TJ 31555, 30 avr. 2025, RG 24/04650

TRIBUNAL JUDICIAIRE
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04650
N° Portalis DBX4-W-B7I-TT3Y

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 30 Avril 2025

[X] [T]
[P] [L]

C/

[D] [J]

Expédition revêtue de
la formule exécutoire
délivrée le 30 Avril 2025

à Me Olivier GROC

Expédition délivrée
à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mercredi 30 avril 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 07 mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [X] [T]
demeurant [Adresse 4]

représenté par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

Madame [P] [L]
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Olivier GROC, avocat au barreau de MONTAUBAN

ET

DÉFENDERESSE

Madame [D] [J]
demeurant [Adresse 1]
[et à compter du 01/05/2025 au [Adresse 3]]

comparante en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat à effet au 22 février 2023, M. [X] [T] et Mme [P] [L] a donné à bail à Mme [D] [J] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], avec parking n°16, pour un loyer mensuel de 500 € et 35 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, M. [X] [T] et Mme [P] [L] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 septembre 2024 pour un montant de 1157,35 € en principal.

Par acte de commissaire de Justice en date du 04 décembre 2024 , M. [X] [T] et Mme [P] [L] ont ensuite fait assigner Mme [D] [J] en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse afin :
- de constater la résiliation de plein droit du bail par l’acquisition des effets de la clause résolutoire pour loyers impayés;
- d'ordonner l'expulsion de Mme [D] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et d'un serrurier ;
- et de la condamner au paiement :
*de l’arriéré locatif arrêté à la somme de 1811,73 €, avec actualisation de la somme au jour de l'audience ;
* d'une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant égal au loyer et charges actuels jusqu'à libération complète des lieux, avec indexation ;
* de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires prises sur les biens et les valeurs mobilières.

A l’audience du 07 mars 2025, M. [X] [T] et Mme [P] [L], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 2537,45 euros. Ils sollicitent de produire en délibéré le justificatif du paiement spontané proposé par la défenderesse.

Mme [D] [J] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à s'acquitter de la dette en six mensualités, en ce qu'elle s'engage à régler dans les jours suivants la somme de 1300 euros. Elle précise ne pas solliciter la suspension des effets de la clause résolutoire dès lors qu'elle va quitter d'elle même le logement le 1er mai 2025. Elle communique sa nouvelle adresse et indique qu'elle ne contribuera pas à son nouvel hébergement et qu'elle sera ainsi en capacité de régler la dette locative. Elle explique exercer en emploi en CDI en qualité de conseillère clientèle pour lequel elle perçoit un revenu de l'ordre de 1600 euros par mois.

L'affaire a été mise en délibéré au 30 avril 2025, par mise à disposition au greffe.

Les demandeurs ont produit par mail du 24 mars 2025, en délibéré autorisé, un décompte actualisé.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 05 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat et à la clause résolutoire insérée dans celui-ci (Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n° 24-70.002), prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu à effet au 22 février 2023 contient une clause résolutoire (VIII) reprenant les modalités de cet article et laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause, reproduisant les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité, et laissant un délai de deux mois pour régler a été signifié le 27 septembre 2024 pour la somme en principal de 1157,35 €, conformément à la clause résolutoire.

Mme [D] [J] n'a réglé dans le délai de deux mois qu'une partie de la somme, à hauteur de 552,48 euros. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 novembre 2024.

II. SUR LA DEMANDE DE PROVISION :

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l’article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

En l'espèce, M. [X] [T] et Mme [P] [L] produisent en délibéré autorisé un décompte démontrant que Mme [D] [J] reste leur devoir, après soustraction des frais de poursuite pour un total de 336,07€ (98,95+101,90+135,22), ces frais ne relevant pas des loyers et des charges, la somme de 1201,38 € à la date du 13 mars 2025, incluant le mois de mars 2025 et déduction faite du versement de la somme 1000 euros réalisé par la locataire le 13 mars 2025.

Mme [D] [J] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Elle sera donc condamnée à payer à M. [X] [T] et Mme [P] [L] cette somme de 1201,38 €, à titre provisionnel.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE :

L'article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que"V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (...)
VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, au regard du fait que Mme [D] [J] a effectué un versement significatif afin d'apurer sa dette (même si celui-ci est inférieur au montant qu'elle s'était engagée à verser lors de l'audience), du montant de la dette, de ses ressources déclarées ainsi que de la reprise du paiement du loyer courant en mars 2025, elle sera autorisée à se libérer du montant de la dette en versements mensuels de 200€, soit 5 mensualités de 200 € et une 6ème mensualité qui soldera la dette, selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Par ailleurs, Mme [D] [J] ne sollicite pas la suspension des effets de la lcause résolutoire, expliquant qu'elle va quitter par elle-même le logement au 1er mai 2025, soit le lendemain du prononcé de la présente décision.

IV- SUR L’EXPULSION ET L’INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résiliation du bail de plein droit depuis le 08 novembre 2024 et à défaut de paralysie des effets de la clause résolutoire, Mme [D] [J] doit être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis cette date.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois du commandement de quitter les lieux, sur le fondement de l'article L.412-1 du code de procédures civiles d'exécution, l'expulsion de Mme [D] [J] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

En outre, l'application de la clause résolutoire ayant pour effet de déchoir la locataire de tout droit d'occupation du local donné à bail, Mme [D] [J] sera également condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant de la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire à la date de la libération effective et définitive des lieux bail afin de réparer le préjudice découlant pour les demandeurs de l'occupation indue de leur bien et de leur impossibilité de le relouer. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

L’arriéré pour la période comprise entre la date d’acquisition des effets de la clause résolutoire et l'audience étant liquidé dans la somme provisionnelle déjà ordonnée, Mme [D] [J] sera condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation à compter du
mois suivant la dernière mensualité comprise dans la condamnation en principal susmentionnée, soit le 1er avril 2025, et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux

V. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Mme [D] [J], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

M. [X] [T] et Mme [P] [L] seront toutefois déboutés de leur demande concernant les actes signifiés dans le cadre des mesures conservatoires sur les biens et valeurs mobilières, lesquelles restent hypothétiques à ce jour.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir M. [X] [T] et Mme [P] [L], Mme [D] [J] sera condamnée à leur payer une somme de 400 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,