TJ 77284, 30 avr. 2025, RG 23/02997

- N° RG 23/02997 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDE3H
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MEAUX
1ERE CHAMBRE

Date de l'ordonnance de
clôture : 25 novembre 2024

Minute n° 25/00406

N° RG 23/02997 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDE3H

Le

CCC : dossier

FE :
Me [Localité 6]-DE CUYPER,
Me NEGREVERGNE

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU TRENTE AVRIL DEUX MIL VINGT CINQ

PARTIES EN CAUSE

DEMANDERESSE

Société SCI COQUELICOT
[Adresse 1]
[Localité 5]
représentée par Me Adeline MIRABEL-DE CUYPER, avocat au barreau de MEAUX, avocat plaidant

DEFENDERESSE

S.A.R.L. SOCIETE KMJ
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Maître Jean-charles NEGREVERGNE de la SELAS NEGREVERGNE FONTAINE DESENLIS, avocats au barreau de MEAUX, avocats plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :
Président : Mme RETOURNE, Juge
Assesseurs: Mme GRAFF, Juge
Madame GIRAUDEL, Juge

Jugement rédigé par : Mme GRAFF, Juge

DEBATS

A l'audience publique du 13 Février 2025

GREFFIER

Lors des débats Madame CAMARO, Greffière et du délibéré : Madame KILICASLAN, Greffière

JUGEMENT

contradictoire, prorogé du 10 avril 2025, mis à disposition du public par le greffe le jour du délibéré, Mme RETOURNE, Président, ayant signé la minute avec Madame KILICASLAN, Greffière ;

- N° RG 23/02997 - N° Portalis DB2Y-W-B7H-CDE3H

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 16 août 2011, la SCI COQUELICOT a donné à bail à la société 2008, aux droits de laquelle vient la société KMJ, un local commercial situé [Adresse 3] Mouroux (77) pour l’exploitation d’une salle de sport.

Le bail a pris effet au 1er janvier 2012.

Par acte authentique du 5 janvier 2022, la SCI COQUELICOT a vendu l’immeuble à la société FONCIERE CHABRIERES laquelle est venue aux droits de la bailleresse.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 novembre 2022, la SCI COQUELICOT a adressé à la société KMJ une sommation de payer d’un montant en principal de 137.923,55 euros au titre des loyers, charges et éventuels accessoires selon décompte arrêté au 31 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 novembre 2022, la SCI COQUELICOT a saisi le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux.

L’affaire a fait l’objet d’une radiation du rôle pour défaut de diligence des parties.

Par acte de commissaire de justice en date du 26 juin 2023, la SCI COQUELICOT a assigné la société KMJ aux fins de paiement des loyers et charges impayés.

Dans ses dernières conclusions (conclusions notifiées par RPVA le 15 février 2024), la SCI COQUELICOT demande au tribunal de :

« Condamner la société KMJ à payer à la SCI COQUELICOT la somme de 63.412,63 euros au titre des loyers et charges impayés,

Condamner la société KMJ à payer à la SCI COQUELICOT la somme de 6.341,26 euros au titre de la clause pénale prévue à l’article 5.5 du bail,

Condamner la société KMJ au paiement des intérêts au taux de 1% depuis la date de la sommation de payer,

Ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du code civil,

Condamner la société KMJ à payer à la SCI COQUELICOT la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la société KMJ aux entiers dépens conformément aux dispositions de l'article 695 du code de procédure civile. »

La SCI COQUELICOT considère que la société KMJ reste lui devoir la somme de 63.412,63 euros au titre des loyers et charges impayés qu’elle n’aurait pas réglés jusqu’au 5 janvier 2022, date du transfert de propriété.

En réplique à la société KMJ qui lui reproche un manquement à l’obligation de délivrance conforme, la SCI COQUELICOT considère que les pièces versées aux débats n’ont pas de caractère contradictoire et que les désordres relevés ne constituent pas un trouble suffisamment grave pour justifier un défaut de paiement des loyers sur le mécanisme de l’exception d’inexécution. Elle considère que le preneur doit démontrer une impossibilité absolue d’exploiter les locaux, ce que n’est, selon elle, pas le cas en l’espèce.

En réplique à la société KMJ qui fait valoir que les sommes réclamées sont antérieures au jugement du tribunal de commerce de Meaux en date du 2 mai 2018 l’ayant placée en redressement judiciaire, la SCI COQUELICOT soutient que les sommes réclamées sont postérieures.

En réplique à la société KMJ qui conteste le montant de la taxe foncière réclamée, la SCI COQUELICOT indique que la refacturation de la taxe foncière est conforme aux stipulations contractuelles, qu’elle ne peut pas être tenue pour responsable de l’évaluation des locaux qui relève du Trésor Public et qu’il ne lui appartient pas d’entreprendre des démarches pour réduire le montant de la taxe foncière due au titre des locaux loués.

Dans ses dernières conclusions (conclusions n°2 notifiées par RPVA le 23 mai 2024), la société KMJ demande au tribunal de :

« Juger que la SCI COQUELICOT n'a pas satisfait à ses obligations de bailleur en manquant à son obligation de délivrance ;

Juger que la société KMJ est bien fondée à opposer l'exception d'inexécution ;

En conséquence

Débouter purement et simplement la société SCI COQUELICOT de sa demande de paiement ;

Juger que la société SCI COQUELICOT a surfacturé la taxe foncière ;

En conséquence,

Condamner la société SCI COQUELICOT à rembourser à la société KMJ à la somme de 50.000 euros au titre des taxes foncières trop versées.

En tout état de cause,

Condamner la société SCI COQUELICOT à payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. »

Au visa de l’ancien article 1134 code civil, la société KMJ invoque, pour s'opposer à la demande de paiement de la SCI COQUELICOT, l'exception d'inexécution liée à son manquement à l'obligation de délivrance en raison d'infiltrations ayant affecté les locaux par suite d'une insuffisante étanchéité de la toiture et de fissures sur les façades. Elle soutient avoir alerté son bailleur sans qu’aucun travaux n’ait jamais été réalisé de sorte qu’elle a été contrainte de quitter les lieux, face aux risques de fermeture administrative et de sécurité pour les clients, et de trouver un nouveau local.

La société KMJ indique qu’elle a été placée en redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce en date du 2 mai 2018. Elle en déduit que les sommes réclamées antérieures à cette date ne sont pas dues. Elle précise également que, par jugement du 22 juillet 2019, le tribunal de commerce a arrêté un plan de continuation et qu’elle verse chaque mois entre les mains du liquidateur les sommes dues au titre de ce plan. Elle conclut au rejet de la demande au motif que la SCI COQUELICOT ne fait pas état des dividendes perçus.

La société KMJ conteste le montant de la taxe foncière réclamée en ce qu’elle est évaluée sur la base d’une activité de magasin d’une surface de 2.602 mètres carrés alors qu’elle exploite une salle de sport de 1.300 mètres carrés. Elle affirme que la bailleresse est au fait de cette difficulté pour avoir, à plusieurs reprises depuis 2014, réalisé des avoirs sur le paiement de la taxe foncière. Elle indique l’avoir saisie afin qu’une régularisation soit réalisée auprès des services fiscaux, en vain. Elle sollicite le remboursement de la somme de 50.000 euros au titre des taxes foncières trop versées.

Pour un plus ample exposé du litige, il est renvoyé aux écritures des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 25 novembre 2024, le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction et a renvoyé l'affaire à l’audience collégiale du 13 février 2025 pour y être plaidée et mise en délibéré au 10 avril 2025, prorogé au 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il est rappelé qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de « juger » qui ne constituent pas des prétentions susceptibles d'entraîner des conséquences juridiques au sens de l'article 4 du code de procédure civile, mais uniquement la reprise des moyens développés dans le corps des conclusions, et qui ne doivent pas, à ce titre, figurer dans le dispositif des écritures des parties.

I – Sur les demandes en paiement de la SCI COQUELICOT

L'article 1134 du code civil, applicable en l’espèce, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon l'article 1728 du même code, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l'article 1719, 1°, 2° et 3° du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail.

L'obligation de délivrance de la chose louée court pendant toute la durée du bail.

L’ancien article 1315 du code civil énonce que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Sur l’exception d’inexécution

Il est de principe que, pour justifier le défaut de paiement du loyer et invoquer l’exception d’inexécution, le locataire doit rapporter la preuve de l’impossibilité totale d’utiliser les lieux loués pour son activité.

En l’espèce, pour démontrer le manquement à l’obligation de délivrance conforme de la SCI COQUELICOT, la société KMJ produit :
un rapport de recherche de fuite en date du 12 octobre 2021 qui formule les constats suivants : « Remontée par capillarité très légère selon photo, infiltrations diverses provenant de la toiture HS d’une fissure en façade. Ces éléments ont provoqué la chute du miroir qui va en entraîner d’autres par la suite. De l’humidité se contracte derrière les miroirs faisant gonfler le bois pour entraîner leur chute » ainsi que les recommandations suivantes : « Réfection de la toiture, création d’une VMC, réalisation d’un doublage ventilé sur toute la longueur du mur pour la pose des miroirs »,un courrier du 22 décembre 2021 adressé par la société KMJ enjoignant le bailleur à faire réaliser les travaux en lien avec les sinistres constatés, des échanges de courriels entre le gérant de la société KMJ et le bailleur entre le 28 et le 29 mars 2022 de prise de rendez-vous d’exploitation afin d’évoquer les travaux et la situation locative, un procès-verbal de constat de commissaire de justice en date du 10 novembre 2022 qui constate des traces de ruissellement sur certains murs, des poutrelles en bois, des skydomes et des traces d’humidité sur le revêtement du sol.
Il est constant que la société KMJ a exploité les locaux du 1er janvier 2012, suivant avenant au contrat du 16 août 2021, jusqu’à son déménagement qu’elle date de décembre 2022, sans en justifier.

S’il apparaît que les locaux étaient effectivement grevés de désordres, les pièces produites ne permettent néanmoins pas d’établir que la société KMJ se trouvait dans l’impossibilité absolue d’utiliser les locaux conformément à leur destination, étant relevé que les risques allégués ne sont pas démontrés.

La société KMJ ne peut donc faire valoir aucune exception d’inexécution.

Sur les sommes dues

La SCI COQUELICOT sollicite la somme de 63.412,63 euros au titre des loyers et charges impayés.

Elle produit, à l’appui de sa demande, un extrait de compte locataire mis à jour le 14 février 2024 détaillant les opérations comptables et mentionnant un solde dû de 63.412,63 euros.

Tout d’abord, il sera relevé que les opérations comptables référencées dans ce document sont postérieures au jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire du tribunal de commerce de Meaux du 2 mai 2018 de sorte que la SCI COQUELICOT est bien fondée à réclamer ces sommes jusqu’au 5 janvier 2022, date du transfert de propriété à la société FONCIERE CHABRIERES.

Ensuite, les documents produits, et notamment la fiche d’évaluation foncière des locaux ainsi que les échanges de courriels avec les services fiscaux et le bailleur, démontrent que l’imposition foncière des locaux pris à bail par la société KMJ est établie pour une surface de 2.602 mètres carrés alors que le bail décrit une surface de 1.526,22 mètres carrés ; que bien qu’avisé de cette difficulté, le bailleur n’a entrepris aucune démarche aux fins de régularisation qui lui incombait suivant courriel du Trésor Public du 23 février 2022, de sorte que les montants impayés afférents aux taxes foncières sont contestés par la société KMJ.

Or l’extrait de compte mis à jour le 14 février 2024 ne présente pas de créance détaillée du solde dû au titre des loyers sur la période comprise entre le 2 mai 2018, date du jugement d’ouverture d’une procédure de redressement judiciaire, et le 5 janvier 2022, date du transfert de propriété au nouveau bailleur, hors provisions pour taxes foncières.

De plus, ce document mentionne des opérations en lien avec la rétrocession du bail à la société FONCIERE CHABRIERES, ainsi que des opérations comptables de refacturation et de régularisation non explicitées, étant relevé que toutes ces opérations ont été réalisées postérieurement au 5 janvier 2022.

Cette succession d’opérations comptables diverses, non explicitées et non ventilées poste par poste, ne permet pas au tribunal d’apprécier les sommes qui seraient dûes par le preneur.

En conséquence, la SCI COQUELICOT sera déboutée de sa demande de condamnation de la société KMJ au paiement des sommes de 63.412,63 euros au titre des loyers et charges impayés et de 6.341,26 euros au titre de la clause pénale.

II – Sur la demande en paiement de la société KMJ

L'article 1134 du code civil, applicable en l’espèce, énonce que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il n’est pas contesté, qu’en application de l’article 8.3 du bail, le preneur devra rembourser au bailleur sa quote-part de l’impôt foncier.

Toutefois, la société KMJ allègue d’un trop-perçu de taxes foncières qu’elle évalue à la somme de 50.000 euros. A l’appui de sa demande, elle produit un tableau récapitulatif des montants qu’elle affirme avoir réglés depuis 2012.

Si la difficulté soulevée au regard de l’évaluation foncière des locaux ne peut être ignorée, ainsi qu’il a été précédemment dit, le tableau produit ne permet toutefois pas au tribunal d’apprécier les sommes qui auraient été trop perçues par le bailleur.

En conséquence, la société KMJ sera déboutée de sa demande de condamnation de la SCI COQUELICOT au paiement de la somme de 50.000 euros au titre des taxes foncières trop versées.

III – Sur les dispositions de fin de jugement

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Chaque partie ayant formulé des demandes auxquelles il n’a pas été fait droit, il convient de juger que chacune des parties conserve la charge de ses dépens.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l'espèce, compte tenu de l’issue du litige, les parties seront déboutées de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS