TJ 75056, 5 mai 2025, RG 24/06622

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
Madame [D] [L]
Me Driss EL KARKOURI
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Me Eric AUDINEAU

Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond

N° RG 24/06622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K4X

N° MINUTE : 5 JCP

JUGEMENT
rendu le lundi 05 mai 2025

DEMANDERESSE
S.C.I. JAURES CRIMEE, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Eric AUDINEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0502

DÉFENDEURS
Madame [D] [L], demeurant [Adresse 1]
non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [N], domicilié : chez Monsieur [N] [A], [Adresse 3]
comparant en personne assisté de Me Driss EL KARKOURI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0558

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Clara SPITZ, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 février 2025

JUGEMENT
réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 05 mai 2025 par Clara SPITZ, Juge assistée de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI JAURÈS CRIMÉE est propriétaire d'un appartement correspondant au lot n°18, au rez-de-chaussée d'un un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 4], dont le mandat de gestion a été confié à au cabinet SOGI.

Par acte sous seing privé du 1er avril 1986, soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, la SCI JAURÈS CRIMÉE a consenti à Mme [D] [L] un bail d'habitation portant sur cet appartement pour une durée de six ans. Un contrat de renouvellement du bail, soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, a été signé entre les mêmes parties le 30 mars 1992, pour une durée de trois ans.

Par courrier du 23 février 2024, M. [B] [N], fils de Mme [D] [L], a sollicité le transfert de bal à son profit en indiquant que sa mère vivait désormais en maison de retraite. La SCI JAURÈS CRIMÉE, par l'intermédiaire de son gestionnaire, a refusé cette demande par courrier du 7 mars 2024, lui demandant de restituer les lieux.

Averti, aux termes de ce même courrier, que l'état de sortie aurait lieu le 2 avril 2024, M. [B] [N] ne s'est pas présenté.

Par acte de commissaire de justice du 24 juin 2024, la SCI JAURÈS CRIMÉE a fait assigner Mme [D] [L] et M. [B] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS afin de voir :
constater l'état d'abandon du logement par sa locataire et l'occupation sans droit ni titre des lieux par M. [B] [N],ordonner l'expulsion de Mme [D] [L] et de M. [B] [N] ainsi que de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 150 euros par jour,statuer sur le sort des meubles,condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [B] [N] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale au loyer révisable et majoré des charges à compter de l'abandon du logement et jusqu'à la libération effective des lieux,condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [B] [N] à lui verser la somme de 1 000 euros en raison de leur résistance abusive,condamner in solidum Mme [D] [L] et M. [B] [N] à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens,dire n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire.
Elle estime que Mme [D] [L] a abandonné son logement et que M. [B] [N] ne remplit pas les conditions exigées par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert du bail puisqu’il ne justifie pas de la durée de sa cohabitation avec sa mère, avant son départ.

Décision du 05 mai 2025
PCP JCP fond - N° RG 24/06622 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5K4X

Lors de l'audience du 5 février 2025, la SCI JAURÈS CRIMÉE, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et demande la résiliation judiciaire du bail en raison de l'abandon du logement.

En défense, M. [B] [N], représenté par son conseil, a déposé des conclusions soutenues oralement aux termes desquelles il demande :
de dire qu'il remplit les conditions pour bénéficier du transfert du bail,de débouter la SCI JAURÈS CRIMÉE de ses demandes,de condamner la SCI JAURÈS CRIMÉE à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral, 1 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à s'acquitter des dépens.
Il indique oralement que le bail devrait en réalité être soumis à la loi du 1er septembre 1948 qui prévoit le transfert du bail sans condition.

M. [B] [N] fait valoir que le départ de sa mère en maison de retraite, brusque et imprévisible, caractérise la notion d'abandon au sens de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 et que, vivant avec elle depuis le 5 janvier 2022, il peut bénéficier du transfert du bail. Il se dit bouleversé par la demande d'expulsion formée à son encontre alors qu'il est âgé de 73 ans, qu'il est malade et qu'il perçoit une pension de traite de 1 185 euros ne lui permettant pas de se loger ailleurs et sollicite ainsi la réparation de son préjudice par l'allocation d'une somme de 2000 euros à titre de dommages-et-intérêts.

Mme [D] [L] assignée selon les modalités prévues par l’article 659 du CPC n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

A l'issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025, date à laquelle elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la requalification du contrat de bail

A l’audience, M. [B] [N] sollicite que le contrat de bail daté du 30 mars 1992, auquel il n’est pas partie, soit requalifié comme devant être soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.

Les dispositions des articles 28, 29, et 31 de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986 prévoient la procédure que peut suivre le propriétaire d'un logement soumis à la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 afin de faire cesser ce régime et relouer le bien au prix du marché, en signant avec le locataire un bail de sortie progressive de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 d'une durée de 8 ans.

Or, il résulte des pièces versées au débat que si le contrat de bail initial, signé le 1er avril 1986 entre la SCI JAURÈS CRIMÉE et Mme [D] [L] était effectivement soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948, le contrat suivant, signé entre les mêmes parties le 30 mars 1992, a été volontairement soumis par elles aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sans que cet élément n’ait fait l’objet de la moindre contestation, depuis plus de trente ans par la locataire en titre. Ainsi, la demande de requalification formée à l’audience par M. [B] [N] semble être de pure opportunité.

Il n’est pas contestable que le bail soit bien soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Par conséquent, la demande de requalification du contrat de bail sera rejetée.

Sur la résiliation du contrat et le transfert de bail

L’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’en cas d’abandon du domicile par le locataire, le contrat de location continue -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil ;
-au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;
-au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;
-au profit des ascendants, du concubin notoire ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile ;

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l'abandon du domicile par ce dernier.

L’abandon du domicile s’entend comme un départ brusque, définitif et imprévisible du logement. Il a déjà été jugé que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite constitue un abandon du domicile au sens de cet article.

En l’espèce, la SCI JAURÈS CRIMÉE comme M. [B] [N] se prévalent de l’abandon du logement par Mme [D] [L], la SCI JAURÈS CRIMÉE afin que soit constatée la résiliation de plein droit du bail et M. [B] [N] afin de bénéficier du transfert du bail prévu par l’article 14 susmentionné.

L’abandon du logement par Mme [D] [L] est, en effet, incontestable et résulte de l’ensemble des pièces produites par les parties, notamment, du courrier de demande de transfert de M. [B] [N] qui indique que sa mère est partie de manière définitive en maison de retraite et des attestations qu’il produit dont celle, notamment, de M. [M] [G] qui indique que le logement était auparavant occupé par sa mère sous entendant qu’elle n’y demeure plus.

Or, si M. [B] [N] rapporte la preuve qu’il est bien le fils de Mme [D] [L], celui-ci ne prouve pas sa cohabitation avec elle pendant au moins un an avant la date de l’abandon du logement, qui n’est nullement établie avant l’envoi de son courrier. Par ailleurs les attestations qu’il verse se bornent à évoquer sa présence dans les lieux tantôt à compter de février 2022, tantôt de février 2023 sans mentionner une quelconque communauté de vie avec sa mère. L’attestation produite par M. [M] [G] tend même à démontrer l’inverse puisqu’il indique que « M. [B] [N] occupe le logement auparavant occupé par sa mère depuis février 2023 ».

La demande de transfert de bail formée par M. [B] [N] sera ainsi rejetée.

Par conséquent, il sera constaté que le bail consenti à Mme [D] [L], renouvelé le 30 mars 1992 est résilié de plein droit du fait de l’abandon des lieux par la preneuse à compter du 23 février 2024, date du courrier M. [B] [N] avertissant la bailleresse de son départ et que ce dernier, qui ne conteste pas demeurer dans les lieux, en est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

L’expulsion de Mme [D] [L] et de M. [B] [N] sera donc ordonnée dans les conditions prévues au dispositif à défaut de libération volontaire des lieux.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre les défendeurs à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, la demanderesse obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Enfin, il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, afin de préserver les intérêts du propriétaire, M. [B] [N] et Mme [D] [L] seront condamnés in solidum à verser à la SCI JAURÈS CRIMÉE, en deniers ou quittance, une indemnité d'occupation provisionnelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 23 février 2024 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la demande reconventionnelle de réparation du préjudice moral

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, M. [B] [N] ne rapporte pas la preuve que la SCI JAURÈS CRIMÉE ait commis une quelconque faute à son endroit, alors qu’il se maintient dans les lieux sans droit ni titre et de ce fait, cause lui-même un préjudice à la requérante.

Il sera ainsi débouté de sa demande de condamnation de la SCI JAURÈS CRIMÉE à lui verser la somme de 2 000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

M. [B] [N] et Mme [D] [L], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile et à verser à la SCI JAURÈS CRIMÉE la somme de 600 euros au titre de l’article 700 du même code.

La présente décision est, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS