TJ 31555, 29 avr. 2025, RG 25/00105

N° RG 25/00105 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TRPY

MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 25/00105 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TRPY
NAC : 72I

FORMULE EXÉCUTOIRE
délivrée le

à Me Catherine ALIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 29 AVRIL 2025

DEMANDERESSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 1] SIS [Adresse 1] À [Localité 3] (31 000), représenté par son syndic en exercice, le cabinet SEGUIER, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Catherine ALIS, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR

M. [T] [S], demeurant [Adresse 1]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 25 mars 2025

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

JUGEMENT :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe,

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [S] est propriétaire du lot 4009 au sein de l'immeuble [Adresse 1] situé [Adresse 1] à [Localité 3].

Par jugement en date du 10 janvier 2023, Monsieur [T] [S] a été condamné à verser aux syndicat des copropriétaires les sommes suivantes :
- 360,60 euros au titre des charges demeurées impayées pour l'exercice 2020/2021,
- 659,15 euros au titre des charges et appels échus pour l'exercice 2022/2023,
- 551,90 euros au titre des charges de l'exercice en cours (2022/2023) non échues et devenues exigibles.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par le cabinet SEGUIER, a assigné Monsieur [T] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Toulouse, selon la procédure accélérée au fond.

Par jugement avant dire droit en date du 11 février 2025, le président du tribunal judiciaire de Toulouse a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 25 mars 2025 afin que le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par le cabinet SEGUIER, produise un extrait de compte copropriétaire sur lequel figure avec précision le détail des sommes réclamées, ainsi que les réglements effectués par Monsieur [T] [S], déduction faite le cas échéant des condamnations déjà prononcées en vertu des précédents titres exécutoires.

L'affaire a été évoquée à l'audience en date du 25 mars 2025.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par le cabinet SEGUIER, demande à la présente juridiction, au visa des articles 10-1, 14-1 et 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, de :

- condamner Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], SIS [Adresse 1] à [Localité 3], représenté par le Cabinet SEGUIER, au titres des charges de copropriété, les sommes suivantes,
- pour la période du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 : 96,97 euros
- pour la période du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 : 1.265,76 euros
- pour la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 : 4.500,04 euros
- pour la période du 1er juillet 2024 eu 30 juin 2025 :
- charges appelées et échues : 534,68 euros
- charges non échues et devenues exigibles : 513,10 euros
Soit la somme totale de 6.910,55 euros, portant intérêt,
- condamner Monsieur [T] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], représenté par le Cabinet SEGUIER, la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens,
- dire et juger que les frais exposés par le syndicat des copropriétaires seront mis à la charge de Monsieur [S].

De son côté, Monsieur [T] [S], bien que régulièrement assigné en l'étude du commissaire de justice, n'a pas comparu à l'audience et ne s'est pas fait représenter.

Sur les moyens de fait et de droit développés par la partie demanderesse au soutien de ses prétentions, il sera renvoyé à son assignation, et ce, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur les charges de copropriété échues

L'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l'article 5.
Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges (...) »

L'article 1353 du code civil dispose : « Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ».

En l'espèce, il est constant que Monsieur [T] [S] est propriétaire du lot 4009 au sein de l'immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 3]. A ce titre, comme tous les autres copropriétaires et en vertu du règlement de copropriété, il doit s'acquitter des charges exposées par la copropriété.

Il procède de la lecture du décompte en date du 12 février 2025 que Monsieur [T] [S] reste redevable de la somme de 6.397,45 euros au titre des arriérés de charges de copropriété échues au jour de l'assignation (échéance du 4e trimestre 2024 comprise).

La partie demanderesse apporte ainsi la preuve suffisante de la créance qu'elle détient à l'encontre de Monsieur [T] [S]. Il pèse désormais sur elle la preuve d'avoir à démontrer qu'elle s'est bien acquitté du montant de ses charges de copropriété ou de justifier que celles-ci ne lui sont pas dues. En choisissant de ne pas comparaître, la partie défenderesse est réputée ne pas contester cette dette, tant dans son principe, que dans son montant.

Il en résulte que Monsieur [T] [S] est donc redevable de la somme de 6.397,45 euros au titre de l'arriéré échu de charges de copropriété, arrêtée au jour de l'assignation (appel de fonds du 4e trimestre de l'exercice 2024 inclus).

Cette somme sera majorée des intérêts au taux légal à compter du 01 octobre 2024, date d'exigibilité du dernier appel de fonds réclamé.

* Sur les charges de copropriété à échoir récupérables

L'article 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que : « Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale (…). »

L'article 19-2 de ce même texte énonce : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.
Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles ».

Selon la jurisprudence de la cour de cassation (avis n° 24-70.007, 12 décembre 2024) : « la mise en demeure visée à l'article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l'exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget, à peine d'irrecevabilité de la demande présentée devant le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond sur le fondement de ce texte ».

Il convient de constater que par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 25 novembre 2024, revenu avec la mention « pli avisé et non réclamé», le syndicat des copropriétaires a mis la partie défenderesse en demeure de payer la somme de 6.397,45 euros.

Toutefois, il convient de constater que cette mise en demeure ne vise pas les dispositions de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, prévoyant qu'à défaut de réglement de cette somme dans un délai de 30 jours après l'envoi, les provisions non encore échues deviendraient immédiatement exigibles.
De plus, cette mise en demeure ne fournit pas le détail de la somme réclamée, si bien que la demande au titre des charges non échues apparaît irrecevable.

Il convient donc de débouter de syndicat des copropriétaires de sa demande à ce titre.

* Sur les dépens de l'instance

Conformément à l'article 696 du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie ».

Partie succombante en ce qu'elle n'a pas su s'acquitter d'un arriéré de charges de copropriété, Monsieur [T] [S] sera tenu aux entiers dépens de l'instance.

* Sur les frais irrépétibles

Conformément à l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens (…).
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations (…). »

L'équité commande de condamner Monsieur [T] [S] à payer la somme de 1.000 euros au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1], pris en la personne de son syndic le cabinet SEGUIER.

Non seulement le syndicat des copropriétaires a été contraint d'engager des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l'instance, afin de faire valoir ses droits en justice, mais il serait inéquitable de faire peser sur les autres copropriétaires les frais engagés par la copropriété pour obtenir un titre exécutoire à l'encontre d'un copropriétaire défaillant dans ses obligations périodiques.

PAR CES MOTIFS,