TJ 06088, 25 avr. 2025, RG 22/02307

COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [I] [G] c/ S.A.S. RIVIERA LUXURY RENTALS, S.A. LIBOFRAN IMMOBILIERE

N° 25/
Du 25 Avril 2025

4ème Chambre civile
N° RG 22/02307 - N° Portalis DBWR-W-B7G-OGQK

Grosse délivrée à

la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES

Me Franck GHIGO

expédition délivrée à

Me Julie DE VALKENAERE

le 25 Avril 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt cinq Avril deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame Rosalie CONTRERES, faisant fonction de Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 19 Novembre 2024 le prononcé du jugement étant fixé au 3 Février 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 25 Avril 2025 après prorogation du délibéré, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

Monsieur [I] [G]
[Adresse 6]
[Localité 10] / GRANDE BRETAGNE
représenté par Me Julie DE VALKENAERE, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSES:

S.A.S. RIVIERA LUXURY RENTALS prise en la personne de son représentant légal Monsieur [V] [K] domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Franck GHIGO, avocat au barreau de GRASSE, avocat plaidant

S.A. LIBOFRAN IMMOBILIERE prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1] & Associés Sàrl
[Localité 2] / SUISSE
représentée par Maître Philippe SANSEVERINO de la SCP DELPLANCKE-POZZO DI BORGO-ROMETTI & ASSOCIES, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La société de droit suisse Libofran Immobilière est propriétaire de la villa [7] située [Adresse 4] à [Localité 9] qu’elle a, par contrat du 11 juin 2021, donné à bail meublé, par l’entremise de la société Riviera Luxury Rentals, à M. [I] [G] et à son épouse pour la période du 29 juin 2021 au 31 juillet 2021 moyennant le paiement de 487.883 euros, incluant notamment un dépôt de garantie de 100.000 euros.

Le contrat négocié par les parties prévoyait que le dépôt de garantie serait conservé sur le compte séquestre de la société Riviera Luxury Rentals, qu’il était destiné à répondre des dégâts causés aux biens loués et aux objets mobiliers ou autres garnissant les lieux, et qu’il serait restitué dans le délai maximal de 90 jours après déduction des objets remplacés, des frais de remise en état, de ménage complémentaire et, en général, après paiement de toutes les factures à la charge du locataire.

Il indiquait également que le preneur devrait accepter la présence dans l’enceinte de la propriété du personnel éventuel du bailleur, chargé de la surveillance et de l’entretien de la propriété mais que, s’il souhaitait engager du personnel supplémentaire, celui-ci devrait se coordonner avec le couple de gardien déjà sur place.

Il autorisait enfin M. [I] [G] et son épouse à se rendre dans la propriété avec leurs trois chiens, en l’occurrence des Braques de Weimar.

Un état des lieux d’entrée a été dressé par un huissier de justice le 29 juin 2021 en présence du mandataire du bailleur et du représentant des époux [G], lesquels ont ensuite pris possession de la propriété.

Le jour même, M. [A] [F], gardien de la propriété, a été attaqué par l’un des chiens du locataire qui l’a mordu au bras, ce qui a nécessité des soins au centre hospitalier de [Localité 8] puis la délivrance d’un arrêt de travail jusqu’au 16 juillet 2021.

M. [A] [F] a déposé une plainte pénale pour ces faits à l’encontre de M. [I] [G] le 8 juillet 2021.

Par lettre du 13 juillet 2021, le conseil de la société Libofran Immobilière a mis en demeure M. [I] [G] de lui communiquer la police d’assurance couvrant les dommages causés par ses chiens, de faire une déclaration de l’incident auprès de la mairie de [Localité 9] et de soumettre son chien à une évaluation comportementale par un vétérinaire conformément au code rural et de la pêche maritime.

Les époux [G] se sont opposés au retour de M. [A] [F], gardien, à l’issue de son arrêt de travail et ont demandé au personnel d’entretien et aux prestataires de n’intervenir sur la propriété qu’entre 11 heures et 15 heures afin de ne pas troubler leur tranquillité.

Ils ont quitté la propriété le 31 juillet 2021, date à laquelle un huissier de justice a établi un constat d’état des lieux de sortie contradictoire, contesté par la suite par l’assistant de M. [I] [G] dans une lettre du 17 août 2021.

Le dépôt de garantie a été restitué 5 novembre 2021 partiellement, sous déduction de la somme de 32.000 euros pour financer les réparations et frais de ménage.

Par actes des 11 et 12 mai 2022, M. [I] [G] a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Nice la société Libofran Immobilière et la société Riviera Luxury Rental aux fins d’obtenir principalement la restitution du dépôt de garantie, le remboursement du prix de la location et es dommages-intérêts complémentaires.

Dans ses dernières conclusions communiquées le 14 novembre 2023, M. [I] [G] sollicite :

- la condamnation de la société Libofran Immobilière à lui payer les sommes suivantes :

32.000 euros en restitution du dépôt de garantie, avec intérêts au taux légal à compter du 30 septembre 2021,
387.883 euros en remboursement du prix de la location,
75.000 euros de dommages-intérêts,
- la condamnation de la société Riviera Luxury Rental à lui payer les sommes suivantes :

75.000 euros de dommages-intérêts,
32.000 euros en remboursement du dépôt de garantie avec intérêts au taux égal à compter du 30 septembre 2021,
- la condamnation de la société Libofran Immobilière et de la société Riviera Luxury Rental à lui payer, chacune, la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que la location saisonnière de luxe répond à un cahier des charges rigoureux négocié avec l’agence, contrepartie du prix de près d’un demi-million d’euros convenu qui impliquait de lui assurer la jouissance paisible des lieux. Il soutient qu’il avait expressément été prévu que le personnel de la villa serait absent des lieux notamment le jour de son arrivée, d’autant qu’il avait un personnel destiné à assurer le fonctionnement normal de la maison et à prendre soin de ses chiens. Il soutient avoir indiqué à l’agence immobilière, au cours des négociations précontractuelles, qu’aucun membre du personnel extérieur ne devait être présent sur les lieux à l’exception de ceux chargé des tâches quotidiennes d’entretien de la piscine et du jardin à des heures convenues sans être installés de manière permanente sur la propriété. Il fait valoir que ses instructions n’ont pas été respectées, le contrat ne prévoyant pas la présence permanente d’un gardien. Il indique que le jour de son arrivée, M. [A] [F], gardien qui n’avait pas été présenté aux chiens, a été impliqué dans un incident au cours duquel il a légèrement été blessé, ce qui ne serait pas survenu si l’agence avait respecté le contrat.

Il soutient avoir pris les mesures appropriés en prenant en charge le transport de M. [A] [F] à [Localité 8], en réglant les frais médicaux et en lui offrant une bouteille de vin. Il ajoute avoir entrepris avec diligence les démarches auprès de son assureur et de la gendarmerie mais que M. [A] [F] a insisté pour continuer à se rendre à la villa malgré ses protestations.

Il relate avoir indiqué de manière claire que le respect de sa vie privée était important et avoir eu la surprise de découvrir à la suite de l’incident que la villa était placée, sans son consentement, sous vidéosurveillance.

Il ajoute avoir constaté de nombreuses malfaçons rendant la propriété inhabitable, ce qu’il considère inadmissible au regard du prix de la location, notamment l’absence d’eau chaude pendant une semaine, le dysfonctionnement du portail d’entrée, du monte-charge et du lave-vaisselle de la cuisine d’été, autant de défauts auxquels ni l’agence ni la propriétaire n’ont pris le soin de réparer.

Il ajoute que travaux de maintenance sur les trois piscines de la propriété ont été programmés sur une journée entière, dans des conditions ayant troublé sa tranquillité.

Enfin, il explique que la sortie des lieux est intervenue de manière anticipée car il devait avoir l’usage de la propriété pour toute la journée du 31 juillet 2021 et que l’agence a insisté pour fixer un horaire de « check out ». Il fait valoir que la société propriétaire a refusé de libérer le dépôt de garantie tant que son assurance ne prendrait pas en charge les dommages consécutifs à l’incident dont le gardien avait été victime, ce qui n’était pas son objet, puis au motif que l’état des lieux de sortie révélait des dégradations et ce, avant de le lui restituer à hauteur de 68.000 euros déduction faite du montant des frais de remise en état de 28.074,51 euros et d’éventuels frais de procédure. Il explique que l’agence immobilière l’a ensuite informé qu’elle ne disposait plus que de la somme de 18.075 euros séquestrée après financement de travaux de remise en état de 13.925 euros. Il soutient que le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie se réfère à des sujets qui ne sont manifestement pas des dommages mais une dépréciation provenant de l’usure normale des meubles et objets mobiliers ne relevant pas de la responsabilité d’un locataire.

Il fait valoir que la société Libofran Immobilière a engagé sa responsabilité contractuelle sur le fondement des articles 1103 et 1231-1 du code civil, rappelant que la location saisonnière est régie par l’article 1719 du même code en vertu duquel le bailleur est tenu d’assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués, sauf cas de force majeure. Il rappelle que constitue notamment un trouble à la jouissance paisible des lieux donnant lieu à indemnisation et restitution des loyers, l’existence de nuisance sonore, la persistance d’un problème de plomberie ou encore l’installation d’un système de vidéosurveillance dans des locaux sans information et consentement préalable du preneur.

Il considère que la propriétaire a violé cette obligation pour quatre motifs : la présence permanente de son personnel dans la propriété, l’installation d’un système clandestin de vidéosurveillance, la réalisation de travaux de maintenance en cours de location et les dysfonctionnements des équipements de la villa.

Il soutient avoir expressément demandé qu’il n’y ait pas de personnel dans la villa et qu’aucune personne extérieure ne soit présente dans la propriété comme le révèle un échange de mails entre l’agence immobilière et son assistant personnel du 8 juillet 2021. Il indique que cet engagement n’a pas été respecté puisque M. [A] [F], gardien, était présent le jour de son arrivée, ce qui a causé un incident qui aurait pu être évité. Il ajoute que ce gardien a insisté pour accéder à la propriété malgré son opposition alors que les tâches qu’il assurait auraient pu être réalisées par une autre personne. Il indique que M. [A] [F] a accédé à la propriété avec l’aide d’autre membre du personnel de la propriétaire alors qu’il n’était annoncé ni accepté ayant déposé une plainte pénale contre lui. Il ajoute qu’un compromis a été trouvé avec l’agence immobilière pour que le personnel n’intervienne qu’entre 11 heures et 15 heures dans la propriété qui n’a pas été respecté, ce qui a troublé sa tranquillité. Il fait valoir que la propriétaire a pris le parti de son gardien et que lui-même n’était pas lié par les engagements qu’elle avait pris envers son personnel en exécution d’un contrat de travail auquel il est tiers. Il indique enfin que le contrat ne fait pas état de la présence permanente d’un gardien mais seulement d’un personnel « éventuel ».

Il soutient également que sa jouissance paisible a été troublé par la présence d’un système clandestin de vidéosurveillance dont il n’a jamais été informé, n’ayant pas obtenu d’information sur l’accès, l’ampleur, l’usage ou la conservation des images captées, ce qu’il considère être une violation de l’intimité de sa vie privée. Il ajoute que le personnel de la villa avait accès à ces images et qu’il est constant que l’installation d’un tel système sans information du locataire constitue une violation par le bailleur de son obligation d’assurer la jouissance paisible des lieux. Il rappelle que le consentement n’est pas présumé si bien que l’information relative à la vidéosurveillance devait être mentionnée par le contrat et non par le constat d’état des lieux d’entrée, les affichettes étant dissimulée par la végétation. Il précise qu’il a également fait appel à un service de sécurité choisi par ses soins pour assurer sa sécurité la nuit, puis à un autre pour assurer la sécurité le jour contre les interventions malveillantes, ce qui a été motivé par le comportement de la propriétaire au soutien de M. [A] [F].
Il ajoute qu’il était normal que les gardes recrutés par ses soins séjournent dans le local de sécurité. Il réplique aux écritures des défendeurs que la protection des droits garantis par le RGPD a bien été violée indépendamment du principe de réparation. Il indique qu’il ne pouvait pas renoncer à son séjour réglé près d’un demi-million d’euro car il avait lancé des invitations, ce qui explique qu’il soit demeuré dans la villa jusqu’au 31 juillet 2021.

Il explique que si le contrat stipulait que le locataire devait laisser exécuter dans les lieux les travaux urgents nécessaires au maintien en état des locaux loués et des éléments d’équipement commun, rien ne l’obligeait à accepter que soient réalisés des travaux bruyants en continu non justifiés par une urgence caractérisée.

Il expose que les trois piscines avaient un niveau d’eau trop bas les rendant inutilisables et qu’il a demandé que l’intervention des équipes de maintenance soient réalisées entre 11 et 15 heures, ce qui n’a pas été le cas puisqu’elles sont intervenues toute une journée sans égard pour sa tranquillité, ce qui l’a empêché de jouir des lieux pendant toute une journée. Il ajoute que de nombreux dysfonctionnements ont affecté la propriété, ce qui lui a causé un préjudice moral et financier que la propriétaire devra être condamnée à réparer sur le fondement de l’article 1719 du code civil.

Il rappelle que le bailleur est tenu, sur le fondement des articles 1720 et 1721 du code civil, de délivrer la chose en bon état e réparation et de garantir tous les vices et défauts de la chose qui en empêchent l’usage. Il considère que la propriétaire n’a pas délivré la villa en bon état de réparations, notamment en ce qu’il a été privé d’eau chaude pendant une semaine.

Il évalue la réparation de son préjudice à 75.000 euros de dommages-intérêts et estime que la propriétaire devra être condamnée à lui restituer le prix de la location, soit la somme de 387.883 euros.

Il fait valoir que, conformément au contrat, il a versé un dépôt de garantie de 100.000 euros sur le compte séquestre de l’agence qui devait être libéré dans un délai maximum de 90 jours après la fin de la location, soit au plus tard le 30 octobre 2021, mais que seule la somme de 68.000 euros lui a été restituée. Il souligne que la propriétaire et son mandataire se contredisent sur le montant du dépôt de garantie séquestré et sur le montant des réparations. Il soutient que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie ne permet pas de justifier des dégradations qui lui sont imputées, d’autant qu’il a été réalisé en présence de M. [A] [F] qui a fait part de ses appréciations personnelles. Il rappelle qu’il a contesté cet état des lieux de sortie, estimant qu’il n’avait pas à prendre en charge la dépréciation des biens loués. Il soutient que les devis produits ne permettent pas de justifier la rétention du dépôt de garantie. Il fournit un tableau des prestations qui lui ne lui ont pas été facturées avant de lui être imputées et conteste que le dépôt de garantie puisse couvrir les frais engagés en cas de procédure. Il sollicite en conséquence la condamnation de la société Libofran immobilière à lui restituer le dépôt de garantie de 38.000 euros avec intérêts au taux légal à compter de sa mise en demeure du 30 septembre 2021.

Il estime également que l’agence immobilière a engagé sa responsabilité civile délictuelle à son égard en ne faisant pas respecter le contrat de location, notamment en ne l’informant pas de la présence du personnel de la propriétaire dans la villa et en laissant M. [A] [F] accéder aux lieux. Il considère que l’agence a, en outre, manqué à son devoir de conseil et d’assistance lors des difficultés qu’il a rencontrées en n’assumant pas son rôle de coordination avec la propriétaire, ce qui lui a causé un préjudice matériel mais également un préjudice d’anxiété dont il réclame réparation à hauteur de 75.000 euros.

En réplique à la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive, il rappelle qu’il ne fait qu’user de son droit d’ester en justice et d’accéder à un juge.

Dans ses dernières écritures notifiées le 14 septembre 2023, la société Libofran Immobilière conclut :

- à titre principal, au débouté et reconventionnellement :

à la condamnation de M. [I] [G] à lui payer la somme de 32.000 euros en remboursement des factures de nettoyage et de réparation des dommages causés durant le séjour et en remplacement de la pièce de Murano,
qu’il soit ordonné à la société Riviera Luxury Rentals de lui restituer le dépôt de garantie qu’elle a conservé et donc de lui payer la somme de 32.000 euros due par M. [I] [G],
à la condamnation de M. [I] [G] à lui régler les sommes suivantes :
- 25.000 euros de dommages-intérêts pour procédure abusive,

- 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- à titre subsidiaire, à la condamnation de la société Riviera Luxury Rentals à la relever et garantir de toute condamnation et, en ce cas, à ce que l’exécution provisoire de droit soit écartée.

Elle fait valoir que le contrat prévoyait la présence de son personnel sur la propriété, notamment de son gardien. Elle explique qu’au regard de la valeur très importante de la propriété, celle-ci était dotée d’un système de vidéosurveillance filmant uniquement les extérieurs dont la présence était signalée en plusieurs endroits par des affichettes. Elle fait observer que l’état des lieux dressé le 29 juin 2021, en présence de représentant de toutes les parties, décrit le local de sécurité avec une photographie de l’écran de contrôle des caméras de vidéosurveillance situées à l’extérieur. Elle précise que, lors de leur séjour, les époux [G] ont fait appel à une société de sécurité privée qui avait accès à ce local et qu’elle a utilisé tout le séjour. Elle relate l’incident du 29 juin 2021 au cours duquel son gardien, M. [A] [F], a été blessé par un chien du locataire et indique que M. [I] [G], après avoir appris que ce dernier avait déposé plainte le 8 juillet, a causé des difficultés quant à la présence de son gardien et de son jardinier en contrariété avec le contrat signé. Elle relève que c’est après la mise en demeure de son conseil de communiquer le contrat d’assurance couvrant sa responsabilité pour les dommages causés par ses chiens, que M. [I] [G] et son épouse, qui étaient présents depuis plus de deux semaines sur les lieux sans difficulté, ont dénoncé des dysfonctionnements mineurs. Elle indique que l’agent immobilier a dépêché des professionnels sur les lieux en urgence qui n’ont trouvé aucune déficience des équipements.

Elle expose que M. [A] [F] a réintégré son poste à l’issue de son arrêt de travail mais que l’accès à la propriété lui a été refusé par l’équipe de M. [I] [G] qui lui ont indiqué que les trois piscines de la propriété étaient inutilisables. Elle relate que M. [A] [F] a alors, avec professionnalisme, missionné la société en charge de l’entretien des piscines pour qu’elle intervienne en urgence mais que M. [I] [G] lui a également refusé l’accès à la propriété en exigeant qu’elle ne travaille qu’entre 11h00 et 15h00. Elle ajoute que les époux [G] ont contesté l’heure de sortie de la villa le 31 juillet 2021 en exigeant de rester jusqu’à la dernière heure alors qu’un huissier de justice devait établir un procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie, lequel a finalement été réalisé notant les éléments dégradés par les locataires lors de leur séjour sans aucune protestation de leur représentante. Elle précise que le 17 août 2021, l’assistant des époux [G] a contesté cet état des lieux et que le 27 août 2021, leur conseil a réclamé la pour demander la restitution du dépôt de garantie reconnaissant néanmoins que le ménage de la propriété devait être facturé. Elle indique que c’est dans ces conditions qu’elle a demandé à l’agent immobilier de libérer le dépôt de garantie sous déduction des frais de réparation, du procès-verbal de constat contractuellement à la charge du locataire et du remplacement de la pièce unique de Murano.

Elle fait valoir que le contrat prévoyait expressément la présence de son personnel sur la propriété, notamment de celui chargé de sa surveillance et de son entretien, et qu’à aucun moment avant que M. [A] [F] dépose plainte le 8 juillet 2021, les époux [G] n’ont exigé que la location de la villa soit faite sans personnel, ce qu’elle aurait refusé. Elle souligne que dans la location de demeures d’un tel prestige, les bailleurs refusent systématiquement d’abandonner leurs biens sans la présence de leur personnel chargé de veiller à sa sécurité et à son entretien. Elle estime qu’ils sont de mauvaise foi car ils ont attendu plus de dix jours pour se plaindre de la présence d’un personnel qui aurait gravement troublé leur quiétude, en rétorsion à la plainte déposée par le gardien attaqué par l’un de leurs chiens. Elle rappelle que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits conformément à l’article 1103 du code civil et que ses termes clairs ne peuvent pas être interprétés pour être dénaturés. Elle en déduit que la présence de personnel durant les horaires de travail étant clairement mentionnée par le contrat, les époux [G] l’ont accepté en toute connaissance de cause.

Elle fait observer que, si le contrat ne mentionnait pas le nom du gardien, M. [I] [G] ne peut sérieusement soutenir qu’elle aurait dû en engager un autre pour que M. [F], auquel elle était liée par un contrat de travail, ne se rende plus sur les lieux après avoir été attaqué par l’un des chiens du locataire. Elle considère que les époux [G] ont tenté de modifier le contrat conclu pour faire réduire les horaires de travail de ses salariés dans des conditions totalement illicites au regard de leurs contrats de travail, soulignant qu’ils ont notamment exigé que le jardinier ne travaille qu’entre 11 heures et 15 heures en plein mois de juillet, ce dont ce dernier s’est plaint et qu’elle n’a fait que respecter son obligation de sécurité et de protection de la santé de ce salarié. Elle fait valoir qu’elle n’a nullement agi comme représentant les intérêts du gardien mais comme son employeur au regard du droit du travail français. Elle souligne que si M. [I] [G] soutient qu’il était tiers au contrat de travail qui le liait pas, il ne pouvait donc pas imposer une modification des horaires de travail comme l’a pourtant fait son premier conseil.

Elle fait observer que si le contrat de location, dont la rédaction est quelque peu imparfaite, ne mentionne pas expressément la présence d’un système de vidéosurveillance, les époux [G] ne pouvaient pas l’ignorer car, particulièrement fortunés, ils ne sont pas sans savoir qu’une propriété de luxe est toujours dotée d’un système de vidéo protection. Elle ajoute que d’ailleurs M. [I] [G] a eu recours à sa propre équipe de sécurité sur les lieux durant son séjour dont les agents ont travaillé dans la loge prévu à cet effet, ce qu’ils ont reconnu dans un échange de mails. Elle précise que la présence d’un système de vidéo surveillance est mentionnée par des affiches sur la propriété, notamment sur les voies d’accès, ce que leurs deux premiers conseils n’ont pas contesté. Elle souligne que le procès-verbal de constat d’état des lieux d’entrée du 29 juin 2021 décrit la loge de sécurité qui a été visitée par le représenté des époux [G] qui n’ont élevé de contestations qu’après réception de la mise en demeure du 13 juillet 2021 leur demandant de transmettre leur police d’assurance. Elle indique qu’ils n’ont jamais demandé le retrait ou l’extinction des caméras et qu’ils ont poursuivi leur séjour jusqu’à son terme, si bien qu’ils ne sont pas fondés à réclamer le remboursement du prix de la totalité de la location en réparation d’un préjudice moral dont elle conteste l’existence.

Elle fait valoir qu’il est de jurisprudence constante qu’en matière de violation du RGPD, il faut que la personne qui demande réparation prouve avoir subi un préjudice, lequel ne se déduit pas de la méconnaissance des règles qu’il institue. Elle observe que la preuve des conditions de sa responsabilité n’est pas rapportée et relève que le gardien en charge de la sécurité de sa propriété a été d’abord en arrêt maladie, puis interdit d’accéder à son lieu de travail, si bien qu’il n’a pas pu porter atteinte à l’intimité de sa vie privée.

Elle rappelle que le contrat de location prévoyait que le preneur devrait laisser exécuter dans les lieux les travaux urgents nécessaires au maintien en l’état des locaux loués et des éléments d’équipement commun, sans recours contre l’agence pour le retard pris dans la réalisation de ces travaux. Elle explique qu’après réception de la mise en demeure du 13 juillet 2021, M. [I] [G] a dénoncé des dysfonctionnements notamment par mail du 16 juillet 2021 pour la réparation desquels des professionnels ont immédiatement été mandatés, ce qu’il reconnaît.
Elle expose que ces doléances étaient infondées puisque le défaut d’eau chaude dans la propriété n’a pas été détecté, que seul un problème mineur de défaut de pression relevé par les plombiers a immédiatement été réparé et que le problème affectant les piscines qui les aurait rendues inutilisable par un verdissement de l’eau s’est révélé être un problème mineur affectant une seule piscine sur un appareil de chlorozone ayant nécessité le remplacement d’une horloge de régénération pour moins de 200 euros. Elle rappelle que le contrat était particulièrement clair pour prévoir que le prix de la location comprenait l’entretien du jardin et de la piscine et l’obligation de laisser exécuter les travaux. Elle indique que les époux [G] ont exigé que l’entretien de la piscine n’intervienne qu’entre 11 heures et 15 heures alors qu’ils avaient dénoncés faussement le caractère inutilisable des trois piscines, ce qui justifiait une intervention urgente que la société de maintenance avait programmé sur une seule journée et non sur plusieurs jours, ce qui aurait été beaucoup plus invasif.

Elle relève que M. [I] [G] ne produit aucun élément probant des dysfonctionnements qui auraient gâché le séjour mais joint un échange de mails avec l’agence immobilière reconnaissant qu’à la suite de sa plainte, des plombiers sont venus sur les lieux et n’ont rien trouvé si ce n’est une pression d’eau insuffisante en un seul endroit de la propriété.

Elle estime que le reproche tiré de la violation du droit des locataires à une jouissance paisible des lieux ne repose sur aucun élément tangible et qu’il en va de même que la violation alléguée de l’obligation de délivrance et de garantie des vices de la chose louée. Elle fait observer que chaque fois que les assistants de M. [I] [G] ont émis des doléances, l’agence immobilière a mandaté des professionnels intervenus immédiatement qui n’ont d’ailleurs constaté aucun dysfonctionnement. Elle souligne que ces dysfonctionnements n’ont pas empêché l’usage de la propriété à telle enseigne que M. [I] [G] et son épouse sont restés jusqu’au terme de la location.

En définitive, elle soutient que M. [I] [G] lui a tenu rigueur de ce que son chien ait attaqué son employé qui a déposé une plainte et qu’elle ait, conformément au droit français, réclamé les coordonnées de son assurance pour prendre en charge les conséquences de cet accident du travail. Elle indique qu’il a tenté de constituer un dossier mais qu’aucun élément de preuve n’est versé aux débats pour réclamer le remboursement du coût de la location, incluant même la taxe de séjour obligatoire pour tout séjour réalisé en France. Elle rappelle qu’à la date de sa mise en demeure, plus de 15 jours après l’accident, M. [I] [G] n’avait entrepris aucune démarche envers la victime de l’agression commise par son chien.

Elle fait valoir qu’elle n’est pas détentrice du dépôt de garantie déposé sur un compte séquestre de l’agence immobilière si bien que la demande de restitution formée à son encontre est manifestement mal dirigée. Elle considère sur le fond que cette demande est infondée car le contrat prévoyait qu’il serait destiné à rembourser les dégâts sur production de factures, dégâts démontrés par la comparaison entre les états des lieux d’entrée et de sortie dressés par un huissier de justice, et qu’il serait restitué dans le délai maximum de 90 jours. Elle souligne que le conseil de M. [I] [G] n’a pas hésité à réclamer le remboursement du dépôt de garantie le 25 août 2021, soit 25 jours après le départ, puis le 30 septembre 2021, date à compter de laquelle il réclame des intérêts de retard alors que le délai de restitution expirait le 29 octobre 2021.

Elle estime que la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie démontre des dégradations que les locataires doivent prendre en charge conformément au contrat, de même que les frais de nettoyage de sortie, ce que leur conseil avait reconnu dans une correspondance du 30 septembre 2021. Elle indique avoir transmis le devis de nettoyage de 9.048 euros ainsi que les factures de réparation d’un total de 28.084 euros auxquelles s’ajoutent les frais de constat d’huissier, mis à la charge du locataire par le contrat de location, soit la somme totale de 31.693,71 euros. Elle indique qu’elle n’a pas pu faire chiffrer le remplacement de la pièce unique de Murano qui a été cassée. Elle en déduit que la somme de 32.000 euros retenue est bien due par M. [I] [G], que l’agence immobilière devra la lui restituer ou être condamnée à la payer si elle ne l’a pas conservée.

Elle indique que la demande de dommages-intérêts complémentaire de 75.000 euros n’étant fondée sur aucun moyen, elle devra être rejetée. Elle ajoute que si elle devait être condamnée au paiement d’une quelconque somme, alors la société Riviera Luxury Rentals, son mandataire, devrait la relever et garantir car elle n’a jamais eu de rapports directs avec les époux [G] et informée de leurs doléances.

Elle considère que l’action entreprise procède de la mauvaise foi du demandeur qui, ressortissant britannique, ne pouvait se dispenser du respect de la législation française lors de l’attaque de son chien dont il était entièrement responsable. Elle souligne également que les lieux ont été restitués dans un état déplorable ayant nécessité de nombreuses heures de ménage, ce qu’il a reconnu, mais qu’il n’a pas hésité à agir pour demander le remboursement de l’intégralité du coût du séjour et du dépôt de garantie, ce qui constitue manifestement un abus.

Dans ses écritures en réponse n°2 notifiées le 24 juin 2024, la société Riviera Luxury Rentals conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [I] [G] à lui payer la somme de 7.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle rappelle que la responsabilité de l’agent immobilier doit s’apprécier au regard de sa qualité de mandataire dans l’exercice de son activité d’entremise conformément aux articles 1992 et suivants du code civil qui suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

Elle expose que M. [I] [G] lui reproche l’absence d’information sur la présence du personnel du bailleur durant le séjour, l’absence d’information sur la présence d’un système de vidéosurveillance et les dysfonctionnements rencontrés sur la propriété.

Elle soutient que, s’agissant de la présence du personnel du bailleur, M. [I] [G] fait preuve de la plus parfaite mauvaise foi au regard du contrat, traduit en langue anglaise, qui le mentionnait expressément à deux reprises. Elle indique qu’elle n’avait pas à informe le locataire d’un élément qu’il connaissait déjà à la seule lecture du contrat.

Concernant la présence d’un dispositif de vidéosurveillance, elle fait valoir qu’il constitue un critère pour la location des biens de prestige auquel M. [I] [G] ne s’est pas opposé alors qu’il figure dans le constat d’état des lieux d’entrée et alors qu’il a embauché son propre personnel de surveillance qui y avait accès et l’a utilisé pour remplir sa mission.

Elle précise qu’elle a systématiquement fait diligence pour régler les dysfonctionnements qui lui ont été signalés sans délai si bien qu’elle estime qu’aucune faute de sa part n’est démontrée.

Elle considère également que M. [I] [G] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice en procédant par affirmations à l’appui de sa demande de dommages-intérêts de 75.000 euros.

Elle indique qu’elle se conformera à la décision du tribunal pour restituer le dépôt de garantie et fait valoir que M. [I] [G] a tenté de monter un dossier à son encontre dont l’inconsistance résulte de ce que tous les professionnels qu’elle a mandatés n’ont jamais constaté aucun des dysfonctionnements allégués dans la propriété.

La clôture de la procédure est intervenue le 5 novembre 2024. L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 novembre 2025 à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025 prorogée au 25 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité de la société Libofran Immobilière.

1. Sur le manquement du bailleur à son obligation d’assurer la jouissance paisible de la propriété.

La location meublée saisonnière est régie par le droit commun du louage et notamment par l’article 1719, 3°, du code civil en vertu duquel le bailleur est obligé, par la nature du contrat, en sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

La garantie de jouissance paisible s’applique alors même que le bailleur n'aurait commis aucune faute, voire aurait fait preuve de diligence pour faire cesser rapidement le trouble subi par le locataire, mais a pour limite le cas de force majeure.

Le bailleur ne doit rien faire qui restreigne l’usage de la chose louée tel qu'il est déterminé par le contrat, obligation qui porte non seulement sur la chose principale, mais encore sur tous les avantages même non énoncés au contrat sur lesquels le preneur a dû compter comme utilité ou agrément de sa location.

Il incombe au locataire de rapporter la preuve de son trouble dans la jouissance paisible des lieux, notamment au regard des clauses particulières du contrat de location.

En l’espèce, M. [I] [G] sollicite la réparation du trouble de jouissance qu’il indique avoir subi lors de son séjour dans la villa [7], ayant trois origine : la présence permanente du personnel de la villa, l’existence d’un système de vidéo protection sur les lieux et le dysfonctionnement d’éléments d’équipement.

a. Sur la présence permanente du personnel de la villa.

Suivant convention de location meublée saisonnière conclue le 11 juin 2021 entre la société Riviera Luxury Rentals, mandataire de la société Libofran Immobilière, et M. [I] [G] et son épouse, ces derniers ont loué la villa [7] situé [Adresse 4] à [Localité 9] pour la période du 29 juin 2021 au 31 juillet 2021 au prix de 385.000 euros outre le paiement de frais d’huissier de 2.500 euros, d’une taxe de séjour de 483 euros et le versement d’un dépôt de garantie de 100.000 euros.

Le contrat précise que le montant de la location comprend l’entretien du jardin et de la piscine, les consommations d’eau et d’électricité, le linge de maison et serviette de piscine.

Il contient un article 2.5 intitulé « obligations du preneur » qui prévoit expressément que le preneur devra accepter la présence dans l’enceinte de la propriété, objet de la présente location, du personnel éventuel du bailleur, chargé de la surveillance et (ou) de l’entretien de la propriété et qu’il devra laisser exécuter dans les lieux les travaux urgents nécessaires au maintien en l’état des locaux loués et des éléments d’équipement commun.

M. [I] [G] soutient, en dépit des termes clairs du contrat qu’il a signé, qu’il avait été convenu lors des négociations précontractuelles que le personnel du bailleur ne serait pas présent sur la propriété pendant son séjour pour protéger le respect de l’intimité de sa vie privée.

Pour autant, cette affirmation ne ressort d’aucun élément produit antérieur à la signature du contrat de location, pas même du projet de contrat amendé par l’assistant de M. [I] [G] transmis le 25 mai 2021 à l’agence immobilière qui contient expressément ces deux clauses en anglais sans proposition de modification.

Elle résulte en revanche d’un mail de l’assistant personnel de M. [I] [G] daté du 8 juillet 2021, postérieur à l’incident du 29 juin 2021 au cours duquel M. [A] [F] a été attaqué par l’un des chiens de M. [I] [G], selon lequel :

« Vous et [X] avez été informés, tant par [I] que par moi-même, au cours des négociations du contrat, que les chiens devait être amenés sur la propriété et M. [G] avait clairement indiqué, dès le début des discussions sur le contrat, qu’aucune autre personne extérieure ne devait se trouver sur la propriété, sauf pour l’entretien courant de la piscine et du jardin à des heures précises, ce qui est mentionné sur le contrat. M. [G] vous avait également demandé de confirmer avec le propriétaire les jours/heures où cet entretien serait effectué et de vous assurer que cela serai acceptable afin qu’ils puissent s’organiser en conséquence, mais vous ne lui avez jamais répondu à ce sujet. Votre équipe a catégoriquement confirmé à M. [G] qu’aucun employé permanent ne serait basé sur la propriété. En fait, il vous a également été précisé que les chiens des [G] (en plus d’être les animaux de compagnie de la famille) agiraient comme un moyen de dissuasion contre les intrus et voyageraient habituellement avec eux.

Vous vous souviendrez que, lors de notre conversation téléphonique de lundi, je vous ai fait la même remarque, à savoir que j’étais surpris d’apprendre qu’il y avait un membre du personnel permanent basé à la propriété avec un bureau puisque cela n’était pas spécifié dans le contrat et que M. [G] m’avez dit que ce ne serait pas le cas. Vous m’avez confirmé lors de notre appel qu’il n’y avait pas de personnel permanent sur place – ce qui avait expressément été convenu avec M. [G] – mais que l’employé effectuait d’autres tâches telles que l’entretien et le jardinage, cependant cela ne reflète clairement pas la réalité de l’étendue du rôle de [A] qui semble être un gardien basé à la propriété avec un bureau sur place pour travailler et avec un accès aux caméras de vidéosurveillance enregistrant la propriété, ce qui ne reflète pas de qui avait été convenu.

Pour ce qui est du jour de l’incident, M. [G] m’a confirmé qu’avant d’arriver à la propriété, i vous a téléphoné ce matin-là après avoir appris d’[D] que l’huissier avait indiqué qu’il lui faudrait toute la journée (et peut-être plus) pour effectuer le procès-verbal de l’état des lieux. M. [G] vous a dit qu’il ne voulait personne ans la propriété à son arrivée l’après-midi même (à part [D], son propre personnel et le chef cuisinier). Vous avez catégoriquement confirmé à M. [G] que personne d’autre ne serait présent à la propriété avant son arrivée (ce qui était conforme à ce qui avait toujours été convenu et compris par votre équipe et les [G]) – il est clair que si cet accord avait été respecté, l’incident ne se serait pas produit. Par conséquent, lorsque M [G] est arrivé à la propriété, il a été extrêmement choqué et alarmé de trouver [A] se promenant librement et d’apprendre qu’il avait un bureau basé à la propriété avec une caméra de surveillance de la maison, tout cela en contradiction directe avec ce que M. [G] avait demandé à vous et [X] et ce qui lui avait été confirmé […] ».

L’agent immobilier a répondu, le jour même, dans les termes suivants :

« Je voudrais juste clarifier un point, je suis tout à fait d’accord pour dire que M. [G] m’a appelé le jour de son arrivée quand nous faisions l’état des lieux avec l’huissier et a demandé que toutes les personnes extérieures ne soient pas à la propriété quand il arriverait. J’ai fait sortir tout le monde sauf [A], acore une fois je suis d’accord, mais [A] était en train de montrer à [D] le fonctionnement de la propriété. Lorsque j’ai quitté la propriété, il était en train de montrer à [D] le fonctionnement des portes automatiques, des iPads, des téléviseurs, etc. La maison est technique et nous ne pouvions pas laisser un client sur place sans être sûrs qu’il comprenait parfaitement le fonctionnement des choses, car cela aurait causé plus d’inconfort.

[D] elle-même m’a confirmé qu’elle avait demandé à [A] d’être dans la zone du personnel lorsque M. [G] est arrivé, [A] a appelé [D] après avoir vu qu’un parasol s’était renversé et il n’est monté sur la terrasse qu’avec sa permission, il ne se promenait pas dans la propriété. J’abordais le sujet de [A] avec le propriétaire dès le jour suivant, alors que celui-ci s’assurait qu’[D] avait une compréhension complète de la maison. Cela devrait normalement être fait par moi-même ou un membre de mon équipe, mais comme M. [G] avait demandé que nous ne soyons pas présents, nous avons fait sortir le maximum de personnes. »

Indépendamment de l’accident du 29 juin 2021 dont a été victime M. [A] [F], gardien dont la présence, lors de la prise de possession des lieux, dans les circonstances relatées par les deux parties, ne saurait constituer une atteinte à la vie privée du locataire, aucun document contractuel ni même un échange de mail antérieur à la conclusion de celui-ci ne permet de démontrer qu’il avait été expressément convenu d’une part, de l’absence de tout personnel du bailleur sur les lieux durant le séjour et, d’autre part, d’horaires restreints d’intervention de celui-ci.

Au contraire, le contrat de location de la propriété pour une durée d’un mois indique expressément que :

- le prix de la location comprend l’entretien du jardin et de la piscine, ce qui suppose l’intervention de personnel étranger à celui du locataire sur la propriété,

- le preneur devra accepter la présence dans l’enceinte de la propriété, objet de la présente location, du personnel éventuel du bailleur, chargé de la surveillance et (ou) de l’entretien de la propriété,

- le preneur devra laisser exécuter dans les lieux les travaux urgents nécessaires au maintien en l’état des locaux loués et des éléments d’équipement commun.

Les échanges de mails des parties versés aux débats révèlent que le personnel se limitait à M. [A] [F], gardien chargé notamment de l’entretien, et à M. [B] [S], jardinier de cette propriété disposant d’un parc important, dont aucun ne résidait sur place contrairement à ce qui semble indiquer M. [I] [G] à l’appui des courriels de son assistant.

La présence de ce personnel était conforme au contrat de location signé et accepté par M. [I] [G] qui s’était engagé à accepter la présence dans l’enceinte de la propriété du personnel éventuel du bailleur chargé de la surveillance et ou de son entretien sans aucune restriction d’horaires.

Il apparaît qu’après l’incident ayant affecté M. [A] [F], la plainte déposée par celui-ci et la mise en demeure de fournir le contrat d’assurance du conseil de la société Libofran Immobilier, celui-ci s’est vu refuser l’accès à son lieu de travail, que le jardinier mais également les prestataires intervenants pour répondre aux doléances des locataires se soient vus imposer d’intervenir qu’à un horaire compris entre 11 heures et 15 heures.

Cette restriction d’horaires n’était nullement prévue par les clauses du contrat qui, parfaitement claires, ne sont sujettes à aucune interprétation alors que M. [I] [G] ne démontre pas les nuisances qu’il invoque en raison du non-respect des horaires qu’il a tenté d’imposer au personnel du bailleur.

Le représentant de la société Libofran Immobilier a légitimement contesté l’intervention du jardinier sur la propriété de 11 heures à 15 heures, heures les plus chaudes de la journée, en indiquant que cela nuirait gravement à la végétation du parc dont l’entretien était expressément prévu par le contrat.

La dimension de la propriété et du parc ne permet pas de soutenir que l’intervention d’un seul jardinier pour l’entretenir était susceptible de causer un trouble dans la jouissance des lieux par les locataires, la difficulté semblant davantage provenir de la promenade des chiens de M. [I] [G] dans ce même parc et des précautions à prendre en cas de présence de personnel.

Il sera également relevé que, par lettre du 17 juillet 2021, le conseil de M. [I] [G] a expressément exigé que M. [A] [F] ne revienne pas sur la propriété pour assurer sa jouissance paisible à son client, paraissant considérer que la seule présence de ce gardien était constitutive de l’impossibilité de jouir des lieux compte-tenu de la plainte qu’il avait déposé à la suite de l’attaque par l’un des chiens.

Pour autant, la simple présence de M. [A] [F], gardien chargé de l’entretien de la propriété, au retour de son arrêt de travail n’est pas objectivement constitutive d’un trouble dans la jouissance de lieux dans la mesure où aucun incident n’est ultérieurement survenu à l’occasion de l’accomplissement de ses tâches, M. [I] [G] et son conseil ne pouvant sérieusement soutenir que la bailleresse aurait dû le faire remplacer par un autre salarié pour réaliser le même travail afin de garantir une jouissance paisible des lieux.

En tout état de cause, M. [A] [F] n’est revenu de son arrêt de travail que le 16 juillet 2021, date à laquelle il lui a été demandé de quitter les lieux par les équipes de M. [I] [G], ses tâches ayant été accompli dans l’intervalle par M. [B] [S], jardinier (nettoyage des terrasses et des allées ainsi que des trois piscines) qui s’est d’ailleurs plaint des horaires imposés par le locataire qu’il respectait manifestement.

Les mêmes horaires ont été imposés à la société de maintenance des piscines dont M. [I] [G] et son personnel avaient signalées qu’elles étaient inutilisables, société dont l’intervention a été annulée car elle l’avait programmé sur une journée en méconnaissance de l’obligation contractuelle du locataire de laisser exécuter dans les lieux les travaux urgents nécessaires au maintien en l’état des locaux loués et des éléments d’équipement commun.

Il s’est avéré qu’une seule piscine, la piscine extérieure, connaissait un dysfonctionnement ayant nécessité le remplacement de l’horloge de régénération sur l’appareil de chlorozone d’un coût de 189,21 euros.

M. [I] [G] ne rapporte pas davantage de la preuve que la réparation de la piscine extérieure dans une propriété qui en compte trois, en une journée en dehors des horaires qu’il souhaitait imposer, lui a causé un trouble de jouissance grave et précis alors que l’éventualité d’une réparation était expressément prévu par le contrat.

En définitive, la présence du personnel du bailleur qui était expressément prévue par le contrat, à savoir d’un jardinier et d’un gardien chargé de l’entretien ne résidant pas à demeure, pour procéder à des tâches incluses dans le coût de la location, ne saurait caractériser un trouble dans la jouissance paisible de la propriété par M. [I] [G] à l’origine d’un préjudice au demeurant non démontré.

b. Sur la présence permanente d’un système de vidéosurveillance non consenti.

Il n’est pas contestable que le contrat de location ne mentionnait pas la présence d’un système de vidéosurveillance dans la propriété, contrairement au constat d’entrée dans les lieux et aux affichettes d’information figurant dans les photographies qui y sont annexées.

M. [I] [G] soutient néanmoins qu’il n’a pas été informé et qu’il n’a pas consenti à la captation des images des extérieurs de la propriété en violation à son droit au respect de l’intimité de sa vie privée, ce qui lui cause un préjudice.

Ce système de vidéosurveillance est installé dans le local sécurité, dans une pièce décrite comme la pièce moniteur en page 363 du procès-verbal de constat d’entrée dans les lieux auquel est annexée une photographie révélant qu’il ne filme que les accès extérieur.

Il résulte de ce qui précède que M. [A] [F] n’a pas pu exercer des tâches de surveillance en visionnant les images durant le séjour de M. [I] [G], de son épouse, de leur personnel et de leurs invités.

Mais surtout, il n’est pas contesté que M. [I] [G] a embauché lui-même une société de sécurité privée basée à [Localité 5], voire une deuxième société pour prévenir toute intrusion sur la propriété la nuit.

Le procès-verbal de constat d’état des lieux de sortie révèle que le poste de sécurité est « sale dans son ensemble, le ménage n’a pas été fait. La salle de bains et coin cuisine est sale », ce qui indique que, manifestement, elle a été occupée par les employés des sociétés de sécurité privé embauchées par M. [I] [G] durant son séjour.

Ces agents de sécurité ont, au contraire du personnel de la bailleresse, élu domicile dans cette loge leur permettant de visionner les images du système de vidéosurveillance pour leur permettre de remplir la mission qui leur avait été confié par le locataire.

Ils ont ainsi utilisé le système dont M. [I] [G] indique n’avoir pas été informé expressément alors que, comme le soutient la société bailleresse et sa mandataire, il est habituel dans ce type de propriété de luxe et exigé constamment par les locataires fortunés qui y séjournent.

M. [I] [G] qui n’a contesté l’existence de ce système de vidéosurveillance qu’après son départ des lieux, système évoqué par son assistant personnel dans un mail sans faire l’objet de doléances, ne peut donc sérieusement soutenir qu’il a porté atteinte à l’intimité de sa vie privée et lui a causé un préjudice alors qu’il a été utilisé exclusivement par les salariés des sociétés qu’il a lui-même embauché pour assurer sa sécurité durant son séjour.

A défaut de rapporter la preuve du préjudice qu’il invoque, à savoir une atteinte au droit au respect de sa vie privée, M. [I] [G] ne démontre pas que la société Libofran Immobilier n’a pas, par la seule présence d’un système de vidéo protection, manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux.

c. Sur les dysfonctionnements des éléments d’équipement.

M. [I] [G] et son personnel ont, par la suite, dénoncé divers dysfonctionnements dans la propriété en adressant une « liste de problèmes » le 16 juillet 2021 à l’agence immobilière :

« - le portail principal ne fonctionne pas correctement, je crois savoir que cela a été signalé et qu’un ouvrier est venu y remédier,

- dans toute la propriété, l’eau chaude ne fonctionnait pas le matin et aussi l’après-midi quand on a réessayé,

- l’ascenseur n’a pas fonctionné correctement – un ingénieur a été appelé pour résoudre le problème mais il s’est de nouveau cassé, je comprends qu’une nouvelle pièce est attendue,

- il y a un lit cassé dans la suite de la chambre,

- le lave-vaisselle de la cuisine extérieure ne fonctionnait pas et je crois savoir que cela a été signalé,

- les zones du personnel ont perdu l’électricité le 15/07/2021,

- les lattes du lit du personnel sont cassées (on m’a dit que quelqu’un était venu les réparer) ».

L’agence immobilière a répondu point par point en fournissant notamment les éléments suivants :

- la porte principale s’est déréglée et a été réparée dans les heures qui ont suivi le signalement,

- le 13 juillet, un plombier est venu dans les deux heures, a confirmé que le système fonctionnait bien et que les réservoirs d’eau chaude avaient été vidés et qu’en raison de leur taille, il fallait quelques heures pour les réchauffer,

- [D] a signalé hier que la chambre de Mme [G] n’avait pas d’eau chaude (le reste de la propriété en avait). J’ai rappelé le plombier qui a ajouté la villa à sa rotation mais cela a pris plus de temps que prévu, donc à la demande d’[D], cela a été annulé pour la nuit dernière et il revient aujourd’hui,

- quelqu’un vient aujourd’hui pour réparer le lit cassé dans la chambre,

- l’ouvrier a vérifié le lave-vaisselle de la cuisine extérieure mais n’a pas trouvé de problème,

- quelqu’un vient aujourd’hui pour les lattes du lit du personnel cassées.

Le 21 juillet 2021, elle a directement indiqué à M. [G] qu’à la suite de l’intervention du plombier, il n’y avait pas de problème avec l’eau chaude générée par le système de la villa, mais un problème de pression qui avait été réglé.

Il ressort des échanges de mails que tous les dysfonctionnements dénoncés ont donné lieu à des réparations immédiates, lorsqu’ils ont pu être effectivement constaté, et il n’est nullement démontré que la villa a été privée d’eau chaude pendant une semaine, M. [I] [G] ayant lui-même reconnu des plombiers étaient intervenus à plusieurs reprises pour ce qui s’est avéré être un problème de pression.

L’impossibilité de jouir paisiblement des lieux doit également être appréciée au regard de leur consistance s’agissant d’une propriété comportant deux villas comportant chacune plusieurs suites, cuisines, salons outre diverses dépendances, ce qui les fait apparaître comme effectivement mineurs, d’autant qu’il n’est pas discuté qu’ils ont été réparés de manière quasi-immédiate par les ouvriers mandatés par l’agence immobilière, ce qui ne permet pas de considérer qu’ils ont empêché une jouissance paisible des lieux.

3. Sur l’obligation de délivrance.

Au terme de l’article 1720 du code civil, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires autres que locatives.

L’article 1721 du même code ajoute qu’il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêche l’usage, quand bien même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail et que, s’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

L’obligation de délivrance impose dès lors au bailleur la mise à disposition de la chose louée et de ses accessoires permettant de l’utiliser normalement mais également d’une chose louée en bon état de réparation.

En l’espèce, M. [I] [G] soutient que la société Libofran Immobilière n’a pas satisfait à son obligation de délivrance en raison des dysfonctionnements relatés par le mail du 16 juillet 2021.

Pour autant, il a pris possession des lieux le 29 juin 2021 et n’a dénoncé les défauts invoqués que près de deux semaines plus tard, ce qui ne permet pas de conclure qu’ils existaient à la date de délivrance des lieux.

Ces défauts, réparés lorsqu’ils ont pu être constatés, dans les meilleurs délais conformément au contrat, n’ont par ailleurs pas empêché l’usage des lieux dans des conditions normales par le locataire qui est demeuré jusqu’au terme de son séjour dans la propriété.

Par conséquent, M. [I] [G] ne rapporte pas la preuve que la société Libofran Immobilière a manqué à son obligation de lui assurer la jouissance paisible des lieux et de lui délivrer un bien en bon état de réparation à l’origine du préjudice qu’il invoque de sorte qu’il sera débouté de sa demande de remboursement du coût du séjour et d’indemnisation à hauteur de 75.000 euros.

Sur la responsabilité de la société Riviera Luxury Rentals, mandataire du bailleur.

Le mandataire est personnellement responsable envers des fautes qu'il peut commettre à leur préjudice dans l'accomplissement de sa mission sur le fondement de la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil en vertu duquel tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

M. [I] [G] reproche à la société Riviera Luxury Rentals de ne pas l’avoir informé de la présence du personnel de la bailleresse sur les lieux, ce qui ressort pourtant expressément du contrat négocié par son assistant et l’agent immobilier, et de ne pas s’être assuré de l’absence de ce personnel lors de son arrivée comme convenu téléphoniquement.

Si l’agent immobilier a reconnu qu’il avait laissé demeurer sur place M. [A] [F], victime de l’accident, il ressort des pièces produites que c’était avec l’accord de l’assistante de M. [G] pour lui permettre de prendre possession de la maison, ce qui ne peut constituer une faute caractérisée.

Il fait également grief à l’agence d’avoir laissé M. [A] [F] accéder à la villa alors que cela lui causait une gêne, ce qui ne peut davantage permettre de démontrer un manquement alors que ce locataire était lié par les obligations contenues par le contrat qu’il avait signé et que le mandataire ne pouvait satisfaire à cette exigence alors que cet employé disposait d’un contrat de travail.

Il estime enfin que l’agence immobilière a manqué à son obligation d’assistance en raison des nombreux dysfonctionnements constatés lors du séjour, ce que les échanges de mails produits démentent puisque l’assistant de M. [G] et M. [G] lui-même font état des interventions qui ont eu lieu pour résoudre les difficultés évoquées.

En conséquence, aucun manquement de la société Riviera Luxury Rentals n’étant démontré, pas plus que le préjudice qui aurait été causé, M. [I] [G] sera également débouté de sa demande de remboursement du coût du séjour et d’indemnisation à hauteur de 75.000 euros qu’il forme à l’encontre de l’agence immobilière.

Sur la restitution du solde du dépôt de garantie.

Le contrat de location stipule que :

« La somme de 100.000 euros sera versée par virement bancaire un mois avant l’entrée dans les lieux. Elle sera restituée après inventaire complet du logement et comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie de l’huissier et réception de toutes les factures liées à la location (Dégâts cf. 2 § 3). Le choix de faire payer ou non toutes les factures au client est à la discrétion du propriétaire – sous réserves des termes de cet accord.

L’état des lieux sera effectué par un huissier à la charge du client, lors de l’entrée et de la sortie des lieux loués. Le client pourra revenir sur l’état des lieux, soit à sa réception soit lors de l’état des lieux lui-même avec un tiers indépendant pré-accordé l’huissier afin de faire part de détails qu’il aurait vu sur l’état de la villa / ses meubles. »

L’article 2.3 prévoit que :

« Le dépôt de garantie est versé pour répondre des dégâts qui pourraient être causés aux biens loués et aux objets mobiliers ou autres garnissant les lieux ainsi qu’aux différentes charges et consommation. […] Cette somme sera remboursée déduction faite des objets remplacés, des frais éventuels de remise en état, de ménage complémentaire et des consommations téléphoniques et, en général, après paiement de toutes les factures à la charge du locataire et en accord avec le présent contrat. Si le dépôt de garantie s’avère insuffisant, le preneur s’engage à parfaire la somme. Si la location dispose du téléphone, le dépôt ne sera remboursé qu’après réception des factures. S’il n’y a pas de dommages, le dépôt de garantie sera remboursé maximum 90 jours après la fin de la location. Le dépôt de garantie sera conservé sur le compte séquestre de Riviera Luxury Rentals et toute déduction du dépôt de garantie devra être faite en accord avec le présent contrat et ne peut être retiré que conformément au présent accord. »

L’état des lieux de sortie a été dressé le 31 juillet 2021 par un huissier de justice qui constate que les lieux sont dans le même état que celui décrit dans l’état des lieux d’entrée dressé le 29 juin 2021 à l’exception des désordres ci-après.

Etabli en présence de l’assistance principale de M. [I] [G], qui n’a élevé aucune protestation, il décrit différents désordres, principalement des tâches de graisse sur le sol, des tâches sur les coussins des fauteuils dans les différents salons, une absence de ménage, des traces d’impacts, des stores ouverts dans la véranda et moisis, de la vaisselle manquante et une pièce de Murano en forme de cheval brisée.

La société Libofran Immobilière a donné pour instruction à la société Riviera Luxury Rentals de libérer le dépôt de garantie à hauteur de 68.000 euros versé à M. [I] [G] par l’intermédiaire de son conseil le 5 novembre 2021, et de conserver la somme de 32.000 euros pour garantir les réparations, frais de ménage et d’huissier à la charge du locataire.

L’assistant de M. [I] [G] a contesté l’état des lieux de sortie le 17 août 2021 notamment au motif que les dommages constatés relevaient d’un simple nettoyage ou était imputable à l’usure résultant de l’usage normal les lieux.

Pour fonder la rétention du dépôt de garantie, le conseil de la société Libofran Immobilière a fourni les devis suivants :

- Ebénisterie [N] – devis réparation des boiseries : 3.384 euros,

- Devis peinture mur : 500 euros,

- Dormakaba – devis de remplacement du moteur cloison du Pool House : 2.645,38 euros

- Devis remplacement buis : 5.136 euros,

- Servibat – devis deux stores : 704,13 euros,

- Lampe de chevet : 30 euros,

- Parasol : 2.050 euros,

- Devis nettoyage divers sols, nettoyage des bâches de la pergola, mobilier: 9.048 euros,

- Devis de réparation du tapis de course : 162 euros,

- Devis réparation table en marbre : 480 euros,

- Un fauteuil lounge : 2.070 euros,

- Trois chaises (traces de morsures de chiens) : 1.875 euros,

Soit la somme totale de 28.084,51 euros TTC, non compris le remplacement de la pièce de Murano, difficilement chiffrable s’agissant d’une pièce unique.

Elle ajoute que M. [I] [G] n’a pas réglé les frais d’huissier de justice si bien qu’il est redevable de la somme de 31.693,20 euros non compris la pièce de Murano.

Il convient de comparer les deux états des lieux pour apprécier si les réparations pèsent sur le locataire qui n’a séjourné qu’un mois dans la villa, durée au regard de laquelle l’usure normale doit être mesurée.

Le procès-verbal constate notamment, outre des tâches sur tous les sols extérieurs et intérieurs, y compris les tapis de certaines pièces, l’absence de ménage et l’abandon d’effet dans certaines des pièces des deux villas (devis de nettoyage MacPro de 9.048 euros pour nettoyage) :

- deux traces de choc, dans un virage de l’allée extérieure sur un buis dont le feuillage est fané (devis de remplacement d’un buis 5.130 euros).

- dans la pièce principale du cabanon, il existe de très nombreuses traces et marques au sol et que la cire est partie sur le parquet,

- les cinq stores de la véranda jouxtant la cuisine d’été sont ouverts comportant de grosses auréoles de stagnation d’eau et des traces de moisissures,

- les coussins des fauteuils de cette véranda comportent encore plus de tâches qu’à l’entrée (justificatif [P] – 625 euros par chaise),

- la cuisine d’été est sale,

- devant [7] I le dossier des deux chaises sur la terrasse sont abimées,

- un des parasols est décousu au niveau du chapeau,

- le grand parasol devant [7] II est abimé,

- les coussins du salon d’été sont sales et tachés et qu’un coussin est décousu à deux endroits (devis second Luxury – 2.070 euros),

- le tapis de course Technogym dans la salle de sport ne s’allume plus (facture de réparation de 162 euros),

- dans le salon d’été en partie gauche, la baie vitrée en galandage électrique fonctionne difficilement et que le châssis fixe est plus haut que les vantaux ouvrants (Devis Dormakaba de 2.645,38 euros),

- la partie supérieure, côté intérieur de la porte d’entrée, vantail ouvrant, est abimée et la peinture est partiellement manquante, manifestement des traces de griffe de chien (devis [N] de 3.384 euros),

- des petites rayures sur le meuble bas à deux portes dans l’entrée (devis [N] de 3.384 euros),

- trois impacts dans l’angle du mur entre l’évier et la plaque de cuisson (devis RCT de 500 euros),

- un impact à l’intérieur de la porte en galandage de la salle à manger (devis [N] de 3.384 euros),

- des traces de petits chocs sur la table basse de la piscine,

- quatre impacts sur la grande table en marbre côté piscine (devis [N] de 480 euros),

- dans la chambre master, la porte d’entrée est abimée côté intérieur au droit de la poignée du placard situé derrière (devis [N] de 3.384 euros), le mur côté droit est également abîmé et comporte des traces (devis RCT de 500 euros),

- dans la chambre bleue, une figurine représentant un cheval en verre de Murano comporte la patte avant gauche cassée,

- le tapis de salon dans la troisième chambre comporte de multiples petites taches,

- la porte du placard à droite de la porte-fenêtre de la salle de bains est rayée (devis [N] de 3.384 euros),

- le plancher de la terrasse du pool house est décoloré et abimé.

Les dommages constatés ne procèdent pas d’une usure normale des lieux après un mois seulement d’occupation s’agissant de traces d’impacts sur les murs, les portes et les meubles, y compris une table en marbre, la déchirure de coussin, d’un parasol ou des traces de griffures sur des chaises, étant souligné que les frais de ménage sont incontestablement dus par le locataire au terme du contrat et que leur coût est justifié par le procès-verbal de constat dressé lors de la sortie des lieux dont il ressort des traces sur tous les sols intérieurs et extérieurs dont de la graisse par le devis détaillé fourni.

Le procès-verbal de constat d’huissier du 31 janvier 2021 a été facturé 2.409,20 euros à la société Libofran Immobilière, somme qui aurait dû être prise en charge par M. et Mme [G] en vertu du contrat selon lequel « l’état des lieux sera effectué par un huissier à la charge du client, lors de l’entrée et de la sortie des lieux loués. »

En définitive, la société Libofran Immobilière justifie de réparations locatives, non imputables à de la vétusté, pour un montant total de 28.084,51 euros TTC auquel il convient d’ajouter le coût du constat des lieux de sortie de 2.409,20 euros et un surplus d’honoraires de cet huissier de 1.200 euros que M. [G] n’a pas réglé, le tout pour un montant total de 31 703,71 euros.

Par ailleurs, un cheval en verre de Murano, intact lors de l’entrée dans les lieux suivant la photographie annexé au constat du 29 juin 2021, a été brisé, ce qui ressort d’une photographie annexé au constat du 31 juillet 2021, pièce unique ne peut être remplacée.

Il s’ensuit que la société Libofran Immobilière rapporte la preuve que le montant du dépôt de garantie qu’elle a conservé ne couvre, conformément au contrat, que le montant des réparations locatives par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie de l’huissier et les frais de ce commissaire de justice.

Dès lors, M. [I] [G] sera débouté de sa demande de restitution du solde du dépôt de garantie de 32.000 euros.

Par ailleurs, le locataire ayant versé cette somme séquestrée par le mandataire du bailleur, il ne saurait être condamné à la verser de nouveau à la société Libofran Immobilier qui devra obtenir son paiement par la société Riviera Rentals sous déduction des réparations qu’elle aura fait effectuer pour son compte avant remise en location des lieux.

Sur la demande reconventionnelle de la société Libofran Immobilier pour procédure abusive.

Par application des articles 32-1 du code de procédure civile et 1240 du code civil, l’exercice d’une action en justice, de même que la défense à une telle action, ne dégénère en abus que s’il constitue un acte de malice ou de mauvaise foi ou s’il s’agit d’une erreur grave équipollente au dol, mais l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits n’est pas, en soi, constitutive d’une faute.

En l’espèce, il apparaît que le litige est né du défaut de restitution partielle du dépôt de garantie à M. [I] [G], lequel a ajouté des demandes d’indemnisation lorsqu’il a introduit son action en justice dont le montant excédait le coût du séjour qu’il a effectué dans la villa.

Si ses demandes relatives à un trouble dans la jouissance des lieux et à l’absence de délivrance conforme, non démontrées en l’état des pièces produites qui se limitent à de simples échanges de mails après deux semaines de séjour émanant des membres de son équipe, le litige né de l’absence de restitution du dépôt de garantie en totalité n’apparaît pas procéder d’un abus, sauf à priver M. [I] [G] de son droit de contester les dégradations lui étant imputées.

A défaut, la société Libofran Immobilière sera déboutée de sa demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive.

Sur les demandes accessoires.

Compte-tenu de la solution du litige, aucune circonstance ne commande d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Partie perdante au procès, M. [I] [G] sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard des nombreuses diligences entreprises par les conseils avant même l’introduction de l’instance, les sommes suivantes :

5.000 euros à la société Libofran Immobilière,
2.500 euros à la société Riviera Luxury Rentals.

PAR CES MOTIFS