TJ 67482, 24 avr. 2025, RG 24/01115

N° RG 24/01115 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MQC2

3ème Ch. Civile Cab. 2

N° RG 24/01115 - N° Portalis DB2E-W-B7I-MQC2

Minute n°

Copie exec. à :

Me Kaoutare CHOUKOUR
Me Emmanuel JUNG

Le

Le greffier

Me Kaoutare CHOUKOUR
Me Emmanuel JUNG

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE STRASBOURG

JUGEMENT DU 24 AVRIL 2025

DEMANDEURS :

S.A.R.L. B&H IMMOBILIER, immatriculée au RCS de STRASBOURG sous le n° 824.075.501. prise en la personne de son représentant légal domicilié audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Monsieur [X] [D]
de nationalité portugaise,
né le 21 Août 1983 à [Localité 7] (PORTUGAL), demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

Madame [O] [N]
née le 14 Mars 1984 à [Localité 10], demeurant [Adresse 2]
représentée par Me Emmanuel JUNG, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 103

DEFENDEURS :

Monsieur [K] [C]
né le 10 Juin 1987 à [Localité 9],
demeurant [Adresse 6]
représenté par Me Kaoutare CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 228

Madame [B] [C]
née le 13 Novembre 1980 à [Localité 8] (MAROC),
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Kaoutare CHOUKOUR, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire 228

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Anne MOUSTY, Juge, Président,

assistée de Aude MULLER, greffier

OBJET : Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

DÉBATS :

A l'audience publique du 27 Février 2025 à l’issue de laquelle le Président, Anne MOUSTY, Juge, statuant en formation de juge unique a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 24 Avril 2025.

JUGEMENT :

Contradictoire en Premier ressort,
Rendu par mise à disposition au greffe,
Signé par Anne MOUSTY, Juge et par Aude MULLER, greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 3 août 2023, M. [X] [D] et Mme [O] [U] épouse [J] ont signé, par l’intermédiaire de la SARL B&H Immobilier, un compromis de vente avec M. [K] [C] et Mme [B] [C] portant sur une maison à usage d’habitation située [Adresse 4] à [Localité 5] moyennant la somme de 273 500 € et sous conditions suspensives, notamment d’obtention de prêt.

La signature de l’acte authentique de vente devait intervenir au plus tard le 15 octobre 2023.

Par courriers recommandés avec accusés de réception en date du 13 octobre 2023 puis du 21 novembre 2023, la SARL B&H Immobilier et les époux [N] ont mis en demeure M. [K] [C] et Mme [B] [C] de justifier du dépôt et de la réception d’un dossier auprès de deux organismes prêteurs sous huitaine.

Par courrier en date du 29 novembre 2023, M. [K] [C] et Mme [B] [C] ont informé les époux [N] du refus de prêt immobilier de la Crédit agricole Alsace, et partant, de leur décision de ne pas acquérir le bien immobilier objet du compromis de vente.

Par assignation signifiée le 1er février 2024, les époux [N] et la SARL B&H Immobilier ont fait attraire M. [K] [C] et Mme [B] [C] devant le tribunal judiciaire de Strasbourg.

Dans leurs dernières conclusions en date du 16 octobre 2024, M. [X] [D], Mme [O] [U] épouse [J] et la SARL B&H Immobilier demandent au tribunal de :
CONDAMNER solidairement, et à défaut in solidum, M. [K] [C] et Mme [B] [C] à verser à M. [X] [D] et Mme [O] [J] la somme de 26 350 € en application de la clause pénale, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2023,
CONDAMNER solidairement, et à défaut in solidum, M. [K] [C] et Mme [B] [C] à verser à la SARL B&H Immobilier la somme de 6 500 € au titre de la perte de chance de percevoir sa commission augmentée des intérêts à taux légal à compter de la mise en demeure du 13 octobre 2023,
DEBOUTER M. [K] [C] et Mme [B] [C] de l’intégralité de leurs demandes,
CONDAMNER solidairement, et à défaut in solidum, M. [K] [C] et Mme [B] [C] à verser aux demandeurs la somme de 4 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
Les CONDAMNER solidairement, et à défaut in solidum, aux entiers dépens de l’instance,
RAPPELER que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Au soutien de leurs demandes, M. [X] [D], Mme [O] [U] épouse [J] avancent au visa des articles 1583, 1217 et 1231-5 du code civil que les défendeurs n’ont pas justifié de leurs démarches aux fins d’obtention d’un prêt immobilier dans les conditions posées par le compromis de vente conclu entre eux de sorte que ceux-ci ont manqué à leurs obligations. La défaillance de la condition suspensive et leur décision unilatérale de se retirer de la vente sont fautifs, ce qui ouvre droit à application de la clause pénale prévue au compromis de vente. Les demandeurs invoquent une résolution de plein droit du compromis de vente aux torts des défendeurs à laquelle survit la clause pénale dont ils demandent le paiement. Ils réfutent avoir renoncé à l’application de la clause pénale prévue au compromis de vente.

Au soutien de ses demandes, la SARL B&H Immobilier considère que les défendeurs ont commis une faute délictuelle à son encontre du fait de la non-réitération de l’acte de vente en sa forme authentique, la privant des honoraires auxquelles elle pouvait prétendre de sorte qu’il y a lieu de l’indemniser du préjudice résultant de ladite faute.

***

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 11 décembre 2024, M. [K] [C] et Mme [B] [C] demandent au tribunal de :
CONSTATER que les demandeurs ont prorogé le délai visant à justifier l’obtention d’un prêt, dans le cadre de leur mise en demeure,
CONSTATER que les défendeurs ont justifié dans le délai du refus de prêt par la banque,
DEBOUTER les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes,
CONDAMNER solidairement les demandeurs aux entiers frais et dépens, y compris la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
A titre subsidiaire,
MINORER le montant de la clause pénale à l’euro symbolique.
DIRE n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de leurs demandes, M. [K] [C] et Mme [B] [C] estiment que les demandeurs ont renoncé à la clause pénale prévue au compromis de vente. Ils arguent avoir justifié du refus de prêt par la banque dans un courrier adressé aux époux [N] le 29 novembre 2023, dans le délai de 8 jours imposé par la mise en demeure du 21 novembre 2023. Ils arguent avoir porté à la connaissance des vendeurs des deux refus de prêts bancaires dans les délais fixés par le compromis de vente, les prêts bancaires sollicités étant conformes aux caractéristiques fixées dans le compromis de vente de sorte qu’il ne peut pas leur être reproché la défaillance de la condition suspensive posée dans le compromis de vente. Le versement de la clause pénale réclamée n’est ainsi pas du, à défaut de carence de leur part. Ils arguent que le bien immobilier litigieux a été vendu par les demandeurs à des tiers.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est fait expressément référence aux écritures des parties visées ci-dessus quant à l’exposé du surplus de leurs prétentions et moyens.

L'instruction a été clôturée par ordonnance du 3 janvier 2025 et l'affaire a été évoquée à l'audience du 27 février 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025.

SUR LES MOTIFS

À titre liminaire

En application de l'article 768 du Code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif.

Or, ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du Code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater » ou « dire et juger » en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d'emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n'y répondra qu'à la condition qu'ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif, mais dans ses motifs.

I. Sur les demandes principales

Sur l’accomplissement de la condition suspensive :

Les dispositions des articles 1103 et 1104 du code civil disposent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ; ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
L’article 1304, alinéa 1 et 2 du Code civil dispose que « l’obligation est conditionnelle lorsqu'elle dépend d'un événement futur et incertain. La condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l'obligation pure et simple ».
Aux termes de l’article 1304-3 du code civil, la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.

Il appartient à l'emprunteur de démontrer qu'il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans le compromis.

En revanche, il appartient au cocontractant de rapporter la preuve que le bénéficiaire d'un compromis sous condition suspensive d'obtention d'un prêt, qui démontre avoir présenté au moins une offre de prêt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis, a empêché l'accomplissement de la condition.

En application de ces textes, il doit être considéré que l’acquéreur qui ne sollicite pas un emprunt conforme aux caractéristiques stipulées au compromis en empêche l’accomplissement. Cependant, l’acquéreur ne commet pas de faute ayant empêché l’accomplissement de la condition suspensive lorsqu’il a sollicité un prêt non-conforme aux stipulations du contrat, dès lors que le prêteur lui aurait, de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de ses capacités financières (Cass. civ. 3e, 12 septembre 2007, n°06-15.640).

Le compromis de vente du 3 aout 2023 conclu entre les époux [N] et les consorts [C] stipule en pages 13 et 14 que : « la présente vente est soumise à la condition suspensive de l'obtention d'un ou des prêts qui seront sollicités par l'acquéreur dans les conditions définies ci-après. […] L'acquéreur ayant déclaré vouloir financer son acquisition au moyen d'un ou de plusieurs prêts bancaires et assimilés, il devra à cet effet :
- avoir reçu une ou plusieurs offres de prêt d'un montant maximal de 295.500€ pour une durée maximum de 25 ans, au taux maximum hors assurance de 5% la première année ;
- constituer son dossier et le déposer ans les meilleurs délais auprès de 2 organismes prêteurs. […]
L'une et/ou l'autre des présentes conditions suspensives sera considérée comme réalisée dès la présentation par un ou plusieurs organismes de crédit, dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offres de prêt couvrant le montant global de la somme à financer par emprunt et répondant aux caractéristiques définies ci-dessus.
La présente vente sera caduque du fait de la non-obtention du ou des prêts dans le délai de 60 jours à compter de la signature des présentes.
En conséquence, cette condition suspensive d’obtention de prêt(s) devra être réalisée le 15/09/2023 au plus tard.
L'acquéreur devra justifier des diligences accomplies par lui pour l'obtention du(des) prêt(s) mentionné(s) ci-dessus par la production de tout refus de prêt émanant de chacun des organismes prêteurs, précisant la date du dépôt de la(les) demande(s) de prêt(s) ainsi que le montant, la durée, le taux du(des) prêt(s) sollicité(s). […]
Non-réalisation des conditions suspensives :
Si l'une des conditions suspensives n'est pas réalisée, la présente vente sera caduque et l'acompte éventuel sera immédiatement restitué à l'acquéreur. Chacune des parties reprendra alors entière liberté de disposition sans indemnité de part et d'autre. Toutefois, si le défaut de réalisation de l'une quelconque des conditions suspensives était imputable exclusivement à l'acquéreur, en raison, notamment de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d'un abus de droit de ce dernier, le vendeur pourra demander le bénéfice des dispositions de l'article 1304-3 du code civil et faire déclarer la ou les conditions suspensives réalisées, et ce, sans préjudice, de l'attribution de dommages-intérêts. Dans cette éventualité, l'acquéreur devra indemniser le mandataire du préjudice causé."

Il appartient à M. et Mme [C] de rapporter la preuve d’avoir sollicité au moins deux prêts conformes aux caractéristiques définies dans le compromis de vente dans le délai de la réalisation de la condition suspensive.
Pour soutenir qu’ils ont respecté les dispositions de la condition suspensive, M. et Mme [C] produisent deux attestations de refus de prêt en date des 4 aout 2023 et 28 novembre 2023 émanant respectivement du Crédit Agricole Alsace Vosges et du Crédit Mutuel Les Trois Chênes.

Il résulte du courrier de refus du 4 aout 2023 du Crédit Agricole Alsace Vosges que M. et Mme [C] ont sollicité auprès de cette banque, à une date inconnue, un prêt immobilier d’un montant de 300 000 €, sans mention ni de la durée ni du taux d’intérêt.

Il en ressort que les caractéristiques connues du prêt sollicité ne correspondent pas à celles posées dans le compromis de vente du 3 aout 2023. Les défendeurs ne produisent pas la demande de prêt afférente à ce refus.

Il résulte du second courrier de refus du 28 novembre 2023 du Crédit Mutuel Les Trois Chênes que M. et Mme [C] ont sollicité auprès de cette banque le 22 aout 2023, un prêt immobilier d’un montant de 263 500 euros pour une durée de 240 mois, sans mention du taux d’intérêt.

La demande de prêt n’étant pas produite et en l’absence de mention quant au taux d’intérêt, il n’est possible d’affirmer que cette demande correspond à celle imposée par le compromis de vente du 3 aout 2023.

M. et Mme [C] ne justifient pas de démarches actives supplémentaires aux fins d’obtention d’un prêt dans les conditions précitées.

En outre, M. [K] [C] et Mme [B] [C] ne rapportent pas la preuve de ce que la banque aurait de toute façon refusé le prêt en raison de l’insuffisance de leurs capacités financières, de sorte que la non-réitération de la vente leur est imputable pour avoir sollicité des prêts non conformes aux stipulations du contrat.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est établi que M. et Mme [C] n’ont pas accompli les diligences qui leur incombaient dans le cadre de la réalisation de la condition suspensive litigieuse, à savoir solliciter deux prêts conformes aux caractéristiques définies dans le compromis, dans le délai de réalisation de la condition suspensive de sorte qu’ils ont empêché l’accomplissement de cette condition suspensive et que la vente n’a pas été réitérée de leur fait.

Le compromis de vente du 5 avril 2023 est par conséquent caduc en raison de la faute des acquéreurs et la condition suspensive de celui-ci sera dès lors réputées accomplie du fait de leur carence.

Sur la demande de mise en œuvre de la clause pénale au profit des époux [N] :

Aux termes de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre.
En outre, sauf inexécution définitive, la pénalité n’est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure.
Il peut être dérogé à la formalité de mise en demeure si l'inexécution est acquise et a causé un préjudice à l'autre partie (Cass., Ch. mixte, 6 juillet 2007, pourvoi n° 06-13.823) ou si les parties sont convenues, même tacitement, qu'une mise en demeure n'était pas nécessaire (Cass, Civ 3, 24 juin 2021 n° pourvoi 20-17.529).
Il est constant que les dispositions conventionnelles relatives à la clause pénale dans l'hypothèse de la résolution d'un compromis de vente sous seing privé, survivent à celle-ci dès lors que sa seule cause, réside spécialement dans la non réitération de l'acte et a pour objet de sanctionner l'attitude fautive du cocontractant.

En l’espèce, le compromis de vente en date du 3 aout 2023 stipule en page 15 que « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, au plus tard à la date du 15 octobre 2023, elle y serait contrainte par tous les moyens et voies de droit […]
Toutefois, la partie qui n’est pas en défaut pourra, à son choix, prendre acte du refus de son cocontractant et invoquer la résolution de plein droit du contrat aux torts de ce dernier, sans mise en demeure préalable ni constatation judiciaire. Elle percevra de l’autre partie à titre d’indemnité forfaitaire et de clause pénale la somme de vingt-six mille trois cent cinquante euros (26 350 €). »

Il est relevé que ladite clause prévoit une dispense expresse de mise en demeure préalable.

Par courrier en date du 29 novembre 2023, M. [K] [C] et Mme [B] [C] ont informé les époux [N] de leur décision de renonciation à l’acquisition du bien immobilier litigieux.

Les époux [N] ont en conséquence pris acte du refus de leurs cocontractants de réitérer la vente par acte authentique.

Si M. [K] [C] et Mme [B] [C] estiment que les demandeurs ont renoncé à la clause pénale. Ils arguent avoir justifié du refus de prêt par la banque dans un courrier adressé aux époux [N] le 29 novembre 2023, dans le délai de 8 jours imposé par la mise en demeure du 21 novembre 2023. Ce faisant, les demandeurs ont renoncé à l’application de la clause pénale.

Cependant, il a été démontré que la condition suspensive a défailli par la faute des acquéreurs entraînant la caducité du compromis de vente. Dès lors, il n’y a pas lieu d’écarter l’application de la clause pénale.

Partant, les conditions légales de mise en œuvre de la clause pénale étant remplies, celle-ci trouve à s’appliquer.

Sur la demande de minoration de la clause pénale :

Selon l’article 1231-5 du code civil, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la clause pénale si elle est manifestement excessive ou dérisoire.
Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent.
Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite.

En l’espèce, la clause pénale stipulée dans le compromis de vente du 3 aout 2023 prévoit une indemnité forfaitaire de 26 350 €, correspondant à 9,634 % du prix net vendeur convenu, à savoir 273 500 €.

M. [K] [C] et Mme [B] [C] demandent, à titre subsidiaire, la minoration de la clause pénale à 1 € symbolique.

Il résulte des démonstrations précédentes que M. [K] [C] et Mme [B] [C] n’ont pas accompli toutes les diligences pour obtenir leur financement.

En outre, si M. [K] [C] et Mme [B] [C] allèguent que le bien immobilier a été vendu, aucun justificatif afférent à la vente n’est produit, ne permettant pas d’en déterminer ni la véracité ni la date de conclusion de la prétendue vente immobilière.

Dès lors, il sera retenu que la renonciation à acquisition dont M. [K] [C] et Mme [B] [C] ont informé les époux [N] par courriers du 29 novembre 2023 a causé aux demandeurs un préjudice certain, compte tenu de l’immobilisation de leur bien immobilier jusqu’à cette date.

Néanmoins, au regard du préjudice réellement subi par M. [X] [D] et Mme [O] [U] épouse [J] qui reste limité en sa durée, à savoir trois mois, le montant de la pénalité de 26 350 € apparaît manifestement excessif de sorte qu’il y a lieu de réduire son montant à hauteur de 5% du prix de vente prévu dans le compromis de vente du 3 aout 2023, soit à hauteur de 13 675 €.

M. [K] [C] et Mme [B] [C] seront en conséquence solidairement condamnés à payer à M. [X] [D] et Mme [O] [N] la somme de 13 675 € au titre de la clause pénale prévue au compromis de vente du 3 aout 2023, telle que minorée par le présent jugement, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d’indemnisation de la SARL B&H Immobilier :

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Il est constant que le tiers à un contrat peut invoquer, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage.

En l’espèce, il résulte du mandat de vente du 4 novembre 2022 et du compromis de vente du 3 aout 2023 que la SARL B&H Immobilier était mandatée par les époux [N] pour vendre le bien immobilier objet du compromis de vente.

Selon le compromis de vente du 3 aout 2023 en page 14, dans l’éventualité d’un défaut de réalisation des conditions suspensives imputable exclusivement à l’acquéreur en raison, notamment, de la faute, la négligence, la mauvaise foi, d’un abus de droit de ce dernier, « l’acquéreur devra également indemniser le mandataire du préjudice causé ».

La défaillance imputable à M. [K] [C] et Mme [B] [C] a déjà été démontrée et a causé un préjudice à la SARL B&H Immobilier consistant en la perte de chance de percevoir les honoraires convenus dans le compromis de vente à savoir la somme de 6 500 €.

1La réparation d'une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée (1re Civ., 14 novembre 2019, pourvoi n°18-23.915).

A cet égard, il y a lieu d’évaluer la perte de chance de la SARL B&H Immobilier de percevoir sa rémunération à 90 %.

Il y a donc lieu de condamner les consorts [C] à payer à la SARL B&H Immobilier la somme de 5 850 €.

Dès lors, il y a lieu de condamner M. [K] [C] et Mme [B] [C] à payer à la SARL B&H Immobilier la somme de 5 850 € à titre de dommages et intérêts, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

II. Sur les demandes accessoires

M. [K] [C] et Mme [B] [C], qui succombent, seront solidairement condamnés aux frais et dépens de l’instance, conformément à l’article 696 du Code de procédure civile. Cette condamnation emporte nécessairement rejet de sa demande tendant à être indemnisé de ses frais irrépétibles.

M. [K] [C] et Mme [B] [C] seront encore solidairement condamnés à payer à M. [X] [D], Mme [O] [N] et à la SARL B&H Immobilier la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement ».

En l’espèce, aucune raison ne justifie d’écarter l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS