TJ 80021, 5 mai 2025, RG 25/00205

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS
Chambre de proximité
[Adresse 8]
[Localité 11]

JCP Amiens

N° RG 25/00205 - N° Portalis DB26-W-B7J-IHTW

JUGEMENT
DU
05 Mai 2025

[U] [L]

C/

[G] [F], [E] [N],
[M] [V]

Expédition délivrée le 05/05/25 à
-Me WACQUET Christophe
- [E] [N],
- [M] [V]

Exécutoire délivré le 05/05/25 à Me WACQUET Christophe

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Manon MONDANGE, greffière.

Après débats à l'audience publique du 17 Mars 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [L]
né le 05 Avril 1961 à [Localité 12]
de nationalité Française
[Adresse 4]
[Localité 9]
représenté par Maître Christophe WACQUET de la SELARL WACQUET ET ASSOCIÉS, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [G] [F]
[Adresse 3]
[Localité 6]
non comparant, ni représenté

Madame [E] [N]
[Adresse 1]
[Localité 7]
comparante en personne

Monsieur [M] [V]
[Adresse 2]
[Localité 5] / BELGIQUE
comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 avril 2017, Monsieur [U] [L] a donné à bail à Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 10] à [Localité 11] moyennant un loyer mensuel révisable de 610 euros, outre une provision sur charges mensuelle de 40 euros.

Suivant un acte sous seing privé du même jour, Monsieur [M] [V] s'est porté caution solidaire pour le paiement des loyers, charges, réparations locatives, frais de procédure et indemnité d’occupation, et ce jusqu'au 21 avril 2026 et dans la limite de 70 200 euros.

Par courrier daté du 7 juin 2023, reçu par le bailleur le 16 juin 2023, Madame [E] [N] a sollicité la résiliation du bail et demandé à bénéficier d’un préavis réduit à un mois, en raison de l’attribution d’un logement social. Elle a remis les clés au bailleur le 17 juillet 2023. Par la suite, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 novembre 2023 retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Monsieur [U] [L] l’a mise en demeure de payer les sommes de 326,95 euros au titre des impayés de charges et de 857, 27 euros au titre des réparations locatives.

Par courrier non daté reçu par le bailleur le 16 juin 2023, Monsieur [G] [F] a sollicité la résiliation du bail et a demandé à bénéficier d'un délai de préavis réduit à un mois. Par la suite, par lettre recommandée avec accusé de réception datée du 17 novembre 2023 laquelle a été retournée avec la mention « destinataire inconnu à l’adresse », Monsieur [U] [L] lui a envoyé une mise en demeure d’avoir à payer les sommes de 1 199,66 euros, au titre des impayés de loyers pour la période du 17 juillet au 16 septembre 2023 et la somme de 857,27 euros au titre des réparations locatives.

Ensuite, par courrier du 24 septembre 2023, Monsieur [U] [L] a mis en demeure Monsieur [M] [V] en sa qualité de caution solidaire de Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] de lui payer la somme de 1 526, 61 euros au titre des loyers et charges impayés.

En l’absence de paiement suite à ces mises en demeure, Monsieur [U] [L] a fait assigner Monsieur [G] [F], Madame [E] [N] et Monsieur [M] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens par actes séparés de commissaire de justice datés des 15 janvier 2025, 22 janvier 2025 et 4 février 2025, aux fins d’obtenir leur condamnation au paiement des sommes précitées.

A l’audience du 17 mars 2025, Monsieur [U] [L] se référant à son assignation demande au juge des contentieux de la protection de :
Condamner solidairement Monsieur [G] [F] et Monsieur [M] [V] à lui payer la somme 1 526,61 euros, au titre des loyers et charges échus jusqu’au 16 septembre 2023 ; Condamner solidairement Madame [E] [N] et Monsieur [M] [V] à lui payer la somme 326,62 euros au titre des charges impayées ; Condamner solidairement Madame [E] [N], Monsieur [G] [F] et Monsieur [M] [V] et à lui payer la somme 1 473,27 euros au titre des réparations locatives ; Condamner solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] à lui payer la somme 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ; Condamner solidairement Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, et à supporter les dépens.
A l’appui de ses prétentions, Monsieur [U] [L] fait valoir au soutien de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que le délai de préavis dont disposait Monsieur [G] [F] pour résilier le bail était de trois mois et qu’il est de ce fait redevable des loyers et charges pour la période allant de sa lettre de résiliation reçu par Monsieur [U] [L] le 16 juillet 2023 jusqu’au 16 septembre 2023 s’élevant à un montant de 1 199, 66 euros au titre des loyers impayés et de 326,95 euros au titre des charges impayées.

S’agissant de la demande de condamnation de Madame [E] [N] au paiement des charges, le demandeur fait valoir que celle-ci était solidairement tenue au paiement des charges jusqu’à la remise des clés, intervenue le 17 juillet 2023, et qu’elle ne s’en est pas acquittée. Il soutient en outre que Madame [E] [N] s’est engagée à régler la somme de 489,95 euros en trois échéances de 163,31 euros, prévues entre les mois d’août et octobre 2023. Il précise qu’un seul versement 163,31 euros a été effectué par cette dernière.
Au soutien de sa demande de paiement au titre des réparations locatives, Monsieur [U] [L] se réfère à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, ainsi qu’aux articles 1731 et 1732 du Code civil, et à l’article 7 du contrat de bail conclu entre les parties. Il fait valoir que le logement était, lors de l’état des lieux d’entrée, en bon état et bien entretenu alors que l’état des lieux de sortie, établi par un commissaire de justice, fait apparaître des dégradations. Il affirme avoir été contraint de procéder à d’importants travaux.

Concernant l’engagement de la caution, il soutient que conformément à l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, Monsieur [M] [V] s’est engagé en tant que caution solidaire de Monsieur [G] [F] et de Madame [E] [N] le 22 avril 2017.

Présente à l’audience, Madame [E] [N] expose avoir connaissance de la demande au titre des charges dont elle s’est partiellement acquittée. S’agissant des réparations locatives, Madame [E] [N] conteste en avoir eu connaissance. Elle affirme qu’au moment de son départ du logement, le bailleur lui aurait indiqué que l’état de la peinture ne posait pas de problème, les futurs locataires souhaitant probablement repeindre eux-mêmes. Par ailleurs, elle fait valoir que les dégradations constatées sur le sol relèvent de l’usure normale.

Présent à l’audience, Monsieur [M] [V] confirme qu’il s’est porté caution de Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] mais estime qu’il appartient

Bien que régulièrement convoqué, Monsieur [G] [F] n’a ni comparu, ni été représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Sur l’arriéré de charges

Les demandes telles que formulées par Monsieur [U] [L] tendent à obtenir à deux titres le paiement de l’arriéré de charge, la première demande isolée visant Madame [E] [N] et la demande demande intégrant l’arriéré locatif visant Monsieur [G] [F]. Ne pouvant obtenir double condamnation des parties pour cette même dette, les demandes au titre des charges locatives feront l’objet d’un seul examen.
En l’espèce, Monsieur [U] [L] verse aux débats la mise en demeure adressée à Madame [E] [N] d’avoir à payer la somme de 489,95 euros au titre de la régularisation des charges de laquelle il a déduit la somme de 163,10 euros versée en août 2023 par la location, soit un restant dû de 326,62 euros.

Madame [E] [N] s’est engagée à verser cette somme en trois fois suivant écrit de sa main. Elle reconnaît à l’audience devoir deux mensualités.

Au regard des justificatifs produits et de la reconnaissance de cette somme par Madame [E] [N] lors de l’audience, la créance de Monsieur [U] [L] apparaît établie tant dans son principe que dans son montant.

Monsieur [G] [F] tenu aux obligations résultant du bail dans les mêmes termes que Madame [E] [N] sera conjointement condamné au paiement de cette somme en l’absence de clause de solidarité figurant dans le bail.

Madame [E] [N] et Monsieur [G] [F] seront condamnés conjointement au paiement de la somme de 326,62 euros au titre des charges impayées.

Sur l’arriéré locatif de Monsieur [G] [F]

Il résulte de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 que lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois. Ce délai peut être réduit à un mois notamment pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile.

Le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

En l’espèce, le courrier de résiliation du contrat de bail adressé par Monsieur [G] [F] mentionne comme motif de réduction de son délai de préavis la disposition de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 concernant les logements meublés. Ces derniers sont définis par ladite loi comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante. »

Or, il résulte du contrat de bail signé entre les parties le 22 avril 2017 que le logement objet du bail n'était pas équipé du mobilier suffisant pour permettre à un locataire d’y vivre conformément aux exigences de la vie courante. Dès lors, la réduction du délai de préavis à un mois, applicable aux logements meublés, ne trouve pas à s'appliquer. Il convient donc de retenir un délai de préavis de trois mois pour la résiliation du bail.

Le congé ayant été notifié par Monsieur [G] [F] par courrier non daté, réceptionné par le bailleur le 16 juin 2023, le locataire demeurait redevable du paiement du loyer jusqu’au terme du délai de trois mois, soit jusqu’au 16 septembre 2023, et ce, même si l’état des lieux de sortie et la remise des clés sont intervenus avant l’expiration dudit délai.

En l’espèce, Monsieur [U] [L] verse aux débats la lettre recommandée avec accusé de réception envoyée à Monsieur [G] [F] établissant l’arriéré locatif pour la période allant du 16 juillet au 16 septembre 2024 à la somme de 1 199,66 au titre des loyers en établissant un décompte des sommes demandées.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [G] [F] à payer la somme de 1 199,66 euros à Monsieur [U] [L] au titre de sa dette locative.
Sur la demande de paiement au titre des réparations locatives

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit notamment que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement, et de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Ces dernières sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est-à-dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Par ailleurs, si le preneur est tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf des papiers, peintures, revêtements de sol atteints par la vétusté après des années d'occupation.

En l'espèce, l'état des lieux d'entrée établi contradictoirement entre les parties le 22 avril 2017 mentionne que le sol de la cuisine présentait une tâche devant un meuble et qu’il y avait un « raccord peinture marron à côté meuble ».

Dans le constat d'état des lieux de sortie, dressé par commissaire de justice lors de l’état des lieux de sortie le 17 juillet 2023, il est indiqué concernant la pièce salle/salon que les béquilles métalliques de la porte d’entrée ne reviennent pas, que la peinture sur la porte côté extérieur est défraichie et usagée et côté intérieur et qu’il manque une couche de peinture sur les murs. Dans la cuisine il est constaté que le sol est recouvert de balatum imitation parquet flottant en mauvais état fortement jauni aux endroits de passage avec des traces noirâtres par endroits et que la peinture sur les plaques en bardages est jaunie et défraichie. Dans la salle de bain, il est constaté un sol carrelé fortement tâché et avec des traces jaunâtres par endroits notamment à l’emplacement du lave-linge, le joint de la douche est manquant. Dans la chambre 1, il est constaté que le parquet flottant est dégradé, voire cassé à certains endroits et dans la chambre 2, il est constaté que les lames du parquet flottant sont anciennes et que certaines lames sont cassées ou éclatées au niveau des jointures. Il est précisé que sur l’ensemble des plinthes du logement il est indiqué qu’il manque une couche de peinture.

La comparaison de l’entrée dans les lieux et de la sortie met en évidence des détériorations liées à l’usage du logement, le bail ayant duré six mais également des dégradations excédant le simple usage en ce qui concerne les lames de parquets cassées ou éclatées dans les chambres.

Monsieur [U] [L] fournit des factures et devis pour justifier des travaux qu’il a dû entreprendre suite au départ des locataires. Il fournit ainsi : un ticket de caisse du magasin Leroy Merlin d’un montant de 49,90 euros correspondant au changement de la serrure de la porte d’entrée (non daté) ; un bulletin de vente du magasin Leroy Merlin d’un montant 196,50 euros en date du 11 octobre 2023 correspondant au remplacement du plan de travail de la cuisine ; un devis du magasin Leroy Merlin d’un montant de 579,52 euros en daté du 10 novembre 2023 correspondant à la remise en état des sols de la cuisine et des chambres ; un devis du magasin Leroy Merlin d’un montant de 225 euros en daté du 27 novembre 2023 pour la remise en état de la douche ; un devis de la société ADEFI d’un montant de 158,35 euros daté du 27 octobre 2023 correspondant à de la laque anti rouille ; un devis de la société ADEFI d’un montant de 264 euros daté du 31 octobre 2023 correspondant à de la peinture.

Il ressort de l’analyse des pièces produites :

S’agissant de la facture pour le changement de la serrure de la porte d’entrée (49,90 euros), il convient de souligner que celle-ci est dépourvue de date, rendant impossible de déterminer la période à laquelle elle a été émise. En l’absence d’élément chronologique, cette pièce ne peut être retenue comme preuve recevable.

S’agissant de la facture relative au remplacement du plan de travail dans la cuisine (196,50 euros), aucune mention de dégradation n’apparaît dans l’état des lieux de sortie. Dès lors, aucune base factuelle ne permet de justifier cette dépense, laquelle devra donc être rejetée.

S’agissant de la facture de remise en état de la douche (225 euros), l’état des lieux de sortie indique : «la cabine de douche ancienne et entièrement faïencée à l’état d’usage, avec des portes plastifiées usagées et un bac à douche en bon état. (Néanmoins, le joint d’étanchéité est manquant). » Or, le devis fourni par Monsieur [U] [L] concerne le remplacement intégral de la cabine de douche dont le caractère usagé ne justifie pas sa prise en charge par les locataires. Le caractère disproportionné de la dépense ne permet pas de la retenir.

S’agissant des factures pour le rattrapage des peintures (422 euros), le remboursement de la peinture antirouille (158,35 euros) doit être écarté, celle-ci n’ayant pas vocation à « rattraper » une peinture, mais à prévenir la corrosion du métal, ce qui ne relève pas d’une dégradation locative. La seconde facture de peinture de 264 euros sera retenue, l’état des lieux de sortie faisant état d’un manque de peinture globale du logement nécessitant une remise en peinture.

S’agissant des factures de remise en état des sols de la cuisine et des chambres (579,52 euros), l’état des lieux d’entrée mentionne déjà une tache au sol dans la cuisine, tandis que l’état des lieux de sortie précise que le revêtement (balatum imitation parquet flottant) est en mauvais état, jauni et marqué dans les zones de passage. Ces dégradations relèvent de l’usure normale au bout de six années d'occupation alors même que les lieux n'étaient pas en l'état du neuf lors de l'entrée dans les lieux des locataires. En revanche, dans la chambre 1, le procès-verbal de sortie fait état d’un parquet flottant dégradé, voire cassé à certains endroits, et dans la chambre 2, plusieurs lames sont cassées ou éclatées au niveau des jointures, ce qui n’était pas constaté à l’entrée dans l’état des lieux d’entrée. Ces détériorations sont donc imputables aux locataires et ouvrent droit à indemnisation. Les locataires seront donc condamnés au paiement de la somme de 366,82 euros correspondant au coût de remplacement du parquet.

En conséquence, il convient de condamner in solidum Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 630,82 euros au titre des réparations locatives.

Sur l’engagement de la caution

L'article 2288 du Code civil dispose que celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

L'article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur le 22 avril 2017, impose que la personne physique qui se porte caution fait précéder sa signature de la reproduction manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision tels qu'ils figurent au contrat de location, de la mention manuscrite exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu'elle a de la nature et de l'étendue de l'obligation qu'elle contracte et de la reproduction manuscrite de l'alinéa précédent. Le bailleur remet à la caution un exemplaire du contrat de location. Ces formalités sont prescrites à peine de nullité du cautionnement.

Aux termes de l’acte de cautionnement, Monsieur [M] [V] s'est portée caution solidaire pour le paiement des loyers, dépôt de garantie, charges récupérables, éventuelles indemnités d'occupation ou astreintes, dégradations et réparations locatives, frais et indemnités éventuelles de procédure, et ce jusqu'au 21 avril 2026 et dans la limite de 70 200 euros.
Monsieur [M] [V] ne soulève aucune cause de nullité de son engagement de caution. En vertu de l’acte, Monsieur [M] [V] a renoncé au bénéfice de discussion imposant au créancier d’exercer en priorité ses poursuites contres les débiteurs principaux.

En conséquence, Monsieur [M] [V] sera condamné solidairement avec les locataires au paiement des sommes précédemment mises à leur charge en exécution du contrat de bail étant rappelé que s’agissant des charges locatives, les locataires ne sont tenus vis-à-vis de leur bailleur que conjointement.

Sur la demande d’indemnisation pour résistance abusive

L'article 1231-6 du code civil prévoit en son alinéa 3, que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l'intérêt moratoire.

Le bailleur n’apporte pas la preuve de la mauvaise foi des défendeurs, ni celle d’un préjudice distinct du simple retard de paiement que ce retard aurait pu lui occasionner.

En conséquence, sa demande de dommages et intérêts sera rejetée.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Sur les dépens :

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Les défendeurs, parties succombantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Sur la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile :

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l'article 700 du code de procédure civile, Monsieur [G] [F] et Madame [E] [N] condamnés aux dépens, seront en outre condamnés in solidum à payer à Monsieur [U] [L] la somme de 600 euros.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa rédaction issue du décret 2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable pour les instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger à cette règle. Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS