TJ 21231, 30 avr. 2025, RG 25/00032

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 4]

Affaire : S.C. SYLPHIVER
[M] [C] épouse [G] agissant tant en son nom propre, qu’en sa qualité d’ayant droit de M. [N] [G]
[O] [G] venant aux droits de M. [N] [G]
[S] [G] venant aux droits de M. [N] [G]
[D] [G] venant aux droits de M. [N] [G]

c/
S.A.S. KITCHEN ACADEMY

S.E.L.A.R.L. BMA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES prise en la personne de Me [K] [W], ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS KITCHEN ACADEMY
S.C.P. BTSG prise en la personne de Me [V] [J], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS KITCHEN ACADEMY

N° RG 25/00032 - N° Portalis DBXJ-W-B7J-IUGC

Minute N°

Copie certifiée conforme et copie revêtue de la formule exécutoire délivrées le :
à :

la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE - 91la SCP SOULARD-RAIMBAULT - 127

ORDONNANCE DU : 30 AVRIL 2025

ORDONNANCE DE REFERE
Nathalie POUX, Présidente du tribunal judiciaire de [Localité 4], assistée de Josette ARIENTA, Greffier

Statuant dans l’affaire entre :

DEMANDEURS :

S.C. SYLPHIVER
[Adresse 2]
[Localité 4]

Mme [M] [C] épouse [G] agissant tant en son nom propre, qu’en sa qualité d’ayant droit de M. [N] [G]
née le 18 Avril 1938 à [Localité 18] (POLOGNE)
[Adresse 2]
[Localité 4]

Mme [O] [G] venant aux droits de M. [N] [G]
née le 18 Février 1954 à [Localité 4] (COTE D’OR)
[Adresse 5]
[Localité 17]

M. [S] [G] venant aux droits de M. [N] [G]
né le 13 Juin 1964 à [Localité 4] (COTE D’OR)
[Adresse 7]
[Localité 16]

Mme [D] [G] venant aux droits de M. [N] [G]
née le 16 Janvier 1966 à [Localité 4] (COTE D’OR)
[Adresse 20]
[Adresse 20]
[Localité 21] ( SÉNÉGAL)

représentés par Me Florent SOULARD de la SCP SOULARD-RAIMBAULT, demeurant [Adresse 14], avocats au barreau de [Localité 4], postulant, Me David MEAS, demeurant [Adresse 10], avocat au barreau de Paris, plaidant

DEFENDEUR :

S.A.S. KITCHEN ACADEMY
1 et [Adresse 19]
[Adresse 19]
[Localité 12]

représentée par Me Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de [Localité 4], postulant, Me Thomas OBAJTEK, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Lille, plaidant

PARTIES INTERVENANTES :

S.E.L.A.R.L. BMA ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES prise en la personne de Me [K] [W], ès qualité d’administrateur judiciaire de la SAS KITCHEN ACADEMY
[Adresse 1]
[Localité 13]

S.C.P. BTSG prise en la personne de Me [V] [J], es qualité de mandataire judiciaire de la SAS KITCHEN ACADEMY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 11]

représentés par Me Anne-Line CUNIN de la SELAS DU PARC - MONNET BOURGOGNE, demeurant [Adresse 8], avocats au barreau de [Localité 4], postulant, Me Thomas OBAJTEK, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de Lille, plaidant

A rendu l’ordonnance suivante :

DEBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 19 mars 2025 et mise en délibéré à ce jour, où la décision a été rendue par mise à disposition au greffe, ce dont les parties ont été avisées à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte authentique du 24 août 2016, la SCI Sylphiver a donné à bail commercial à la SAS Kitchen Academy des locaux situés [Adresse 3] et [Adresse 15] à [Localité 4] pour une durée de 9 années entières à compter du 1er septembre 2016, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 85 000 € HT, pour la période allant du 1er septembre 2018 au 31 août 2025.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2024, la Société Sylphiver, Mme [M] [G], agissant en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [N] [G], Mme [O] [G], Mme [D] [G] et M. [S] [G], venant aux droits de M. [N] [G], ont assigné la SAS Kitchen Academy en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 12 août 2024, de prononcer la résiliation du bail à cette date, d’ordonner en conséquence l'expulsion de la SAS Kitchen Academy, de la condamner à leur payer l’arriéré de loyers et charges et une indemnité d’occupation.

Par ordonnance du 20 novembre 2024, le juge des référés a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, a accordé à la SAS Kitchen Academy des délais rétroactifs dès lors que les sommes dues avaient été payées, a constaté que la clause résolutoire n’avait dès lors pas produit ses effets et a débouté la Société Sylphiver et les consorts [G] de leurs demandes.

Par acte de commissaire de justice du 17 janvier 2025, la Société Sylphiver, Mme [M] [G], agissant en son nom personnel et en qualité d’ayant droit de M. [N] [G], Mme [O] [G], Mme [D] [G] et M. [S] [G], venant aux droits de M. [N] [G], ont assigné la SAS Kitchen Academy en référé devant le tribunal judiciaire de Dijon, au visa du bail conclu entre les parties, du commandement de payer visant la clause résolutoire du 5 décembre 2024, des articles 1103 et 1104 du code civil, de l’article L.145- 41 du code de commerce, et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 5 janvier 2025 et prononcer la résiliation du bail à cette date .
En conséquence,
- ordonner l’expulsion de la SAS Kitchen Academy, ainsi que celle de tout occupant de son chef et des objets lui appartenant, au besoin avec le concours la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'au départ définitif ;
- se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- condamner à titre provisionnel la SAS Kitchen Academy à payer aux demandeurs la somme de 10.552,86 € au titre du loyer du mois de janvier 2025 ;
- condamner à titre provisionnel la SAS Kitchen Academy à payer aux demandeurs la somme mensuelle de 10.552,86 € à titre d’indemnité d’occupation, à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clefs ;

- condamner à titre provisionnel la SAS Kitchen Academy à payer aux demandeurs la somme la somme de 2.990,19 € au titre des frais des commandements de payer, des frais de commissaire de justice, et des frais de relances et de recouvrement ;
- condamner la SAS Kitchen Academy à payer aux demandeurs la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile , outre les entiers dépens.

Par un jugement du 27 janvier 2025, le tribunal de commerce de Lille-Métropole a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de la SAS Kitchen Academy, a nommé en qualité de de mandataire judiciaire la SCP BTSG, prise en la personne de Me [V] [J] et en qualité d’administrateur judiciaire, la SELARL BMA, administrateurs judiciaires, prise en la personne de Me [K] [W].

Par actes de commissaire de justice des 25 et 26 février 2025, les demandeurs ont fait assigner la SELARL BMA, administrateurs judiciaires prise en la personne de Me [K] [W], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la SAS Kitchen Academy et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [V] [J], en sa qualité de mandataire judiciaire de la SAS Kitchen Academy aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 5 janvier 2025 et prononcer la résiliation du bail à cette date ;
En conséquence,
- ordonner l’expulsion de la SAS Kitchen Academy, ainsi que celle de tout occupant de son chef et des objets lui appartenant, au besoin avec le concours la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'au départ définitif ;
- se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- fixer à la somme de 10.552,86 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS Kitchen Academy aux demandeurs à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clefs.

Aux termes de leurs dernières écritures (conclusions 3 signifiées par RPVA le 18 mars 2025), soutenues oralement à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet des moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, les demandeurs ont sollicité de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 5 janvier 2025 et prononcer la résiliation du bail à cette date ;
En conséquence,
- ordonner l’expulsion de la SAS Kitchen Academy, ainsi que celle de tout occupant de son chef et des objets lui appartenant, au besoin avec le concours la force publique, sous astreinte de 500 € par jour de retard, à compter du lendemain de la signification de l'ordonnance à intervenir, jusqu'au départ définitif ;
- se réserver compétence pour la liquidation de l'astreinte ;
- fixer à la somme de 10.552,86 € l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS Kitchen Academy aux demandeurs à compter du 1er février 2025 jusqu’à la libération effective des locaux et la restitution des clefs ;
- débouter la SAS Kitchen Academy, la SELARL BMA, administrateurs judiciaires, prise en la personne de Me [K] [W] et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [V] [J], de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

Les demandeurs font valoir que :

le 5 décembre 2024, ils ont fait délivrer un commandement d’avoir à payer la somme totale de 21 568,36 € correspondant aux loyers de novembre et décembre 2024 (soit 2 fois 10 552,86 € ) et à la somme de 462,64 € due pour la période antérieure à octobre, et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant l’immeuble ;
les sommes ont été réglées les 6 et 11 décembre 2024; le loyer de janvier 2025 a été réglé le 5 février 2025 ;
le preneur n’a pas justifié avoir souscrit une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai du commandement alors qu’il est tenu à cette souscription en application de l’article 9 du contrat de bail ; la non-exécution de cette condition entraîne l’application de la clause résolutoire prévue au contrat de bail et la résiliation de plein droit du bail; l’attestation d’assurance qui lui avait été adressée pour l’année 2023 par le preneur était un contrat groupe d’assurance dommages qui ne couvrait que les aménagements, les équipements, le contenu et les pertes d’exploitation; les attestations du courtier en assurance communiquées par le preneur le 18 mars 2025 visent bien le même contrat d’assurance groupe pour lequel le courtier a confirmé au bailleur le 13 janvier 2025 qu’il ne couvrait ni le bâtiment, ni la responsabilité, ni encore les risques locatifs. Dès lors, le preneur n’a pas satisfait aux exigences du bail et la clause résolutoire est acquise ;
l’article L622-21 du code de commerce ne fait pas obstacle à l’action aux fins de constat de la résolution d’un contrat pour un autre motif que le défaut de paiement d’une somme d’argent. La clause résolutoire était acquise le 5 janvier 2025, soit avant le jugement ouvrant la procédure de redressement judiciaire de la SAS Kitchen Academy.
Aux termes de leurs conclusions signifiées par RPVA le 18 mars 2025 et soutenues oralement à l’audience auxquelles il convient de se référer pour un exposé complet des moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SAS Kitchen Academy, la SELARL BMA, administrateurs judiciaires, prise en la personne de Me [K] [W] et la SCP BTSG, prise en la personne de Me [V] [J], ont demandé au juge des référés de :
- débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;
- statuer ce que de droit sur les dépens.

Il ont soutenu que conformément au bail, la SAS Kitchen Academy est assurée pour les risques liés à l’exploitation de son magasin de [Localité 4] comme établi par les attestations d’assurance produites pour les années 2024 et 2025, cette assurance couvrant les risques habituels et classiques dans ce type de contrat ; la clause résolutoire ne saurait jouer dès lors que le preneur produit ces attestations aux débats ; s’agissant des risques locatifs, il n’existe pas d’éléments probants qui caractériserait un prétendu défaut de couverture de ce « risque locatif » dont le bail ne donne pas la définition et qui est communément compris comme couvrant les risques incendie et dégâts des eaux, risques assurés en l’espèce ; en tout état de cause, le juge des référés ne saurait se livrer à une interprétation du bail pour considérer que le preneur n’aurait pas respecté ses obligations.

MOTIFS DE LA DECISION :

Par application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des référés peut dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différent.

L'article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ; que le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

La Société Sylphiver et les consorts [G] ont fait délivrer le 5 décembre 2024 à la SAS Kitchen Academy un commandement de payer l’arriéré de loyers dans un délai d’un mois et de justifier de ses garanties d’assurance conformes à la clause du bail intitulée « article 9 Assurances » dans le délai d’un mois, ce commandement reprenant la clause résolutoire prévue au contrat de bail commercial.

La SAS Kitchen Academy s’est acquittée des sommes dues dans le délai d’un mois du commandement de payer ; par contre, elle n’a pas fourni, dans ce même délai, d’attestation d’assurance, d’où la demande de la Société Sylphiver et des consorts [G] de voir constater la résiliation du bail.

La SAS Kitchen Académy a fait l’objet d’un jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire le 27 janvier 2025 : l’action diligentée à son encontre est pour autant recevable dès lors que l’interruption ou l’interdiction de toute action en justice à l’encontre d’un débiteur faisant l’objet d’une procédure collective, prévue par l’article L622-21 du code de commerce, ne s’applique pas en cas d’action en résiliation d’un contrat pour une cause autre que le non-paiement et qu’il est demandé de constater l’acquisition de la clause résolutoire à une date antérieure au jugement d’ouverture de la procédure collective ; que par ailleurs, les organes de la procédure collective ont été régulièrement appelés en la cause.

L’article 9 du bail commercial conclu entre les demandeurs et la SAS Kitchen Academy prévoit que le preneur devra souscrire une assurance contre l’incendie, les risques professionnels de son commerce, ses objets mobiliers, matériel et marchandises, les risques locatifs, recours des voisins, dégâts des eaux, explosion au gaz, bris de glaces et généralement tous autres risques.

Il est constant que la SAS Kitchen Academy n’a pas justifié de la souscription d’une assurance dans le délai d’un mois du commandement de payer du 5 décembre 2024 ; pour autant, elle a communiqué en cours de procédure des attestations d’assurance pour les années 2024 et 2025, si bien que nonobstant le délai du commandement de payer non respecté, la clause résolutoire ne saurait recevoir application si la SAS Kitchen Academy justifie qu’elle est bien assurée conformément à l’article 9 du bail commercial.

La SAS Kitchen Academy verse aux débats les attestations d’assurance intitulées « Dommages aux biens et perte d’exploitation » du courtier Grouperouge pour les années 2024 et 2025, considérant qu’elle justifie d’une assurance telle que requise par l’article 9 du bail commercial ; les demandeurs considèrent, au contraire, que ces attestations comme un échange de mails qu’ils ont eu avec le courtier du preneur, établissent que l’assurance contractée ne couvre pas les risques tels que prévus par l’article 9 du bail , comme les risques locatifs.

Il résulte des attestations d’assurance que la SAS Kitchen Academy a souscrit un contrat d’assurance dommages aux biens et pertes d’exploitation auprès de la compagnie MMA pour les garanties suivantes : incendie et risques annexes, dégâts des eaux, vol, tous risques informatiques, pertes d’exploitation, frais et pertes.

Il en résulte qu’il n’est pas établi avec l’évidence exigée en référé que les risques locatifs qui désignent communément l’assurance couvrant la responsabilité du locataire en cas de dommages occasionnés au bien immobilier loué, incendie, explosion, dégâts des eaux, ne sont pas assurés et que les garanties souscrites ne s’appliqueraient qu’aux aménagements et équipements du preneur et non aux dommages causés au bien immobilier loué.

Au demeurant, il résulte des pièces produites par les demandeurs que la SAS Kitchen Academy avait communiqué au bailleur en 2023 une même attestation d’assurance « dommages aux biens et perte d’exploitation » de son courtier en assurances pour l’année 2023 et que le bailleur n’a pas considéré à cette date que les garanties souscrites n’étaient pas conformes aux garanties exigées par l’article 9 du bail.

L’échange de mails informels entre le conseil des demandeurs et le courtier en assurances de la SAS Kitchen Academy ne permet pas d’établir l’étendue de l’assurance souscrite.

Enfin, le juge des référés ne dispose pas des conditions générales et particulières du contrat d’assurance en question.

Dès lors, même à considérer que la condition d’urgence, qui n’a pas été justifiée, soit établie, il convient de constater que la SAS Kitchen Academy établit qu’elle a bien souscrit une assurance et qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de trancher le fond du litige quant à la nature des garanties souscrites et au respect par la SAS Kitchen Academy de l’article 9 du contrat de bail.

Il convient dès lors de constater qu’il existe une contestation sérieuse s’opposant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à la date du 5 janvier 2025, à voir constater la résiliation du bail à cette date, étant précisé que le juge des référés n’a pas le pouvoir de prononcer la résiliation du bail comme demandé dans l’assignation, et à voir fixer une indemnité d’occupation après cette résiliation.

Il n’y a dès lors pas lieu à référé et la Société Sylphiver et les consorts [G] sont déboutés de l’ensemble de leurs demandes.

La Société Sylphiver et les consorts [G], qui succombent dans leurs prétentions, sont déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamnés aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS :