèce, il ne s’agit pas d’une simple énonciation manquante, mais de l’absence même de la promesse de vente exigée par les dispositions d’ordre public des articles L231-2 et suivants du Code de contruction et de l’habitation.

En considération de l'ensemble de ces éléments, le contrat conclu le 11 décembre 2020 entre la SAS LES MAISONS MARINE et les consorts [T]-[W] n’est pas valable, et il y a lieu en conséquence d’en prononcer la nullité.

En raison de la nullité du contrat, la S.A.S LES MAISONS MARINES sera déboutée de ses demandes.

Sur les mesures accessoires

La S.A.S LES MAISONS MARINES succombant à l’instance sera condamnée aux dépens.

Cependant, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS