TJ 63113, 5 mai 2025, RG 22/01810

GB/CT

Jugement N°
du 05 MAI 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 22/01810 - N° Portalis DBZ5-W-B7G-IPVD / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

[K] [B]
[D] [O] épouse [B]

Contre :

S.A.S. COULON CENTRE PROMOTION S.A.S. PROMO 2000

S.A.R.L. MJ [W], représentée par Me [U] [W]
S.A.R.L. AJ UP, représentée par Me [M] [H]

Grosse :
la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Christèle EYRAUD

Copies :
la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Christèle EYRAUD

Dossier

la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES
Me Christèle EYRAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE CINQ MAI DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

Monsieur [K] [B]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Madame [D] [O] épouse [B]
[Adresse 2]
[Localité 8]

Représentés par la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocats au barreau de CLERMONT-FERRAND

DEMANDEURS

ET :

S.A.S. COULON CENTRE PROMOTION
[Adresse 4]
[Localité 7]

S.A.S. PROMO 2000
[Adresse 4]
[Localité 6]

SELARL AJ UP, représentée par Maître [M] [H], en qualité d’administrateur de la S.A.S. COULON CENTRE PROMOTION,
Etablissement secondaire sis [Adresse 3]
Dont le siège social se situe sis [Adresse 5]

SELARL MJ [W], représentée par Maître [U] [W], en qualité de mandataire judiciaire de la S.A.S. COULON CENTRE PROMOTION
[Adresse 1]
[Localité 7]

Représentéee par Me Christèle EYRAUD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

DÉFENDERESSES

Lors de l’audience de plaidoirie du 03 Février 2025 :

Après avoir constaté l’absence d’opposition des avocats, le tribunal a tenu l’audience en juges rapporteurs, composé de :

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,

assistées lors de l’appel des causes de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Lors du délibéré le tribunal composé de :

Madame Géraldine BRUN, Vice-Présidente,
Madame Cécile CHERRIOT, Vice-Présidente,
Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente à laquelle il a été rendu compte conformément aux dispositions de l’article 786 du code de procédure civile,

assistées lors du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu en audience publique du 03 Février 2025 un magistrat en son rapport et les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement serait rendu le 3 avril 2025 puis prorogé à ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant

EXPOSE DU LITIGE

M. et Mme [B] sont propriétaires d’une parcelle située [Adresse 2] à [Localité 10] sur laquelle est édifiée leur maison d’habitation.
Sur la parcelle voisine, la société COULON CENTRE PROMOTION a obtenu, par arrêté du 9 janvier 2020, un permis de construire un ensemble immobilier de 19 logements de près de 13 mètres de hauteur, cette construction étant édifiée en lieu et place d’une maison d’habitation.
Estimant que cet ensemble immobilier à construire, implanté à proximité immédiate de leur maison, en limite de propriété, va leur causer un trouble anormal de voisinage caractérisé par une perte de vue et d’ensoleillement ainsi que par la création de vues directes sur leur fonds, M. et Mme [B] ont assigné la société COULON CENTRE PROMOTION devant le juge des référés afin d’obtenir une expertise.
Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 6 octobre 2020 et M. [F], expert désigné, a déposé son rapport le 23 décembre 2021.
En ouverture de rapport, par acte du 25 avril 2022, M. et Mme [B] ont assigné la société COULON CENTRE PROMOTION devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’indemnisation de la perte vénale de leur propriété causée par le trouble anormal de voisinage allégué.
La société COULON CENTRE PROMOTION ayant été placée en liquidation judiciaire le 29 septembre 2022, la SELARL MJ [W], mandataire judiciaire, et la société AJ UP, administrateur de la société, sont intervenues volontairement à la procédure, par conclusions du 31 janvier 2023.
M. et Mme [B] ont effectué une déclaration de créance le 19 juin 2023 à la procédure collective de la société COULON CENTRE PROMOTION.
Par conclusions d’incident, la société COULON CENTRE PROMOTION a indiqué qu’elle avait transféré le permis de construire à la société PROMO 2000, devenue porteur du projet.
Par acte du 2 octobre 2023, M. et Mme [B] ont alors appelé en cause la société PROMO 2000. Le dossier, enregistré sous le n° 23/3904, a été joint au dossier principal n°22/01810 le 16 novembre 2023.
La clôture de l’instruction est intervenue le 7 janvier 2025 par ordonnance du même jour.

Prétentions et moyens des parties
Dans leurs dernières conclusions du 27 décembre 2025, M. et Mme [B] sollicitent du tribunal de voir :
Fixer au passif de la société COULON CENTRE PROMOTION :la somme de de 43 200 euros en réparation du trouble anormal de voisinage,la somme de 5 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu’en tous dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaireCondamner la société PROMO 2000 à leur payer :la somme de 43 200 euros en réparation du trouble anormal de voisinage,la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure Civile, ainsi qu’en tous dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.Ils rappellent que les troubles anormaux du voisinage, prévus aux articles 1253 et 544 du code civil, reposent sur la simple constatation du caractère anormal ou excessif d’un trouble au regard des circonstances de fait particulières sans qu’une faute ne soit exigée pour retenir la responsabilité du voisin. Ils font observer que M. [F], architecte, a fait appel à un sapiteur, M. [S], expert foncier que ces deux experts confirment la perte d’intimité du fait de vues directes sur leur piscine côté Ouest. Ils considèrent, toutefois, que le rapport d’expertise reste incomplet puisqu’il ne caractérise pas l’effet de masque très important sur la façade Est alors que, de ce côté, ils bénéficient d’une terrasse et d’un jardin d’agrément. Or, selon eux la présence d’un mur de grande hauteur en limite de propriété entraîne une perte de valeur vénale également à l’avant de la maison. Ils affirment que leur propriété est dévalorisée de 10 %. Ils réclament la condamnation de la société PROMO 2000, faisant valoir que même si elle n’est pas à l’origine du permis de construire, elle a prolongé la personnalité de la société COULON CENTRE PROMOTION et s’est rendue, elle aussi, coupable du préjudice subi.

Dans leurs dernières conclusions du 12 septembre 2024, les sociétés COULON CENTRE PROMOTION et PROMO 2000, la société MJ [W], ès qualité de mandataire judiciaire de la société COULON CENTRE PROMOTION et la société AJ UP, ès qualité d’administrateur judiciaire de cette dernière société demandent au tribunal de :
Rejeter les demandes de M. et Mme [B] ;Condamner M. et Mme [B] à payer aux sociétés COULON CENTRE PROMOTION et PROMO 2000, la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,Condamner les mêmes aux entiers dépens en ce compris les frais d’expertise judiciaire.Elles affirment que le fondement des demandes de M. et Mme [B] étant les articles 544 et 1240 du code civil, aucune faute n’est démontrée à leur encontre, la construction d’un immeuble conformément à la règlementation d’urbanisme ne générant aucun préjudice.
Elles ajoutent qu’aucune perte d’intimité n’existe dès lors que des pares-vue d’une hauteur supérieure à 1,80 m sur l’ensemble des balcons orientés sur la propriété des demandeurs suppriment la vue sur leur terrasse.
Elles rappellent, s’agissant de l’effet de masque sur l’avant de la propriété, allégué par M. et Mme [B], que l’expert l’a examiné et ne l’a pas retenu.
Elles font également valoir que la parcelle de M. et Mme [B] est en zone UG de sorte que ceux-ci ne peuvent s’étonner de l’urbanisation de leur quartier qui résulte d’une volonté de la commune d’autant que d’autres immeubles de même envergure sont déjà implantés dans le quartier. Elles soutiennent alors que dans un secteur d’habitat continu, nul n’a de droit acquis à conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme et un permis de construire peuvent remettre en cause. Ainsi, selon elle, à supposer que la hauteur entraîne un trouble de jouissance, ce trouble n’est pas excessif et ne dépasse pas les inconvénients du voisinage.
En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est fait référence aux écritures susvisées des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

MOTIFS DE LA DECISION
Le droit pour un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibé par la loi ou les règlements, consacré par l’article 544 du code civil, est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.
Si le propriétaire voisin de celui qui construit légitimement sur son terrain est tenu de subir les inconvénients normaux du voisinage, il est en droit d’exiger une réparation dès lors que ces inconvénients excèdent cette limite. Cette appréciation du caractère anormal du trouble relève du pouvoir souverain des juges du fond.
En l’espèce, il ressort du rapport d’expertise qu’il a été construit sur la parcelle voisine, au Nord de celle de M. et Mme [B], un immeuble R+3 de 19 logements et 22 stationnements implanté de la limite séparative Nord à la limite séparative Sud (côté propriété [B]) et régnant à une hauteur moyenne de 13 mètres conformément aux dispositions de la zone UG du Plan local d’urbanisme de la commune de [Localité 10].
L’expert conclut à l’existence d’une perte d’intimité du fait de vues directes sur leur terrasse Ouest et piscine depuis les balcons Sud-Est de l’immeuble construit (page 11 du rapport). Au cours des opérations d’expertise, les défendeurs ont demandé une modification de leur permis de construire et fait installer des pare-vues en verre opale avec une saillie de 50 centimètres afin de limiter la vue sur la piscine et terrasse Ouest de M. et Mme [B] (pièces 22 à 24) comme préconisé par l’expert (pages 13 et 14 du rapport). Les vues sur l’arrière de la propriété de M. et Mme [B] sont donc désormais limitées depuis les balcons de l’immeuble litigieux, quand bien même une vue reste possible, comme le montre la photographie en page 8 des conclusions des demandeurs montrant, en hiver alors que les arbres sont nus, une vue sur la moitié de la piscine. En effet, la longueur des balcons est orientée, non directement en aplomb de la piscine situé au Sud de l’immeuble mais vers l’Ouest, la largeur des balcons étant équipée des pare-vues opalescents. Ainsi, et contrairement à ce qu’affirment M. et Mme [B], la vue est limitée sur leur propriété compte tenu de la configuration des lieux.
M. et Mme [B] ne démontre par ailleurs par « l’effet de masque » qu’ils allèguent sur l’avant de leur propriété du fait de la présence du mur de grande hauteur.
De plus, la propriété de M. et Mme [B] se situe en zone UG, c’est-à-dire en zone urbanisée de la commune de [Localité 10]. S’il ressort des photographies produites aux débats que le quartier où se situe leur propriété présente des pavillons, il convient de noter que leur propriété fait directement face à un immeuble collectif de deux étages, qu’en contrebas de la rue se trouve également un immeuble collectif de cinq étages et qu’en remontant la rue, au [Adresse 9], se trouve également un autre immeuble collectif de trois étages (annexe 7/16 du rapport d’expertise, photo aérienne avant la construction litigieuse) et en suivant après l’immeuble du [Adresse 9], un quatrième immeuble collectif de grande hauteur en haut de la rue (annexes 06/03 et 07/10 du rapport d’expertise). L’environnement immédiat de la propriété de M. et Mme [B] est donc constitué non seulement de pavillons, mais également d’immeubles collectifs de plusieurs étages.
M. et Mme [B] n’ont pas de droit acquis à conserver l’environnement tel qu’il existait avant la construction de l’immeuble litigieux et pouvaient s’attendre, compte tenu des immeubles déjà implantés dans le quartier, à la modification des vues sur et depuis leur propriété.
En conséquence, à défaut de démontrer l’anormalité du trouble de voisinage que représente la présence sur la parcelle voisine d’un immeuble de quatre étages disposant de vues limitées sur l’avant et l’arrière de leur terrain, les demandes de M. et Mme [B] seront rejetées.

Sur les frais du procès
M. et Mme [B], qui perdent le procès, seront condamnés aux dépens, comprenant les frais d’expertise, en application de l’article 696 du code de procédure civile.
L’équité commande de ne pas faire application de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,
REJETTE les demandes de M. [K] [B] et Mme [D] [B] née [O],
CONDAMNE M. [K] [B] et Mme [D] [B] née [O] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire,
DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président