TJ 14118, 30 avr. 2025, RG 23/03555

N° du répertoire général : N° RG 23/03555 - N° Portalis DBW5-W-B7H-IQ7M

71F Demande en nullité d’une assemblée générale ou d’une délibération de cette assemblée

JUGEMENT N°

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 3]

CHAMBRE PROCEDURE ECRITE

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

DEMANDEUR :

S.A.S. 2I-M.A
RCS de TOULOUSE n° 423 157 593
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Me David LEGRAIN, membre de la SELARL DESDOITS-LEGRAIN AVOCATS avocat au barreau de [Localité 3], vestiaire : 63 et par Me Marie-Julie DINGUIRARD-PARENT avocat plaidant au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE sis [Adresse 4] représenté par son Syndic en exercice, la société TERRANAE immatriculée au RCS de NANTERRE N° 478 511 127 dont le siège socila est [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par la SCP CHAPRON LANIECE prise en la personne de Me Alain LANIECE, avocat au barreau de [Localité 3], vestiaire : 16

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Nicolas HOUX, statuant en juge unique, les avocats de la cause en ayant été avisés ;

Greffière : Emmanuelle MAMPOUYA, Greffière, présente lors des débats et de la mise à disposition au greffe,

DÉBATS à l’audience publique du 13 janvier 2025, en présence de Madame [Y] JEANNE Juriste Assistante,

DÉCISION Contradictoire, en premier ressort.de Madame [Y] [N] Juriste Assistante, a participé à l’élaboration d’un projet de décision.

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, après prorogation du délibéré fixé initialement au 24 mars 2025

COPIE EXÉCUTOIRE à
Me Alain LANIECE - 16, Me David LEGRAIN - 63

FAITS ET PROCÉDURE

La société par actions simplifiée 2I-MA (la Société 2I-MA) est copropriétaire dans un ensemble immobilier à destination de centre commercial, dit « Centre commercial [Localité 3] Côte de nacre », situé [Adresse 5] à [Localité 3].

Le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE (le SDC) est représenté par son syndic, la société TERRANAE.

Les copropriétaires, lors d’une assemblée générale en date du 13 juillet 2022, ont donné leur accord afin que la société CARREFOUR puisse déposer un dossier de permis de construire concernant des travaux de déplacement de la station-service sur des parties communes, et mandater un géomètre-expert afin d’établir un état descriptif de division.

Lors de l’assemblée générale du 5 juillet 2023, les copropriétaires ont notamment adopté les résolutions numéros 5 à 9 portant sur l’ « approbation du projet d’acte d’échange entre la société en nom collectif CŒUR DE NACRE (la Société CŒUR DE NACRE) et le SDC relatifs à la création d’une nouvelle station-service », sur l’ « autorisation donnée à la Société CŒUR DE NACRE de régulariser le ou les modificatifs nécessaires à l’état descriptif de division et règlement de copropriété », sur l’ « autorisation donnée à la Société CARREFOUR HYPERMARCHES de réaliser les travaux relatifs au déplacement de la station-service », sur l’ « approbation du projet d’acte d’échange entre la Société CŒUR DE NACRE et le Syndicat des copropriétaires relatif à l’extension du Centre commercial COTE DE NACRE », et sur l’ « autorisation de la Société CŒUR DE NACRE de réaliser les travaux d’extension du Centre commercial COTE DE NACRE ».

Par acte de commissaire de justice en date du 7 septembre 2023, la Société 2I-MA a assigné le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE, représenté par son syndic, la société TERRANAE, devant ce tribunal aux fins de voir :
- Annuler la résolution 5 pour violation des règles de majorité et abus de majorité,
- En conséquence, annuler la résolution 7 devenue sans objet du fait de l’annulation de la résolution 5 pour violation des règles de majorité et abus de majorité,
- Annuler la résolution 6 pour violation des règles définissant la création du lot transitoire,
- Annuler la résolution 8 pour violation des règles de majorité et abus de majorité,
- En conséquence, annuler la résolution 9 devenue sans objet du fait de l’annulation de la résolution 8 pour violation des règles de majorité et abus de majorité,
En toutes hypothèses,
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
- Condamner le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE, outre aux dépens, à lui payer la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles.

Aux termes de ses conclusions notifiées par voie électronique le 4 mars 2024, le SDC conclut au débouté de l’ensemble des demandes formulées par la Société 2I-MA. Il sollicite, par ailleurs, la condamnation du demandeur, outre aux dépens, à lui verser la somme de 4 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour l’exposé complet des prétentions et des moyens des parties, il est, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, expressément renvoyé à la lecture des dernières écritures des parties.
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 6 novembre 2024 et l’affaire a été fixée pour plaidoirie le 13 janvier 2025. L'affaire a été mise en délibéré au 24 mars 2025 puis prorogée au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’application de l’état descriptif de division et du règlement de copropriété ainsi que sur les règles de computations des voix

En l’espèce, la Société 2I-MA soutient que le SDC ferait une mauvaise application du règlement de copropriété. Elle fait en effet valoir que, selon le procès-verbal de l’assemblée générale du 5 juillet 2023, le nombre de voix du syndicat serait de 116.261 au total, alors qu’il résulte du dernier modificatif publié que la copropriété est désormais divisée en 115.152 voix.

Le SDC souligne que la Société CŒUR DE NACRE est largement majoritaire, ce qui signifie que le nombre de voix que celle-ci dispose équivaut au moins à la somme des voix des autres copropriétaires, soit 11.109 voix. Il précise que si une erreur a été faite en indiquant que la Société CŒUR DE NACRE détient 105.152 / 115.152èmes, alors qu’en réalité, il s’agit de 104.043 / 115.152èmes, cela n’entrave pas l’application de l’article 22 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, car le droit de vote a été réduit à 11.109 voix.

Le procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2023 confirme en effet que le nombre des voix du propriétaire majoritaire, la Société CŒUR DE NACRE, a été réduit à la somme des voix des autres propriétaires, soit 11.109 voix.

En l’état de ces éléments, la computation des voix est régulière dans le cadre du vote opéré est régulière et il sera constaté que la Société 2I-MA ne tire pas de conséquences de la mauvaise application du règlement de copropriété qu’elle soulève.

Sur les demandes d’annulation de résolutions adoptées par l’AG du 5 juillet 2023

Les motifs d’annulation d’une décision d’une assemblée générale de copropriétaires sont habituellement regroupés en quatre catégories concernant l’inobservation des formalités prescrites pour la réunion et la tenue des assemblées, la violation des règles de fonctionnement des assemblées, l’excès de pouvoir ou encore l’abus de droit ou de majorité dans la prise des décisions.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°5

Sur la violation des règles de majorité

Par son procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2023, le SDC a approuvé à la majorité de 2/3 de ses membres le projet d’acte d’échange entre la Société SNC CŒUR DE NACRE et le SDC relatif à la création d’une nouvelle station-service.

En application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, pris en son dernier alinéa, une assemblée générale de copropriétaires ne peut, sauf à l’unanimité des voix, décider l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l’immeuble.

La Société 2I-MA considère que la cession envisagée a des conséquences sur les droits des autres copropriétaires dans la mesure où elle diminue de 30 % le nombre d’emplacements de stationnement. En outre, la cession d’une parcelle consacrée à l’activité de station-service, avec une installation classée pour la protection de l’environnement, nécessite une procédure spécifique validée par les services de l’État avec l’éventualité de mesures de dépollution. Elle relève qu’aucune information n’a été fournie sur ce point en amont ou lors de l’assemblée générale litigieuse.

Il ressort toutefois de la notice descriptive architecturale et paysagère d’avril 2022 communiquée par le SDC que le projet d’extension du centre commercial COTE DE NACRE a notamment pour objectif de limiter le nombre de places de stationnement supprimées. Il est ainsi envisagé que l’aire de stationnement qui à ce jour compte 1287 places soit ramenée à 1174 places, ce qui constitue une diminution d’un peu moins de 9 % de l’aire de stationnement, laissant subsister de très nombreuses places.

Dès lors, il n’est pas démontré que projet porte atteinte à la destination du centre commercial qui conserve des facilités de stationnement importantes pour son activité.

Par ailleurs, il n’est pas contesté que la cessation d’activité d’une telle installation nécessite une procédure spécifique validée par les services de l’Etat en cas de changement d’usage du sol, ainsi que le cas échéant des mesures de dépollution.
Toutefois, l’obligation de dépollution d’une station-service incombe à l’exploitant.

Par conséquent, la société CARREFOUR HYPERMARCHES est responsable de l’installation au moment où son exploitation prendra fin et il lui appartient de se soumettre à la règlementation s’appliquant à la libération des surfaces exploitées par une station-service sans que le défaut de communication aux copropriétaires sur le process qui sera alors utilisé ne constitue, quant au vote de la résolution autorisant l’acte d’échange entre la Société SNC CŒUR DE NACRE et le SDC, une violation de la règle de majorité.

Sur l’abus de majorité

L’abus de majorité est communément défini comme le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires soit avec l'intention de nuire.

En l’espèce, il a été statué sur le fait que l’acte d’échange critiqué pouvait être décidé à la majorité des 2/3 des membres de la copropriété et non pas à l’unanimité.

Il revient à la Société 2I-MA de rapporter la preuve de l’abus de majorité. Or, si elle procède par voie d’affirmation en indiquant que seule la SNC CŒUR DE NACRE a un intérêt dans la cession projetée, alors même que cette dernière société ne détient pas la majorité des votes, la Société 2I-MA ne démontre pas que le vote de la cession litigieuse au prix projeté est constitutif d’un abus de majorité et il n’est fourni aucun élément à visée comparative contestant la valorisation de l’échange tel qu’il a été adopté à la majorité des 2/3 des copropriétaires.

L’abus de majorité n’est donc pas caractérisé.

Sur l’absence de mise en concurrence

La Société 2I-MA prétend que les conditions de mise en concurrence n’ont pas été respectées, empêchant les copropriétaires de donner un consentement éclairé. Elle soutient que le vote a concerné un acte de cession dont le prix a été fixé sur la base d’une seule évaluation commandée par la Société CŒUR DE NACRE, au profit duquel la cession doit intervenir.

Cependant, la Société CŒUR DE NACRE a mandaté, à ses frais, la société FBR EXPERTISE pour procéder à la valorisation des échanges de lots.
Il ne s’agit donc pas d’un contrat conclu et financé par le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE.

Par ailleurs, l’acte de cession lui-même ne peut se soumettre à un principe de concurrence posé par l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dès lors que l’échange projeté ne peut être envisagé qu’entre la Société SNC CŒUR DE NACRE et le SDC.
Dès lors, il n’est pas caractérisé une violation des dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, il convient de débouter la Société 2I-MA de sa demande d’annulation de la résolution n°5 adoptée par l’AG du 5 juillet 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°6

En l’espèce, aux termes de la résolution n°6, les copropriétaires ont approuvé le modificatif de l’état descriptif de division ayant notamment pour objet la subdivision du lot 1825 et la création du lot 1832.

La société demanderesse conteste la validité de cette résolution en indiquant que le lot 1832 n’est pas valablement constitué dans la mesure où il n’est pas précisément défini dans sa consistance contrairement à ce qu’exige l’article 1-I al 3 de la loi du 10 juillet 1965, la seule mention du droit d’y édifier un bâtiment à usage de station-service étant selon elle insuffisante au regard de dispositions précitées.

L’article 1-I al 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 retient qu’un lot transitoire est formé d’une partie privative constitué d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondantes.

En exigeant un droit de construire précisément défini pour la formation d’un lot transitoire, le législateur poursuit l’objectif que chaque co-propriétaire puisse, en connaissance de cause, approuver le projet de construction.

En l’espèce, le projet de construction est défini par la nature du projet, sa localisation et la surface de l’emprise de la nouvelle station-service envisagée, étant précisé que la réalisation de dernière a fait l’objet d’un permis de construire accepté par la commune de [Localité 3] le 13 décembre 2022, ledit permis de construire étant accessible aux copropriétaires.

Dès lors, le projet de construction est suffisamment défini au regard des dispositions de l’article 1-I al 3 et 4 de la loi du 10 juillet 1965 et il convient de débouter la Société 2I-MA de sa demande d’annulation de la résolution n°6.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°7

La résolution n°5 n’étant pas annulée, et l’annulation de la résolution n° 7 étant recherchée uniquement en conséquence de l’annulation de la résolution n° 5, la Société 2I-MA sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°7.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°8

Sur la violation des règles de majorité

Aux termes de la résolution n°8 du procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 5 juillet 2023, les copropriétaires ont approuvé l’échange entre le Syndicat des copropriétaires et la SNC CŒUR DE NACRE ayant pour projet le transfert des lots n°1847, 1859, 1860, 1861, 1862, 1851, 1852, 1857, 1858, 1855, 1856, 1853, 1854 par le SDC à la SNC CŒUR DE NACRE, en contrepartie de la cession des lots n°1840, 1841, 1844, 1809, 1838, 1834, 1836, 1637, 1638, 1639, 1640, propriété de la SNC CŒUR DE NACRE.

L’échange a été consenti moyennant le paiement d’une soulte d’un montant de 164 606 euros à la charge du Syndicat des copropriétaires au profit de la SNC CŒUR DE NACRE. La résolution a été votée à la double majorité, conformément à l’article 26 qui exige une majorité des membres représentant au moins 2/3 des voix.

La Société 2I-MA soutient que la cession de parties communes en vue de réaliser une extension du centre commercial n’est pas sans conséquence sur les droits des autres copropriétaires. Elle affirme que la création de nouveaux locaux commerciaux sur les anciens emplacements de stationnement éloigne les autres locaux de la galerie commerciale de la zone de stationnement et dévalorise leur attractivité commerciale au profit des lots destinés à devenir propriété de la Société SNC CŒUR DE NACRE. Elle estime, par conséquent, que cette cession porte atteinte aux droits des autres copropriétaires et ne pouvait être autorisée qu’à l’unanimité.

Cependant, l’objectif du projet d’extension est de densifier l’ensemble commercial existant en investissant un espace résiduel. La notice descriptive architecturale et paysagère d’avril 2022 précise que cette opération génèrera un nouveau front bâti le long d’une voie de desserte interne afin de proposer un visage plus urbain au centre.

En l’état de ces éléments, il n’apparaît pas démontré que la création de nouveaux locaux commerciaux sur les anciens emplacements de stationnement diminuera l’attractivité des autres locaux au profit des lots destinés à la Société SNC CŒUR DE NACRE ; au contraire, le projet de construction vise à améliorer l’attractivité commerciale de l’ensemble des locaux.

Il n’est donc pas établi que l’extension projetée porte atteinte aux droits des copropriétaires et aurait alors donc dû justifier un vote à l’unanimité en application de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur l’abus de majorité

L’abus de majorité est communément défini comme le fait d’utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit dans un intérêt personnel, soit dans l'intérêt exclusif du groupe majoritaire au détriment du groupe minoritaire soit en rompant l'équilibre entre les copropriétaires soit avec l'intention de nuire.

En l’espèce, il a été statué sur le fait que l’acte d’échange critiqué pouvait être décidé à la majorité des 2/3 des membres de la copropriété et non pas à l’unanimité.

Il revient à la Société 2I-MA de rapporter la preuve de l’abus de majorité. Or, si elle procède encore par voie d’affirmation en indiquant que seule la SNC CŒUR DE NACRE a un intérêt dans la cession projetée, alors même que cette dernière société ne détient pas la majorité des votes, la Société 2I-MA ne démontre pas que le vote de la cession litigieuse au prix projeté est constitutif d’un abus de majorité et il n’est fourni aucun élément à visée comparative contestant la valorisation de l’échange tel qu’il a été adopté à la majorité des 2/3 des copropriétaires.

L’abus de majorité n’est donc pas là encore caractérisé.

Sur l’absence de mise en concurrence

Par ailleurs, la Société 2I-MA soutient de nouveau que les conditions de mise en concurrence n’ont pas été respectées, de sorte que les copropriétaires n’ont pas pu donner valablement un consentement éclairé. Elle affirme que le vote a porté sur un acte de cession dont le prix a été fixé sur la base d’une seule évaluation commandée par la Société SNC CŒUR DE NACRE, au profit duquel la cession doit intervenir.

Cependant, comme indiqué précédemment, la Société SNC CŒUR DE NACRE a mandaté, à ses frais, la société FBR EXPERTISE afin qu’elle procède à la valorisation des échanges de lots.

Il ne s’agit donc pas d’un contrat conclu et financé par le syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE.

Par ailleurs, l’acte de cession lui-même ne peut se soumettre à un principe de concurrence posé par l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dès lors que l’échange projeté ne peut être envisagé qu’entre la Société SNC CŒUR DE NACRE et le SDC.

Dès lors, la mise en concurrence n’est pas obligatoire et il n’est pas caractérisé une violation des dispositions de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967.

En conséquence, il convient de débouter la Société 2I-MA de sa demande d’annulation de la résolution n°8 adoptée par l’AG du 5 juillet 2023.

Sur la demande d’annulation de la résolution n° 9

La résolution n°8 n’étant pas annulée, et l’annulation de la résolution n° 9 étant recherchée uniquement en conséquence de l’annulation de la résolution n° 8, la Société 2I-MA sera déboutée de sa demande d’annulation de la résolution n°9.

Sur les frais irrépétibles, les dépens et l’exécution provisoire

La Société 2I-MA, succombant, sera condamnée aux dépens et en conséquence déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas inéquitable de condamner la Société 2I-MA à payer au syndicat des copropriétaires du CENTRE COMMERCIAL [Localité 3] COTE DE NACRE la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,