CA Aix Provence, 30 avr. 2025, RG 23/05870

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-8

ARRÊT AU FOND

DU 30 AVRIL 2025

N° 2025 / 112

N° RG 23/05870

N° Portalis DBVB-V-B7H-BLFO7

SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTED'AZUR

C/

[F] [K]

[T] [G] épouse [K]

[E] [C]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Me Roselyne SIMON-THIBAUD

Me Olivier PEISSE

Me Eric GOIRAND

Décision déférée à la Cour :

Jugement du Tribunal Judiciaire de TOULON en date du 10 Février 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/04755.

APPELANTE

SAS SQUARE HABITAT PROVENCE COTE D'AZUR

représentée en la personne de ses représentants légaux domiciliés ès qualité au siège social sis [Adresse 2]

représentée par Me Roselyne SIMON-THIBAUD, membre de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Marie-France CESARI, membre de la SELARL B.P.C.M, avocat au barreau de NICE

INTIMES

Monsieur [F] [K]

né le 20 Juin 1990 à [Localité 5] (92)

Madame [T] [G] épouse [K]

née le 07 Septembre 1989 à [Localité 4] (92)

demeurant tous deux au [Adresse 1]

représentés par Me Olivier PEISSE, avocat au barreau de TOULON

Monsieur [E] [C]

né le 23 Mars 1964 à [Localité 7] (38), demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eric GOIRAND, membre de la SELARL LOPASSO-GOIRAND & ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Gaelle ROLLAND DE RENGERVÉ, avocat au barreau de TOULON

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COMPOSITION DE LA COUR

L'affaire a été débattue le 11 Février 2025 en audience publique devant la cour composée de :

Monsieur Philippe COULANGE, Président

Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère

Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller

qui en ont délibéré.

Greffier lors des débats : Madame Maria FREDON.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025.

ARRÊT

Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 30 Avril 2025, signé par Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère pour le Président empêché et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE ANTÉRIEURE

Par acte notarié du 1er juin 2017, les époux [F] [K] et [T] [G] ont fait l'acquisition d'un appartement en duplex de type 4 constituant le lot n° 16 d'un immeuble en copropriété situé à [Localité 6] (département du Var), [Adresse 3].

Il y était stipulé que l'immeuble était alimenté en eau au moyen d'un forage privatif dont l'entretien était assuré par l'ensemble des copropriétaires, les acquéreurs déclarant vouloir faire leur affaire personnelle de la 'potabilité' de l'eau sans recours contre les vendeurs.

Suivant contrat conclu le 2 octobre 2018, les époux [K] ont confié à la société SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D'AZUR (ci-après la société SQUARE HABITAT) un mandat de gestion locative de leur bien.

C'est ainsi que l'appartement a été donné en location à Monsieur [E] [C] à compter du 2 novembre 2018, moyennant un loyer mensuel de 830 euros révisable annuellement en fonction de la variation de l'indice de référence.

A réception des rapports d'analyse de l'eau établis par un laboratoire agréé, concluant que certains paramètres n'étaient pas conformes aux seuils de qualité fixés par le code de la santé publique, Monsieur [C] a mis en demeure le 16 octobre 2020 le mandataire des bailleurs d'entreprendre les travaux nécessaires afin de mettre le logement en conformité avec les normes de décence et le règlement sanitaire départemental.

Cependant, dès le 14 octobre 2020, l'assemblée générale des copropriétaires, délibérant à la demande des époux [K], avait voté contre le financement des travaux de raccordement de l'immeuble au réseau public de distribution d'eau potable sur le budget commun.

Le 9 décembre 2020, le service communal d'hygiène et de santé de la Ville de [Localité 6] a demandé à l'agence SQUARE HABITAT de lui faire connaître les dispositions envisagées pour se conformer à la réglementation.

Le 27 avril 2021, les bailleurs ont fait signifier à leur locataire un congé pour vendre venant à échéance le 1er novembre suivant.

Avant de quitter les lieux, Monsieur [C] a assigné les époux [K] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Toulon par acte délivré le 23 septembre 2021, pour les entendre condamner à lui payer la somme de 10.573,20 euros en réparation de son préjudice de jouissance, correspondant à un tiers du montant des loyers durant toute la période de location.

Les époux [K] ont appelé en garantie la société SQUARE HABITAT, lui reprochant un manquement à ses obligations d'information et de conseil.

Par jugement rendu le 10 février 2023, le tribunal a :

- dit que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrer un logement décent,

- condamné in solidum les époux [K] à payer à M. [C] la somme de 5.400 euros en réparation de son préjudice de jouissance,

- condamné la société SQUARE HABITAT à relever et garantir intégralement les époux [K],

- condamné in solidum les époux [K] et la société SQUARE HABITAT aux dépens,

- condamné les époux [K] à verser à M. [C] une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [E] [C] et la société SQUARE HABITAT ont tous deux interjeté appel par déclarations respectivement enregistrées les 6 mars et 24 avril 2023 au greffe de la cour, ces deux instances ayant été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état rendue le 14 septembre 2023.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Par conclusions notifiées le 27 septembre 2023, Monsieur [E] [C] demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que les époux [K] avaient manqué à leur obligation de lui délivrer un logement décent, mais de le réformer quant au montant de l'indemnité allouée en réparation de son préjudice de jouissance et de fixer celle-ci à la somme de 10.573,20 euros, outre intérêts au taux légal capitalisés à compter de l'assignation.

Il demande également que l'indemnité qui lui a été accordée au titre de l'article 700 du code de procédure civile soit portée à la somme de 2.500 euros, outre ses dépens.

Par conclusions notifiées le même jour, la société SQUARE HABITAT PROVENCE CÔTE D'AZUR demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il l'a condamnée à relever et garantir les époux [K] et, statuant à nouveau, de prononcer sa mise hors de cause et de lui allouer une somme de 4.000 euros au titre de ses frais irrépétibles, outre ses dépens.

Au soutien de son recours elle fait valoir :

- qu'elle n'a commis aucun manquement à ses obligations contractuelles,

- qu'elle ignorait à l'époque de la conclusions du bail que le logement n'était pas desservi par le réseau public de distribution d'eau potable,

- qu'il incombait aux époux [K] de l'informer des sujétions particulières concernant le bien loué, conformément à l'une des clauses du contrat de mandat,

- et qu'une fois saisie des doléances du locataire, elle a accompli toutes les diligences en son pouvoir pour tenter de remédier à la situation.

Aux termes de leurs conclusions notifiées le 21 août 2023, les époux [K] forment appel incident et demandent à la cour :

- à titre principal, de débouter M. [C] des fins de son action,

- à titre subsidiaire, de réduire le montant de l'indemnité allouée à de plus justes proportions et de condamner la société SQUARE HABITAT à les relever et garantir,

- en tout état de cause, de condamner toute partie perdante à leur verser 3.000 euros au titre de leurs frais irrépétibles, outre leurs dépens.

Au soutien de leurs prétentions ils font valoir :

- qu'aucun élément n'établit le caractère non-potable de l'eau distribuée par le forage,

- qu'aucun occupant de l'immeuble ne s'est jamais plaint de problèmes de santé liés à sa consommation,

- que leur ancien locataire ne démontre pas avoir subi un préjudice de jouissance,

- et qu'en tout état de cause, l'agence SQUARE HABITAT aurait dû se renseigner sur la situation de l'immeuble et les alerter sur leurs obligations légales.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2025.

DISCUSSION

Sur le manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance :

En vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé de ses occupants, doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par le décret n° 2002-120 du 12 juillet 2002, dont l'article 3.2 dispose que le logement doit comporter une installation d'alimentation en eau potable distribuée avec une pression et un débit suffisants.

En l'espèce, le caractère non-potable de l'eau provenant du forage alimentant l'immeuble est établi par les rapports adressés au syndic les 27 décembre 2018 et 27 janvier 2020 par le laboratoire départemental d'analyses et d'ingénierie du Var, agréé par le ministère de la santé, suivant lesquels plusieurs des paramètres analysés n'étaient pas conformes aux limites ou références de qualité fixées par le code de la santé publique, à savoir :

- la conductivité à 25 degrés,

- le taux de sulfates,

- le taux d'azote ammoniacal.

Le fait qu'aucun occupant de l'immeuble ne se soit jamais plaint de problèmes de santé liés à la consommation de l'eau, à le supposer avéré, n'est pas de nature à remettre en cause les conclusions de ces analyses, non contredites par d'autres éléments du dossier, dont il résulte que les bailleurs ont mis à la disposition de leur locataire un logement ne remplissant pas toutes les conditions de décence imposées par la loi.

Sur la réparation du préjudice de jouissance du locataire :

C'est par de justes motifs, adoptés par la cour, que le premier juge a retenu que l'existence d'un préjudice de jouissance était établie du seul fait que le logement ne respectait pas les critères de décence. En revanche, sa décision doit être réformée quant au montant de l'indemnisation allouée au locataire, qui doit être portée à la somme de 10.000 euros.

Sur la responsabilité de l'agence immobilière :

En application de l'article 1992 du code civil, l'agent immobilier est notamment tenu de s'assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l'efficacité juridique de la convention conclue par son intermédiaire. Il est également tenu vis-à-vis de son mandant d'une obligation de renseignement et de conseil.

En l'espèce, la société SQUARE HABITAT a fait établir le dossier complet de diagnostic technique prescrit à l'article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dont les pièces ont été annexées au contrat de bail, les dispositions légales ne prévoyant pas l'analyse de la qualité de l'eau distribuée dans le logement.

Il n'est pas démontré qu'elle avait connaissance, à l'époque de la conclusion du bail, de l'existence d'un forage alimentant l'immeuble, ni que ses mandants lui avaient communiqué l'intégralité de leur titre de propriété contenant une clause particulière à ce sujet.

La plupart des logements actuellement mis en location étant raccordés au réseau public de distribution d'eau potable, il ne saurait lui être reproché de ne pas avoir procédé d'office à une telle recherche, et il incombait au contraire aux époux [K] d'informer l'agence des sujétions particulières concernant leur bien, conformément à l'une des clauses du contrat de mandat.

Enfin, il est établi par les nombreuses correspondances produites au dossier qu'une fois informée des doléances du locataire, la société SQUARE HABITAT a accompli toutes les diligences en son pouvoir pour tenter de se conformer à la réglementation, en conseillant notamment à ses mandants de saisir l'assemblée générale des copropriétaires et en contactant des entreprises spécialisées dans le traitement de l'eau.

C'est donc à tort que le premier juge a retenu sa responsabilité et l'a condamnée à relever et garantir les bailleurs, le jugement entrepris devant être infirmé de ce chef.

PAR CES MOTIFS