TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/11169

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
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[Localité 5]

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REFERENCES : N° RG 24/11169 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2JOZ

Minute : 25/00518

S.A. D’HLM LOGIREP
Représentant : Me Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R101

C/

Monsieur [J] [M]
Madame [E] [M]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM LOGIREP,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Paul-Gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [J] [M],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparant en personne

Madame [E] [M],
demeurant [Adresse 2]
[Adresse 2]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 28 juin 2006, la SA d'HLM LOGIREP a donné à bail à Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] un logement situé [Adresse 2].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, la SA d'HLM LOGIREP a fait signifier à Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2744,29 euros en principal, au titre des loyers impayés.

Par lettre du 04 mars 2024, la SA d’HLM LOGIREP a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 20 novembre 2024, la SA d'HLM LOGIREP a fait assigner Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy aux fins de :
prononcer l’acquisition de la clause résolutoire du bail,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] au paiement de la somme de 4561,69 euros arrêtée au 04 juillet 2024,à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentés des intérêts légaux à compter du commandement de payer, condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] au paiement d’une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles à compter de la résiliation jusqu’à libération effective des lieux,condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] au paiement de la somme 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 26 novembre 2024.

À l'audience du 10 février 2025, la SA d'HLM LOGIREP, représentée, maintient ses demandes à l’encontre de Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] et actualise sa créance à la somme de 4783,59 euros, terme de janvier 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais.

Au soutien de ses demandes, la SA d'HLM LOGIREP expose que les locataires n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai imparti après la délivrance du commandement de payer si bien que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle soutient que le non-paiement des loyers constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] ne discutent pas le principe de la dette mais en conteste le montant en faisant valoir qu’ils ont effectué un paiement de 1000 euros le 06 février 2025 non comptabilisé dans le décompte produit par le bailleur. Ils sollicitent l'octroi de délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois.

Ils expliquent avoir accumulé des arriérés de loyers à la suite de la perte de l’emploi de Monsieur [J] [M]. Ils indiquent que ce dernier a retrouvé un emploi, qu’il perçoit un revenu mensuel de 2500 euros,que Madame [E] [M] a un revenu mensuel de 1000 euros et qu’ils sont donc en capacité de régler la dette locative. Ils ajoutent qu’ils ont un enfant à charge.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée par le juge, la SA d'HLM LOGIREP a transmis un décompte actualisé mentionnant un encaissement de 1000 euros le 06 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 26 novembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, la SA d'HLM LOGIREP justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 04 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d'HLM LOGIREP aux fins de constat de résiliation du bail et subsidiairement de résiliation judiciaire, sont recevables.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail en date du 28 juin 2006, du commandement de payer délivré le 1er mars 2024 et du décompte de la créance actualisé au 17 février 2025, que la SA d'HLM LOGIREP rapporte la preuve de l'arriéré de loyers.
Il convient néanmoins de déduire du décompte présenté les frais de recouvrement injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, imputés aux locataires pour un montant de 326,92 euros (147,95 + 106,75 +72,22).
Conformément à la clause du contrat de bail, les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations du contrat.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 3400,30 euros, au titre des sommes dues arrêtées au 17 février 2025, loyer de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 28 juin 2006 et tacitement reconduit le 28 septembre 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er mars 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 12 avril 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 28 juin 2006 à compter du 13 avril 2024.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] proposent de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Ils justifient de leur situation personnelle et financière et sont en mesure de régler la dette locative. Il ressort des éléments communiqués que Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] ont repris le paiement intégral du loyer et des charges et ont commencé à résorber une partie de la dette.

En outre, la SA d'HLM LOGIREP n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d'accorder à Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 13 avril 2024, Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] in solidum à son paiement à compter de 13 avril 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l'article 514 du Code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

En application des dispositions des articles 696 et suivants du Code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] aux dépens de l'instance comprenant les frais de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d'HLM LOGIREP les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [J] [M] et Madame [E] [M] à payer à la SA d'HLM LOGIREP la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS