TJ 34172, 29 avr. 2025, RG 24/01400

N°Minute:25/01095
N° RG 24/01400 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PC33

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER
[Adresse 4]

JUGEMENT DU 29 Avril 2025

DEMANDEUR:

Monsieur [Z] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Arthur MOUNET, avocat au barreau de MONTPELLIER

DEFENDEURS:

Monsieur [D] [C] [S] [F] [N]-[E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau d'AVIGNON substitué par Me Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [U] [B], [Y] [N], demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Nadia EL BOUROUMI, avocat au barreau d'AVIGNON substitué par Me Emilie GUEGNIARD, avocat au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Emmanuelle SERRE, Juge des contentieux de la protection au Tribunal Judiciaire de Montpellier
Greffier : Stéphanie LE CALVE

DEBATS:

Audience publique du : 06 Mars 2025
Affaire mise en deliberé au 29 Avril 2025

JUGEMENT :

Rendu par mise à disposition de la décision au greffe le 29 Avril 2025 par
Emmanuelle SERRE, Président
assistée de Stéphanie LE CALVE, greffier

Copie exécutoire délivrée à : Me Arthur MOUNET
Copie certifiée delivrée à : Me GUEGNIARD
Le 29 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 30 décembre 2021, Monsieur [Z] [M] a donné à bail à Monsieur [D] [N]-[E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1].
Par acte de cautionnement en date du 12 janvier 2022, Madame [U] [N] s’est portée caution solidaire des engagements de Monsieur [D] [N]-[E].
Estimant que Monsieur [D] [N]-[E] occasionnait des troubles du voisinage importants, Monsieur [Z] [M] a, selon exploit de commissaire de justice en date des 17 et 20 juin 2024, donné assignation à Monsieur [D] [N]-[E] ainsi qu’à Madame [U] [N] en qualité de caution, et ce afin de voir prononcer la résiliation du bail ainsi que l’expulsion du locataire, ainsi que la condamnation solidaire des défendeurs au paiement d’une indemnité d’occupation, outre 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.
Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025.
A cette audience, Monsieur [Z] [M], représenté par son avocat, demande :
Vu la loi du 6 juillet 1989
Vu le bail du 30 décembre 2021
Vu les articles R221-5 et R221-38 du Code de l’organisation judiciaire,
Vu les articles 1728 et 1729 du Code civil,
Vu la jurisprudence,
Vu les pièces versées au débat,

PRONONCER que les troubles anormaux de voisinages de la part de Monsieur [N]-[E] sont caractérisés ;
En conséquence,
PRONONCER la résiliation judiciaire du bail signé le 30 décembre 2021 ;
PRONONCER que Monsieur [N]-[E] est à ce jour occupant sans droit ni titre ;
ORDONNER l’expulsion de Monsieur [N]-[E] des lieux loués ainsi que de tout occupant de son chef, en ce compris un éventuel conjoint dont l’existence n’a pas été notifiée au bailleur ;
ORDONNER que les loyers et charges déjà perçues seront acquis à Monsieur [M] à titre de dommage intérêts ;
EN TOUT ETAT DE CAUSE,
PRONONCER que l’acte de cautionnement signé par Madame [U] [N], la mère de Monsieur [N]-[E], est régulier et conforme ;
CONDAMNER Madame [U] [N] à régler solidairement, en qualité de caution, les sommes dues au titre du bail liant Monsieur [N]-[E] à son propriétaire, Monsieur [M], et ce, dans les termes de l’acte de cautionnement signé ;
PRONONCER que les frais d’enlèvement et de séquestration du mobilier seront solidairement à la charge de Monsieur [N]-[E] et de Madame [U] [N] ;
CONDAMNER solidairement Monsieur [N]-[E] et Madame [U] [N] à payer à Monsieur [M] une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux égale au montant mensuel du loyer et de la provision de charge ;
DIRE N’Y AVOIR LIEU au refus de l’exécution provisoire de droit et de la décision à intervenir ;
CONDAMNER solidairement Madame [U] [N] et Monsieur [N]-[E] à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 2.000,00€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En défense, Monsieur [D] [N]-[E] et Madame [U] [N], représentés par leur avocat, demandent :
Vu l’article 1728 du Code civil
Vu l’article 1729 du Code civil
Vu l’article 700 du Code de procédure civile
Vu la jurisprudence
ENTENDRE DEBOUTER Monsieur [M] de l’intégralité de ses demandes
LAISSER les frais de justice et dépens à la charge des parties
Conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, il convient de se référer aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.
La décision a été mise en délibéré au 29 avril 2025.
Par courrier électronique en date du 14 avril 2025, l’avocat de Monsieur [D] [N]-[E] a sollicité la réouverture des débats au regard de la mesure de curatelle renforcée envisagée à l’égard de son client pour le 7 mai 2025 suite à une audition qui aurait eu lieu le 8 avril 2025.
Puis par courrier en date du 24 avril 2025, l’avocat du bailleur a indiqué être opposé à une telle réouverture.
MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de réouverture des débats
Outre qu’aucun justificatif n’est versé aux débats pour justifier de cette éventuelle mesure de curatelle renforcé, il n’apparaît pas opportun de procéder à une réouverture des débats dans la mesure où un placement sous mesure de curatelle renforcée n’a pas été rendue et qu’une telle décision est sans incidence. Par ailleurs, la nature des troubles ainsi que leur importance telles qu’il sera relevé ci-dessous ne militent pas pour une réouverture des débats.
Cette demande formée en cours de délibéré sera rejetée.
Sur le trouble de jouissance et les demandes de résiliation judiciaire du bail, d’expulsion et d’indemnité d’occupation
L'article 1728 du Code civil pose le principe que le locataire est tenu à deux obligations principales, à savoir premièrement, d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention, et deuxièmement, de payer le prix du bail aux termes convenus.
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.
L’article 1729 du Code civil dispose que si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
En application de l'article 1224 du Code civil la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier aux débiteurs ou d'une décision de justice.
Lorsque la résiliation est demandée en justice, l'article 1228 du même code prévoit que le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai aux débiteurs, ou allouer seulement des dommages-intérêts.
A titre liminaire, il convient de mentionner que le demandeur précise que Monsieur [D] [N]-[E] a effectué un changement de genre, et qu’il se fait désormais appeler Madame [L] [N]-[E]. Interrogé à l’audience par le juge des contentieux de la protection, l’avocat du demandeur a affirmé que le sexe n’avait pas été modifié à l’état civil. Il conviendra donc de désigner le défendeur conformément à son état civil.
En l’espèce, Monsieur [Z] [M] invoque des troubles anormaux dans la jouissance de Monsieur [D] [N]-[E]. Il expose que son locataire dégrade les parties communes de l’immeuble, que ses chiens causent des désordres et des nuisances sonores, que sa terrasse est « un dépotoir » causant des troubles visuels et olfactifs au voisinage, que sa cohabitation avec son conjoint est bruyante et occasionne des disputes virulentes de jour comme de nuit.

De son côté Monsieur [D] [N]-[E] explique qu’il entretenait une relation de concubinage avec Monsieur [X] [O], lequel se montrait violent envers lui et pouvait, dans ses excès de colère, dégrader les biens d’autrui, comme par exemple la porte d’entrée du bâtiment. Il ajoute qu’aujourd’hui il ne vit plus en couple avec cet homme et que si les témoignages versés aux débats par son bailleur sont datés de la période où la cohabitation, aujourd’hui les troubles ont cessé avec le départ de son ex-concubin et ne sont plus d’actualité.
Néanmoins, il ressort des pièces versées au débat, que certaines nuisances sont indépendantes de la présence d’un éventuel concubin et sont directement imputables à Monsieur [D] [N]-[E], et ce de manière répétée.
Il ressort notamment de trois attestations, de 34 signatures de la pétition ainsi que des photos du balcon du défendeur, que Monsieur [D] [N]-[E] ne tient pas ses chiens en laisse, de sorte que ces derniers défèquent dans les espaces verts de la résidence ainsi que dans les espaces communs intérieurs et s’attaquent à d’autres chiens, et qu’il les enferme plusieurs heures durant, en semaine comme en week-end, sur sa terrasse où ils aboient causant ainsi des nuisances sonores aux résidents.
Il ressort également des attestations produites, d’une part, par la résidente vivant dans l’appartement situé en-dessous de celui de Monsieur [D] [N]-[E], et d’autre part, par un autre résident, que ce dernier est à l’origine de nuisances sonores dépassant les limites de l’acceptable, entre autres en raison de sa guitare électrique dont il joue « très tard le soir ou très tôt le matin » et des nuisances accompagnant ce loisir musical telles que le « déplacement du matériel qui tombe systématiquement sur le sol, câbles, trépieds, taper des pieds pour garder le rythme », de sa fille « qui saute volontairement quand elle se déplace et dans sa chambre quand elle joue », de « ses ébats sexuels qu’on entend un peu trop » qui mettent ses voisins « mal à l’aise » et des « aboiements de ses chiens à des heures très matinales et/ou tardives ».
Il ressort encore de l’attestation sur l’honneur du gestionnaire de la copropriété, faisant état de plusieurs plaintes reçues des copropriétaires, ainsi que des photos l’accompagnant, que Monsieur [D] [N]-[E] a jeté son canapé par la fenêtre et que celui-ci a, dans sa chute, « percuté le claustra en bois de l’appartement situé au rdc », pour finir sa chute dans les espaces verts communs.
Il ressort enfin de cette même attestation, des photos l’accompagnant ainsi que de 34 signatures de la pétition et d’une mention ajoutée manuscritement à l’une de ces signatures, que les déjections canines des chiens de Monsieur [D] [N]-[E], qu’il enferme sur son balcon où ils sont contraints de déféquer et d’uriner, ne sont jamais nettoyées et que des odeurs en émanent troublant ainsi olfactivement les autres résidents. L’odeur est également présente dans les parties communes intérieures, notamment dans le « couloir » qui est salit « quotidiennement » rendant « l’apnée obligatoire » pour le voisinage.
En outre, il convient de noter que s’il n’est pas contesté que certains faits reprochés, tels que la dégradation de la porte du bâtiment D et certains comportements menaçants à l’égard des voisins, étaient imputables à Monsieur [X] [O], il n’en demeure pas moins que les locataires sont tenus pour responsables des désordres subis par ceux qu’ils introduisent dans leur logement. Par ailleurs, si Monsieur [D] [N]-[E] affirme ne plus vivre avec cet homme, rien ne garantit qu’il ne se fréquenteront plus de nouveau après cette séparation, tel que cela a pu se produire dans le passé comme en atteste l’un des dépôts de plainte qu’il verse aux débats dans lequel il déclare s’être « séparé de lui à plusieurs reprises », mais « revenir auprès de lui » « à chaque fois ».
Il découle de ce qui précède que Monsieur [D] [N]-[E] ne jouit pas de façon paisible du logement et créé à ses voisins des troubles excédants les inconvénients normaux de voisinage. Eu égard à la récurrence de ces troubles ainsi qu’à leur persévérance dans le temps, il convient de prononcer la résiliation du contrat d’habitation et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [D] [N]-[E] et de celle de tout occupant de son chef à compter de celle-ci, si nécessaire avec l’assistance de la force publique.
Du fait de la résiliation du bail, il convient de fixer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi à compter de l’acquisition de la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif de Monsieur [D] [N]-[E].
Sur la demande de condamnation solidaire de la caution
En l’absence de tout impayé de loyer ou charges, il y a lieu de rejeter les demandes tendant à faire condamner solidairement Madame [U] [N], en sa qualité de caution, au paiement de l’indemnité d’occupation dans la mesure où l’intérêt à agir doit être né et actuel, ce qui exclut les demandes hypothétiques comme celles formulées.
Sur les demandes et accessoires

Sur les dépens
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.
Monsieur [D] [N]-[E], partie perdante, sera condamné aux dépens.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile
En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.
Monsieur [D] [N]-[E] sera condamné à payer à Monsieur [Z] [M] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire
Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,