TJ 75056, 30 avr. 2025, RG 24/08475

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ORPHELIN-BARBERON

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître HERRY

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond

N° RG 24/08475 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52KF

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le mercredi 30 avril 2025

DEMANDEUR
Monsieur [R], [E] [O],
domicilié : chez Me [V] [B], [Adresse 2]

représenté par Maître ORPHELIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B361

DÉFENDERESSE
Madame [F] [D],
demeurant [Adresse 1]

assistée par Maître HERRY, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B921

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Pascale DEMARTINI, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 14 février 2025

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 30 avril 2025 par Pascale DEMARTINI, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 30 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08475 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52KF

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 26 mars 1997, M. [R] [O] et Mme [S] [C] ont donné à bail à Mme [F] [D] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], pour une durée de trois ans à compter du 1er avril 1997, renouvelable par tacite reconduction.

Par acte de commissaire de justice du 13 septembre 2023, M. [R] [O] a fait délivrer à la locataire un congé pour vendre à effet au 31 mars 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 août 2024, M. [R] [O] a fait assigner Mme [F] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
- valider le congé délivré le 13 septembre 2023 pour le 31 mars 2024,
- dire et juger que Mme [F] [D] est devenue occupante sans droit ni titre depuis le 31 mars 2024,
- à défaut de libération spontanée des lieux, ordonner son expulsion au besoin avec l’intervention de la force publique et d’un serrurier,
- ordonner la séquestration des meubles,
- condamner Mme [F] [D] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation mensuelle équivalente au montant des loyers et charges,
- condamner Mme [F] [D] à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 31 octobre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour permettre aux parties de se mettre en état.

A l'audience du 14 février 2025, M. [R] [O], représenté par son conseil, dépose des conclusions reprises oralement au terme desquelles il sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Au soutien de ses prétentions et au visa de la loi du 6 juillet 1989, il estime que le congé pour vendre délivré le 13 septembre 2023 est valable et demande le rejet de toutes les demandes de Mme [F] [D].

Mme [F] [D], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et de :
- juger que le congé délivré le 13 septembre 2023 est nul et de nul effet,
- condamner M. [R] [O] à lui verser la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens,
- subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux et débouter M. [R] [O] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, elle estime que les conditions de validation du congé pour vendre ne sont pas réunies au regard de l’absence de volonté réelle et sérieuse de vendre.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issu des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DÉCISION

Sur la validation du congé

Sur la forme

L’article 15 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur lors du dernier renouvellement du contrat, prévoit que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué. (...) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur (…). Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Conformément aux termes du bail daté du 26 mars 1997, celui-ci a pris effet le 1er avril 1997 pour une durée de trois ans. Si les conditions générales comportant les conditions de renouvellement du bail n’ont pas été communiquées, il n’a pas été contesté que le renouvellement s’est opéré par durée de trois ans. Il a ainsi été tacitement reconduit les 1er avril 2000, 1er avril 2003, 1er avril 2006, 1er avril 2009, 1er avril 2012, 1er avril 2015, 1er avril 2018, et le 1er avril 2021, pour venir à échéance le 31 mars 2024 à minuit. Le congé pour vendre a été délivré par acte de commissaire de justice à étude le 13 septembre 2023, soit plus de six mois avant la date effective du congé.

Le délai de préavis d’au moins six mois a donc bien été respecté.

Sur le motif

L'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. (…) Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.

Il est constant que le prix doit être fixé dans l'offre faite au locataire. Il est laissé à la discrétion du propriétaire, sous réserve de l'appréciation par les juges du fond de son caractère sérieux.

Est frauduleux le congé pour vendre qui ne correspond pas à la réalité des intentions du propriétaire.

Aux termes de l’article 114 du code de procédure civile, la nullité ne peut être prononcée qu’à charge pour l’adversaire qui l’invoque de prouver le grief que lui cause l’irrégularité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public.

En l'espèce, le congé délivré le 13 septembre 2023 comprend une offre de vente du lot n°681 représentant les 325/10000èmes des parties communes générales de l’immeuble, consistant en un studio comprenant entrée, placard, salle d’eau avec WC, séjour et kitchenette équipée. L’offre de vente a été faite à hauteur de 260000 euros net vendeur.

Mme [F] [D] conteste la volonté réelle et sérieuse de vendre en l’absence d’actes positifs en vue de parvenir à une vente effective, hormis un mandat de vente signé le 22 avril 2024 entre M. [R] [O] et l’agence immobilière EXP GLOBAL FRANCE. Mme [F] [D] relève que ce mandat est signé pour l’agence immobilière par M. [P] [O], fils de M. [R] [O], et que cette agence se trouve à [Localité 3]. Elle estime que le congé pour vendre est un acte de représailles suite à une conciliation datant de janvier 2019 à l’issu de laquelle M. [R] [O] a dû engager des travaux dans l’appartement.

M [R] [O] indique de son côté qu’il est naturel qu’il confie la vente de son bien à l’entreprise dans laquelle travaille son fils, cette société ayant des mandataires en Ile-de-France. Il assure avoir l’intention réelle et sérieuse de vendre, n’ayant pas pu engager d’autres démarches en ce sens en raison de la présence de la locataire dans l’appartement. Il indique enfin que des travaux engagés en 2019 lui permettent de connaître l’état récent de l’appartement et ainsi de ne pas avoir eu besoin de le visiter avant de fixer le prix, ce dernier étant en outre conforme aux prix du marché.

S’agissant tout d’abord du prix de vente, qui participe de la volonté réelle et sérieuse de vendre, il doit être relevé que la superficie du logement n’apparaît que dans les conclusions du demandeur. Le bail mentionne en effet la superficie de l’ensemble immobilier (2220 m2 d’après les titres de propriété et 2313m2 après mesurage), sans préciser la superficie du studio. Le congé pour vendre mentionne 325/10000ème des parties communes générales de l’immeuble alors que le mandat de vente évoque 298/100000ème. La superficie de 22m2 indiquée pas le demandeur n’a toutefois pas été contestée par la défenderesse.

Les pièces communiquées afin d’évaluer le prix de vente de l’appartement se limitent à un extrait Pappers. Il y est fait état de deux ventes au sein de l’ensemble immobilier de l’appartement litigieux. La première a eu lieu le 23 août 2023 et a concerné un appartement de quatre pièces de 89m2 au prix de 1030000 euros. Cet appartement n’est ainsi aucunement comparable au logement litigieux. La seconde concerne une pièce de 13m2, vendue le 1er septembre 2022 au prix de 147000 euros. Cette vente a donc été conclue un an avant la délivrance du congé pour vendre. Si la locataire évoque un prix moyen de vente de 8300 euros par m2 dans le secteur, inférieur de 30% à celui proposé par le propriétaire, elle n’a communiqué aucune pièce en ce sens (la pièce n°3 qu’elle cite correspondant en réalité au congé pour vendre, et aucune pièce relative à l’estimation du prix de vente ne figure dans son bordereau de pièces). Ainsi, les éléments apportés par les parties sur ce point ne permettent pas de porter une appréciation sur le prix proposé à la vente du bien de M. [R] [O]. En tout état de cause, un propriétaire peut vouloir obtenir le meilleur prix pour la vente de son bien et ce seul élément ne peut suffire à estimer qu’un congé est frauduleux.
Décision du 30 avril 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/08475 - N° Portalis 352J-W-B7I-C52KF

Il convient ainsi d’examiner les autres éléments de la procédure. M. [R] [O] ne communique qu’un mandat de vente en date du 22 avril 2024. Le fait qu’il soit signé par son fils du côté de l’agence immobilière n’apparaît pas en soi déterminant, il est en effet compréhensible que M. [R] [O] lui confie cette vente, l’entreprise comptant des mandataires en région parisienne. Toutefois, la conclusion d’un mandat de vente ne peut suffire à estimer que la volonté de vendre est réelle et sérieuse. En effet, M. [R] [O] n’a jamais sollicité la locataire avant la délivrance du congé pour avoir accès aux lieux loués aux fins d’évaluation de la valeur de son bien. S’il indique avoir une connaissance récente de l’état du bien en raison de travaux s’étant déroulés en 2019, le congé a été délivré quatre ans plus tard ce qui relativise la bonne connaissance de l’état du logement. Aucune démarche n’a par ailleurs été entreprise en vue de faire réaliser les diagnostics nécessaires à la vente. D’une manière générale, aucune demande n’a été faite auprès de la locataire pour avoir accès aux lieux. La conclusion d’un mandat de vente sept mois après la délivrance du congé, sans qu’il existe la moindre suite à cette signature, peut ainsi apparaître comme étant uniquement destinée à prouver postérieurement une intention de vendre. Elle ne peut suffire à caractériser la réalité d’une intention de vendre.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, l’intention réelle et sérieuse de vendre n’est pas caractérisée.

Le motif frauduleux du congé a nécessairement fait grief à Mme [F] [D], locataire depuis 1997 de l’appartement. Cela doit conduire à annuler le congé pour vente délivré le 13 septembre 2023.

En conséquence, M. [R] [O] sera débouté de l’ensemble de ses demandes.

Sur les frais du procès et l'exécution provisoire

M. [R] [O], partie perdante, sera condamné aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Condamné aux dépens, M. [R] [O] devra verser à Mme [F] [D] une somme qu’il est équitable de fixer à 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,