TJ 75056, 28 avr. 2025, RG 24/05525

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Isabelle CHAUVEAU

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Karène BIJAOUI-CATTAN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/05525 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BJ2

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 28 avril 2025

DEMANDERESSE
Madame [T] [D] épouse [K], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Karène BIJAOUI-CATTAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0613

DÉFENDEUR
Monsieur [O] [N], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Isabelle CHAUVEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0176
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562024018900 du 05/08/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection
assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 06 février 2025

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 28 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 28 avril 2025
PCP JCP ACR fond - N° RG 24/05525 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5BJ2

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 1er décembre 2009, M. [X] [D] a consenti un bail d'habitation à M. [O] [N] sur des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 420 euros, outre 20 euros de provision pour charges.

Mme [T] [D] épouse [K] a acquis la pleine propriété du bien le 22 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 21 novembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2395,83 euros au titre de l'arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue au contrat.

La Commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation de M. [O] [N] le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 23 mai 2024, Mme [T] [D] épouse [K] a fait assigner M. [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire, subsidiairement voir prononcer la résiliation judiciaire du bail, être autorisée en conséquence à faire procéder à l'expulsion de M. [O] [N] avec l'intervention de la force publique et d'un serrurier si besoin, et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes:
- une indemnité mensuelle d'occupation d'un montant égal à celui du loyer et des charges,
- 4033,04 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 7 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2534,94 euros et de l'assignation sur la somme de 3541,49 euros, à parfaire,
- 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 27 mai 2024, et un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l'audience lors de laquelle il en a été donné lecture.

L'affaire a été appelée à l'audience du 14 octobre 2024 et a fait l'objet d'un renvoi.

A l'audience du 6 février 2025, Mme [T] [D] épouse [K], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions écrites déposées à l'audience et reprises oralement dans lesquelles elle demande de:
- juger que M. [O] [N] se désiste de la fin de non recevoir,
- juger qu'elle produit le décompte des loyers dus par le défendeur,
- juger que l'actualisation de la dette est fondée,
- juger qu'au terme de l'attestation de propriété elle a la propriété du bien à compter du 10 janvier 1999,
- juger qu'à la date du 21 mars 2023, la dette de M. [O] [N] était nulle,
- juger que sa créance est postérieure au 21 mars 2023,
- juger que M. [O] [N] ne justifie pas de difficultés financières,
- juger que M. [O] [N] ne reverse pas à son bailleur l'allocation logement qu'il déclare percevoir,
- juger que Mme [T] [D] épouse [K] est recevable en ses demandes,
- à titre principal constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail et ordonner l'expulsion de M. [O] [N] au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- à titre subsidiaire prononcer la résiliation du contrat de location et ordonner l'expulsion de M. [O] [N] avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier si besoin,
- en toutes hypothèses le débouter de sa demande de délais de paiement et pour quitter les lieux,
- le condamner à lui payer la somme de 6950,62 euros au titre de l'arriéré locatif au 1er février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2023 sur la somme de 2534,94 euros et de l'assignation sur la somme de 3541,49 euros,
- fixer l'indemnité mensuelle d'occupation à compter du jugement à la somme de 473,62 euros outre 20 euros de charges,
- le condamner à payer 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
- le condamner aux dépens.

M. [O] [N], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions écrites déposées à l'audience et reprises oralement au terme desquelles il demande de :
- débouter Mme [T] [D] épouse [K] de sa demande d'actualisation de l'arriéré locatif,
- la déclarer mal fondée à solliciter le paiement de l'arriéré locatif existant antérieurement à la licitation du 22 décembre 2022 soit 4612,71 euros,
- suspendre les effets de la clause résolutoire,
- autoriser des délais de paiement à hauteur de 24 mois,
- débouter Mme [T] [D] épouse [K] de ses demandes,
- subsidiairement accorder un délai pour quitter les lieux,
- dire que les dépens seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l'audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

A l'issu des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025.

Par note en délibéré autorisée, Mme [T] [D] épouse [K] a communiqué un décompte en date du 7 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il sera rappelé que les demandes de " donner acte ", de " constater " ou de " dire et juger " ne sont pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Mme [T] [D] épouse [K] justifie avoir notifié l'assignation au représentant de l'État dans le département plus de six semaines avant l'audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

Au terme de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction au moment de la conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 21 novembre 2023. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 2395,83 euros n'a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, et la juridiction constatera que le contrat de bail s'est trouvé résilié de plein droit le 22 janvier 2024.

Sur la dette locative et l'indemnité d'occupation

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine. Cette indemnité d'occupation est à la fois indemnitaire et compensatoire.

Au terme de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l'espèce, Mme [T] [D] épouse [K] verse aux débats un décompte démontrant qu'à la date du 1er février 2025, M. [O] [N] lui devait la somme de 6950,62 euros.

M. [O] [N] conteste cette somme en indiquant tout d'abord que Mme [T] [D] épouse [K] n'est pas fondée à lui demander des sommes antérieures au 22 décembre 2022. Or, il ressort du décompte que la somme demandée n'est pas antérieure à cette date, même partiellement. En effet, l'arriéré locatif débute le 1er mai 2023. En outre, les paiements postérieurs effectués par M. [O] [N] ont apuré les dettes les plus anciennes à partir de cette date. Il n'est pas contesté que Mme [T] [D] épouse [K] était alors déjà propriétaire du bien loué par M. [O] [N] de telle sorte qu'elle est bien fondée à demander le paiement de ces sommes.

Par ailleurs, M. [O] [N] conteste le montant de la dette également en indiquant que quatre versements en date des 13 novembre 2023, 17 janvier 2024, 12 février 2024 et 13 mars 2024 pour un montant total de 1720 euros ne figurent pas au décompte. Or, ces versements figurent bien au décompte de la bailleresse.

Enfin, il n'apparaît pas justifié de ne pas permettre à Mme [T] [D] épouse [K] d'actualiser sa demande au titre de l'arriéré locatif, cette demande ayant été soumise au contradictoire.

Il est ainsi établi qu'à la date du 1er février 2025, M. [O] [N] devait la somme de 6950,62 euros à Mme [T] [D] épouse [K].

M. [O] [N] sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2395,83 euros, de l'assignation sur la somme de 1637,21 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus.

Les versements effectués par M. [O] [N] postérieurement à cette date devront s'imputer sur cette somme.

Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il ressort des éléments du dossier et de l'audience que M. [O] [N] a repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l'audience du 6 février 2025. S'il peut être constaté qu'il ne l'avait pas repris avant la date de la première audience du 14 octobre 2024, il l'a intégralement repris depuis et paye ses loyers depuis le 7 novembre 2024. Le loyer du mois de février 2025 a également été payé. La reprise du paiement du loyer est ainsi réputée satisfaite.

Selon les pièces qu'il communique, ses revenus lui permettent d'assumer un échéancier. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 24 mois, qu'il convient de lui accorder selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n'avoir pas joué, et l'exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L'attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu'à défaut de paiement d'une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d'apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu'une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire. Dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d'occupation sera due, égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi.

L'indemnité d'occupation ne cessera d'être due qu'à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [T] [D] épouse [K] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

Au terme de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [N], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.

Il ser également condamné à verser la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS