TJ 83137, 5 mai 2025, RG 22/04610

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

4ème Chambre Contentieux
N° RG 22/04610 - N° Portalis DB3E-W-B7G-LWDB

En date du : 05 mai 2025

Jugement de la 4ème Chambre en date du cinq mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 03 février 2025 devant Gwénaëlle ANTOINE, Vice-présidente statuant en juge unique, assistée de Sétrilah MOHAMED, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’elle en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 05 mai 2025.

Signé par Gwénaëlle ANTOINE, présidente et Sétrilah MOHAMED, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [R] [J] [D], née le 13 Mars 1947 à [Localité 5] (MAROC), de nationalité Française, Retraitée, demeurant [Adresse 6]
représentée par Me Alexis KIEFFER, avocat au barreau de TOULON

DÉFENDEURS :

SMA SA, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal
représentée par Me Jean baptiste TAILLAN, avocat au barreau de TOULON

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’ENSEMBLE IMMOBILIER « LE GRAND SUD » sis [Adresse 2], pris en la personne de son Syndic en exercice, EURL BANDOL IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal
représenté par Me Nathalie ABRAN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Nathalie ABRAN - 0003
Me Alexis KIEFFER - 1012
Me Jean baptiste TAILLAN - 1014

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié du 14 février 2005, Mme. [R] [D] a acquis en l’état futur d’achèvement un appartement de type 3 au rez-de-chaussée du bâtiment A (lot n°43) dans un immeuble en copropriété dénommé Résidence Grand Sud situé à [Adresse 4].

Une police d’assurance dommages ouvrage a été souscrite par le vendeur auprès de la société SAGEBAT, aux droits de laquelle vient la société SMA SA.

Les travaux ont été réceptionnés le 3 juillet 2006.

Mme [D] s’est plainte d’infiltrations dans son appartement en provenance de la toiture végétalisée, qu’elle a fait constater par huissier de justice le 17 juin 2016. Le syndicat des copropriétaires de la copropriété Résidence Grand Sud (le syndicat des copropriétaires) a déclaré le sinistre à l’assureur dommages ouvrage le 7 avril 2016, lequel lui a adressé une offre d’indemnisation par courrier du 9 août 2016.

Déplorant la persistance des infiltrations, Mme [D] a mandaté un huissier aux fins de constat des désordres le 31 mai 2019.

Le syndicat des copropriétaires a pour sa part déclaré une aggravation du sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage le 28 août 2019, lequel a dénié sa garantie par courrier du 30 août 2019.

A la requête de Mme [D], le juge des référés a ordonné une expertise au contradictoire du syndicat des copropriétaires par ordonnance en date du 18 octobre 2019, et désigné à cet effet M. [U] [Y]. A la demande du syndicat des copropriétaires, les opérations d’expertise ont été étendues à la société SMA SA par ordonnance de référé du 9 juin 2020.

L’expert a déposé son rapport le 21 septembre 2020.

Par acte signifié le 19 août 2022, Mme. [D] a fait citer le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de ce siège, au visa de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, afin que le requis soit condamné, sous astreinte, à réaliser les travaux préconisés par l’expert, ainsi qu’à l’indemniser des préjudices consécutifs aux désordres affectant son appartement et du préjudice subi du fait de sa résistance abusive.

L’affaire a été enrôlée sous le n° 22/4610.

Les parties ont été enjointes d’assister à une séance d’information sur la médiation suivant ordonnance du juge de la mise en état du 15 novembre 2022.

Par ordonnance du 5 mars 2024, la clôture de l’instruction de l’affaire a été prononcée au 3 janvier suivant et l’affaire fixée pour plaidoiries à l’audience du 3 février 2025.

Par acte signifié le 30 mai 2024, contenance dénonce de procédure, le syndicat des copropriétaires a assigné en intervention forcée la SMA SA et sollicité, au visa des articles L113-5 et 242-1 du code des assurances, que le tribunal :
-prononce que la société SMA, assureur dommages ouvrage, doit ses garanties,
-condamne la société SMA à relever et garantir le syndicat des copropriétaires de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcées à son encontre,
-prononce que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire,
-condamne la société SMA aux entiers dépens, distraits au profit de Me ABRAN.

L’affaire a été enrôlée sous le n° 24/03368 et jointe à l’instance principale par ordonnance du juge de la mise en état en date du 10 octobre 2024, en vue d’une audience maintenue au 3 février 2025.

L’affaire a été retenue à ladite audience.

Aux termes de ses dernières conclusions du 15 juillet 2024, Mme [D] demande au tribunal de :
-condamner le syndicat des copropriétaires à réaliser, sous astreinte de 1000 euros par jour de retard à compter du jugement, les travaux préconisés par l’expert [Y] dans son rapport du 21 septembre 2020, à savoir :
* les travaux visés dans le devis n°2020 0720 du 10/07/2020 de la société AVE ETANCHEITE annexé au rapport de l’expert [Y] du 21/09/2020 afférents aux réparations partielles toiture jardin
* la mise en place d’un chapeau sur l’évent de toiture situé au droit du cabinet d’aisance de son appartement,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer les sommes suivantes :
*2187,30 euros HT à titre de dommages-intérêts correspondant au coût des travaux de reprise de ses parties privatives avec indexation sur l’indice BT01
*5000 euros au titre de dommages-intérêts en indemnisation de son préjudice de jouissance,
*5000 euros au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
*3500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
*les dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire,
-maintenir l’exécution provisoire.

Par conclusions notifiées le 4 mars 2024, avant jonction, le syndicat des copropriétaires a conclu dans l’instance principale au débouté de toutes les demandes de Mme [D] et subsidiairement à la condamnation de la SMA à le relever et garantir de toutes condamnations qui pourraient être mises à sa charge, ainsi qu’aux entiers dépens, en ceux compris les frais d’expertise, à distraire au profit de Me ABRAN.

Par conclusions notifiées le 30 septembre 2024, avant jonction, la SMA SA a demandé au tribunal de :
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande tendant à ce qu’elle le relève et garantisse indemne de toutes les condamnations qui viendraient à être prononcée à son encontre,
-juger qu’elle apportera sa garantie au syndicat des copropriétaires s’agissant de la demande de dommages et intérêts formulée par Mme [D] à hauteur de 2.187,30 € HT,
-juger n’y avoir lieu à condamnation à indexation sur l’indice BT01 sur la somme de 2.187,30€,
-débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de paiement d’une indemnité de 3000 euros au titre des frais irrépétibles, outre dépens,
-condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 € en vertu des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Jean-Baptiste TAILLAN,
-juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Pour le respect du contradictoire et avec l’accord des parties, il a été demandé aux parties défenderesses de procéder, en cours de délibéré, à une nouvelle notification de leurs dernières conclusions notifiées avant la jonction des deux procédures et le tribunal a autorisé la production d’observations en réplique par note en délibéré.

Les conclusions de la SMA SA datant du 30 septembre 2024 ont été notifiées au contradictoire de Mme [D] le 5 février 2025. Par ailleurs, conformément à l’autorisation donnée à l’audience, Me [N] a communiqué les pièces 5 et 6 mentionnées à son bordereau de pièces le même jour.

Par note en délibéré du 11 février 2025, le conseil du syndicat des copropriétaires a indiqué que les pièces 5 et 6, ainsi produites, n’appelaient pas d’observation de sa part.

A la suite de la notification des conclusions et pièces de la SMA SA, le conseil de Mme [D] a fait valoir, par note en délibéré du 12 février 2025, qu’il n’y constate aucune opposition émise aux demandes formulées à l’encontre du syndicat des copropriétaires ; qu’aucune suite n’a pu être donnée au courrier de la SMA SA du 30 novembre 2022, postérieur à la saisine du tribunal, à défaut pour le syndicat d’avoir manifesté son accord pour un règlement amiable global ; qu’aucune indemnisation n’a été perçue de la SMA ou du syndicat ; que ce dernier ne peut être dispensé de l’indexation sur l’indice BT01 auquel il est astreint ; que la demande relative au coût des travaux de réparation des embellissements a été exprimée en hors taxes de sorte qu’il conviendra d’appliquer une TVA de 10%.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité des notes en délibéré

Les pièces, observations et conclusions notifiées en cours de délibéré seront déclarées recevables en application des articles 16 et 445 du code de procédure civile.

Sur les désordres

La matérialité des désordres affectant l’appartement de Mme [D], tels que décrits par le rapport d’expertise de judiciaire de M. [Y] du 21 septembre 2020, ne fait pas débat.

L’expert retient que les infiltrations se sont manifestées dans un premier temps au droit de la cloison séparant le séjour du cabinet d’aisance, tel que constaté le 17 juin 2016 par huissier de justice, et dans un second temps au centre du plafond du salon, tel que constaté le 31 mai 2019 par huissier de justice.

L’origine de ces infiltrations n’est pas non plus querellée. L’expert a identifié, au niveau de la toiture végétalisée du bâtiment dans lequel se trouve le lot n°43 appartenant à Mme [D], deux causes concomitantes aux infiltrations sous-jacentes observées :
-des crochets métalliques avec des parties verticales trop longues ayant traversé le filtre drainant,
-une absence de chapeau au niveau de l’évent au droit du cabinet d’aisance, et une absence de PVC au niveau de la traversée de la dalle.

L’expert a conclu à des “infiltrations [..qui sont] les mêmes que celles déclarées à la dommages ouvrage durant la période garantie”.

Les désordres constatés le 31 mai 2019 procèdent donc d’une aggravation du dommage constaté le 17 juin 2016, pendant le délai d’épreuve décennal, auquel il n’a pas été remédié de façon satisfaisante.

Sur la responsabilité

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dispose que “La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

La responsabilité qui pèse sur le syndicat des copropriétaires est une responsabilité objective. Il ne peut s’en exonérer qu'en rapportant la preuve d'une force majeure ou d'une faute de la victime ou d'un tiers.

Le comportement de l’assureur dommages ouvrage ne constituant pas une situation exonératoire, l’argumentation développée de ce chef par le syndicat des copropriétaires est inopérante dans ses rapports avec Mme [D].

Les infiltrations dénoncées par Mme [D] ayant pour origine des éléments de la toiture de l’immeuble, partie commune, le syndicat des copropriétaires engage sa responsabilité à ce titre.

Il lui incombe par conséquent d’y mettre un terme et de réparer les préjudices en résultant.

Sur la demande d’exécution de travaux sous astreinte

Pour mettre un terme définitif aux infiltrations, l’expert préconise de reprendre le complexe d’étanchéité du toit sur la zone qu’il désigne par un encadré vert en pages 22 et 36 de son rapport, et d’installer un chapeau de toiture sur l’évent situé au droit du cabinet d’aisance du lot n°43.

L’expert indique que les travaux tels que proposés par la société AVETANCHEITE, dans son devis figurant en pages 28-30 du rapport d’expertise, sont de nature à éradiquer les désordres d’infiltration s’ils sont accompagnés de l’installation du chapeau de toiture tel que mentionné en page 24 du rapport.

Le syndicat des copropriétaires ne vient pas démontrer qu’il a effectué les travaux ci-dessus préconisés par l’expert, ni même qu’il a soumis au vote de l’assemblée des copropriétaires leur réalisation. S’il allègue de difficultés pour y procéder, les pièces produites en procédure démontrent son manque de diligence.

Il sera condamné à faire réaliser les travaux préconisés par l’expert sous astreinte de 200 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois, passé le délai de trois mois suivant la signification de la présente décision.

Sur la réparation des dommages consécutifs

Le coût de reprise des désordres affectant le lot n°43 appartenant à Mme [D] a été justement évalué par l’expert à la somme de 2187,30 euros HT (travaux de peinture) sur la base d’un devis qui correspond aux tarifs usuels de la profession. Ce type de travaux est soumis à un taux de TVA de 10%.

Il n’est pas allégué que Mme [D] a déjà perçu une indemnisation à ce titre.

En réparation du préjudice matériel subi, le syndicat des copropriétaires est condamné à payer à Mme [D] la somme de 2406,30 euros TTC. Il est fait droit à la demande d’indexation sur l’indice BT01, dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Mme [D] sollicite également l’indemnisation d’un préjudice de jouissance qu’elle évalue à 5000 euros, sans toutefois le caractériser.

Elle sera déboutée de sa demande de ce chef.

Sur la résistance abusive

La seule démarche dont il est justifié par le syndicat des copropriétaires, postérieurement au dépôt du rapport d’expertise l’informant de la cause des désordres en parties communes, est celle d’une transmission datant du 3 avril 2023 par laquelle elle accepte l’offre d’indemnisation de l’assureur dommages ouvrage permettant de financer les travaux de reprise.

L’absence de toute diligence concrète démontrée pendant plus de deux ans après la communication du rapport d’expertise, alors qu’il lui appartient d’administrer les parties communes et d’en assurer la conservation, permet de retenir une résistance abusive opposée aux demandes légitimes de Mme [D] formulées à son encontre. Il sera alloué à celle-ci la somme de 2000 euros en réparation du préjudice en résultant.

Sur l’appel en garantie

Le syndicat des copropriétaires demande à être relevé et garanti par l’assureur dommages ouvrage de l’ensemble des condamnations prononcées à son encontre. Il soutient que les garanties de la SMA SA sont dues et que celle-ci est seule responsable de l’absence de travaux de réparation propres à mettre un terme aux désordres et à la leur persistance.

C’est toutefois à bon droit que la société SMA SA lui oppose qu’il ne lui appartient pas de faire réaliser des travaux ; la police souscrite engage en effet l’assureur au paiement de sommes d’argent et non à une quelconque obligation de faire. L’appel en garantie ne pourra donc prospérer s’agissant de la condamnation prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires afférent à l’exécution sous astreinte des travaux de réparation des causes des désordres.

S’agissant des condamnations pécuniaires incombant au syndicat des copropriétaires, la SMA conteste toute carence qui lui serait imputable de nature à justifier l’application d’une indexation sur l’indice BT01 au titre de l’indemnisation de Mme [D] à hauteur de 2187,30 € HT. Elle fait valoir qu’elle a fait parvenir aux deux autres parties des offres d’indemnisation qui ne lui ont jamais été retournées.

Il résulte des pièces en procédure que la SMA ne dénie pas sa garantie, en tant qu’assureur dommages ouvrage de l’immeuble en copropriété, pour le désordre déclaré le 7 avril 2016 affectant l’appartement de Mme [D].

Le tampon d’arrivée daté du 3 avril 2023, à l’enseigne “SMA LILLE”, apposé sur le courrier du syndic de la copropriété daté du 23 mars 2023 atteste de la réception par celle-ci de l’acceptation d’indemnité à hauteur de 16773 € TTC du syndicat des copropriétaires ainsi que des pièces demandées, contrairement à ce qui est indiqué par l’assurer.

Aucune indemnité n’apparaît toutefois avoir été versée au syndicat des copropriétaires.

La SMA produit également une offre d’indemnité à l’endroit de Mme [D] à hauteur de 2406,03 € TTC adressée le 30 novembre 2022. Cette offre apparaît particulièrement tardive au regard de la date du dépôt du rapport d’expertise dont elle connaissait les conclusions.

Aucune somme n’a été versée à ce titre, Mme [D] n’ayant pas souhaité régulariser l’offre du fait de l’instance engagée en réparation globale des dommages consécutifs à l’encontre du syndicat des copropriétaires.

En considération de ces éléments, il sera fait droit à l’appel en garanti dirigé à l’encontre de la SMA SA par le syndicat des copropriétaires s’agissant de sa condamnation au paiement de la somme de 2406,30 euros TTC, avec application de l’indexation sur l’indice BT01 à son égard également.

En revanche, l’appel en garantie de l’assureur dommages ouvrage est infondé s’agissant de la condamnation prononcée au titre de la résistance abusive.

Sur les frais du procès

L’équité commande de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à Mme [D] la somme de 3500 euros au titre des frais de procédure et de faire droit à l’appel en garantie qu’il formule de ce chef à l’encontre de la société SMA SA. Celle-ci sera déboutée de ses propres prétentions fondées sur l’article 700 du code de procédure civile et condamné à payer au syndicat des copropriétaires une somme qu’il est équitable de fixer à 3000 euros au titre des frais de procédure.

La société SMA SA, partie succombante in fine, assumera la charge des entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, conformément aux dispositions des articles 695 et 696 du code de procédure civile.
En application de l’article 699 du même code, les avocats qui en ont fait la demande pourront recouvrer directement les dépens dont ils ont fait l’avance.

Conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS