TJ 95500, 2 mai 2025, RG 24/00205

DU 02 Mai 2025 Minute numéro :

N° RG 24/00205 - N° Portalis DB3U-W-B7I-NSVV

Code NAC : 72A

S.A.R.L. FONCIERE COBE

C/
Madame [M] [O]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

---===ooo§ooo===---

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

---===ooo§ooo===---

ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Tiffanie REISS, Vice-Présidente

LE GREFFIER : Clémentine IHUMURE

LES PARTIES :

DEMANDEUR

S.A.R.L. FONCIERE COBE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Delphine PINON, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 246, Me Cyril TRAGIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 0524

DÉFENDEUR

Madame [M] [O], demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Michel RONZEAU de la SCP INTERBARREAUX RONZEAU ET ASSOC, avocats au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 9

***ooo§ooo***
Débats tenus à l’audience du : 19 mars 2025
Date de délibéré indiquée par le Président par mise à disposition au greffe
le 02 Mai 2025
***ooo§ooo***

Par acte sous seing privé en date du 27 mai 2022, la société SARL FONCIERE COBE a donné à bail commercial à Madame [M] [O] des locaux à usage de bureau et cinq places de parking dans un ensemble immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée de neuf ans à compter du 28 mai 2022, moyennant un loyer annuel de 11.400 euros hors taxes et hors charges pour les bureaux, de 390 euros pour l’emplacement de parking intérieur et de 1.220 euros pour les 4 emplacements de parking extérieur.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 novembre 2023, la société SARL FONCIERE COBE a fait signifier à Madame [M] [O] un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 8.040,76 euros au titre de l’arriéré locatif dû à cette date, outre le coût de l’acte.

Par acte en date du 1er février 2024, la société SARL FONCIERE COBE a assigné la société Madame [M] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, au visa des article 834 et 835 du code de procédure civile et de l’article L.145-41 du code de commerce essentiellement condamner la défenderesse au paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif.

Aux termes de ses conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement, la société SARL FONCIERE COBE demande au juge des référés de :
- la déclarer recevable et bien fondée en toutes ses demandes,
- constater la reconnaissance par Madame [M] [O] de l’exigibilité et du quantum de sa dette locative au 23 août 2024,
- constater que les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 17 novembre 2023 n’ont pas été réglées dans le délai imparti d’un mois ;
- constater l’acquisition de la clause résolutoire, à la date du 17 décembre 2023,
- ordonner l’expulsion de Madame [M] [O] ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux en cause, si besoin et avec le concours de la force publique, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’au jour de la libération complète des lieux et de la remise des clés, le juge des référés se réservant compétence pour liquider les astreintes ;
- s’il y a lieu, faire constater et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice qui sera commis à cet effet, assisté s’il l’estime utile, d’un technicien ; séquestrer les effets mobiliers qui en sont susceptibles pour sûreté des indemnités d’occupation échues;
- ordonner le transport et la séquestration des meubles, objets ou mobiliers garnissant les lieux appartenant à Madame [M] [O] et à tous les occupants de son chef aux frais de la défenderesse ;
- fixer à la somme trimestrielle de 6.231,67 euros l’indemnité d’occupation des locaux pour la période allant du 17 décembre 2023 à la date de la libération effective des lieux et de la remise des clés ;
- condamner par provision Madame [M] [O] au paiement de la somme de 26.678,84 euros, correspondant aux loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes dus au 27 septembre 2024, assortie des intérêts moratoires au taux conventionnel équivalent au taux de l’intérêt légal, majoré de 8 points à compter du 29 août 2023, outre la capitalisation des intérêts échus,
- condamner par provision Madame [M] [O] de la somme de 2.668 euros à titre de provision sur la clause pénale,
- en tout état de cause, débouter Madame [M] [O] de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions, outre de sa demande d’expertise judiciaire,
- condamner Madame [M] [O] à lui payer la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens de l’instance incluant le coût du commandement de payer.
Dans ses conclusions en réponse déposées à l’audience, Madame [M] [O] demande au juge des référés, au visa notamment des articles 1219 et 1220 du code civil, et de l’article 145 du code de procédure civile de :
- prendre acte qu’elle a séquestré l’ensemble des loyers et charges dus auprès de la CARPA à hauteur de 18.550,64 euros et l’autoriser à continuer à séquestrer le montant des loyers et charges jusqu’à la remise des éléments demandés au titre de la sommation du 14 décembre 2023 et la réalisation des travaux incombant au bailleur,

- débouter la société SARL FONCIERE COBE de sa demande visant à voir acquise la clause résolutoire, ainsi que de ses demandes en découlant, en ce compris l’obligation de quitter les loeux sous astreinte de 150 euros par jour de retard, et la demande de condamnation en paiement au titre de la clause pénale,
- à défaut, ramener la demande fondée sur la clause pénale à de plus justes proportions,
- condamner la société SARL FONCIERE COBE à lui transmettre les documents listés dans la sommation qui lui a été délivrée le 14 décembre 2023, à la date de la décision à intervenir, et sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de ladite décision, soit:
* l’annexe du bail signée par les parties comportant l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances qui incombent au preneur, annexe visée à la page 8 dudit bail,
* les justificatifs des charges demandées (sous réserve du respect des dispositions de l’article L.145-40-2 du code de commerce),
* l’annexe au bail visé parge 10 dudit bail signé par les parties, comportant l’inventaire précis et limitatif des charges, impôts, taxes et redevances incombant au preneur et des catégories de taxe et impôts afférents aux locaux loués avec indication de leur répartition entre le bailleur et le preneur,
* un exemplaire de la clé de la porte à droite de l’entrée des locaux,
- désigner un expert acousticien avec pour mission de visiter les locaux et dire si les nuisances sonores alléguées existent, les décrire, les mesurer, donner son avis sur les causes et les travaux à entreprendre pour y mettre fin, ainsi que donner son avis sur les préjudices subis par les requérants,
- débouter la société SARL FONCIERE COBE de ses demandes formulées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,
- en tout état de cause, condamner la société SARL FONCIERE COBE à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’audience, la société SARL FONCIERE COBE a actualisé sa demande en paiement de l’arriéré locatif à titre provisionnel à la somme de 32.910,51 euros, 1er trimestre 2025 échu.

Elle ajoute également une demande de conserver le montant du dépôt de garantie, au titre de la clause pénale.

Madame [M] [O] a sollicité à titre subsidiaire des délais de paiement, demandant à être autorisée à payer les sommes dues en 5 versements.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d’instance, à leurs conclusions et à leurs explications orales.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux et permet au juge de suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire en accordant des délais, la clause résolutoire ne jouant pas si le locataire se libère dans les conditions fixées et ces délais pouvant être accordés de manière rétroactive.
En application des articles 1217, 1719 et 1728 du code civil, le preneur ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution, le déchargeant du paiement de tout loyer que s'il établit une impossibilité d'exploiter le local.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties à effet au 28 mai 2022 stipule que la locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 11.400 euros hors taxes et charges concernant les locaux commerciaux, outre de la somme de 390 euros par an pour l’emplacement de parking intérieur et de la somme de 1.220 euros par an pour les 4 emplacements de parking extérieur, soit un montant total de 13.010 euros hors taxes et charges.
Le bail prévoit également que le loyer est payable trimestriellement et d'avance le 1er de chaque mois, que le loyer sera indexé annuellement à la date anniversaire, selon la variation de l'indice des loyers commerciaux, l'indice de référence étant celui du 4ème trimestre 2021 et que la locataire s'engage à rembourser au bailleur l’ensemble des charges afférentes aux locaux loués telles que les frais d'entretien des espaces communs (eau, électricité, gaz, entretien des espaces verts notamment), ainsi que la taxe foncière, la taxe d'enlèvement des ordures ménagères, la taxe de balayage, la taxe sur les surfaces de bureaux et la contribution sur les revenus locatifs.
Le bail contient une clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat si bon semble au bailleur en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges à échéance ou en cas d'inexécution d'une seule des conditions du bail, un mois après un commandement de payer ou une sommation d'exécuter, resté sans effet.

Par acte extrajudiciaire en date du 17 novembre 2023, la société SARL FONCIERE COBE a fait signifier à Madame [M] [O] un commandement visant la clause résolutoire du bail de payer la somme de 8.040,76 euros au titre de l’arriéré locatif dû à cette date, outre le coût de l’acte. A l’audience, la société bailleresse a actualisé sa demande à la somme de 32.910,51 euros, incluant l’échéance du 1er trimestre 2025.

La société SARL FONCIERE COBE produit un avis d’échéance en date du 13 décembre 2024(pièce n°11) pour l’échéance du 1er trimestre 2025 à hauteur de 6.231,67 euros et retient un solde antérieur à hauteur de 26.085,98 euros, outre la régularisation des charges 2023 à hauteur de la somme de 592,86 euros.
Ce montant n’est pas contesté par Madame [M] [O], qui se prévaut d’une exception d’inexécution en raison des nuisances acoustiques qu’elle subit et d’un manque d’accessibilité de ses clients aux locaux, aux fins de justifier le non paiement du loyer et charges entre les mains du bailleur.
Au soutien de l'exception d'inexécution dont elle se prévaut, Madame [M] [O] produit:
- un échange de courriels à compter du 12 janvier 2023 (pièces n°11 à 14) adressé au représentant de la société SARL FONCIERE COBE, aux fins de prévenir le bailleur de l’occupation irrégulière des emplacements de parking extérieurs par des tiers, empêchant les clients de la défenderesse de s’y stationner et sollicitant une solution pour y remédier comme la pose d’une chaine. Le 17 janvier 2023, les parties convenaient d’un accord pour échanger une place de parking extérieur par une place de parking située au sous-sol de l’immeuble,
- une sommation en date du 14 décembre 2023 (pièce n°15) adressée par Madame [M] [O] à la société FONCIERE COBE par acte extrajudiciaire au fins d’obtenir la communication des annexes du bail, justificatifs des charges, une copie de la visite de la commission consultative départementale de sécurité et d’accessibilité et un exemplaire de la clé de la porte située à droite de l’entrée des locaux,
- un courriel de protestation de Mme [M] [O] en date du 9 janvier 2024 (pièce n°16) relatif au projet de transformation de locaux voisins en salle de sport et par lequel elle sollicite la résiliation amiable du bail sans délai, affirmant que son étude de notaire a perdu “une succession car le bruit est intenable et des rires fusent”,
- un courrier officiel de Maitre [G] en date du 29 janvier 2024 (pièce n°17) informant la société SARL FONCIERE COBE qu’en raison des nuisances subies par Maître [M] [O], cette dernière entendant consigner le montant des loyers et provisions sur charges sur un sous-compte CARPA,
- un procès-verbal de constat de commissaire de justice établi le 6 février 2024 à 17h30 (pièce n°18) reprenant les déclarations de Mme [M] [O] et de sa secrétaire concernant le défaut d’insonorisation des locaux et l’occupation des places de parking par des tiers, le commissaire de justice précisant ne pas avoir pu constater la bonne ou mauvaise insonorisation des locaux en raison de l’annulation du cours de sport censé se dérouler à cette heure dans les locaux voisins,
- un courrier de la CARPA en date du 2 décembre 2024 (pièce n°19) informant que le solde des sommes détenues pour l’affaire de Madame [M] [O] s’élève à cette date à la somme de 18.550,64 euros,
- un second procès-verbal de constat de commissaire de justice établi par Me [H] le 12 novembre 2024 à 17h (pièce n°20), constatant que trois véhicules appartenant à des individus non indentifiés sont stationnés sur les places de parking loués par Madame [M] [O], et réalisant des prises de mesures phoniques,
- une attestation de Madame [Z] [V], notaire associée, en date du 29 novembre 2024 (pièce n°21) indiquant rencontrer des problèmes récurrents concernant le stationnement pour accéder à l’office notarial, ainsi qu’une attestation de clients de l’étude en date du 26 septembre 2024 et du 4 mars 2025 faisant état des mêmes difficultés,
- des relevés de mesures phoniques réalisées sur la période entre le 3 juillet et le 1er octobre 2024 (pièce n°22),
- la plaquette de présentaition de l’association Coordinov (pièce n°23) occupant les locaux voisins et proposant notamment des activités de gymnastique à ses adhérents.

Si les éléments produits sont de nature à établir la vraisemblance des nuisances alléguées, Madame [M] [O], qui ne produit aucun document comptable, bilan d'exercice annuel, état de ses pertes, attestations de ses clients faisant état de leurs refus de poursuivre leurs projets en raison des nuisances subies, n'établit aucune difficulté de nature économique et donc aucune impossibilité d'exploiter au jour de la délivrance du commandement de payer ni au cours de l'instance, alors qu'il résulte des pièces produites par la bailleresse que la locataire a cessé tout paiement des loyers et des charges entre les mains du bailleur depuis le mois de janvier 2024, ce qui la rend donc redevable des loyers échus depuis la prise d'effet du bail, sans préjudice de l'indemnisation qu'elle pourrait être en droit de recevoir, le cas échéant, du fait des manquements du bailleur à ses obligations.

Alors que la preuve des paiements lui incombe, Madame [M] [O] n'établit pas avoir procédé à un paiement au bailleur soldant les sommes visées aux termes du commandement de payer dans le délai d'un mois suivant sa délivrance. Dès lors, le non-apurement des causes du commandement du 17 novembre 2023 dans le délai d'un mois étant acquis au débat, c’est donc à bon droit que le bailleur sollicite la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire, la résiliation de plein droit du bail étant acquise à la date du 17 décembre 2023 à 24h.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, ainsi qu’il a déjà été indiqué, le contrat de bail liant les parties prévoit que la locataire est redevable d'un loyer annuel d'un montant de 11.400 euros hors taxes et charges concernant les locaux commerciaux, outre de la somme de 390 euros par an pour l’emplacement de parking intérieur et de la somme de 1.220 euros par an pour les 4 emplacements de parking extérieur, soit un montant total de 13.010 euros hors taxes et charges. Le bail contient également une clause d’échelle mobile prévoyant l’indexation du loyer et met à la charge du preneur le paiement de l’ensemble des réparations locatives et charges d’entretien, ainsi que diverses taxes.
Selon le décompte actualisé versé aux débats et non contesté par la défenderesse, l’arriéré de loyers et charges s’élève à la somme de 32.910,51 euros, échéance du 1er trimestre 2025 incluse.

Madame [M] [O] sera donc condamnée au paiement de la somme de 32.910,51 euros, à titre provisionnel, qui ne se heurte à aucune contestation sérieuse au sens des dispositions précitées.
Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 7.535,34 euros à compter du 1er février 2024 et à compter de la présente ordonnance sur le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

La capitalisation des intérêts échus peut être ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande en paiement d’une provision au titre de la clause pénale

Aux termes de l'article 835, alinéa 2,du code de procédure civile, “dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il [le président du tribunal judiciaire] peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire”.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 28 mai 2022 stipule dans l’article “Clause pénale” alinéa 1 qu’à défaut de paiement du loyer, des accessoires et des sommes exigibles à chaque terme, quinze jours après réception par le locataire d’une lettre recommandée avec demande d’avis de réception demeurée sans effet, le dossier sera transmis à l’huissier et les sommes dues automatiquement majorées de 10% à titre d’indemnité forfaitaire de frais contentieux et indépendamment de tous frais de commandement et de recette.

La clause dont se prévaut la société bailleresse ne prévoit manifestement pas à s’appliquer en cas de résiliation automatique du bail constatée par le juge des référés et la bailleresse ne justifie pas avoir procédé aux formalités requises par la clause pour obtenir la somme de 2.668 euros qu’elle sollicite. Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de la société SARL FONCIERE COBE au titre de la clause pénale.

Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article L.145-41 du code de commerce, “Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge”."

En l’espèce, compte tenu du provisionnement d’une partie des sommes dues au bailleur sur un compte CARPA et de la proposition de la locataire de s’acquitter du montant des sommes dues en cinq échéances, ce qui apparait raisonnable, il y a lieu d’octroyer à Madame [M] [O] des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée, dans les termes du dispositif ci-après.

En cas de non respect des délais et du non paiement des loyers et provisions sur charges exigibles déchéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion du preneur sera ordonnée, et l’indemnité d’occupation à titre provisionnel due par la locataire au bailleur sera égale au montant du dernier loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges, à compter du 18 décembre 2023 jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés. Le prononcé d’une astreinte ne s’avère pas nécessaire, compte tenu du recours à la force publique que le juge des référés autorise. La société bailleresse sera également autorisée à conserver le dépôt de garantie à valoir sur la clause pénale, conformément aux termes du bail.
Le sort des meubles sera réglé conformément aux articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes reconventionnelles de Madame [M] [O]

Aux termes de l’article 70 du code de procédure civile, les demandes reconventionnelles ou additionnelles ne sont recevables que si elles se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

En l’espèce, les demandes d’expertise judiciaire et de communication de pièces et d’une clé formées par Madame [M] [O], qui peuvent avoir un intérêt dans le cadre d’une procédure menée devant le juge du fond, ne se rattachent pas de manière suffisante aux demandes du bailleur relatives au paiement d’une provision et à l’acquisition de la clause résolutoire examinées en référé.
Ces demandes seront donc déclarées irrecevables.
En tout état de cause sur le fond, le juge des référés constate que la demande de communication de documents formée par la défenderesse a été satisfaite en partie, de sorte que la demande portant sur ces pièces est sans objet.

Sur les autres demandes

Madame [M] [O], qui succombe, sera condamné au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande formée à ce titre.

Elle sera également condamnée au paiement des dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 17 novembre 2023.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS