TJ 34172, 29 avr. 2025, RG 24/01254

N°Minute:25/01082
N° RG 24/01254 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PB3O
N°RG 24/1501 - N° Portalis
DBYB-W-B71-PDJ4

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
Site Méditerranée

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne
demandeur dans la procédure 24/01254 et défendeur dans la procédure 24/01501

DEFENDEURS:

Monsieur [N] [I], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne
demandeur dans la procédure 24/01501 et défendeur dans la procédure 24/01254

Madame [J] [K], demeurant [Adresse 2]

non comparante, représentée par M [N] [I], muni d'un pouvoir écrit
demandeur dans la procédure 24/01254

Monsieur [O] [L], demeurant [Adresse 1]

représenté par M [Z] [M], muni d'un pouvoir écrit
défendeur dans la procédure 24/01501

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Philippe PEYRE-COSTA, Magistrat à Titre Temporaire, statuant en qualité de juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 25 Février 2025
Affaire mise en deliberé au 29 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Avril 2025 par
Philippe PEYRE-COSTA, Président
assisté de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : M. [N] [I], Mme [J] [K]
Copie certifiée delivrée à : M [Z] [M] , [O] [L]
Le 29 Avril 2025

RAPPEL DES FAITS, DE LA PROCEDURE, ET DES PRETENTIONS
Le 1er octobre 2019, Monsieur [Z] [M] a donné à bail un logement sis [Adresse 3] à Monsieur [N] [I] & Madame [J] [K] pour un loyer de 1 155 euros actualisé à 1 176,72 en février 2024. Un état des lieux d’entrée est réalisé contradictoirement et signé par les locataires ainsi que le mandataire, l’agence ABI Immobilier. Un dépôt de garantie de 1 155 euros est encaissé par le propriétaire.
Le 4 mars 2023, Monsieur [O] [L], se substitue à Monsieur [Z] [M] pour toutes les relations avec les consorts [I] [K].
Le 30 janvier 2024, les locataires informent leur bailleur de leur départ pour le 3 mars 2024. Durant la période de préavis de 1 mois, des différents apparaissent concernant les heures de visites quotidiennes du bien stipulées dans le contrat de bail pour trouver un nouveau locataire.
Le 27 février 2024, un état de lieux de sortie est réalisé en présence des deux parties ou de leur représentant. Il est signé par les deux parties.
Le 1er mars 2024, Monsieur [Z] [M] fait parvenir un mail à Monsieur [N] [I] l’informant que « Compte tenu de l’humidité dans l’appartement, un état des lieux spécifique sera établi lundi 4 mars (2024) ».
Cet état des lieux contradictoire ne sera pas réalisé.
Le 3 mars 2024, les consorts [I] [K] quittent le logement.
Le 4 mars 2024, un devis est réalisé par la SARL SMA HABITAT, à la demande de Monsieur [Z] [M]. Il indique des travaux de peinture de plafond pour « hall d’entrée, couloir, salon, cuisine, chambre », ainsi que des travaux de peinture de murs pour le salon. Le devis se monte à la somme de 3 272,50 euros TTC.
Le 14 mars 2024, par courrier LRAR, Monsieur [Z] [M] informe les consorts [I] [K] que l’état des lieux de sortie a mis en évidence des traces d’humidité et des traces liées à des mouches. Il les informe du devis réalisé le 4 mars pour un montant de 3 272,50 euros en leur précisant que la quotepart à leur charge se monte à la somme de 2 003 euros, vétusté déduite. Il ajoute que la clause de visite n’a pas été respecté par les locataires et que cela lui a causé un préjudice de location de 1 306,78 euros.
Le 2 avril 2024, en réponse, les consorts [I] [K] par courrier LRAR informent Monsieur [Z] [M], qu’ils contestent la plupart des arguments avancés par Monsieur [Z] [M] et exigent la restitution partielle du dépôt de garantie. Ils reconnaissent devoir le solde de la taxe des ordures ménagères ainsi que la mise en conformité du détecteur de fumée.
Le 4 juillet 2024, une tentative de conciliation échoue.
C’est en l’état que par requête en date du 5 juillet 2024, enregistrée au greffe du tribunal civil de Montpellier le 10 juillet 2024, Monsieur [Z] [M] sollicite du tribunal qu’il condamne les consorts [I] [K], au paiement de la somme de 3 375,78 euros : 2 003 euros de peinture, vétusté déduite, 13 euros de détecteur de fumée, 53 euros de solde de la taxe des ordures ménagères, 1 306,78 euros de loyer perdu, ainsi que 293 euros de dommages et intérêts, et aux entiers dépens de l’instance.
C’est en l’état que par requête en date du 18 juillet 2024 enregistrée au greffe du tribunal civil de Montpellier le 25 juillet 2024, Monsieur [N] [I] sollicite du tribunal qu’il condamne Monsieur [Z] [M] et Monsieur [O] [L] à lui payer la somme de 1 176,72 euros majorée des pénalités de retard de 10 % par mois correspondant au remboursement partiel du dépôt de garantie et la somme de 658,75 euros de dommages et intérêts.
Les deux demandes sont jointes par décision du tribunal.
Elles sont appelées à l’audience de requêtes du 25 février 2025 où elles sont retenues.
En demande et en défense Monsieur [Z] [M] est présent et représente Monsieur [O] [L].
En demande et en défense, Monsieur [N] [I] est présent et représente Madame [J] [K].
Monsieur [Z] [M] confirme ses demandes. Il précise que dans la somme demandée de 3 375 euros, il y a les travaux de peinture suite aux traces d’humidité et de mouches ainsi qu’un mois de préavis et concernant les dommages et intérêts, des frais de déplacement car il habite à [Localité 5]. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de Monsieur [Z] [M], telles qu’il les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
Monsieur [N] [I] expose que la clause de visite n’est pas un motif légal de retenue du dépôt de garantie. Il précise qu’il a toujours répondu rapidement à son propriétaire pour les demandes de visites mais que plusieurs agences se sont succédés en peu de temps, ce qui rendait difficile la communication. Il signale qu’il a signalé dès le mois de janvier 2023 à Monsieur [Z] [M] les problèmes d’humidité récurrents du logement qui est ancien. Il conteste le devis du peintre. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions, il convient de se référer aux conclusions et demandes de Monsieur [N] [I], telles qu’il les a formulées, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.
L’affaire est mise en délibérée au 29 avril 2025.
MOTIFS DE LA DECISION
SUR LA JONCTION D’INSTANCE
En application de l’article 367 du code de procédure civile, le juge peut, à la demande des parties ou d'office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s'il existe entre les litiges un lien tel qu'il soit de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.
En l’espèce, il convient de prononcer la jonction entre les instances enrôlées sous les numéros de RG 24 01254 et RG 24 01501, actuellement pendantes dans l’intérêt d’une bonne justice impliquant qu’elles soient instruites et jugées ensemble.

SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [Z] [M]

CONCERNANT LE PAIEMENT DE UN MOIS DE PREAVIS

L’article 9 du Code de Procédure Civile dispose qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce Monsieur [Z] [M] affirme qu’il a perdu un mois de loyer car les agences qu’il a missionnées pour faire visite son bien ont eu des difficultés à s’entendre avec les locataires partants. Mais dans les échanges par mails et SMS, rien ne démontre une volonté des consorts [I] [K] de se soustraire à cette obligation. De plus, entre le 5 février et le 15 février 2024, Monsieur [Z] [M] a informé ses locataires de 3 changements d’agence en charge d’assurer les visites. Eléments pouvant légitiment perturber la communication. Il n’est d’ailleurs pas démontré que des nouveaux locataires potentiels étaient intéressés pour visiter le bien durant le préavis de 1 mois des consorts [I] [K]. Enfin, il n’est pas prévu dans la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 une quelconque retenue sur le dépôt de garantie pour un tel motif.
Pour toutes ces raisons, Monsieur [Z] [M] sera débouté de sa demande de paiement de la somme de 1 306,78 euros de loyer non perçu.

CONCERNANT LES TRAVAUX DE PEINTURE SUITE AU DEPART DES LOCATAIRES
L’article 1353 du code civil dispose celui qui réclame l’exécution d’une obligation, doit la prouver.
Il n’est pas contesté que dès le mois de janvier 2023 des problèmes d’humidité et de moisissures ont été constatés par les consorts [I] [K] et qu’ils ont sollicité une expertise. Cette sollicitation est restée sans effet. En novembre 2023, les consorts [I] [K] ont à nouveau informé le propriétaire d’un problèmes d’humidité et de moisissures. Monsieur [O] [L] leur a conseillé par mail un badigeonnage des murs avec du vinaigre blanc. Par ailleurs, il apparait dans les deux états des lieux que la prise en compte de la ventilation n’a pas été faite dans les règles de l’art. Elle est manifestement insuffisante, voire inexistante dans certaines pièces. Notamment la VMC.

Enfin le devis de peinture de la société SMA HABITAT demandé par Monsieur [Z] [M] concerne de gros travaux. Ceux-ci ne peuvent être à la charge des locataires.
Le propriétaire est tenu de prendre en charge les réparations importantes qui sont nécessaires au maintien en l’état du logement. C’est notamment à lui d’assurer la réfection complète des murs, sols et plafonds. Le décret du 26 aout 1987, qui prévoit une liste exhaustive des réparations et de l’entretien incombant au locataire, n’impose à celui-ci que d’effectuer des « menus raccords de peintures et de tapisseries » a rappelé la cour de cassation dans son arrêt publié le 21 décembre 2017. A noter par ailleurs, qu’il n’est pas démontré que les peintures étaient neuves en octobre 2019 quand le bail a été signé.
Monsieur [Z] [M] sera débouté de sa demande de paiement par les consorts [I] [K] de la somme de 2 003 euros de travaux de peinture, vétusté déduite.

CONCERNANT LA REPARATION DU DETECTEUR DE FUMEE POUR 13 EUROS ET LE PAIEMENT RESIDUEL DE LA TAXE SUR LES ORDURES MENAGERES POUR 53 EUROS
Il n’est pas contesté par les consorts [I] [K] qu’ils sont redevables de ces deux sommes.
Les consorts [I] [K] seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 66 euros qui seront déduits du dépôt de garantie à rembourser.

CONCERNANT LE NETTOYAGE DES TACHES DE MOUCHES
Il n’est pas contesté par les consorts [I] [K] qu’ils sont redevables de ce nettoyage. De plus, aucune pièce dans leur dossier ne vient démontrer que ce nettoyage a été diligenté par les locataires. Monsieur [Z] [M] n’a pas documenté le cout engendré par un tel nettoyage. En se basant sur les données à sa disposition, le tribunal estime ce nettoyage à la somme de 250 euros.
Les consorts [I] [K] seront condamnés à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 250 euros qui seront déduits du dépôt de garantie à rembourser.

SUR LES DEMANDES DE MONSIEUR [N] [I]

SUR LA DEMANDE DE RESTITUTION DU DEPOT DE GARANTIE

Il n’est pas contesté qu’au jour de l’audience, le dépôt de garantie d’un montant de 1 155 euros n’a pas été restitué aux consorts [I] [K].
Monsieur [Z] [M] sera condamné à restituer cette somme déduit les 13 euros de détecteur de fumée, les 53 euros de reliquat de taxe due les ordures ménagères, ainsi que les 250 euros de nettoyage des traces laissées par des mouches, soit la somme finale de 839 euros.
Les deux parties étant à la fois en demande et en défense sur les deux instances qui ont été jointes, l’équité ordonne que le délai de remboursement ne commence qu’à compter du délibéré rendu, soit le 29 avril 2025.
Les pénalités de retard débuteront donc à courir à compter du 29 mai 2025 si les 839 euros ne sont pas remboursés à cette date.

CONCERNANT LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS AINSI QUE LES DEPENS DE CHAQUE PARTIES

L’équité commande que chaque partie garde ses frais engendrés par cette instance ainsi que ses dépens.
PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en dernier ressort, par mise à disposition au greffe,

ORDONNE la jonction entre les affaires enrôlées sous les numéros de RG 24/01254 et 24/01501 ;

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] de sa demande de paiement par les consorts [I] [K] de la somme de 3 375,78 euros

DEBOUTE Monsieur [Z] [M] de sa demande de dommages et intérêts.

CONDAMNE Monsieur [Z] [M] à payer aux consorts [I] [K] la somme de 839 euros au titre du remboursement du résiduel du dépôt de garantie. Cette somme commencera à produire des intérêts de retard mensuel de 10 % à compter du 29 mai 2025.

DEBOUTE Monsieur [N] [I] de sa demande de dommages et intérêts
DIT que l’équité commande que chaque partie garde ses frais engendrés par cette instance ainsi que ses dépens.
DEBOUTE toutes les parties pour le surplus.
Le greffier Le juge