TJ 75056, 5 mai 2025, RG 24/03552

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [E] [M]
Monsieur [Y] [N]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :Me Pierre AMIEL

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GWA

N° MINUTE : 2 JTJ

JUGEMENT
rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] représenté par son Syndic la SAS le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA)
, dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Pierre AMIEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0235

DÉFENDEURS
Madame [E] [M], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

Monsieur [Y] [N], domicilié : chez Madame [X] [I], [Adresse 1]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, statuant en juge unique
assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 mars 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 05 mai 2025
PCP JTJ proxi fond - N° RG 24/03552 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5GWA

EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M] sont propriétaires du lot n°14 dans l'immeuble sis [Adresse 2], cadastré [Cadastre 5], soumis au régime de la copropriété représentant 34/1032ème tantièmes.
Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet AGENCE ETOILE (SAS CIPA) en exercice, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M], par acte de commissaire de justice en date du 11 juin 2024, en paiement solidaire des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
6106,38 euros (6376,38-270) au titre des charges de copropriété (2ème trimestre 2024 inclus) et 270 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 6092,80 euros puis à compter de l’assignation pour le surplus, 2000 euros de dommages et intérêts,1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance, en ce compris le coût de la sommation du 26 mars 2024.Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
Après un renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 5 mars 2025.
A l'audience, le syndicat des copropriétaires IMMEUBLE [Adresse 2], représenté par son conseil, a fait viser des conclusions développées oralement, par ailleurs signifiées le 17 février 2025, par lesquelles il a renouvelé ses demandes sauf à actualiser ses créances à la somme de 6965,67 euros au titre des charges de copropriété (1er trimestre 2025 inclus) et 490 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 26 mars 2024 sur la somme de 6092,80, de l’assignation sur la somme de 6376,38 euros, et de la signification de « l’assignation » sur le surplus.
Bien que régulièrement assignés à étude de commissaire de justice, Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.
La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :
les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l'exigibilité de la créance du syndicat.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
Enfin, il sera rappelé qu'en application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande :
le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l'immeuble et relatif au lot 14, indiquant la répartition des tantièmes (34/1032èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, ainsi qu’un acte de vente établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M],les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 22 novembre 2022 au 24 janvier 2025,
l’extrait du grand livre pour la période du 1er janvier 2022 au 13 octobre 2022 et l’historique du compte pour celle du 13 octobre 2022 au 24 janvier 2025 ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance, faisant état d’un solde débiteur de 7455,67 euros (en ce inclus 490 euros de frais), les procès-verbaux des assemblées générales des 16 septembre 2022 et 16 mai 2023 comportant : approbation des comptes des exercices 2021 et 2022,vote des budgets prévisionnels 2023 et 2024,fonds travaux 2022 et 2023,vote des travaux ou opérations suivantes : appel de fonds exceptionnel pour faire face à la dette de trésorerie (assemblée générale du 16 septembre 2022, résolution 18), réfection de la cage d’escalier et du hall, réfection de la cour (assemblée générale du 16 mai 2023, résolution 17, 18),les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,la mise en demeure de payer du 25 avril 2023, sans justificatif d’envoi par courrier recommandé avec accusé de réception,la sommation de payer par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2024 valant mise en demeure sur la somme de 6092,80 euros, le règlement de copropriété lequel contient une clause prévoyant la solidarité des copropriétaires indivis de toutes les charges afférentes à leur local, le contrat de syndic, les factures de frais de gestion.En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 7455,67 euros portant sur la période allant du 1er janvier 2022é au 25 janvier 2025, incluant l'appel provisionnel du 1er trimestre 2025.
Il convient de relever que le demandeur inclut au décompte des frais qui relèvent des dépens, de l’article 700 du code de procédure civile ou des frais exposés au titre du recouvrement de la créance et qui ne peuvent être inclus dans le principal comprenant uniquement les charges de copropriété, ceci pour un total de 490 euros. L’ensemble de ces sommes ne sera donc pas pris en compte dans le montant de la créance due au syndicat de copropriété, faute d’être exigible.
La créance du syndicat de copropriétaires est donc fixée à la somme totale de 6965,67 euros (6455,67-490).
Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.
En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 26 mars 2024 valant mise en demeure à hauteur de 6092,80 euros et à compter de l’assignation du 11 juin 2024 pour le surplus.
Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale (solidarité légale des dettes ménagères des époux de l'article 220 du Code civil par exemple), soit conventionnelle.
En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires, produit le règlement de copropriété et justifie de la solidarité, de sorte que Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M], copropriétaires solidaires, doivent être condamnés solidairement à supporter la dette.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les  frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »
Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.
Il convient d'ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.
Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 490 euros se décomposant comme suit :
- 50 euros pour l'envoi d’une mise en demeure,
- 110 euros pour la constitution du dossier avocat,
- 220 euros pour le suivi du dossier avocat,
- 110 euros pour la constitution du dossier commissaire de justice,
Il est constant que les frais de recouvrement ne peuvent être mis à la charge d’un copropriétaire débiteur en vertu des dispositions du contrat de syndic, les rapports entre le syndicat et ses membres n’étant régis que par le règlement de copropriété bien qu’il comporte une clause d’imputation au seul copropriétaire concerné par les frais visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Il n’est pas établi que la mise en demeure ait été envoyée par lettre recommandée avec accusé de réception faute de production de l’accusé de réception.
Pour l'envoi et le suivi du dossier à l'avocat et au commissaire de justice, il n’est pas justifié de diligences particulières ni du temps consacré à la constitution du dossier, ces frais constituants ainsi un acte élémentaire d’administration de la copropriété.
En conséquence, la demande sera rejetée.

Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.
La clause de solidarité afférente au seul paiement des charges de copropriété ne s'applique pas à la condamnation à des dommages et intérêts. Il résulte cependant d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée solidairement.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M] présente, de manière récurrente depuis 2022 des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. Ce montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par Monsieur [Y] [N] et Madame [E] [M]. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 700 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût de la sommation de payer du 26 mars 2024.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS, Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,