TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/08684

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/08684 - N° Portalis DB3S-W-B7I-Z6E2

Minute : 25/00515

Monsieur [J] [E]
Représentant : Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :
Madame [Z] [O]
Représentant : Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :

C/

Madame [D] [L]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Monsieur [J] [E],
demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

Madame [Z] [O],
demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Viviane RODRIGUES, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [D] [L],
demeurant [Adresse 3]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 13 avril 2022, Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] ont donné à bail à Madame [D] [L] un logement et un emplacement de stationnement situés [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 1205,00 euros, et 95,00 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 23 avril 2024, Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] ont fait signifier à Madame [D] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2832,53 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 24 avril 2024 Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 septembre 2024, Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] ont fait assigner Madame [D] [L] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au Tribunal de proximité du Raincy aux fins de:

recevoir Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] en leur action et déclarer leurs demandes bien fondées,à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, juger que les obligations contractuelles pour le paiement des loyers n’ont pas été respectées par Madame [D] [L] et prononcer en conséquence, la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion, sans délai, de Madame [D] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, ordonner qu’il pourra être procédé à la séquestration des meubles garnissant les locaux dans tel garde-meubles qu’il plaira au requérant et ce, aux frais de la défenderesse,condamner Madame [D] [L] au paiement des sommes suivantes :la somme de 6825,04 euros correspondant à l’arriéré des loyers et charges arrêté au 1er juillet 2024 (terme de juillet 2024 inclus), augmenté des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2024,une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges comprises à compter du 2 juillet 2024 jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés, avec intérêts légaux courants à compter du jour de la signification de l’assignation, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers les dépens,juger que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an, l’indemnité d’occupation sera indexée sur l’indice INSEE des loyers s’il évolue à la hausse, l’indice de base étant le dernier indice paru à la date du jugement à intervenir,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 6 septembre 2024.

À l'audience du 10 février 2025, Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 12797,94 euros arrêtée au 5 février 2025, loyer du mois de décembre 2024 inclus. Ils sont opposés à l’octroi de délais de paiement.

Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] soutiennent, sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [D] [L] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 23 avril 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] soulignent qu’il n’y a pas eu de reprise du versement intégral du loyer courant.

Madame [D] [L], régulièrement assignée à l'étude, selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n'est pas représentée.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 29 avril 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe après l’audience le 10 février 2025.

MOTIVATION DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l'espèce, Madame [D] [L] assignée à l'étude, ne comparait pas et n'est pas représentée à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d'appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l'article 473 du code de procédure civile.

Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l'Etat dans le département le 6 septembre 2024, soit au moins six semaines avant l'audience.

Par ailleurs, Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 24 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 septembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] aux fins de constat de résiliation du bail, à titre principal, et de résiliation judiciaire du bail, à titre subsidiaire, pour défaut de paiement des loyers sont recevables.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 13 avril 2022, du commandement de payer délivré le 23 avril 2024 et du décompte de la créance actualisé au 5 février 2025 que Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] rapportent la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire du décompte présenté la somme de 498,25 euros imputée pour des frais.

En conséquence, il convient de condamner Madame [D] [L] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] la somme de 12299,69 euros, au titre des sommes dues au 5 février 2025 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 avril 2024 sur la somme de 1120,53 euros, de l’assignation du 5 septembre 2024 sur la somme de 5418,26 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Ce texte dispose depuis la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, que la clause résolutoire ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 23 avril 2024 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Toutefois, le contrat a été conclu le 13 avril 2022, soit avant le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et n’a pas été renouvelé après cette date. Il convient donc d’appliquer le délai de deux mois, mentionné dans la clause résolutoire.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 23 juin 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 13 avril 2022 à compter du 24 juin 2024.

Il convient par conséquent d'ordonner l'expulsion de Madame [D] [L] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai. D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient donc de rejeter la demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [D] [L]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 24 juin 2024, Madame [D] [L] est occupante sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [D] [L] à son paiement à compter de 24 juin 2024, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [D] [L] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [D] [L] à payer à Monsieur [J] [E] et Madame [Z] [O] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS