TJ 75056, 30 avr. 2025, RG 24/11390

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Sarah KRYS

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [E]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/11390 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6S5F

N° MINUTE : 11/2025

JUGEMENT
rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDERESSE
S.A. ELOGIE SIEMP, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #G0517

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [E], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 20 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffière

Décision du 30 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/11390 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6S5F

EXPOSÉ DU LITIGE

La S.A. ELOGIE-SIEMP a, par acte sous seing privé du 1er août 2016, consenti à M. [Y] [E] un bail d'habitation portant sur un appartement situé au [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice du 25 novembre 2024, elle a fait assigner M. [Y] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin d'obtenir :
- la résiliation du bail,
- l'expulsion de M. [Y] [E] et celle des occupants de son chef des lieux loués, avec l'assistance de la force publique
- l'autorisation de faire transporter les meubles garnissant le logement aux frais, risques et périls du locataire,
- la condamnation de M. [Y] [E] à communiquer son avis d'imposition 2023, sous astreinte de 50 par jour à compter de la décision à intervenir,
- la condamnation de M. [Y] [E] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens de l'instance.

La S.A. ELOGIE-SIEMP soutient, au visa des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 1224 et suivants du code civil, que le comportement agressif de M. [Y] [E] à l'encontre des autres locataires de l'immeuble et de la gardienne, ainsi que les nuisances sonores et olfactives qu'il cause, constituent des manquements à ses obligations légales et contractuelles suffisamment graves pour justifier la résiliation du bail et son expulsion.

Lors de l'audience du 20 février 2025, la S.A. ELOGIE-SIEMP, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et demande également que M. [Y] [E] soit condamné à lui verser une indemnité d'occupation à compter du prononcé de la décision jusqu'à la libération des lieux.

M. [Y] [E], bien que régulièrement assigné à comparaître en étude, ne s'est pas présenté ni fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibérée par mise à disposition au greffe au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation judiciaire du bail et ses conséquences

Il résulte de la combinaison de l'article 1728 du code civil et de l'article 7b) de la loi du 7 juillet 1989 que le locataire est tenu d'user paisiblement et raisonnablement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. Il en résulte notamment que la jouissance paisible impose d’occuper les lieux loués sans créer aux autres occupants de l’immeuble des troubles excédants les inconvénients normaux du voisinage

Les articles 1224 et 1227 du code civil permettent au bailleur de demander la résiliation du bail pour inexécution de ses obligations par le preneur.

Selon l’article 1741 du Code civil, le contrat de bail se résout notamment par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements. Le juge apprécie, au jour où il statue, si l’infraction est suffisamment grave pour justifier le prononcé de la résiliation.

Par ailleurs, le contrat de bai signé par M. [Y] [E] stipule, en ses conditions générales, que « le preneur ne devra pas causer des troubles anormaux du voisinage et devra limiter au maximum tous bruits et en particulière, intensité sonore des appareils musicaux (...) ».

En l’espèce, la S.A. ELOGIE-SIEMP verse au débat, au soutien de sa demande de résiliation judiciaire du bail pour nuisances :
- les attestations de deux locataires de l'immeuble : Mesdames [L] [J] (04/06/2024, 18/07/2024, 18/09/2024, 06/10/2024) et [R] [C] (28/09/2023, 25/06/2024, 24/09/2024),
- le récépissé de déclaration de main-courante effectuée le 04/01/2024 par Mme [R] [C],
- une mise en demeure de faire cesser les troubles, adressée par le bailleur le 8 juillet 2024.

Ainsi, seulement deux locataires témoignent du comportement de M. [Y] [E] alors que l'immeuble est occupé par quatre locataires, dont le défendeur. En effet, ni le quatrième occupant, ni la gardienne n'ont témoigné alors que cette dernière aurait été victime, selon les attestations versées, d'une attitude agressive de la part du défendeur.

De même, il est fait mention du comportement menaçant de M. [Y] [E] à l'encontre de plusieurs personnes extérieures à l'immeuble ( un technicien de la société KIIECE, une personne de la société ALTERIA DPE, des amis de l'une des témoins) mais aucune attestation de la part de ces tiers n'est versée au dossier.

De plus, les nuisances sonores évoquées (musique, voix, borborygmes), qui sont au centre des attestations multiples de Mesdames [L] [J] et [R] [C] ne sont étayées par aucun constat de commissaire de justice alors que par leur nature, elles sont aisément objectivables. Aucun compte-rendu d'intervention des services de police n'est non plus produit, alors que la requérante mentionne le fait qu'ils ont été requis à plusieurs reprises.

Par ailleurs, les faits mentionnés, dans leur grande majorité, se concentrent sur une période de quelques mois, entre juin et octobre 2024. Une seule attestation de Madame [R] [C] est datée du 28 septembre 2023 et porte donc sur des faits antérieurs, qui sont l’objet de la déclaration de main courante déposée en janvier 2024.
Enfin, aucun élément ne démontre que les locataires se sont plaintes directement auprès du bailleur qui, par ailleurs, s'est contenté d'adresser un courrier de mise en demeure à M. [Y] [E] le 8 juillet 2024 sans aucune autre tentative de prise d'attache avec lui alors qu'il n'est pas débattu qu'il souffre de troubles psychologiques et qu'il a besoin d'attention médicale.

Ces éléments, et notamment, le caractère circonscrit dans le temps des nuisances générées par M. [Y] [E] par rapport à l’ancienneté du bail, la soudaineté de la procédure enclenchée à son encontre, pour des faits dont la matérialité est très peu étayée, justifient qu'il ne soit pas fait droit à la demande de la S.A. ELOGIE-SIEMP de résilier le bail liant les parties depuis plus de huit ans et, par voie de conséquence, à sa demande subséquente en expulsion.

Sur la demande de condamner M. [Y] [E] à produire son avis d'imposition sous astreinte

Aux termes de l'article L.441-3 du code de la construction et de l'habitation, les organismes d'habitations à loyer modéré perçoivent des locataires des logements visés au premier alinéa de l'article L.441-1 le paiement d'un supplément de loyer de solidarité en sus du loyer principal et des charges locatives, dès lors qu'au cours du bail, les ressources de l'ensemble des personnes vivant au foyer excèdent d'au moins 20% les plafonds de ressources en vigueur pour l'attribution de ces logements.

L'article L.441-9 du même code précise que l'organisme d'habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d'imposition ou de non-imposition à l'impôt sur le revenu et des renseignements concernant l'ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l'importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. (...) Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d'un mois. (…) A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l'organisme d'habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de ces dispositions légales que la sanction prévue en cas de non-communication des éléments justificatifs des ressources par les occupants du parc social est bien l’application d'un supplément de loyer, ce que la S.A. ELOGIE-SIEMP, après avoir adressé une mise en demeure à M. [Y] [E] le 9 novembre 2023, a fait à compter du 31 janvier 2024.

La demande d'enjoindre le défendeur de produire son avis d'imposition sous astreinte n'étant pas prévue par les textes, elle sera rejetée et il appartiendra au bailleur, le cas échéant, de demander la condamnation du locataire à lui régler l'arriéré de loyer qui s'est ainsi constitué depuis cette date, en ce compris le supplément de loyer appliqué.

Sur les demandes accessoires

La S.A. ELOGIE-SIEMP, partie perdante, sera condamnée aux dépens de l'instance, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Elle sera déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire de la présente décision, prévue par l'article 514 du code de procédure civile, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS