TJ 62160, 30 avr. 2025, RG 24/00413

Tribunal Judiciaire
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N° RG 24/00413 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YOT

JUGEMENT

DU : 30 Avril 2025

[C] [V]
[S] [J]

C/

[T] [P] épouse [E]
[R] [E]

REPUBLIQUE FRANCAISE
Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 30 Avril 2025

Jugement rendu le 30 Avril 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier, et en présence à l'audience d'Agathe EON, auditrice de justice ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [C] [V]
né le 23 Août 1980 à [Localité 8],

et

Mme [S] [J]
née le 11 Août 1990 à [Localité 7],

demeurant ensemble [Adresse 4] - [Localité 5]

représentés par Me Nina PENEL, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par Me Julie MUTEZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [T] [P] épouse [E]
née le 14 Décembre 1952 à [Localité 5],

et

M. [R] [E]
né le 05 Mai 1949 à [Localité 10],

demeurant ensemble [Adresse 3] - [Localité 5]

représentés par Me Claire LASUEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER, substituée par Me Margaux DUMETZ, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER,

DÉBATS : 27 Février 2025

PROCÉDURE : l'affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/00413 - N° Portalis DBZ3-W-B7I-75YOT et plaidée à l'audience publique du 27 Février 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 30 Avril 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 16 mai 2016, à effet au 1er juin 2016, Monsieur [R] [E] et Madame [T] [P] épouse [E] (ci-après les époux [E]) ont donné bail à Monsieur [C] [V] une maison à usage d’habitation d’une surface de 135m², située [Adresse 4] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel révisable de 908,00 euros, toutes charges comprises.

Par avenant du 1er décembre 2022, Madame [S] [J] est devenue cotitulaire du bail et le contrat a été transformé en bail à usage mixte professionnel et d’habitation. Le loyer a par ailleurs été porté à 910 euros, toutes charges comprises.

Par mise en demeure du 29 novembre 2023, Monsieur [V] a sollicité ses bailleurs aux fins de réaliser des travaux.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, les consorts [E] ont mis en demeure Monsieur [V] de payer la somme de 1 820,00 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance locative, visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte du commissaire de justice en date du 5 mars 2024, Monsieur [V] et Madame [J] ont fait assigner les époux [E] devant le juge des contentieux de la protection de BOULOGNE SUR MER aux fins de de condamnation à exécuter des travaux sous astreinte et d’indemnisation de leur préjudice.

Le dossier a été appelé une première fois à l’audience du 16 mai 2024 et a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties.

A l’audience du 27 février 2025, Monsieur [V] et Madame [J], représentés par leur conseil et se référant à leurs dernières conclusions, sollicitent du tribunal de :
à titre principal,condamner les époux [E] à exécuter dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la décision et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard les travaux suivants :-Remplacement sèche-serviette et radiateur de la salle de bain du RDC ;
-Remplacement moteur volet électrique portée d’entrée ;
-Réparation du robinet de cuisine (plus d’eau chaude) ;
-Carrelage terrasse extérieure et escalier extérieur ;
-Changement parquet pièce du RDC (bureau) ;
-Remplacement cabinet de douche à l’étage ;
-Fermeture du dessous de la maison pour limiter l’entrée d’air direct ;
-Humidité dans le cellier sur le mur en mitoyenneté ;
-Nettoyage du circuit du plancher chauffant ;
-Changement du parquet à l’étage ;
-Reprise au niveau du velux de l’étage pour défaut d’étanchéité ;
-Mise en conformité de l’électricité dans la salle de bains ;
condamner les époux [E] au remboursement de la facture relative à la réparation du robinet de cuisine d’un montant de 141,50 euros, dans un délai de 30 jours à compter de la décision et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard ;condamner les époux [E] à leur payer la somme de 2 000 euros au titre de dommages et intérêts ;- à titre subsidiaire,
ordonner une mesure d’expertise judiciaire afin de déterminer la nature des désordres, leur importance et l’évaluation des travaux nécessaires pour y remédier ; - en tout état de cause,
débouter les époux [E] de leurs demandes reconventionnelles ; condamner les époux [E] aux dépens, en ce compris les frais d’huissier liés au commandement de payer ;condamner les époux [E] à leur payer la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; ordonner l’exécution provisoire.
Au soutien de leur demande en exécution de travaux, Monsieur [V] et Madame [J] font valoir, sur le fondement des articles 6 et 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de multiples désordres affectant la décence de leur logement, ainsi qu’un manquement du bailleur à son obligation d’entretenir les locaux, le tout leur causant un trouble de jouissance. Ils soutiennent que la réparation de ces désordres relève de la responsabilité du bailleur, lequel a manqué d’agir à la suite de leurs sollicitations en ce sens. Ils soutiennent que ces désordres sont, pour la plupart, dus à l’usure et la vétusté du logement, lequel a été construit en 2007, et que les bailleurs ne peuvent leur opposer l’état des lieux dressé à leur prise de possession des locaux en 2016. De fait, ils contestent avoir eux-mêmes causé lesdits désordres.

Plus particulièrement, ils invoquent la vétusté des équipements s’agissant du chauffe-serviette et radiateur de la salle de bain du rez-de-chaussée, ainsi que du robinet de la cuisine. Ils exposent par ailleurs que le moteur du volet de la porte d’entrée est dysfonctionnant et relève des réparations à la charge du bailleur en vertu du décret du 26 août 1987. Les locataires exposent par ailleurs que des réalisations non-conformes sont à l’origine des désordres constatés sur le carrelage de la terrasse extérieure, sur la cabine de douche et sur les fenêtres de toit. Ils indiquent que les désordres d’humidité sur le parquet du rez-de-chaussée et le mur du cellier ont pour origine une fuite d’eau dont les conséquences relèvent de la responsabilité du bailleur. Ils invoquent enfin des entrées d’air afin de justifier leur demande relative à la fermeture du vide-sanitaire.

Au soutien de leur demande de remboursement de la facture de réparation du robinet de cuisine, Monsieur [V] et Madame [J] soutiennent avoir dû eux-mêmes procéder à son remplacement compte tenu de sa vétusté, laquelle relève de la responsabilité du bailleur.

Au soutien de leur demande en dommages et intérêts, Monsieur [V] et Madame [J], au visa des articles 1719 et 1231-1 du code civil, allèguent avoir subi un préjudice de jouissance et avoir dû effectuer de nombreux travaux à leurs frais face à l’absence de réaction des propriétaires quant à leurs demandes répétées de réparation.

Sollicitant à titre subsidiaire une expertise judiciaire, Monsieur [V] et Madame [J], au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 144 du code de procédure civile, exposent qu’elle permettrait de définir plus amplement l’ampleur des désordres si les preuves apportées n’éclairaient pas suffisamment le tribunal.

S’opposant à la demande reconventionnelle des époux [E] aux fins d’ordonner la communication de leur attestation d’assurance habitation, Monsieur [V] et Madame [J] soutiennent l’avoir communiquée dès le 15 août 2023 et affirment n’avoir jamais cessé d’être assurés depuis cette date.
S’opposant par ailleurs à la demande reconventionnelle de remise en état du muret sous astreinte, Monsieur [V] et Madame [J], sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, exposent que les bailleurs ne peuvent exiger la remise en état des lieux qu’au départ des locataires et que l’absence de mise en péril du bien immobilier par ces travaux les empêche de solliciter une remise en état immédiate. Ils ajoutent qu’ils avaient en tout état de cause obtenu l’accord des propriétaires pour effectuer ces travaux.

Enfin, s’opposant également à la demande reconventionnelle des époux [E] en dommages et intérêts, Monsieur [V] et Madame [J] font valoir leur mauvaise foi, affirmant avoir obtenu leur accord pour effectuer les travaux en devanture de l’habitation et ce en amont de leur réalisation. Ils ajoutent que les factures afférentes étaient adressées aux bailleurs conformément à leurs instructions.

A l’audience du 27 février 2025, les époux [E], représentés par leur conseil et se référant à leurs dernières conclusions, sollicitent du tribunal de :
à titre principal, débouter Monsieur [V] et Madame [J] de leurs demandes ; à titre subsidiaire, dans l’hypothèse du prononcé d’une expertise judiciaire, de limiter la mission de l’expert à examiner les désordres comme décrits dans le procès-verbal de constat d’huissier du 18 juillet 2023 ; à titre reconventionnel,condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] à remettre en état le muret situé en façade du bien, sous astreinte de 50,00 euros par jour de retard à compter de l’expiration d’un délai de 15 jours suivant la signification du jugement ; condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] à leur payer la somme de 1 500,00 euros à titre de dommages et intérêts ; condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] à remettre les locaux dans le même état que lors de l’état des lieux d’entrée ; ordonner la communication de l’attestation d’assurance habitation de Monsieur [V] et Madame [J] sous astreinte de 50,00 jours de retard passé un délai de 8 jours à compter de la décision à intervenir ;en tout état de cause,condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] aux dépens ;condamner in solidum Monsieur [V] et Madame [J] à leur payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;écarter l’exécution provisoire.
S’opposant à la demande d’exécution de travaux, les époux [E], au visa des articles 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 et 1728 du code civil, font valoir que les désordres allégués par Monsieur [V] et Madame [J] résultent de leurs propres dégradations depuis leur entrée dans les lieux en 2016, présomption qu’ils ne renversent pas par l’apport d’une preuve contraire. Ils contestent par ailleurs la validité du rapport d’expertise produit par Monsieur [V] et Madame [J] au soutien de leurs demandes compte tenu de son caractère non contradictoire.

Au surplus, ils contestent l’état de vétusté du chauffe-serviette et radiateur de la salle de bain en ce qu’il était neuf à l’entrée dans les lieux des demandeurs. Les époux [E] soulèvent par ailleurs qu’il n’est pas démontré la nécessité du changement du moteur du volet électrique de la porte d’entrée. S’agissant du robinet de la cuisine, ils allèguent, sur le fondement du décret du 26 août 1987, que cette réparation relève du locataire. Ils évoquent par ailleurs que son dysfonctionnement a pour origine des modifications faites par Monsieur [V] sur la chaudière. En outre, ils ajoutent qu’il n’est pas démontré la vétusté du robinet. S’agissant de la demande relative au changement de parquet du rez-de-chaussée et à la cabine de douche, ils soutiennent que les fuites d’eau à l’origine des désordres sont de la responsabilité des locataires. Au sujet du parquet, ils précisent que ces derniers ont mis plusieurs mois à agir et à informer les propriétaires, puis ajoutent que Monsieur [V] a procédé à des réparations et qu’il est impossible de savoir si ces dernières ne sont pas la cause du désordre. Sur la demande relative aux carrelages, ils soutiennent que Monsieur [V] est à l’origine des dégradations. Concernant la demande de fermeture du dessous de la maison, les époux [E] expliquent que les locataires n’en ont jamais fait état depuis leur entrée dans les lieux et que, s’agissant d’un vide-sanitaire, il est illogique de l’isoler. Ils ajoutent qu’ils n’apportent pas la preuve du trouble de jouissance qu’il en résulterait, de même que pour la demande liée à l’humidité dans le cellier. Ils relèvent par ailleurs que le nettoyage du circuit du plancher chauffant relève de la responsabilité des locataires, conformément au décret du 26 août 1987. De plus, les époux [E] allèguent que la preuve d’un défaut de conformité de l’installation électrique de la salle de bain n’est pas rapportée. Enfin, ils relèvent que le désordre consistant un défaut d’étanchéité des fenêtres de toit est hypothétique et qu’il n’engendre aucun préjudice pour les locataires.

S’opposant à la demande des locataires de remboursement de la facture de réparation du robinet de cuisine, les époux [E] font valoir qu’il n’est pas rapporté la preuve de sa vétusté et que cette réparation relève en tout état de cause du locataire.

S’opposant à la demande de Monsieur [V] et Madame [J] en dommages et intérêts, les époux [E] soutiennent que les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l’obtention de leur accord pour la réalisation des travaux. De plus, ils observent que le montant réclamé n’est pas justifié.

Concernant la demande d’expertise judiciaire des demandeurs, ils énoncent que cette dernière ne peut se fonder uniquement sur un rapport d’expertise non contradictoire. Si une expertise judiciaire devait être ordonnée conformément à la demande subsidiaire des locataires, les époux [E] sollicitent qu’elle soit restreinte aux désordres constatés avant l’assignation, soit relatés dans le constat d’huissier.

Au soutien de leur demande reconventionnelle de remise en état du muret et de la pelouse, les époux [E] font valoir que les locataires n’avaient pas obtenu leur accord pour effectuer ces modifications et qu’ils n’en apportent pas la preuve, conformément à l’article 1353 du code civil.

Ils sollicitent également des dommages et intérêts en conséquence de ces travaux, estimant avoir nécessairement subi un préjudice tiré d’une modification de leur bien sans leur accord.

Par ailleurs, les époux [E] sollicitent la communication de l’attestation d’assurance habitation des locataires sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour la période du 11 novembre 2023 au 23 septembre 2024.

Enfin, les époux [E] sollicitent la condamnation in solidum de Monsieur [V] et Madame [J] au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer délivré le 31 janvier 2024 à la suite de loyers impayés. Si ces derniers ont été régularisés, les bailleurs font valoir que le coût de l’acte n’a pas été réglé.

L’affaire a été mise en délibéré à la date du 30 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en exécution de travaux de Monsieur [V] et Madame [J]

Il est prévu à l’alinéa premier de l’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L.173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Il est également prévu que le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.

En application de l’article 2 de cette même loi, les dispositions précédentes sont d’ordre public.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;

2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;

3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D'assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Aux termes de l’article 1720 du même code, Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit à son article qu’un logement décent est un logement qui répond aux caractéristiques définies par le présent décret.

Il est mentionné à l’article 2 de ce même décret que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces collectivités ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisant. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables en Guadeloupe, en Guyane, en Martinique, à La Réunion et à Mayotte ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normalement du logement et au fonctionnement des équipements ;

Il est prévu à l’article 3 de ce même décret que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.c ; séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c extérieur au logement à condition que ce w.-c soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l'action en exécution des travaux avec demande d'indemnisation pour les préjudices subis. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcée pour assurer l'exécution de la décision en application de l'article L.131-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Par ailleurs, l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 loi dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe 1 de ce décret liste par ailleurs les réparations à la charge du locataire.

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le 7 d) de cette même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 4 le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, également pris en application de l'article 7 de la loi susvisée, définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Enfin, conformément à l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Il incombe au locataire qui se prévaut de désordres d’en rapporter la preuve. La preuve de l’existence de ces désordres peut être rapportée par tous moyens, y compris par une expertise non judiciaire, qu’elle soit contradictoire ou non, pourvu que cette expertise non judiciaire, soumise à la libre discussion des parties, soit corroborée par d’autres éléments.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les époux [E] ont donné bail à Monsieur [C] [V] une maison à usage d’habitation d’une surface de 135m², située [Adresse 4] à [Localité 5].

A titre liminaire, il convient de relever qu’il ressort de l’état des lieux du 16 mai 2016 et de son avenant du 6 juin 2016 établis entre les époux [E] et Monsieur [V] que l’ensemble de l’habitation, tant s’agissant de son intérieur que de son extérieur, est décrite comme étant en très bon état. Aucune mention particulière n’y figure quant à l’ensemble des désordres évoqués par Monsieur [V] et Madame [J] à la présente instance.

S’agissant de la demande de condamnation des époux [E] au remplacement du sèche-serviette et radiateur de la salle de bain du rez-de-chaussée, un rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 relève que le radiateur sèche-serviette de la salle de bain du rez-de-chaussée présente une fuite liée à la vétusté de l’appareil, laquelle est visible du fait de l’apparition de traces de corrosion.

Si les époux [E] soutiennent que le radiateur sèche-serviette de la salle de bain était neuf à l’entrée dans les lieux des locataires, ils n’en fournissent néanmoins pas la preuve. La facture qu’ils produisent à cet effet concerne en réalité une cabine de douche et non un sèche-serviette, ainsi qu’il en ressort des dimensions 120x90 de l’objet « THALAGLASS2 CAB THERMO ».

Toutefois, l’origine des désordres sur le sèche-serviette telle qu’établie par le rapport d’expertise amiable n’est pas corroborée par d’autres éléments. En effet, le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 18 juillet 2023 fait seulement état d’un trou dans le sèche-serviette, sans évoquer son origine ni ses conséquences en termes de vétusté.

De plus, il convient d’observer que lesdites traces de corrosion sont en réalité localisées au niveau du trou percé dans l’appareil, de sorte qu’il est impossible de déterminer si la corrosion en est l’origine ou la conséquence. De plus, elle apparaît s’être simplement étendue autour du trou percé, ainsi que permet de le constater la comparaison entre la photographie prise par le commissaire de justice le 18 juillet 2023 et celle de la société AEXECOM le 17 mai 2024, aucune autre trace de corrosion n’étant par ailleurs relevée.

En l’état des pièces fournies, il n’est pas possible de déterminer l’origine du trou dans le sèche-serviette, Monsieur [V] et Madame [J] n’établissant pas suffisamment qu’ils n’en sont pas à l’origine.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de travaux.

S’agissant de la demande de remplacement du moteur du volet électrique de la porte d’entrée, Monsieur [V] et Madame [J] font valoir son dysfonctionnement. Le procès-verbal du commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 fait état d’un défaut de fonctionnement du volet roulant électrique, sans plus de précision. Le rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 mentionne quant à lui l’impossibilité de vérifier ce désordre compte tenu des indications de Monsieur [V] quant au risque de blocage du volet s’il était manœuvré.

Toutefois, Monsieur [V] produit un devis de la société NOURTIER MENUISERIE en date du 28 mai 2024 dans lequel le remplacement de la motorisation du volet de l’entrée est chiffré à 709,07 euros compte tenu de « l’impossibilité de programmer les fins de courses ».

Ainsi, il est rapporté la preuve que le moteur du volet est dysfonctionnant. Cette réparation est à la charge du bailleur, en application du décret n° 87-712 du 26 août 1987.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] sont en droit d’en demander le remplacement.

S’agissant de la demande de réparation du robinet de la cuisine, il ressort des écritures de Monsieur [V] et de Madame [J] qu’ils ont déjà procédé à son changement et en sollicitent le remboursement.

Dès lors, cette demande au titre d’exécution de travaux est devenue sans objet et sera rejetée.

S’agissant de la demande portant sur le carrelage de la terrasse extérieure et de l’escalier extérieur, il ressort du rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 les désordres suivants : « des décollements généralisés des carreaux de carrelage ; la casse de certains éléments fragilisés par leur décollement ; une présence de pousse de végétaux entre les joints ». Le technicien observe l’absence de natte drainante à l’endroit des carreaux décollés, ainsi que la présence d’exutoires sommaires d’évacuation des eaux pluviales de surfaces aux pieds des garde-corps. Selon le rédacteur du rapport, l’absence de revêtement d’étanchéité sous carrelage de la terrasse est par ailleurs confirmée par la formation de nombreuses stalactites de calcification sous la terrasse, visibles depuis le vide sanitaire. Il conclut que l’intégralité du revêtement du sol carrelé est à reprendre, les désordres constatés résultant de « l’absence de mise en œuvre de natte drainante sous carrelage et du traitement de la collecte et l’évacuation des eaux pluviales ». Il ajoute que la mise en œuvre du revêtement de sol n’est pas conforme aux règles en vigueur, causant l’infiltration sous les carreaux de carrelage des eaux pluviales et provoquant leur désolidarisation.

Ces éléments sont corroborés par le procès-verbal de constat du commissaire de justice du 18 juillet 2023 qui établit que certains carreaux sont décollés ou fissurés, notamment en contrebas de la gouttière. Le commissaire de justice relève par ailleurs un soulèvement du carrelage en partie centrale et des carreaux fissurée autour. Des carreaux fissurés et décollés sont également constatés sur l’escalier du jardin menant à cette terrasse.

Il ne peut être soutenu que ces désordres sont le résultat de dégradations commises par le locataire, dès lors qu’ils résultent d’un problème structurel à l’ouvrage.

De plus, il est justifié que Monsieur [V] a avisé les bailleurs de ces difficultés dès le mois de juillet 2023, par courriel.

Enfin, il ressort d’un courriel en date du 5 février 2024 envoyé à Monsieur [V] par Monsieur [E] que ce dernier a l’intention de faire venir un carreleur au logement, attestant dès lors de sa connaissance des désordres.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’un désordre portant sur le carrelage de la terrasse extérieure et de l’escalier attenant. Ce désordre, en ce qu’il affecte la protection des locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau, ainsi que les revêtements du logement, engendre un risque manifeste pour la sécurité physique des locataires.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] sont en droit de demander les travaux nécessaires à leur réfaction.

S’agissant de la demande de changement du parquet du bureau du rez-de-chaussée, il ressort du rapport du rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 que des décollements de lame du parquet du rez-de-chaussée sont constatés. Ces éléments sont par ailleurs corroborés par les constatations du commissaire de justice dans son procès-verbal du 18 juillet 2023.

Toutefois, il ressort des déclarations des parties que ces désordres seraient consécutifs à une fuite d’eau, que Monsieur [V] a lui-même effectué la réparation et qu’aucun sinistre n’apparaît avoir été déclaré auprès de leurs assurances respectives par les bailleurs et les locataires.

Ainsi, il n’est pas permis de savoir si les désordres constatés par l’expert et le commissaire de justice sont la conséquence de la fuite d’eau ou des réparations de Monsieur [V].

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de travaux.

S’agissant de l’humidité dans le cellier sur le mur en mitoyenneté avec la salle de bain, il ressort du rapport du rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 que des dommages dus à l’eau sont observés sur le mur susvisé. Le procès-verbal du commissaire de justice du 18 juillet 2023 dresse le même constat, évoquant des « auréoles sèches en partie basse du mur mitoyen avec la salle de bain ».

Toutefois, un doute persiste quant à l’origine de ce désordre pour les mêmes raisons que celles évoquées au titre du changement du parquet du bureau du rez-de-chaussée.

Ainsi, il n’est pas permis de savoir si les désordres constatés par l’expert et le commissaire de justice sont la conséquence de la fuite d’eau ou des réparations de Monsieur [V].

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de travaux.

S’agissant de la demande de remplacement de la cabine de douche de l’étage, il ressort du rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 les désordres suivants : « le receveur de douche est fissuré et n’est plus étanche, du fait d’un calage non conforme lors de sa mise en œuvre (…). Ce défaut de calage a provoqué compte tenu de la taille du receveur une flexion lors de son utilisation jusqu’à sa rupture ».

Le procès-verbal du commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 corrobore le constat du désordre en ce qu’il constate également une fissuration du bac de douche.

Il ressort d’un échange de courriels des 12 et 14 juillet 2023 entre Monsieur [V] et Monsieur [E] que ce dernier a été avisé de l’état du bac de douche. S’il reproche aux locataires d’avoir laissé une fuite d’eau engendrer lesdits désordres, il y a lieu de constater que la fissuration est d’origine structurelle et qu’une simple fuite d’eau ne peut avoir de telles conséquences.

Ainsi, il est rapporté la preuve d’un désordre portant sur la cabine de douche de l’étage, lequel ne permet plus au logement de répondre aux critères de décence.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] sont en droit de demander son remplacement.

S’agissant de la demande de changement du parquet de l’étage, il y a lieu de constater que les demandeurs ne font état d’aucun moyen particulier au soutien de leur prétention.

Ainsi, le désordre n’est ni explicité, ni étayé, de sorte qu’il ne sera pas fait droit à cette demande de travaux.

S’agissant de la demande de mise en conformité de l’électricité de la salle de bain de l’étage, il ressort du rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 que le point lumineux du plafond est placé à la frontière de la cabine de douche et est composé d’un socle et d’une douille DCL, le tout ne respectant pas les normes de sécurité et représentant dès lors un danger avéré pour l’usager.

Si cet état de fait n’est pas corroboré par le procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 18 juillet 2023, il apparaît peu concevable que les locataires aient procédé eux-mêmes à la mise en place de ce point de lumière à proximité de la cabine de douche.

De plus, les demandeurs fournissent à l’appui de leur demande un devis de la SARL THIERRY BARRET en date du 28 mai 2024 dans lequel il est proposé le remplacement de la douille DCL par un luminaire Led Classe II, corroborant dès lors l’état dressé par l’expert amiable.

Ainsi, il est démontré un risque manifeste pouvant porter atteinte à la sécurité des locataires s’agissant du point lumineux du plafond de la salle de bain de l’étage.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] sont en droit de demander les travaux de mise en conformité.

S’agissant de la demande de reprise des velux de l’étage, il ressort du rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 que chaque fenêtre de toit de l’étage présente un défaut d’étanchéité de ses entourages. L’expert observe un passage d’air prononcé, ainsi que diverses fissurations sur les doublages en plaques de plâtre. S’il ne peut déterminer avec précision l’origine des désordres, il relève qu’ils sont nécessairement d’ordre structurel à l’ouvrage.

Le procès-verbal du commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 corrobore ces éléments en ce qu’il constate un défaut d’étanchéité à l’air de la plâtrerie sur les velux des trois chambres, du bureau et de la cage d’escalier de l’étage.

Ces désordres d’ordre structurel caractérisent un défaut de protection contre les infiltrations d’air parasites, contrevenant aux critères de décence d’un logement.

En outre, contrairement à ce que soutiennent les époux [E], Monsieur [V] et Madame [J] en subissent nécessairement les conséquences, notamment en matière énergétique.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] sont en droit de demander les travaux de reprise des velux de l’étage.

S’agissant de la demande de fermeture du dessous de la maison, il ressort du procès-verbal de constat du commissaire de justice en date du 18 juillet 2023 que la dalle du logement, sous la terrasse arrière, présente un défaut d’isolation.

Si les demandeurs font état dans leurs écritures d’un accord avec les bailleurs survenu dès l’entrée dans les lieux en 2016 sur la nécessité de fermer cette ouverture pour éviter toute surconsommation énergétique, il y a lieu de constater qu’aucun élément ne vient étayer ces affirmations ou le désordre qui en résulterait depuis l’entrée dans les lieux.

En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de travaux.

S’agissant de la demande de nettoyage du circuit du plancher chauffant, il y a lieu de relever que le contrat de bail du 16 mai 2016 prévoit que l’entretien des installations de chauffage relève de la responsabilité du locataire.

Au surplus, le décret du 26 août 1987 listant l’ensemble des réparations dites locatives y inclut le « rinçage et le nettoyage des corps de chauffe et tuyauteries ».

Ainsi, ce poste d’entretien relève de la responsabilité des locataires. En conséquence, il ne sera pas fait droit à cette demande de travaux.

***

Au surplus, il y a lieu d’indiquer que les éléments produits par les parties sont suffisamment éclairants pour permettre au tribunal de statuer sans qu’une mesure d’expertise n’apparaisse nécessaire. En effet, les apports potentiels d’une expertise judiciaire ne sont nullement établis et la demande de ce chef sera rejetée.

En conclusion, il sera donc ordonné aux époux [E] de faire procéder aux travaux de remplacement de la motorisation du volet de la porte d’entrée, de réparation du carrelage de la terrasse arrière extérieure et de l’escalier attenant, de remplacement de la cabine de douche de l’étage, de mise en conformité de l’installation électrique s’agissant du point lumineux du plafond de la salle de bain de l’étage et de reprise des velux de l’étage, le tout dans un délai de trois mois suivant le prononcé de la présente décision.

Afin de garantir l’exécution de cette condamnation, cette dernière sera assortie d’une astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard pendant un délai maximum de trois mois, à charge pour Monsieur [V] et Madame [J], à défaut d’exécution des travaux, de solliciter du juge de l’exécution la liquidation de l’astreinte provisoire et le prononcé de l’astreinte définitive.

Sur la demande en remboursement de la facture de remplacement du robinet de cuisine

Au regard des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1719 du code civil précédemment énoncés, le bailleur est obligé de garantir l’entretien du bien, objet du bail.

Par ailleurs, l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 loi dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 1 du décret n° 87-712 du 26 août 1987, pris en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé, définit les réparations locatives comme les travaux d'entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif. L’annexe 1 de ce décret liste par ailleurs les réparations à la charge du locataire.

L'article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Le 7 d) de cette même loi prévoit que le locataire doit prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L'article 4 le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016, également pris en application de l'article 7 de la loi susvisée, définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

Monsieur [V] et Madame [J] sollicitent le remboursement de la facture en date du 14 octobre 2024 relative à la réparation du robinet de cuisine d’un montant de 141,50 euros dont ils justifient.

Le rapport de contre-expertise amiable non contradictoire de la société AEXECOM en date du 17 mai 2024 fait état d’un robinet d’eau chaude ne fonctionnant plus du fait de sa vétusté. L’expert précise que le simple remplacement du joint presse étoupe ne serait pas efficace et que le remplacement intégral de la robinetterie est nécessaire.

Si le procès-verbal du commissaire de justice du 18 juillet 2023 corrobore l’absence d’eau chaude provenant de ce robinet, il y a lieu de relever qu’aucune autre mention n’est apportée.

Ainsi, Monsieur [V] et Madame [J] ne rapportent pas la preuve suffisante de la nécessité de changer le robinet de la cuisine et que la réparation locative du robinet est consécutive à sa vétusté.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] seront déboutés de cette demande.

Sur la demande en dommages et intérêts de Monsieur [V] et Madame [J]

Monsieur [V] et Madame [J] formalisent une demande en dommages et intérêts en réparation de leur préjudice de jouissance et des travaux effectués à leurs frais en conséquence de l’inaction de leurs bailleurs.

Outre le fait que les demandeurs ne justifient pas du montant des travaux réellement effectués, il y a lieu de constater qu’il résulte de leurs écritures qu’ils sollicitent une réparation selon un montant forfaitaire.
Dès lors, leur demande en réparation n’est ni étayée, ni justifiée.

En conséquence, Monsieur [V] et Madame [J] seront déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle des époux [E] de remise en état du muret

En vertu de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur d’un logement a l’obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.
En l’espèce, il est établi par les pièces du dossier que Monsieur [V] et Madame [J] ont procédé à une transformation du bien loué en retirant une partie du muret présent en devanture de l’habitation et en bétonnant une zone initialement composée de pelouse au mois de mai 2023. Outre les déclarations propres des preneurs, ces transformations sont établies par la comparaison des photographies de la devanture tirées de Google Street View et datées entre août 2016 et avril 2023 et celles présentées par le commissaire de justice dans son procès-verbal de constate du 18 juillet 2023.

Monsieur [V] et Madame [J] soutiennent avoir obtenu l’accord de leurs bailleurs pour procéder à ces transformations. Toutefois, ils ne rapportent pas la preuve de cet accord, lequel doit être écrit. L’attestation de Madame [J] ne peut par ailleurs être prise en compte, celle-ci étant partie à l’instance et nul ne pouvant se constituer de preuve à soi-même. De même, le SMS fourni par Monsieur [V] ne permet pas de démontrer l’accord de Monsieur [E]. Enfin, si l’attestation de Monsieur [U] [H] en date du 16 mai 2024 peut établir que les bailleurs étaient informés des travaux et sont venus les constater, elle ne permet pas de caractériser l’accord écrit des bailleurs préalable à ces travaux.

Ainsi, il n’est pas établi que Monsieur [V] et Madame [J] ont procédé à ces transformations avec l’accord de leurs bailleurs.

Toutefois, la remise en état du bien transformé peut être demandée par le bailleur au départ du locataire ou immédiatement lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

Or les preneurs occupent actuellement le logement et les époux [E] ne font valoir aucune mise en péril de leur bien, de sorte qu’ils ne sont pas bien fondés à solliciter la remise en état du muret.

En conséquence, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle des époux [E] de dommages et intérêts

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, les époux [E] ne qualifient, ni ne justifient le préjudice qu’ils indiquent avoir subi du fait des transformations opérées par Monsieur [V] et Madame [J].

En conséquence, ils seront déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle des époux [E] de remise en état des locaux

En vertu de l’article 7 f) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur d’un logement a l’obligation de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l'accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l'état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

Le bailleur a toutefois la faculté d'exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l'état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local.

En l’espèce, les époux [E] n’exposent pas dans leurs motifs les transformations au sujet desquelles ils fondent cette demande particulière de remise en état, de sorte qu’il n’est pas permis de la trancher.

En conséquence, ils seront déboutés de cette demande.

Sur la demande reconventionnelle des époux [E] de communication de l’attestation d’assurance habitation

Conformément à l’article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur d’un logement est tenu de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Il ressort de l’attestation d’assurance en date du 15 août 2023, ainsi que des avis de renouvellement de CREDIT AGRICOLE ASSURANCES en date du 3 octobre 2023 et du 2 octobre 2024 que Monsieur [V] et Madame [J] justifient être assurés pour leur logement situé [Adresse 4] à [Localité 5] depuis le 15 août 2023, sans interruption.

En conséquence, les époux [E] seront déboutés de leur demande de communication.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, les époux [E], parties perdantes, seront condamnés aux dépens.

Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de ne faire droit qu’à une partie de la demande formulée de ce chef formulée par Monsieur [V] et Madame [J]. Il sera donc fait droit à cette demande à hauteur de 1 000 euros.

Les époux [E], parties perdantes et condamnées aux dépens, seront déboutés de leur demande de ce même chef.

PAR CES MOTIFS