TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/03251

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/03251 - N° Portalis DB3S-W-B7I-ZEOZ

Minute : 25/00502

S.A. D’HLM SEQENS
Représentant : Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 199

C/

Monsieur [N] [U]
Représentant : Me Jean-christophe BOYER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0939

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.A. D’HLM SEQENS,
demeurant [Adresse 2]
[Localité 5]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [N] [U],
demeurant [Adresse 3]
[Adresse 3]

représenté par Me Jean-Christophe BOYER, avocat au barreau de PARIS

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 mai 1985, la société anonyme d’habitation à loyer modéré Les Trois Vallées, aux droits de laquelle vient désormais la société Seqens, société anonyme d’habitation à loyer modéré, (ci-après SA Seqens) a donné à bail à Monsieur [N] [U] et Madame [G] [O] épouse [U] un logement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 527,09 euros, augmenté des provisions sur charges.

Madame [G] [O] épouse [U] est décédée le 17 juillet 2007.

Par acte de commissaire de justice en date du 09 novembre 2023, la SA Seqens a fait signifier à Monsieur [N] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 1714,20 euros en principal, au titre des loyers impayés au 08 novembre 2023.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par voie dématérialisée le 06 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 avril 2024, la SA Seqens a fait assigner Monsieur [N] [U] aux fins de :
à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [U] ainsi que de tout occupant de son chef, condamner Monsieur [N] [U] au paiement :des loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation et à compter du 10 janvier 2024 jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû avec ses majorations et revalorisations si le bail s’était poursuivi, majoré de 25 %, augmenté des charges légalement exigibles, la somme de 3.577,48 euros au titre de la dette locative avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les sommes visées à l’acte et à compter de l’assignation sur le surplus, sous réserve de la majoration sollicitée ci-dessus,la somme de 500 euros à titre d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, aux dépens, comprenant le coût du commandement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 10 avril 2024.

À l'audience du 30 septembre 2024, la SA Seqens, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 8.333,48 euros arrêtée au 31 août 2024, loyer du mois d’août inclus. Elle est opposée à l’octroi de délais de paiement d’office. Monsieur [N] [U] n’a pas comparu et l’affaire a été mise en délibéré au 25 novembre 2024.

Par courrier du 22 octobre 2024, le conseil de Monsieur [N] [U] a sollicité une réouverture des débats expliquant que son client, âgé de 80 ans, a égaré son assignation et n’a pas pu se rendre à l’audience du 30 septembre 2024 alors qu’il a des arguments à faire valoir pour s’opposer à la demande d’acquisition de la clause résolutoire et à son expulsion.

Il a été fait droit à la demande de réouvertures des débats et l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, la SA Seqens, représentée, maintient l’intégralité de ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10173,28 euros au 31 janvier 2025, mois de janvier inclus.

La SA Seqens expose que Monsieur [N] [U] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 09 novembre 2023, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que Monsieur [N] [U] n’a effectué aucun règlement depuis de nombreux mois et n’a pas répondu aux relances que lui a adressées le bailleur. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation du locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle souligne qu’il n’y a eu aucun règlement depuis 2023.

Monsieur [N] [U] est représenté par son conseil, lequel dépose des conclusions soutenues oralement, aux termes desquelles il demande de :
débouter la société Seqens de toutes ses demandes, fins et conclusions,suspendre la clause résolutoire du bail,lui accorder des délais de paiement selon un échéancier de 200 euros par mois pour le paiement des arriérés locatifs,condamner la société Seqens à lui payer 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, condamner la société Seqens aux entiers dépens et laisser le coût du commandement de payer à sa charge.
Il reconnaît ne pas avoir réglé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois suivant la délivrance de l’acte. Il explique néanmoins qu’en 40 ans de location, il n’a fait l’objet que d’un seul incident de paiement. Il ajoute que deux jours après avoir reçu le commandement de payer visant la clause résolutoire, il a fait une chute dans l’escalier de l’immeuble due à un défaut de lumière dans les parties communes et s’est fracturé le bras gauche. Il précise qu’après sa chute il a été hospitalisé et qu’il a eu des complications médicales. Il déclare qu’il a été contraint de faire face à d’importants frais médicaux non pris en charge par la sécurité sociale, le mettant en incapacité de régler son loyer. Il précise encore qu’il a déposé un dossier de surendettement qui a été déclaré recevable le 27 novembre 2024. Il explique qu’il perçoit une retraite de 1933 euros et qu’il est en capacité de régler la dette locative par mensualités de 200 euros, en plus du loyer courant.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

Par note en délibéré, autorisée, en date du 18 février 2025, le conseil de la SA Seqens a adressé un décompte actualisé au 17 février 2025, faisant apparaître le versement par M. [N] [U], de la somme de 890 euros le 10 février 2025, portant la dette à 9283,28 euros.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 10 avril 2024 en vue d'une audience prévue le 30 septembre 2024, soit plus de six semaines après.

La SA Seqens justifie par ailleurs avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 06 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 08 avril 2024.

En conséquence, les demandes de la SA Seqens aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement pour résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Dès lors, si son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002), il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 16 mai 1985 et tacitement reconduit le 16 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 09 novembre 2023 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte vise toutefois le délai de deux mois prévu à l’article 24, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Or, le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, prévu par la loi.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 21 décembre 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 16 mai 1985 à compter du 22 décembre 2023.

Sur la demande en paiement des loyers, charges et indemnités d'occupation :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 16 mai 1985, du commandement de payer délivré le 09 novembre 2023 et du décompte de la créance actualisé au 17 février 2025 que la SA Seqens rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, il convient de déduire du décompte présenté les frais de contentieux, injustifiés ou déjà compris dans les dépens et frais irrépétibles, qui y sont imputés à hauteur de 127,73 euros, 13 euros (x2), et 203,20 euros, soit la somme de 356,93 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [N] [U] à payer à la SA Seqens la somme de 8926,35 euros, au titre des sommes dues au 17 février 2025, échéance du mois de janvier incluse, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 09 novembre 2023 sur la somme de 857,10 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2720,38 euros et du présent jugement sur le surplus.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VI de la même loi, lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location accorde des délais de paiement, lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement, la décision imposant les mesures, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

En l'espèce, il ressort des éléments communiqués que Monsieur [N] [U] a repris le paiement intégral du loyer et des charges.

En outre, le 20 décembre 2024, la commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a jugé recevable la demande de traitement de la situation de surendettement formée par Monsieur [N] [U].

Dans ces conditions, le juge est tenu d'accorder à Monsieur [N] [U] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues.

Il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d'une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [U] et de tout occupant de son chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Monsieur [N] [U]

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 décembre 2023, Monsieur [N] [U] est occupant sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d'occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Monsieur [N] [U] à son paiement à compter de 22 décembre 2023, jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [U] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA Seqens les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner Monsieur [N] [U] à payer à la SA Seqens la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS