TJ 30189, 2 mai 2025, RG 23/01618

N° RG 23/01618 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J3XX
Copie délivrée
à
Me Sylvie LAROCHE
la SELARL PARA FERRI

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe
DE NIMES
**** Le 02 Mai 2025
1ère Chambre Civile

N° RG 23/01618 - N° Portalis DBX2-W-B7H-J3XX

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

Mme [V] [S] épouse [C]
née le 10 Septembre 1984 à [Localité 17] (MAROC),
demeurant [Adresse 16]

M. [Y] [C]
né le 05 Janvier 1982 à [Localité 17] (MAROC),
demeurant [Adresse 16]

Tous deux représentés par la SELARL DESMETTRE GIGUET & FAUPIN, avocats au barreau de TARASCON, avocats plaidant, et par Me Sylvie LAROCHE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

Mme [H] [Z] épouse [J]
née le 10 Juin 1950 à [Localité 18],
demeurant [Adresse 12]

M. [N] [J]
né le 14 Février 1947 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 12]

Tous deux représentés par la SELARL PARA FERRI, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 04 Février 2025 devant Christophe NOEL, Juge, statuant comme juge unique, assisté de Aurélie VIALLE, greffière, et qu'il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE :
Par acte d’huissier en date du 20/03/2023, M. [Y] [C] et Mme [V] [S] épouse [C] ont fait assigner Mme [H] [Z] épouse [J], M. [N] [J] devant le tribunal judiciaire de NIMES afin de voir ce dernier :
- ORDONNER la vente forcée du bien,
- JUGER que dans le mois de la signification du jugement à intervenir les deux défendeurs devront comparaître devant Me [T] [X] notaire associée de la société Legalnot à [Localité 6] afin de régulariser au profit des requérants la vente de l’immeuble la parcelle de terre cadastrée DY n°[Cadastre 4] lieu dit [Adresse 10] à [Localité 6] d’une contenance de 75a 84 ca.
- JUGER que faute pour les défendeurs de ce faire dans ce délai, le jugement à intervenir vaudra acte authentique de vente et sera publié au service de la publicité foncière de [Localité 15].
- CONDAMNER les requis à leur payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du CPC, outre les dépens comprenant le coût de la publicité de l’assignation et du jugement à intervenir au service de la publicité foncière de [Localité 15].

Les époux [J] qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par Me PARA, sollicitent dans leurs écritures notifiées par RPVA le 3/09/2024 auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC de voir la juridiction :
- CONSTATER que la vente projetée est une vente à vil prix au sens de l’article 1169 du code civil.
- CONSTATER que la signature du contrat a été obtenue par la violence au sens de l’article du code civil.
En conséquence,
DÉBOUTER les époux [C] de l’ensemble de leurs demandes.
JUGER que le compromis de vente signé le 7 février 2022 entre les parties est nul.
CONDAMNER les époux [C] à leur payer la somme de 3 600 euros en application de l’article 700 du CPC.
A titre subsidiaire, ils sollicitent avant dire droit une expertise aux fins notamment de déterminer la valeur vénale des biens immobiliers situés dans la commune de [Localité 13] constitués d’une maison de village avec jardin sur une parcelle de 729m² sise [Adresse 5], cadastrée section K n°[Cadastre 1] et de parcelles non attenantes d’une superficie totale de 105M² SOUS LE BARRY et cadastrées section K n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3].

Les époux [C] qui ont constitué avocat et comparaissent représentés par Me [D] sollicite dans leurs écritures notifiées par RPVA auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du CPC le maintien de leurs demandes initiale et de déclarer irrecevable la demande d’expertise subsidiaire des consorts [J].
***
Selon ordonnance en date du 12/12/2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture différée de l’instruction au 21/01/2025.

MOTIFS
I. SUR LES DEMANDES DES REQUERANTS
A. SUR LA DEMANDE DE NULLITE DU COMPROMIS DE VENTE POUR VIL PRIX
Attendu que selon ordonnance en date du 24/06/2020, le juge des référés du tribunal judiciaire de NIMES a :
- constaté la résolution du contrat de vente conclu le 19 juin 2017 portant sur la parcelle située sur la commune de [Localité 6] (Gard), lieu dit [Localité 11] cadastrée DY n°[Cadastre 4] pour une superficie de 75 a et 84 ca.
- condamné solidairement M.[I] [A] et Mme [I] [G] à payer à M.[J] [N] et Mme [J] [H] la somme de 23 000 euros (vingt trois mille euros) au titre du prix restant dû.

Attendu que les requérants produisent un avis de valeur du cabinet FAUCON en date du 20/12/2022 mentionnant une valeur vénale de la parcelle à la somme de 39 980 euros alors que le bien a été vendu selon l’acte notarié du 19/06/2017 reçu par Me [F] notaire à [Localité 7] aux époux [I] par les époux [J] pour la somme de 30 000 euros, soit le double du prix mentionné dans le compromis de vente signé par les époux [J] et les époux [C] en date du 7/02/2022 reçu par Me [T] [X] notaire associée de la société Legalnot à [Localité 6] ;Attendu selon l’article 1583 du code civil, la formation du contrat supposant l'accord des parties sur la chose et sur le prix, de sorte que l'absence de prix, à laquelle est assimilée le prix dérisoire (ou vil prix), porte donc atteinte à la validité du contrat. Qu’en effet selon l’article 1169 du code civil un contrat à titre onéreux est nul lorsque, au moment de sa formation, la contrepartie convenue au profit de celui qui s'engage est illusoire ou dérisoire ;
Qu’il ne doit pas être confondu le caractère réel et sérieux du prix avec la valeur du bien vendu, de sorte que l’article 1169 du code civil s’applique non pas lorsque le prix ne correspond pas à la valeur réelle de l'immeuble, mais dans le cas ou le prix est si bas, voir absent, qu'il n'existe pas de contrepartie à l'obligation du vendeur de délivrer l'immeuble, de sorte que l'obligation de celui-ci est dénuée de cause ;
Attendu que dans l’espèce, il est produit un document daté du 29/12/2023 de la SAFER évaluant le prix des terres et près agricoles libres non bâtis sur la plaine viticole à [Localité 6] sur une base de 14 600 euros l’hectare , soit une valeur inférieure à celle de 17 880 euros évaluée pour 75 a 84 ca par le cabinet Faucon dans son avis de valeur du 20/12/2022, de sorte qu’il n’est pas démontré le caractère dérisoire du prix ;
Qu’au surplus, le compromis de vente a été établi le 7/02/2022 entre les parties devant un notaire dont le devoir de vigilance, de prudence et de conseil en vue d'assurer l'efficacité de son acte en sa qualité de professionnel, aurait dû conduire à alerter les vendeurs sur l’existence du caractère dérisoire du prix de vente et l’absence de contrepartie réelle à la vente du bien pour les époux [J], lesquels n’ont d’ailleurs pas mis en cause le notaire instrumentaire pour manquement à son obligation professionnelle d’information, de vigilance et de prudence ;
Attendu par conséquent qu’ il convient de débouter les époux [J] de leur demande d’annulation de la vente pour vil prix ;

B. SUR LA DEMANDE EN NULLITE DE LA VENTE POUR VIOLENCE.
Vu les articles 1142 et 1143 du code civil,
Attendu que les époux [J] sollicitent subsidiairement la nullité de la vente pour violence au motif qu’ils auraient été victimes de chantage de la part des époux [C] qui occupaient la parcelle avant la résiliation de la vente de cette dernière entre les époux [I] et les époux [J] et les menaçaient de se maintenir dans les lieux ;
Attendu cependant que les époux [J] ne versent au dossier à l’appui de leurs affirmations aucun témoignage de nature à corroborer leurs affirmations sur des faits de violence et de chantage commis à leur égard par les époux [C] ;
Qu’au surplus, il était loisible aux époux [J] de se rétracter avant la signature avec les époux [C] du compromis de vente chez le notaire en informant ce dernier des pressions qu’ils auraient subi de la part des époux [C] ;
Que par conséquent, il convient en l’état de ces constatations de débouter les époux [J] de leur demande de nullité du compromis de vente fondé sur la violence commise à leur encontre par les époux [C].

C. SUR LA RESCISCION POUR LESION ET LA DEMANDE D’EXPERTISE JUDICIAIRE.
Vu les articles 1674 et suivants du code civil,
Attendu que l’appréciation du caractère lésionnaire du prix est celui de la rencontre des volontés sur les éléments essentiels du contrat, à savoir, la chose et le prix, ce qui correspond normalement à la date de la promesse de vente, même en présence d'une condition suspensive ;
Que dans l’espèce, il convient de relever que s le rapport du cabinet Faucon en date du 20/12/2022 mentionne une valeur vénale de la parcelle à la somme de 39 980 euros,
Qu’en tout état de cause, en retenant la valeur vénale de la parcelle estimée par le cabinet FAUCON dans son rapport du 20/12/2022 soit 39 980 euros, il apparaît que le prix de vente de 15 000 euros mentionné dans le compromis de vente signé le 7/2/2022 entre les époux [J] et les époux [C] permettrait d’envisager une vente lésionnaire étant donné le contexte que les époux [C] sont actuellement occupants de la parcelle appartenant aux époux [J] sans justifier d’un titre d’occupation émanant de ces derniers ;
Que dès lors, il y a lieu avant dire droit en application de l’article 1678 du civil d’ordonner, aux frais avancés des époux [J], une expertise judiciaire confiée à [L] [B], [W] [U] et [E] [P].
Attendu qu’ il convient de surseoir à statuer et de renvoyer le dossier n°RG 23/01618 à l’audience de mise en état qui se déroulera le 9 octobre 2025 à 8h30.
Attendu qu’il convient de rappeler que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit ;

PAR CES MOTIFS Le tribunal judiciaire statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort : DÉBOUTE les époux [J] de leurs demandes de nullité du compromis de vente du 7/02/2022 conclut avec les époux [C] pour vente à vil prix et pour violence, Et avant dire droit, ORDONNE une expertise judiciaire confiée à : [L] [B] - [Adresse 8] [W] [U] - [Adresse 14] [E] [P] - [Adresse 9] Lesquels, auront pour mission, parties présentes ou dûment appelées, après avoir consulter le dossier et tous documents utiles à l’accomplissement de leur mission et entendus le cas échéant tous sachants de : - Se rendre sur la parcelle cadastrée DY n°[Cadastre 4] lieu dit [Adresse 10] à [Localité 6] d’une contenance de 75a 84ca et décrire les lieux. - Déterminer la valeur vénale à la date de la signature du compromis de vente signé le 7/02/2022 par les parties de la parcelle cadastrée DY n°[Cadastre 4] lieu dit [Adresse 10] à [Localité 6] d’une contenance de 75a 84 ca. Dit que les trois experts devront dresser un seul procès-verbal commun et de ne former qu’un seul avis à la pluralité des voix. Dit que s’il y a des avis différents, le procès-verbal contiendra les motifs de ces avis différents, sans qu’il soit permis de connaître de quel avis chaque expert a été. Ordonne aux experts de déposer le procès-verbal commun au greffe du tribunal judiciaire de NIMES au plus tard le 4 novembre 2025. Ordonne aux parties de communiquer à chaque expert les documents que ces derniers estimeront utiles à l’accomplissement de leur mission. Ordonne aux époux [J] de verser au plus tard le 1er juillet 2025 à la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Nîmes, une provision de 1 800 euros à valoir sur la rémunération des experts judiciaires, Dit qu’à défaut de versement de l’intégralité de cette provision dans le délai fixé, la mesure d’expertise judiciaire sera caduque. Désigne le juge en charge des expertises judiciaires près le tribunal judiciaire de Nîmes afin de contrôler les opérations d’expertise judiciaire et procéder le cas échéant au remplacement d’un ou plusieurs experts judiciaires d’office ou sur requête de l’une ou l’autre des paries. SURSEOIT à statuer, RENVOIE le dossier RG n°23/01618 à l’audience de mise en état qui se déroulera le 9 octobre 2025 à 8h30, RÉSERVE les dépens. RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit