TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 25/00338

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 5]
[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/00338 - N° Portalis DB3S-W-B7J-2QJB

Minute : 25/00525

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT
Représentant : Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Madame [C] [T] épouse [Z]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC SEINE SAINT DENIS HABITAT,
demeurant [Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Me Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [C] [T] épouse [Z],
demeurant [Adresse 4]
[Adresse 4]

comparante en personne

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 04 décembre 2018, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a donné à bail à Madame [C] [T] épouse [Z] un logement situé [Adresse 4]) à [Localité 9], pour un loyer mensuel initial de 450 euros. L’engagement a été consenti dans le cadre de l’opération de renouvellement urbain touchant le logement 1819 qu’occupait précédemment Madame [C] [T] épouse [Z] au [Adresse 2] à [Localité 9].

Par acte de commissaire de justice en date du 1er décembre 2022, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, a fait signifier à Madame [C] [T] épouse [Z] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2078,73 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés au 29 novembre 2022.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 20 novembre 2023, reçu le 27 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 17 septembre 2024, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Madame [C] [T] épouse [Z] aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion de Madame [C] [T] épouse [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dire que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ,condamner Madame [C] [T] épouse [Z] au paiement :
de la somme de 10465,83 euros suivant décompte arrêté au terme du mois de mars 2024 inclus, assortie des intérêts légaux à compter du 1er décembre 2022, date du commandement de payer,d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer prévu au bail et qui subira les mêmes majorations, à compter du mois d’avril 2024, à titre de réparation du préjudice subi jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés,à produire son assurance locative sous astreinte de 15 euros par jour de retard, commençant à courir 08 jours après la signification de la décision à intervenir, 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.les entiers dépens en ce compris le coût du commandement.
L'assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée le 22 novembre 2024.

À l'audience du 10 février 2025, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 15828,62 euros arrêtée au 31 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus.

Elle expose que Madame [C] [T] épouse [Z] n'a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 1er décembre 2022, de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que le loyer courant n’a pas été réglé et que le dernier paiement effectué par Madame [C] [T] épouse [Z] le 21 janvier 2025, ne couvre pas le montant du loyer. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle sollicite également sous astreinte la production de l’attestation d’assurance habitation.

À l'audience, Madame [C] [T] épouse [Z], reconnait être redevable des loyers et charges réclamés par le bailleur. Elle sollicite le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 30 euros par mois et la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle déclare avoir envoyé l’attestation assurance au bailleur.

Au soutien de ses demandes, elle expose que son époux et son fils qui vivent avec elle, sont malades et qu’elle ne travaille pas. Elle précise que son fils a trouvé récemment un emploi et que son mari perçoit l’allocation adulte handicapé dont le versement a été suspendu pendant plusieurs mois. Elle ajoute que l’allocation logement a été suspendu et qu’elle a repris le paiement du loyer dès que son fils a commencé à travailler.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail doit être notifiée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu par l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

Par ailleurs, les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives.

Ces dispositions sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, une copie de l'assignation a été dénoncée à la préfecture le 22 novembre 2024 en vue d'une audience prévue le 10 février 2025, soit plus de six semaines après.

Par ailleurs, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 septembre 2024.

En conséquence, les demandes de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, aux fins de constat de résiliation du bail et, subsidiairement, de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers sont recevables.
Sur l'existence des baux
Selon l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit.
En vertu de l'article 1714 du Code civil, on peut louer ou par écrit ou verbalement.
Aux termes de l'article 1715 du Code civil, si le bail fait sans écrit n'a encore reçu aucune exécution, et que l'une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu'en soit le prix, et quoiqu'on allègue qu'il y a eu des arrhes données. A l'inverse si le bail a reçu un commencement d'exécution, la preuve de l'existence du contrat peut être rapportée par tous moyens.
En application de l'article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. Il appartient à celui qui se prétend locataire des lieux d'en rapporter la preuve.
En l'espèce, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat se prévaut d'un contrat de bail relatif à deux autorisations de stationnement. Or, il ne ressort pas des termes du contrat de bail du 04 décembre 2018, que le bailleur a mis à disposition du preneur deux emplacements de stationnement.

Cependant, il ressort du décompte produit par le bailleur que Madame [C] [T] épouse [Z] règle, au moins depuis janvier 2022, un loyer pour deux emplacements de stationnement, élément qu’elle n’a pas contesté et qui est rappelé dans le diagnostic social et financier qui a été communiqué au tribunal. Ces éléments mettent en évidence le caractère onéreux de la mise à disposition de ces emplacements de stationnement.

Ces éléments démontrent l'existence d'un contrat de location liant Madame [C] [T] épouse [Z] et l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, portant sur deux emplacements de stationnement situé [Adresse 4].

Le contrat de location non écrit est valable.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé les 04 décembre 2018, du commandement de payer délivré le 1er décembre 2022 et du décompte de la créance actualisé au 30 novembre 2024 que l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, rapporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés concernant le logement et les deux emplacements de stationnement.

En conséquence, il convient de condamner Madame [C] [T] épouse [Z] à payer à l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, la somme de 15828,62 euros, au titre des sommes dues au 31 janvier 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du du jugement.

Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version antérieure à la loi du 27 juillet 2023, applicable au contrat de location conclu avant la loi du 27 juillet 2023 et non renouvelé après cette loi, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de deux mois après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Concernant le logement :

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 1er décembre 2022 vise la clause résolutoire insérée au bail et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 1er février 2023 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 04 décembre 2018 à compter du 02 février 2023.

Concernant les emplacements de stationnement

En l’espèce, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat ne produit pas le bail écrit et n'établit donc pas l'existence d'une clause résolutoire.

En conséquence, l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat sera débouté de sa demande d'acquisition de la clause résolutoire concernant les deux emplacements de stationnement

Sur la demande de résiliation judiciaire
Aux termes de l’article 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.
Selon l'article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
L'article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.
Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.
Il résulte de l’article 1728 du code civil et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur, notamment le commandement de payer délivré le 1er décembre 2022 et le décompte locatif, que Madame [C] [T] épouse [Z] ne règle pas régulièrement les loyers afférents aux emplacements de stationnement et que la dette est importante.
L'absence de paiement régulier des loyers constitue un manquement grave de la locataire à ses obligations, qui justifie la résiliation judiciaire du contrat concernant les emplacements de stationnement à compter de l’assignation, soit le 17 septembre 2024.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire :

En application de l'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [C] [T] épouse [Z] justifie de sa situation personnelle et financière.

Toutefois, il ressort des observations à l’audience et de l’examen du décompte actualisé produit par le bailleur que si Madame [C] [T] épouse [Z] a repris le règlement du loyer depuis quelques mois, ces règlements ne couvrent pas la totalité du loyer.

Il n’est donc pas justifié de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience.

Par ailleurs, la proposition de règlement, en fonction des possibilités financières de la défenderesse, soit 30 euros par mois ne permet pas de rembourser la totalité des sommes dues dans le délai maximal prévu par la loi. Il s’ensuit que Madame [C] [T] épouse [Z] n’est pas en capacité de rembourser la dette.

Il convient donc de rejeter la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire et d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [T] épouse [Z] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il convient également de fixer une indemnité d'occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, due à compter de la résiliation, jusqu'à la libération effective des lieux, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner la locataire au paiement de cette indemnité.

Sur la demande de justification de l'attestation d'assurance sous astreinte :
Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques locatifs et d’en justifier chaque année au bailleur, à sa demande. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.
En l’espèce, Madame [C] [T] épouse [Z] déclare à l’audience avoir transmis au bailleur l’attestation d’assurance mais n’en justifie pas. Il convient donc de condamner Madame [C] [T] épouse [Z] à justifier au bailleur de l’assurance contre les risques en sa qualité de locataire dans un délai de deux mois à compter de la signification de la décision.
Toutefois, compte tenu des sanctions pouvant être mises en œuvre par le bailleur en réponse au manquement à l’obligation d’assurance ainsi que de la possibilité pour celui-ci de souscrire une assurance pour le compte des locataires, récupérable auprès d’eux, il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [C] [T] épouse [Z] aux dépens de l'instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il n’apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de l’OPH Seine-Saint-Denis Habitat, les frais irrépétibles qu'elle a exposés dans le cadre de cette instance. Cette dernière sera en conséquence déboutée de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS