TJ 75056, 5 mai 2025, RG 24/10252
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Texte de la décision
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 14]
■
Loyers commerciaux
N° RG 24/10252
N° Portalis 352J-W-B7I-C5VPT
N° MINUTE : 1
Assignation du :
21 Août 2024
Jugement avant dire droit
Expert : [H] [K][1]
[1] Expéditions exécutoires
délivrées le :
[Adresse 6]
[Localité 9]
Médiateur : [S] [N]
[Adresse 3]
[Localité 8]
JUGEMENT
rendu le 05 Mai 2025
DEMANDERESSE
Madame [T] [O] veuve [G]
[Adresse 5]
[Localité 10]
représentée par Maître Jean-Marc NOYER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D1220
DEFENDERESSE
S.A.R.L. LE HOME LATIN
[Adresse 2]
[Localité 8]
représentée par Maître Arnaud GRASSET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0065
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Cassandre AHSSAINI, Juge, Juge des loyers commerciaux
Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ;
assistée de Camille BERGER, Greffière lors des débats et de Christian GUINAND, Cadre greffier lors de la mise à disposition
DEBATS
A l’audience du 19 Février 2025 tenue publiquement
JUGEMENT
Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
En premier ressort
EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE
Par acte sous signature privée du 25 juillet 1993, Mme [T] [O] veuve [G] a donné à bail commercial à la S.A.R.L Le Home latin la totalité d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 15]. L’immeuble est exploité à usage d’hôtel.
Le bail a été consenti pour une durée de douze ans à compter du 1er juin 1992 et jusqu’au 31 mai 2004.
Par jugement du juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris du 15 juin 2018, le loyer du bail renouvelé à compter du 1er juillet 2013 a été fixé à la somme de 149 622 euros par an en principal.
Par acte de commissaire de justice du 28 mars 2023, la bailleresse a signifié à la S.A.R.L Le Home latin un congé pour la date du 30 septembre 2023, avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er octobre 2023 moyennant la fixation du loyer de renouvellement à la somme annuelle de 200 000 euros en principal.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juin 2024, Mme [G] a notifié à la S.A.R.L Le Home latin un mémoire préalable aux fins de voir fixée à la somme annuelle en principal de 220 000 euros le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 et subsidiairement de voir désigner un expert.
Aucun accord n’ayant été trouvé entre les parties, Mme [Z] a ensuite fait assigner la S.A.R.L Le Home latin devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice signifié le 21 août 2024, sollicitant la fixation du loyer en renouvellement à la même somme.
L’affaire a été plaidée à l’audience du 19 février 2025.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.
EXPOSE DES PRÉTENTIONS ET DES MOYENS
Lors de l’audience de plaidoirie, Mme [G], reprenant les termes de son assignation, demande à la juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal de 220 000 euros,
- condamner la S.A.R.L Le Home latin au paiement des intérêts au taux légal sur les compléments de loyers arriérés à compter de la date de chacune des échéances contractuelles, anatocisme en sus,
- condamner la S.A.R.L. Le Home latin au paiement de la somme de 6 000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens,
- rappeler l’exécution provisoire de la décision,
A titre subsidiaire :
- désigner un expert avec pour mission de donner son avis sur la valeur locative de l’immeuble en appliquant la nouvelle méthode hôtelière,
- fixer le loyer provisionnel pendant la durée de l’instance au montant du loyer indexé en principal, outre les charges,
- réserver les dépens et toute somme qui serait due sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
- rappeler l’exécution provisoire.
En réplique et développant les termes de son dernier mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception du 18 février 2025, la S.A.R.L Le Home latin demande à la juge des loyers commerciaux de :
A titre principal :
- débouter Mme [G] de ses demandes,
- fixer le loyer du bail renouvelé au 1er octobre 2023 à la valeur locative déterminée selon les usages observés dans la branche d’activité considérée à la somme annuelle en principal de 177 000 euros,
- laisser à chaque partie la charge de ses frais,
A titre subsidiaire :
- prendre acte de sa protestation et de ses réserves quant à la demande d’expertise judiciaire,
- mettre la provision afférente aux frais d’expertise à la charge exclusive de la demanderesse.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux derniers mémoires des parties s’agissant de l’exposé de leurs moyens.
MOTIVATION
A titre liminaire, il convient de rappeler qu’en application de l’article 4 du code de procédure civile, les demandes tendant à voir « prendre acte » ne constituent pas des prétentions si elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert. Ces demandes n’étant que le rappel des moyens invoqués par les parties, elles ne donneront pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.
Sur le principe du renouvellement du contrat de bail commercial
Selon l’article L. 145-9 du code de commerce, les baux commerciaux ne cessent que par l'effet d'un congé donné six mois à l'avance ou d'une demande de renouvellement.
En l’espèce, les parties s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail commercial qui les lie.
Ainsi, le principe du renouvellement du contrat à compter du 1er octobre 2023 sera constaté par la présente juridiction.
Sur le montant du loyer du bail renouvelé
En application des articles L. 145-36 et R. 145-10 du code de commerce, le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée.
Pour ces locaux dits monovalents, il convient, afin de fixer le loyer du nouveau bail et déterminer leur valeur locative, de se référer à la méthode de calcul du loyer propre à la branche d’activité en cause, le principe du plafonnement posé par l’article L. 145-34 étant alors inapplicable.
Il est constant que la valeur locative des hôtels est déterminée selon une méthode dite hôtelière qui a fait l’objet d’une actualisation en 2016 par la Compagnie des experts en immobilier commercial et d’entreprise près la cour d’appel de [Localité 14] (« De la refondation de la méthode hôtelière », AJDI 2016). Cette méthode vise à « déterminer la capacité normative d’un hôtelier à générer un chiffre d’affaires théorique à partir de l’outil immobilier objet du contrat de bail, en intégrant son emplacement et ses caractéristiques (capacité, standing et desserte de l’établissement, surface et niveau de confort des chambres, qualité et adaptation du bâti) » (« Méthode hôtelière actualisée : son bien-fondé confirmé par la pratique et la jurisprudence », AJDI 2023, p. 188).
Suivant l’article R 145-30 alinéas 3 et 4 du code de commerce enfin, si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l'appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R.145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.
En l’espèce, les parties ont essentiellement produit des pièces de nature procédurale ou purement factuelles qui étayent leurs demandes mais ne permettent pas à la juridiction de statuer de manière suffisamment éclairée.
Le rapport établi à la requête de Mme [G] par M. [D] et celui établi à la requête de la S.A.R.L Le Home latin par M. [W], tous deux experts en immobilier commercial près la cour d'appel de Paris, apportent certes des éléments utiles à l'instruction de l'affaire mais ne présentent pas les garanties de contradiction nécessaires pour être retenu par la juridiction, bien qu'il ait été soumis à la discussion des parties. Les experts amiables concluent à une valeur locative au 1er octobre 2023 évaluée pour le premier à 210 000 euros HT/HC/an et pour le second à 177 000 euros HT/HC/an.
La valeur locative de l’hôtel étant l'élément déterminant de la fixation du prix du bail renouvelé, il convient, en l’absence d’éléments suffisants et compte tenu des divergences existant entre les parties, d'ordonner une expertise judiciaire dont la teneur sera précisée au dispositif. Elle sera confiée à M. [K].
Le montant de la provision à valoir sur la rémunération de l’expert sera fixé à la somme de 6 000 euros. La consignation de cette somme sera mise à la charge de Mme [G] qui a principalement intérêt à voir l'expertise prospérer.
Sur l’injonction à rencontrer un médiateur
L’article 127-1 du code de procédure civile dispose qu’à défaut d'avoir recueilli l'accord des parties prévu à l'article 131-1, le juge peut leur enjoindre de rencontrer, dans un délai qu'il détermine, un médiateur chargé de les informer de l'objet et du déroulement d'une mesure de médiation. Cette décision est une mesure d'administration judiciaire.
En l’espèce, au regard de la nature du litige il est de l’intérêt des parties de recourir, dans le cadre de l’expertise, à une mesure qui leur offre la possibilité de parvenir à une solution rapide et négociée par la médiation. Il convient en conséquence de la leur proposer.
Afin que les parties bénéficient des explications nécessaires à une décision éclairée sur l'acceptation d'une telle mesure, un médiateur sera commis pour recueillir leur avis, selon les modalités prévues au présent dispositif.
Sur la fixation du loyer provisionnel
Aux termes de l'article L. 145-57 du code de commerce, pendant la durée de l'instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer.
En l'espèce, dans l'attente de l'issue de l'expertise judiciaire ordonnée, le loyer provisionnel pour la durée de l'instance sera fixé au montant du dernier loyer contractuel en principal indexé, outre les charges et taxes locatives.
Sur les frais du procès et l’exécution provisoire
Dans l'attente du dépôt du rapport de l'expert, il convient de surseoir à statuer sur les autres demandes des parties et de réserver les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, il sera rappelé que la décision est exécutoire de droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS
La juge des loyers commerciaux, statuant publiquement, par jugement contradictoire, susceptible d’appel et mis à disposition au greffe à la date du délibéré,
Constate le principe du renouvellement du bail commercial conclu entre Mme [T] [O] veuve [G] et la S.A.R.L Le Home latin et portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 15] à compter du 1er octobre 2023,
Ordonne avant-dire droit une expertise aux fins d’évaluation de la valeur locative des locaux,
Commet pour y procéder :
Monsieur [H] [K]
[Adresse 7]
01 42 55 00 07 - [Courriel 12]
Avec pour mission :
* de convoquer les parties, de les entendre en leurs dires et explications dans le respect du principe de la contradiction,
* de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission,
* de visiter les locaux en cause situés [Adresse 1] à [Localité 15], de les décrire ainsi que les différentes activités qui y sont exercées, outre d’annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés,
* de procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,
* d’estimer, conformément aux dispositions légales et réglementaires applicables et au regard des usages observés dans la branche d’activité considérée, la valeur locative des locaux en cause au 1er octobre 2023,
* du tout dresser un rapport motivé.
Dit que l'expert effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,
Fixe à la somme de 6 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui devra être consignée par Mme [T] [O] veuve [G] à la régie du tribunal judiciaire de Paris (tribunal de Paris, [Adresse 11] Paris, Paris 17ème) avant le 30 juillet 2025 inclus, avec une copie de la présente décision,
Rappelle qu’à défaut de consignation dans le délai et selon les modalités impartis, la désignation de l'expert est caduque à moins que la juge, à la demande d'une des parties se prévalant d'un motif légitime, ne décide une prorogation du délai ou un relevé de la caducité,
Rappelle que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation et commencer les opérations d’expertise dès qu’il sera averti que les parties ont consigné la provision mise à leur charge,
Demande à l’expert, préalablement au dépôt de son rapport, d’adresser aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations,
Rappelle que l’expert devra prendre en considération les observations ou réclamations des parties, et, lorsqu'elles sont écrites, les joindre à son avis si les parties le demandent, dans les conditions de l’article 276 du code de procédure civile,
Demande à l’expert de déposer l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Paris avant le 30 mai 2026,
Rappelle qu'en cas d’empêchement légitime, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête, outre qu’il pourra solliciter la prorogation du délai de dépôt ou encore demander la consignation d’une provision complémentaire,
Dit que cette mesure d’instruction sera exécutée sous le contrôle du juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris,
Donne injonction aux parties de rencontrer un médiateur, en la personne de :
Madame [S] [N]
[Adresse 4]
06 62 35 91 11 - [Courriel 13]
Dit que le médiateur n’interviendra qu’après que l’expert l’aura informé avoir adressé aux parties sa note de synthèse,
Dit qu’après avoir apporté cette information au médiateur, et en attendant que celui-ci ait mené à bien sa mission, l’expert suspendra ses opérations d’expertise,
Dit que le médiateur ainsi informé par l’expert aura pour mission :
* d’expliquer aux parties le principe, le but et les modalités d’une mesure de médiation,
* de recueillir leur consentement ou leur refus de cette mesure,
Dit qu’à l’issue de ce premier rendez-vous d’information, dans l’hypothèse où au moins l’une des parties refuserait le principe de la médiation, ou à défaut de réponse d’au moins l’une des parties dans le délai fixé par le médiateur, ce dernier en avisera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ; le médiateur cessera alors ses opérations, sans défraiement, et l’expert reprendra le cours de sa mission,
Dit que dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à la médiation :
* le médiateur pourra commencer immédiatement les opérations de médiation,
* le médiateur en informera l’expert, et le cours de l’expertise demeurera suspendu, sauf si des investigations complémentaires sont nécessaires à la solution du litige,
Dit qu’au terme de la médiation, le médiateur informera l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises, soit que les parties sont parvenues à un accord, soit qu’elles n’y sont pas parvenues,
Dit que si les parties sont parvenues à un accord, l’expert déposera son rapport en l’état de la dernière note aux parties qu’il aura établie, et pourra solliciter la taxation de ses honoraires correspondant,
Dit que si les parties ne sont pas parvenues à un accord, les opérations d’expertise reprendront,
Fixe le loyer provisionnel pour la durée de l’instance au montant du dernier loyer contractuel payé par la S.A.R.L Le Home latin, outre les charges, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement,
Rappelle, conformément à l’article R.145-31 du code de commerce, que dès le dépôt du rapport, le greffe avisera par lettre recommandée avec avis de réception les avocats des parties de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,
Sursoit à statuer sur les demandes des parties,
Réserve les dépens,
Rappelle l’affaire à l’audience du 16 septembre 2025 à 9h30 pour s’assurer du bon versement de la provision et du démarrage des opérations d’expertise,
Rappelle que cette décision est exécutoire de droit.
Fait et jugé à [Localité 14], le 05 mai 2025.
LE GREFFIER LA PRESIDENTE
C. GUINAND C. AHSSAINI
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