TJ 93008, 29 avr. 2025, RG 24/11395

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY
[Adresse 4]
[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/11395 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2K3X

Minute : 25/00519

SA D’HLM ICF LA SABLIERE
Représentant : Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : PC 97

C/

Madame [O] [V]

Exécutoire délivrée le :
à :

Copie certifiée conforme délivrée le :
à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 29 Avril 2025 par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l'audience publique du 10 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

SA D’HLM ICF LA SABLIERE,
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]

représentée par Me Bahija EL YAAGOUBI, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

D'UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Madame [O] [V],
demeurant [Adresse 8]
[Localité 5]

non comparante, ni représentée

D'AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 14 octobre 1998, à effet le 16 octobre 1998, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a donné à bail à Madame [O] [V] et Monsieur [E] [I], un appartement situé [Adresse 8] [Localité 5], pour un loyer d’un montant actualisé de 729,99 euros outre 200 euros de charges.

Les loyers n’ont pas été payés régulièrement.

Par acte de commissaire de justice en date du 02 janvier 2024, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait signifier à Madame [O] [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 10502,44 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par lettre du 24 juillet 2023, reçue le 27 juillet 2023, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par lettre du 04 juin 2024, reçue le 04 juillet 2024 la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par exploit de commissaire de justice en date du 28 novembre 2024, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE a fait assigner Madame [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy, aux fins de voir :
constater que la clause résolutoire insérée dans le bail, est acquise,
subsidiairement, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et/ou d’entretien des lieux loués,ordonner l’expulsion immédiate de Madame [O] [V] des lieux qu’elle occupe, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique, et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,dire et juger que l’astreinte courra pendant un délai de trois mois et que passé ce délai, elle sera liquidée et qu’il pourra être à nouveau fait droit,ordonner la séquestration des objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux dans tel garde-meubles du choix du bailleur, et ce, en garantie des loyers et charges et indemnité d’occupation dus, aux frais, risques et périls de Madame [O] [V], condamner Madame [O] [V] au paiement de la somme de 16726,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, dus au 13 novembre 2024 (mois d’octobre inclus), sauf à parfaire au jour de la décision à intervenir, condamner Madame [O] [V] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au double du montant des loyers et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du jugement à intervenir et jusqu’à libération complète et effective des lieux, par remise des clés,condamner Madame [O] [V] au paiement de la somme de 1000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,condamner Madame [O] [V] au paiement de la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
condamner Madame [O] [V] aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment le coût du commandement de payer, ainsi que les frais de signification et d’exécution du jugement à intervenir,ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,
L’assignation a été notifiée à la Préfecture de Seine-Saint-Denis par voie dématérialisée, avec accusé de réception en date du 04 décembre 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 10 février 2025.

A l’audience, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE, représentée, maintient ses demandes dans les termes de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 19330,90 euros, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Au soutien de sa demande, la requérante expose que le locataire n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai requis après la délivrance du commandement de payer du 02 janvier 2024 de sorte que la clause résolutoire est acquise, en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. À titre subsidiaire, elle fait valoir que le non-paiement des loyers et le défaut d’entretien du logement (présences de nuisibles, sacs de poubelles laissés sur le palier, dégâts des eaux non signalés à l’assureur, plaintes des voisins) constitue un manquement du preneur à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l'arriéré de loyers en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise qu’il n’y a pas eu de reprise de loyer, le versement effectué par la défenderesse (200 euros en janvier 2025) ne couvrant pas le montant du loyer et des charges qui est de 995,54 euros par mois.

Madame [O] [V], régulièrement assignée, à étude selon les dispositions de l'article 658 du code de procédure civile, ne comparait pas et n’est pas représentée. Le jugement susceptible d'appel sera en conséquence réputé contradictoire.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des loyers et charges :

Aux termes de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 14 octobre 1998, du commandement de payer délivré le 02 janvier 2024 et du décompte de la créance actualisé au 04 février 2025 que la SA d’HLM ICF LA SABLIERE apporte la preuve de l'arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient néanmoins de déduire la somme de 15,24 euros (7,62 euros x 2), imputés à la locataire au titre des frais d’enquête sociale non justifiés.

En conséquence, il convient de condamner Madame [O] [V] à payer à la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la somme de 19315,66 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêtée au 04 février 2025, mois de janvier 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Sur la recevabilité de la demande :

En application de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation a été notifiée au service compétent de la Préfecture de la Seine-Saint-Denis, 04 décembre 2024, soit six semaines avant l’audience du 10 février 2025.

Par ailleurs, la SA d’HLM ICF LA SABLIERE justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), le 04 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la n°89-462 du 6 juillet 1989.

En conséquence, les demandes de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et subsidiairement de résiliation judiciaire du bail sont recevables.

Sur le bien-fondé de la demande :

Sur la clause résolutoire et la demande de délais :

Selon l'article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’absence de dispositions transitoires, l’application de la loi du 27 juillet 2023 dans le temps est régie par l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a point d'effet rétroactif.

Son article 10, en ce qu'il modifie l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour fixer à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s'applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu'encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d'entraîner leur réfaction (Cass. Civ. 3e, avis du 13 juin 2024, n°24-70.002). Il s’applique en revanche aux contrats conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

De plus, les effets légaux d’un contrat sont régis par la loi en vigueur au moment où ils se produisent (Cass. Civ. 3e 18 février 2009 n°08-13343).

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Le contrat a été conclu le 14 octobre 1998 à effet au 16 octobre 1998 pour une durée de trois mois et tacitement reconduit le 16 août 2023, soit, après le 29 juillet 2023, date de l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et avant la signification du commandement de payer.

Le commandement de payer signifié par commissaire de justice en date du 02 janvier 2024 vise la clause résolutoire et contient les mentions prévues par l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

L’acte mentionne le délai de six semaines prévu à l’article 24, dans sa version postérieure à la loi du 27 juillet 2023.

Le contrat ayant été reconduit après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, il convient de faire application des modalités de mise en œuvre de la clause résolutoire à la date de la signification du commandement de payer et dès lors, de retenir le délai de six semaines, mentionné dans le commandement de payer.

Il ressort des pièces communiquées que les loyers réclamés n'ont pas été réglés dans le délai de six semaines.

Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit, le 13 février 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 14 octobre 1998 à effet le 16 octobre 1998, à compter du 14 février 2024.

La résiliation du bail étant acquise à la date du 14 février 2024, Madame [O] [V] est désormais occupante sans droit ni titre et faute pour elle de libérer volontairement les lieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision. Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Madame [O] [V] à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte.

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l'expulsion d’un local affecté à l'habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu'à l'expiration d'un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d'une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D'autre part, ce délai prévu ne s'applique pas lorsque le juge qui ordonne l'expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE sera en conséquence déboutée de sa demande de suppression du délai de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

La SA d’HLM ICF LA SABLIERE ne justifie d'aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles de la locataire en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d'exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu'à assurer leur remisage dans l'attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur la fixation de l'indemnité d'occupation due par Madame [V] :

Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 14 février 2024, Madame [O] [V] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration, et de condamner Madame [O] [V] au paiement de cette indemnité à compter de la résiliation du bail jusqu'à la libération effective des lieux.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce la SA d’HLM ICF LA SABLIERE ne justifie pas de l’existence d'un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance. Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [O] [V] qui succombe à la présente instance, sera condamnée, aux entiers dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture et de la saisine de la CCAPEX. Il n'y a pas lieu d’inclure les frais d'exécution forcée, qui ne sont qu'éventuels et ne constituent pas une créance certaine, liquide et exigible et dont la charge est déterminée au cas par cas, au moment où ils sont exposés, dans les conditions de l'article L11-8 du code des procédures civiles d'exécution.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de la SA d’HLM ICF LA SABLIERE la totalité des frais exposés par elle et non compris dans les dépens. Madame [O] [V] sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

PAR CES MOTIFS :