TJ 75056, 5 mai 2025, RG 24/05318

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Monsieur [W] [V]

Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître Valérie GARCON

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/05318 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57MJ

N° MINUTE : 5 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDEUR
Syndicat des copropriétaires [Adresse 3], dont le siège social est sis SA Cabinet LOISELET père, fils et F [O] - [Adresse 1]
représenté par Maître Valérie GARCON de la SCP W2G, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEUR
Monsieur [W] [V], demeurant [Adresse 2]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, statuant en juge unique
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/05318 - N° Portalis 352J-W-B7I-C57MJ

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [W] [V] est propriétaire du lot n°43 correspondant à un emplacement de stationnement, au sein de l'immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, représenté par son syndic le cabinet LOISELET Père, Fils et F. [O] a fait assigner M. [W] [V] devant le pôle de proximité du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, la condamnation de celui-ci à lui payer les sommes suivantes :
6 175,06 euros au titre des charges impayées arrêtées au 3ème trimestre 2024, avec intérêts de droit à compter de la sommation,1 545,63 euros au titre des frais de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,200 à titre de dommages et intérêts,1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
Pour l'exposé des moyens développés par le demandeur, il sera renvoyé à ses écritures conformément aux dispositions de l'article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

A l'audience du 05 février 2025, le syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

M. [W] [V], cité à comparaître selon les modalités prévues par l'article 659 du code de procédure civile, ne s'est pas présenté ni fait représenter.

Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIF DE LA DECISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande formée au titre des charges de copropriété et travaux impayés

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.

L'obligation à la dette existe, dès lors que l'assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu'aucun recours n'a été formé dans le délai légal, mentionné à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En vertu de l'article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Enfin, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

En l’espèce le syndicat des copropriétaires verse aux débats :
le justificatif de la qualité de copropriétaire de M. [W] [V] tel que cela résulte de la matrice cadastrale pour le lot n°43,le relevé de compte propriétaire, arrêté au 16 juillet 2024,les extraits de grand livre 2020 et 2021les appels de fonds et travaux, ainsi que les relevés individuels de charges du 1er trimestre 2020 au 3ème trimestre 2024,les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en date des 27/06/2019, 13/01/2021, 20/09/2022, 06/06/2023, 29/05/2024, et les attestations de non-recours afférentesle contrat de syndic.
Le compte de propriétaire arrêté au 16 juillet 2024 produit par le requérant fait mention d'un solde débiteur, à cette date, de 7 879,62. Toutefois, le syndicat des copropriétaires réclame, au principal, paiement de la somme de 6 175,06 euros correspondant à ce montant après déduction des frais de recouvrement et d'une somme de 306 euros correspondant aux frais facturés sur la période antérieure au 28 septembre 2021 et apparaissant sur les extraits de grands livres pour les années 2020 et 2021.

Concernant le montant réclamé, l’extrait du grand livre pour la période courant du 1er janvier 2020 au 31 décembre 2020 débute avec une reprise de solde à hauteur de 4 462.47 euros que rien ne vient étayer. En effet, le requérant ne produit ni les appels de fonds et de travaux ni l'extrait de grand livre comptable afférent à cette période. Le montant de 4 462,47 euros doit donc être déduit de la somme de 6 175,06 euros.

Pour le montant restant, à savoir, 1 712,59 euros, celui-ci est justifié par les appels de fonds et de travaux versés aux débats, par les procès-verbaux des assemblées générales produits ayant adopté les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 ainsi que la constitution d'un fonds de travaux à hauteur de 5% du budget annuel et ayant approuvé les comptes des exercices afférents aux mêmes années.

Par conséquent, M. [W] [V] sera condamné à payer la somme de 1 712,59 euros avec intérêt au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, compte-tenu notamment de la déduction de la somme de 4 462,47 qui a été opérée.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations effectuées au profit de ce copropriétaire.

Si le syndicat de copropriétaires peut prétendre imputer au seul copropriétaire défaillant la charge des frais qu'il a exposé pour le recouvrement de sa créance, encore faut-il qu'il justifie de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure et que ces frais ne soient pas déjà compris dans les dépens.

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver l’existence et la nécessité des diligences ayant donné lieu aux frais dont il est demandé le paiement.

En l'espèce, le syndicat de copropriétaire réclame paiement de la somme de 1 545,63 euros au titre de frais de de mise en demeure, de relance et d'ouverture contentieux.

Toutefois, il ne justifie de l'envoi effectif, selon les modalités prévues par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, que d'une seule mise en demeure en date du 20 octobre 2023. Il est donc bien fondé à en demander remboursement à hauteur du cout réel de l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception, à savoir, 5,74 euros.

Par ailleurs, s'agissant des frais d'ouverture contentieux, ces derniers ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 précité car il s'agit des diligences normales du syndic qui sont à la charge de tous les copropriétaires, sauf à être intégrés dans la demande au titre des frais irrépétibles par application de l’article 700 du code de procédure civile et il ne peut y avoir double condamnation pour la somme allouée par application de l’article 700 du code de procédure civile ; il sera statué sur ces frais ci-après.

Ainsi, il sera fait droit à la demande du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement à hauteur de 5,74 euros.

Sur les dommages et intérêts

Conformément à l'article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il ressort des pièces versées que M. [W] [V] ne règle pas régulièrement ses charges depuis 2020.

Ce comportement cause à la copropriété un préjudice certain et distinct de celui qui est réparé par les intérêts moratoires, les copropriétaires étant contraints de procéder à des avances de trésorerie et d'initier la présente procédure judiciaire.

Il convient donc de le condamner au paiement de la somme de 200 euros à titre de dommages-et- intérêt.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [V], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, à l'exclusion du coût de la sommation de payer du 12 décembre 2022 qui n'est pas un acte essentiel de la procédure.

Il sera également condamné à verser au syndicat des copropriétaires une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,