TJ 30189, 2 mai 2025, RG 23/05796

Copie délivrée
à
la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES
Me Laurie LE SAGERE

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 02 Mai 2025
1ère Chambre Civile

N° RG 23/05796 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KHNQ

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 2],
Représenté par son Syndic COPROSUD, inscrite au RCS de NÎMES sous le n°B 919 907 576, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Sébastien NEANT, avocat au barreau de MONTPELLIER, avocat plaidant, et par Me Laurie LE SAGERE, avocat au barreau de NIMES, avocat postulant,

à :

S.A.S. CAMILLERI GESTION
Inscrite au RCS de NÎMES sous le n°792 170 946, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège social, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELARL CABINET LAMY POMIES-RICHAUD AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats postulant et par Maître Christel DAUDÉ, Avocat au Barreau de Montpellier,avocat plaidant,

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 04 Février 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.

N° RG 23/05796 - N° Portalis DBX2-W-B7H-KHNQ

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte d’huissier en date du 21/11/2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS COPROSUD a fait assigner son ancien syndic la SAS CAMILLERI GESTION devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier condamné la requise à lui payer les sommes suivantes :
- 11 575,68 euros au titre du remboursement des honoraires versés depuis le début de son mandat jusqu’au jugement annulant celui-ci outre les frais d’administrateur provisoire .
- 3 170,26 euros et 332,91 euros au titre des manquements commis dans l’exécution des délibérations 15 et 19 de l’assemblée générale du 29 juin 2018.
- 2 000 euros à titre de dommages-intérêts.
- 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] qui comparait représenté par Me LESAGERE sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC maintient ses demandes initiales et sollicite le rejet des demandes reconventionnelles adverses.

La SAS CAMILLERI GESTION qui a constitué avocat et comparait représentée par Me DAUDE sollicite dans ses écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de ses moyens en application de l’article 455 du CPC de voir la juridiction :
- Débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes.
Subsidiairement et reconventionnellement, elle sollicite la condamnation du requérant à lui payer la somme de 11 575,68 euros au titre de l’indemnité équivalente aux prestations et diligences accomplies du 9/10/2017 au 7/06/2021 et d’ordonner la compensation de la demande en restitution d’honoraires du syndicat.
En tout état de cause, elle sollicite la condamnation du requérant à lui payer la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du CPC outre les dépens.
***
Selon ordonnance en date du 12/12/2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée à la date du 21/01/2025.

MOTIFS
I - SUR LES DEMANDES DU REQUERANT
A. SUR LES DEMANDES DE REMBOURSEMENT DES HONORAIRES DE SYNDIC DE LA SOCIETE CAMILLERI GESTION ET DES FRAIS DE LA SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET EN QUALITE D’ ADMINISTRATEUR PROVISOIRE.
Attendu que selon l’article 29 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, le contrat de mandat du syndic précise les éléments de détermination de sa rémunération.
Que par ailleurs, il ressort de la lecture des articles 1er de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 et de l’article 66, alinéa 2, du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 que les personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'exercice des fonctions de syndic de copropriété dans le cadre de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne peuvent demander ni recevoir, directement ou indirectement, d'autres rémunérations, à l'occasion des opérations dont elles sont chargées, que celles dont les conditions de détermination sont précisées dans le mandat ou dans la décision de nomination, ni de personnes autres que celles qui y sont désignées ;
Attendu que selon jugement en date du 7/06/2021 passé en force de chose jugée, le tribunal judiciaire de NIMES a prononcé la nullité du contrat de mandat de syndic de la SASU CAMILLERI qui a pris effet le 9/10/2017 et désigné la SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété ;
Attendu que le syndic ne peut demander ou percevoir que la rémunération précisée dans le mandat qui lui est donné, Il en résulte qu’en cas d’annulation de l’assemblée générale ayant conféré son mandat au syndic, les honoraires perçus par le syndic doivent être restitués au syndicat des copropriétaires compte tenu du principe que la nullité emporte la remise en état des parties à la situation existante à la date de l’acte annulé ;
Attendu par conséquent qu’il convient de condamner la SASU CAMILLERI GESTION à rembourser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS COPROSUD la somme de 11 575,68 euros représentant les honoraires de la défenderesse depuis le début de son mandat le 9/10/2017 jusqu’au 7/06/2021 , date du jugement annulant son mandat ;
Que les frais de la SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET’administrateur provisoire désigné par le jugement du 7/06/2021 du tribunal judiciaire de NIMES en dehors du mandat de la SASU CAMILLERI GESTION, , demeureront par contre à la charge syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2], de sorte que ce dernier sera débouté de sa demande sur ce chef ;

B. SUR LES DEMANDES INDEMNITAIRES EN RAISON DE L’INEXECUTION PAR LA SASU CAMILLERI GESTION DE SES OBLUGATIONS DE SYNDIC.
Vu les articles 21 de loi du 10 juillet 1965 et 26 du décret du 17 mars 1967,
Attendu que le requérant sollicite la condamnation de la SASU CAMILLERI GESTION à lui payer la somme de 3 170,26 euros et celle de 332,91 euros au titre des manquements commis dans l’exécution des délibérations 15 et 19 de l’assemblée générale du 29/06/2018, qu’il expose en effet que :
- la résolution n°15 adoptée par l’assemblée générale du 29/06/2018 prévoyait des travaux de remplacement de la porte principale de l’immeuble de sorte qu’un devis de 3 660,14 euros TTC établi par l’entreprise DS MENUISERIE avait été adopté mais que la SASU CAMILLERI GESTION a régularisé un autre devis de 5 610,64 euros TTC avec une autre entreprise MENUISERIE BANCEL, ce qui représente une différence de 1 950,24 euros ;
Qu’il indique indique que l’assemblée générale de la copropriété avait décidé que le financement d’un 1/3 de la porte soit 1 220,02 euros serait payé M.[T] mais que ce propriétaire a vendu son lot sans que la SASU CAMILLERI GESTION en qualité de syndic de la copropriété ne fasse valoir la créance du syndicat à l’encontre de ce propriétaire vendeur par opposition au prix de vente ;
- la résolution n°19 de l’ assemblée générale du 29/06/2018 avait voté la pose d’une gâche électrique pour un montant de 233,59 euros confié à l’entreprise SVR tandis que la SASU CAMILLERI GESTION a sollicité la concours de l’entreprise SERVIMMO pour un montant de 556,50 euros soit une différence de 332,91 euros ;
Attendu que s’agissant de l’application de la résolution n°15 de l’assemblée générale du 29/06/2015 , il est mentionné expressément dans celle-ci :
« L’assemblée générale confie la réalisation de ces travaux à l’entreprise DS MENUISERIE, pour un montant de 3660 €TTC. Le syndic se rapprochera de l’entreprise DS MENUISERIE afin qu’il modifie la date du dit devis, qu’il supprime le poste « serrure automatique 3 points avec barilllets standard », qu’il ajoute la mise en peinture deux faces de la porte. Le devis rectifié sera présenté au conseil syndical dès réception pour validation .. » ;
Que la défenderesse expose que l’entreprise DS MENUISERIE a adressé un devis rectificatif le 4 /09/2018 d’un montant de 5 159,94 euros mais que suite à un problème de livraison avec son fournisseur, elle a fait connaître en mai 2019 qu’elle ne pourrait assurer la prestation et a proposé le remboursement à la copropriété de l’acompte versé, de sorte que la SASU CAMILLERI GESTION a recherché une nouvelle entreprise la société BANCEL qui a établi un nouveau devis d’un montant de 5 610,24 qui a été validé par le conseil syndical ;
Qu’il résulte de la lecture des courriels échangés entre la SASU CAMILLERI GESTION, M. [K] [M] gérant de l’entreprise DS MENUISERIE, et les membres du conseil syndical MM [G] [O], [R] [X], [H] [V] que le désistement de l’entreprise DS MENUISERIE se trouve établis et que 3 des membres du conseil syndial ont validé le nouveau devis de l’entreprise BANCEL mais que néanmoins, il n’est pas produit pas la SASU CAMILLERI GESTION le règlement de la copropriété autorisant les 3 membres du conseil syndical susvisés par délégation ou dans le cadre d’une commission dédiée pour statuer sur le choix de l’entreprise de remplacement pour réaliser les travaux de la porte d’entrée et en surveiller l’exécution, de sorte qu’il appartenait à la SASU CAMILLERI GESTION de justifier, en l’absence de démonstration d’une quelconque urgence,de soumettre le nouveau devis de l’entreprise BANCEL au moins à l’approbation de la majorité des membres du conseil syndical en charge de la mise en œuvre de la résolution n°15 de l’assemblée générale, ce dont elle ne justifie pas, de sorte que sans l’approbation de la majorité des membres du conseil syndical, la SASU CAMILLERI GESTION ne pouvait confier les travaux de rénovation de la porte d’entrée à l’entreprise BANCEL ;
Que dès lors, la SASU CAMILLERI GESTION a commis une faute dans l’exécution de son mandat en procédant à la validation du devis de l’entreprise BANCEL sans s’assurer de l’approbation de la majorité des membres du conseil syndical de la copropriété ;
Que d’ailleurs, la SASU CAMILLERI GESTION reconnait elle-même ce manquement puisqu’elle soutient par la suite qu’elle ne pouvait opérer une quelconque opposition au prix de vente de son lot par M.[T] sans titre exécutoire au motif que l’assemblée générale du 29/06/2018 n’avait pas validé et l’acceptation du nouveau devis en mai 2020 ;
Attendu par contre, l’assemblée générale du 29/06/2018 n’ayant pas validé et accepter le nouveau devis de l’entreprise BANCEL, la SASU CAMILLERI est fondée à indiquer qu’elle n’avait pas de titre exécutoire lui permettant de faire opposition au prix de vente du lot de M.[T], de sorte que la demande indemnitaire sur ce point du requérant sera rejetée et par conséquent, la SASU CAMILLERI GESTION sera condamnée à payer au requérant la seule somme de 1 950,24 euros représentant la différence entre les devis DS MENUISERIE et le devis BANCEL.
Attendu par ailleurs concernant le devis EVR pour la gâche électrique, que de la même façon que pour le devis BANCEL concernant la rénovation de la porte d’entrée, la SASU CAMILLERI GESTION qui prétend que le devis EVR adopté par la résolution n°19 de l’assemblée générale de la copropriété du 29/06/2018 serait incomplet, d’une part ne démontre pas cette affirmation et d’autre part ne justifie pas avoir soumis le nouveau devis SERVIMMO a été soumis par SASU CAMILLERI au conseil syndical et ait recueilli l’approbation de la majorité des membres du conseil syndical de la copropriété ;
Que dès lors, il convient de constater que la SASU CAMILLERI GESTION a commis un nouveau manquement à ses obligations de syndic sur ce point, de sorte qu’elle sera également condamnée à payer au requérant la somme de 332,91 euros correspondant à la différence entre les devis EVR et SERVIMMO concernant le remplacement de la gâche électrique ;

C. SUR LA DEMANDE EN DOMMAGES-INTERETS.
Attendu que le requérant sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages-intérêts ;
Attendu cependant que le requérant ne verse au dossier aucun élément de nature à quantifier la somme réclamée à titre de dommages-intérêts, de sorte que la juridiction ne pouvant allouer de dommages-intérêts sur une base exclusivement forfaitaire, il sera débouté de sa demande sur ce chef ;

II - SUR LA DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE LA SASU CAMILLERI GESTION.
Attendu que la SASU CAMILLERI GESTION sollicite la condamnation du requérant à lui payer la somme de 11 575,68 euros au titre de l’indemnité équivalente aux prestations et diligences accomplies du 9/10/2017 au 7/06/2021 et d’ordonner la compensation de la demande en restitution d’honoraires du syndicat.
Attendu cependant que le tribunal judiciaire de Nîmes ayant prononcé la nullité du mandat de la SASU CAMILLERI GESTION qui a pris effet le 9/10/2017 et désigné la SELARL DE SAINT RAPT ET BERTHOLET en qualité d’administrateur provisoire de la copropriété, il résulte de ce jugement que le syndic ne peut demander ou percevoir que la rémunération précisée dans le mandat qui lui est donné. Il en découle qu’en raison de l’ annulation de l’assemblée générale ayant conféré son mandat au syndic, les honoraires perçus par le syndic doivent être restitués au syndicat des copropriétaires compte tenu du principe que la nullité emporte la remise en état des parties à la situation existante à la date de l’acte annulé ;
Que par conséquent, en l’état de ces constatations, la SASU CAMILLERI GESTION sera déboutée de ses demandes reconventionnelles ;

III - SUR LES AUTRES DEMANDES ACCESSOIRES.
Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;
Attendu qu’il apparait inéquitable de laisser à la charge du requérant les frais irrépétibles de l’instance, de sorte qu’il convient de condamner la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le tribunal statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort, CONDAMNE la SASU CAMILLERI GESTION à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la SAS COPROSUD les sommes suivantes : - 11 575,68 euros représentant les honoraires de la défenderesse depuis le début de son mandat le 9/10/2017 jusqu’au 7/06/2021, date du jugement annulant son mandat, - 1 950,24 euros représentant la différence entre les devis DS MENUISERIE et le devis BANCEL. - 332,91 euros correspondant à la différence entre les devis EVR et SERVIMMO concernant le remplacement de la gâche électrique. DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. CONDAMNE la SASU CAMILLERI GESTION au paiement des entiers dépens. RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. CONDAMNE la SASU CAMILLERI GESTION à payer au requérant la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du CPC.