CA Aix Provence, 30 avr. 2025, RG 24/02031

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2

ARRÊT

DU 30 AVRIL 2025

N°2025/245

Rôle N° RG 24/02031 - N° Portalis DBVB-V-B7I-BMS4V

S.A.R.L. MBM

C/

S.A.S. IMMOBILIERE PATRIMOINE & FINANCES

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Pierre-Yves IMPERATORE

Me Benjamin NAUDIN

Décision déférée à la Cour :

Ordonnance de référé rendue par le Président du TJ de MARSEILLE en date du 12 Février 2024 enregistrée au répertoire général sous le n° 23/03599.

APPELANTE

S.A.R.L. MBM

dont le siège social est [Adresse 3]

représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LX AIX EN PROVENCE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE,

assistée par Me Radia MAYOUFI, avocat au barreau de PARIS

INTIMEE

S.A.S. IMMOBILIERE PATRIMOINE & FINANCES

dont le siège social est [Adresse 1]

représentée par Me Benjamin NAUDIN de l'ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Christine CASABIANCA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

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COMPOSITION DE LA COUR

En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mars 2025 en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente chargée du rapport, et M. Laurent DESGOUIS, Conseiller.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Mme Angélique NETO, Présidente

M. Laurent DESGOUIS, Conseiller

Mme Séverine MOGILKA, Conseillère

Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire,

Prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DU LITIGE

La société à responsabilité limitée (SARL) MBM est propriétaire du lot n° 3 dépendant d'un ensemble immobilier situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Par ordonnance en date du 22 juin 2023, rendue à la requête de la société par actions simplifiée (SAS) Immobilière patrimoine § finances, M. [H] [K] a été désigné en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété de l'immeuble susvisé.

Par exploit d'huissier en date du 2 août 2023, la société MBM a fait assigner la société Immobilière patrimoine § finances en rétractation de l'ordonnance du 22 juin 2023 devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille.

Par ordonnance en date du 12 février 2024, ce magistrat a :

- rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance rendue le 22 juin 2023 présentée par la société MBM ;

- dit n'y avoir lieu de faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- laissé les dépens à la charge de la société MBM.

Il a notamment considéré que :

- la société Immobilière patrimoine et finances justifiait de sa qualité de syndic au jour de la requête, comme ayant été désignée en tant que tel, jusqu'au 30 juin 2024, par l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2021 ;

- la consultation du conseil syndicat préalablement à la requête en désignation d'un administrateur provisoire, prévue par l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967, n'était pas requise à peine de nullité ;

- l'avis du procureur avait été donné le 20 juin 2023 ;

- la preuve d'un équilibre financier compromis était rapportée.

Selon déclaration reçue au greffe le 16 février 2024, la société MBM a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes ses dispositions dûment reprises.

Par dernières conclusions transmises le 21 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, elle sollicite de la cour qu'elle infirme l'ordonnance entreprise et, statuant à nouveau :

- rétracte l'ordonnance rendue le 22 juin 2023 ;

- déboute l'intimée de ses demandes et de son appel incident ;

- réserve les dépens.

Elle fait notamment valoir que :

- la société Immobilière patrimoine § finances a saisi par voie de requête le président du tribunal judiciaire de Marseille sur le fondement de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 en son nom propre et non en qualité de syndic de la copropriété, et ce, en méconnaissance de l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967 ;

- cette société n'était pas le syndic de la copropriété au moment de la requête, en date du 15 juin 2023, faisant valoir que les appels de fonds provenaient de la société Foncia méditerranée, de même que l'action initiée à son encontre en recouvrement de charges de copropriété, tel que cela résulte du jugement rendu le 3 mars 2023 selon la procédure accélérée au fond par le tribunal judiciaire de Marseille, et ce, alors même que ces sociétés ont deux numéros de RCS différents ;

- cette société n'a pas consulté préalablement à sa requête le conseil syndical, en méconnaissance de l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967, la privant de la possibilité d'expliquer les raisons pour lesquelles elle n'avait pas réglé ses charges ;

- n'ayant plus accès à la plateforme de paiement en ligne des charges de copropriété de l'immeuble du fait de la société Foncia méditerranée, malgré un virement réalisé le 5 juillet 2023, ce syndic a délibérément refusé d'encaisser ses règlements afin de justifier l'action judiciaire en recouvrement de charges initiée à son encontre ;

- le syndic n'a jamais transmis les appels de fonds à l'adresse de son siège social malgré ses demandes faites en ce sens ;

- son arriéré de charges de copropriété a été entièrement réglé les 5 et 21 décembre 2022 ;

- la preuve d'un équilibre financier gravement compromis n'était donc pas rapportée au moment de la requête ;

- la copropriété compte uniquement 4 copropriétaires, sachant qu'elle-même est propriétaire des 824/1000ème de la copropriété et est une filiale du groupe Delaforge qui dispose d'un capital social de plus de 27 millions d'euros ;

- les comptes de 2017 à 2020 n'ont été approuvés que lors de l'assemblée générale du 21 juillet 2021, de même que les budgets prévisionnels de 2021 et 2022, sans que le syndic n'ait jugé utile de réunir, en 2023, une nouvelle assemblée générale aux fins d'approuver le budget de 2022 et de voter un budget prévisionnel de 2023 plus important pour faire face aux dépenses de la copropriété ;

- la facture de l'entreprise Freyssinet appelée le 10 mars 2023 a été réglée le 29 juin 2023 par l'envoi d'un chèque sans que le syndic ne justifie de son encaissement ;

- le rapport intermédiaire de gestion dressé par l'administrateur provisoire le 11 janvier 2024 et l'arrêté municipal pris le 23 décembre 2023 ne peuvent venir justifier a posteriori le bien-fondé de l'ordonnance sur requête dont il est demandé la rétractation s'agissant d'éléments postérieurs à la requête.

Par dernières conclusions transmises le 21 février 2025, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la société Immobilière patrimoine § finances sollicite de la cour qu'elle :

- confirme l'ordonnance entreprise sauf en ce qu'elle n'a pas fait droit à sa demande formée au titre des frais irrépétibles ;

- statuant à nouveau,

- condamne l'appelante à lui verser la somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance ;

- condamne l'appelante, en tout état de cause, à lui verser la somme de 5 000 euros sur le même fondement à hauteur d'appel, outre les dépens en cause d'appel, avec distraction au profit de Me Benjamin Naudin, avocat aux offres de droit.

Elle fait notamment valoir que :

- lors de la requête, elle avait été désignée en tant que syndic de la copropriété par l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2021 avec un mandat venant à expiration le 30 juin 2024 ;

- si la société Foncia méditerranée est devenu son actionnaire unique, le changement de représentant légal d'une société de syndic ne met pas un terme au mandat de syndic conclu par la société tant que sa personnalité morale existe ;

- il résulte de la requête qu'elle a agi non pas à titre personnel mais en qualité de syndic de la copropriété en application de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

- si l'article 62-2 du décret du 17 mars 1967 fait obligation au syndic, préalablement au dépôt de sa requête, de réunir le conseil syndical de la copropriété, il n'est pas lié par son avis, raison pour laquelle l'omission de cette concertation demeure sans effet sur sa qualité à agir ;

- la requête a bien été communiquée au procureur de la république conformément à l'article 62-3 du décret du 17 mars 1967 ;

- la copropriété était en juin 2023 en difficulté en raison d'un arriéré de charges de copropriété d'un montant de 11 424,34 euros pour un budget prévisionnel fixé à 9 000 euros pour les exercices 2021 et 2022, de créanciers qui n'étaient pas payés et de frais d'avocat résultant des procédures ayant affecté le syndicat des copropriétaires pour un montant de près de 6 000 euros ;

- les impayés atteignant 20 % du budget prévisionnel de la copropriété en juin 2023, sa demande formée au titre de l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 était justifiée dès lors que l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires était gravement compromis et qu'il était dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble ;

- la société MBM est une débitrice chronique depuis de longues années, son compte présentant un solde débiteur de près de 21 000 euros au 31 décembre 2022, sachant qu'elle ne prouve pas les paiements qu'elle aurait effectués, le destinataire du chèque et du virement qui auraient été effectués à la fin de l'année 2022 n'étant pas démontré, ce qui explique sa condamnation par jugement en date du 3 mars 2023 au paiement de la somme de 18 638,38 euros au titre de charges échues impayées arrêtées au 29 août 2022, à la suite de quoi un paiement sera effectué ;

- un arrêté a été pris par la ville de [Localité 4] le 22 décembre 2023 faisant interdiction d'occuper les étages de l'immeuble ;

- le rapport dressé par l'administrateur provisoire le 11 janvier 2024 est éloquent sur les difficultés que rencontre la copropriété.

La clôture de l'instruction a été prononcée le 24 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de rétractation de l'ordonnance sur requête du 22 juin 2023

En application de l'article 29-1 I de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable au litige, si l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat. Le président du tribunal judiciaire peut être saisi à cette fin par le syndic. Il charge l'administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. Il fixe la durée de sa mission qui ne peut être inférieure à 12 mois.

L'article 62-2 du décret du 17 mars 1967 énonce que lorsque la demande émane du syndic, le président du tribunal judiciaire est saisi par voie d'une requête accompagnée des pièces de nature à justifier de la demande, notamment les pièces comptables, après consultation du conseil syndical.

L'article 62-3 du même décret dispose que toute demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire du syndicat est communiquée au procureur de la République, qui est avisé, s'il y a lieu, de la date de l'audience.

Il en résulte que la désignation d'un administrateur provisoire est une mesure temporaire qui est placée sous le contrôle du juge et qui répond à la nécessité de garantir à chacun un logement décent en rétablissant la situation financière du syndicat et la conservation de l'immeuble. Elle vise donc à remédier aux difficultés importantes du syndicat en confiant, pour une durée déterminée, son gouvernement à un mandataire de justice.

En l'espèce, la société MBM soutient que M. [K] a été désigné, par ordonnance sur requête, en qualité d'administrateur provisoire de la copropriété sans que les conditions de forme et de fond n'ont été respectées.

Concernant les conditions de forme, la demande de nomination d'un administrateur provisoire a été faite, par requête en date du 15 juin 2023, par la société Immobilière patrimoine § finances en sa qualité de syndic de la copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 4].

Elle justifie, qu'au jour de sa requête, elle avait été désignée en tant que syndic de la copropriété par l'assemblée générale ordinaire des copropriétaires du 21 juillet 2021 pour une durée de trois ans du 21 juillet 2021 au 30 juin 2024, conformément au contrat de syndic versé aux débats.

La société MBM démontre que les appels de fonds établis au cours de cette période, et notamment en 2023, émanent de la société Foncia et qu'une action en recouvrement de charges de copropriété a été initiée à son encontre par la société Foncia méditerranée, agissant en tant que syndic de l'immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 4], à la suite de quoi un jugement sera rendu le 3 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille selon la procédure accélérée au fond.

Pour autant, dès lors que la société Foncia méditerranée n'est autre que l'associée unique de la société Immobilière patrimoine § finances, la preuve n'est pas rapportée que cette dernière n'avait pas la qualité pour solliciter le placement de la copropriété sous administration provisoire, en l'état d'un mandat en cours venant à expiration le 30 juin 2024.

La société MBM n'est donc pas fondée à se prévaloir d'une désignation irrégulière tenant à la personne qui l'a demandée.

Par ailleurs, si la saisine du président du tribunal judiciaire par voie de requête ne peut être contestée, dès lors que la demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire émane du syndic, la société MBM relève que le conseil syndical n'a pas été consulté préalablement.

Il n'est pas contesté que le conseil syndical, dont l'existence résulte du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 juillet 2021, n'a jamais été consulté préalablement à la demande.

Néanmoins, en application de l'article 114 du code de procédure civile, aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en cas d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public, et à charge, dans tous les cas, pour celui qui invoque la nullité de prouver le grief que lui cause l'irrégularité.

En l'occurrence, outre le fait que la consultation du conseil syndical n'est pas requise à peine de nullité de la requête, la société MBM n'apporte pas la preuve d'un grief.

Là encore, la société MBM n'est pas fondée à se prévaloir d'une désignation irrégulière tenant à la procédure qui a été suivie.

Enfin, s'il est admis que l'absence de communication au ministère public de la demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire entraîne la nullité de la décision, s'agissant de l'inobservation d'une formalité d'ordre public, la société MBM ne discute pas le respect de cette formalité par la société Immobilière patrimoine § finances.

En conséquence, c'est à juste titre que le premier juge a considéré que la désignation de l'administrateur provisoire était régulière au regard des conditions de forme requises.

Concernant les conditions de fond, la société Immobilière patrimoine § finances se prévalait, dans sa requête, de ce que l'équilibre financier du syndicat était gravement compromis comme étant privée des fonds nécessaires pour pouvoir faire face à ses charges.

Les pièces de la procédure établissent, qu'alors même que le budget prévisionnel pour les exercices 2021 et 2022 a été fixé par l'assemblée générale des copropriétaires à la somme de 9 000 euros, l'impayé de charges de copropriété, à la fin de l'exercice 2023, s'élevait à la somme de 9 940,08 euros pour la société MBM et 1 390,68 euros pour la société Inox, soit un total de 11 330,76 euros. Alors même que la société MBM était redevable de la somme de 26 801,78 euros en avril 2023, le paiement de la somme de 17 652,74 euros en mai 2023 va permettre de réduire sa dette à la somme de 9 940,08 euros. Il convient de relever que ce paiement fait suite à la condamnation de la société MBM à la somme de 18 638,38 euros au titre d'un arriéré de charges de copropriété arrêté au 29 août 2022 par jugement rendu le 3 mars 2023 par le tribunal judiciaire de Marseille. Si la société MBM affirme avoir réglé ses charges dans les délais impartis, comme faisant partie d'un grand groupe, elle n'en rapporte pas la preuve, étant relevé qu'elle n'allègue ni ne démontre avoir fait appel du jugement susvisé l'a condamnant au paiement d'un arriéré de charges.

De surcroît, les pièces comptables versées aux débats révèlent que plusieurs créanciers n'avaient pas été réglés à la fin de l'année 2023, et notamment le cabinet Freyssinet (3 940 euros), outre d'autres créanciers pour un montant total d'environ 6 000 euros.

Ces éléments comptables établissent que la copropriété rencontrait, au moment de la demande tendant à la désignation d'un administrateur provisoire, d'importantes difficultés financières, tenant à des impayés de charges et dettes atteignant des montants considérables pour une petite copropriété, justifiant d'y faire droit.

Au surplus, si l'administrateur provisoire n'a pas été désigné au motif que le syndicat se trouvait dans l'impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, il n'en demeure pas moins qu'un arrêté de mise en sécurité a été pris par la ville de [Localité 4], le 22 décembre 2023, interdisant l'occupation et l'utilisation des 1er, 2ème, 3ème, 4ème et 5ème étages ainsi que l'ensemble de la cage d'escalier à usage d'hôtel de l'immeuble. Si l'occupation et l'utilisation du local commercial du rez-de-chaussée 'Maison Empereur' et ses caves attenantes sont autorisées, il n'en demeure pas moins que l'arrêté précise que ces locaux pourront être également interdits à toute occupation et utilisation jusqu'à l'achèvement des travaux de réparation définitive prévus. Nonobstant la mise en sécurité des parties de l'immeuble à usage d'hôtel, l'incapacité de pourvoir à la conservation de l'immeuble, qui résulte du tarissement des finances, comme cela a été développé ci-dessus, met en péril l'équilibre financier du syndicat.

En conséquence, c'est également à bon droit que le premier juge a considéré que la désignation de l'administrateur provisoire était régulière au regard des conditions de fond requises.

L'ordonnance entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de rétractation de l'ordonnance rendue le 22 juin 2023.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société MBM, succombant en première instance et en appel, il y a lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamnée aux dépens mais de l'infirmer en ce qu'elle n'a pas alloué de frais irrépétibles à la société Immobilière patrimoine § finances.

La société MBM sera tenue aux dépens de la procédure d'appel, avec distraction au profit de Me Benjamin Naudin, avocat aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile.

L'équité commande en outre de la condamner à verser à la société Immobilière patrimoine § finances la somme de 4 500 euros pour les frais exposés en première instance et en appel non compris dans les dépens en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS