TJ 83137, 5 mai 2025, RG 24/05176

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON PÔLE JCP

Jugement n° 25 /

N° RG 24/05176 - N° Portalis DB3E-W-B7I-M5CJ

AFFAIRE :

[S]

C/

[T]

JUGEMENT réputé contradictoire du 05 MAI 2025

Grosse exécutoire : Me Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS + dossier de plaidoirie

Copie : M. [O] [T]

délivrées le

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Dans l’affaire opposant :

DEMANDEUR :

Madame [R] [S]
née le 12 Avril 1990 à TOULON (83000)
61 chemin des Confréries
06130 GRASSE
représentée par Me Mathilde BAUTRANT, avocat au barreau de PARIS

à

DÉFENDEUR :

Monsieur [O] [T]
né le 07 Septembre 1962 à VALENCIENNES (59300)
4--6 boulevard Nocart
83400 HYERES
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Audrey MOYA
Greffier : Karine PASCAL

DÉBATS :

Audience publique du 03 Mars 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et rendu en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MAI 2025 par Audrey MOYA, Président, assisté de Karine PASCAL, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 24 août 2018, Madame [R] [S] a consenti à Monsieur [O] [T] un bail à usage d'habitation d'une durée de trois ans portant sur un logement non meublé situé 4-6 Boulevard Nocart - 83400 HYERES, moyennant un loyer mensuel de 530,00 euros, outre des charges mensuelles d'un montant de 20,00 euros, ainsi qu'un dépôt de garantie d'un montant de 530,00 euros.

Selon mandat de gérance en date du 04 mai 2020, la gestion du bien objet du contrat de location a été confiée à la société AGENCE TRANSACT devenue la société IBOX GESTION.

Par acte de commissaire de justice en date du 06 décembre 2023 signifié à personne, Madame [R] [S] a fait signifier à Monsieur [O] [T] un congé motivé par sa décision de vendre le logement loué par cette dernière, pour la somme de 122 500,00 euros et à effet au 23 août 2024.

Par courrier électronique en date du 21 août 2024, Monsieur [O] [T] a informé Madame [R] [S] de son incapacité de quitter les lieux à la date exigée, alors que l'état des lieux de sortie était fixé au 23 août 2024 à 09h30.

Par acte de commissaire de justice signifié en date du 04 septembre 2024, Madame [R] [S] a fait assigner Monsieur [O] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon afin de :
o Dire recevables les demandes ;
o Constater la résiliation du bail par congé pour vendre ;
o Constater que Monsieur [O] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 août 2024 ;
o Ordonner sans délai l'expulsion des lieux loués de Monsieur [O] [T] ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et l'assistance d'un serrurier ;
o Condamner Monsieur [O] [T] à verser au demandeur une indemnité d'occupation correspondant au paiement d'une somme mensuelle équivalente au montant du loyer actuel, des taxes et des charges locatives, soit la somme de 602,18 euros, à compter du prononcé de la résiliation du bail jusqu'à son départ effectif des locaux et la remise des clés ;
o Dire que l'indemnité d'occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n'auront pas quitté les lieux litigieux ;
o Dire que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés au taux légal à compter du congé pour vendre du 06 décembre 2023 ;
o Condamner Monsieur [O] [T] à verser à la demanderesse la somme de 1 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens d'instance ;
o Ordonner l'exécution provisoire de droit.

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 03 mars 2025, au cours de laquelle Madame [R] [S] était représentée par son Conseil, qui a déposé ses conclusions et pièces, auxquelles il se réfère et auxquelles il est renvoyé pour un plus ample exposé.
Elle indique se désister de sa demande en paiement des impayés locatifs mais maintient ses autres demandes.

Au soutien de ses demandes et au visa de l'article 15 de la loi du 06 juillet 1989, elle expose que le congé pour vendre a été signifié le 06 décembre 2023 pour une fin de bail fixée au 24 août 2024, soit plus de six mois avant la fin du bail. Elle soutient que le congé pour vendre est régulier, de sorte que Monsieur [O] [T] est occupant sans droit ni titre depuis le 24 août 2024 et qu'il doit être expulsé du logement.
Elle ajoute que le locataire est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation depuis le prononcé de la résiliation du bail, soit au 24 août 2024, pour un montant de 602,18 euros.
Monsieur [O] [T], cité à étude du commissaire de justice en application des articles 656 et 658 du code de procédure civile, n'a pas comparu et n'était pas représenté à l'audience.
A l'issue des débats, l'affaire a été mise en délibéré au 05 mai 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail pour congé pour vendre et la demande d'expulsion

Aux termes de l'article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation.

Conformément à l'article 15 I de la loi du 06 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.
En cas d'acquisition d'un bien occupé :
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ;
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition.
En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.
[…] Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.

Aux termes de l'article 15 II de la loi précitée, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.
A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Ces dispositions ne sont pas applicables aux actes intervenant entre parents jusqu'au troisième degré inclus, sous la condition que l'acquéreur occupe le logement pendant une durée qui ne peut être inférieure à deux ans à compter de l'expiration du délai de préavis, ni aux actes portant sur les immeubles mentionnés au 1° de l'article L. 126-17 du code de la construction et de l'habitation.
Dans les cas de congés pour vente prévus à l'article 11-1, l'offre de vente au profit du locataire est dissociée du congé. En outre, le non-respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à l'annulation du congé.
Est nul de plein droit le congé pour vente délivré au locataire en violation de l'engagement de prorogation des contrats de bail en cours, mentionné au premier alinéa du A du I de l'article 10-1 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage d'habitation.

En l'espèce, le congé pour vente délivré par la bailleresse le 06 décembre 2023, signifié à personne, et à effet au 23 août 2024, a respecté les modalités de délivrance et les délais légaux. En effet, ce congé, délivré au terme du contrat de location en cours, mentionne précisément le motif dans le corps de l'acte dénoncé au locataire ainsi que les conditions et le prix de la vente.

Or, malgré ce congé, il est constant que le locataire s'est maintenu dans les lieux après le 23 août 2024, date de résiliation du contrat par l'effet du congé, ce qui résulte notamment du courrier électronique qu'il a adressé en date du 21 août 2024 mais également de la signification de l'assignation, qui confirme que son nom était présent sur la boîte aux lettres.

Dans ces conditions, Monsieur [O] [T] se retrouve occupant sans droit ni titre du logement pris à bail sis 4-6 Boulevard Nocart - 83400 HYERES, et ce depuis le 23 août 2024 à minuit.

Aussi, faute du départ volontaire de Monsieur [O] [T], son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sera ordonnée des lieux sis 4-6 Boulevard Nocart - 83400 HYERES selon les modalités du présent dispositif.

Sur la demande de paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clés.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l'espèce, le bail se trouve résilié depuis le 23 août 2024, Monsieur [O] [T] étant dès lors occupant sans droit ni titre depuis le 23 août 2024 à minuit.

Il convient donc, dans l'attente du départ effectif du défendeur de fixer à sa charge une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 24 août 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, d'un montant de 602,18 euros, correspondant montant du dernier loyer charges comprises qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi et conformément à l'extrait de compte détaillé arrêté au 06 août 2024.

Toutefois, il n'y a pas lieu de dire que cette indemnité d'occupation sera révisée annuellement en fonction de la clause insérée dans le bail, étant donné qu'il s'agit d'une créance indemnitaire et non contractuelle.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [O] [T], qui succombe à l'instance, supportera les dépens par application de l'article 696 du code de procédure civile.

Monsieur [O] [T] sera également condamné à payer à Madame [R] [S] la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Sur l'exécution provisoire

Il convient de rappeler que la présente instance est soumise aux dispositions de l'article 514 du code de procédure civile, aux termes duquel les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS