TJ 13055, 4 nov. 2024, RG 23/04054

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :
Le 05/05/25
à Me GARCIA-BAYAT
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05/05/25
à Me COULET-ROCCHIA
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/04054 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3SN5

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. CORDERIE 29, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Marie-france GARCIA-BAYAT, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [M]
né le 15 Octobre 1968 à , demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [F] [B] épouse [M]
née le 22 Août 1974 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Marlène COULET-ROCCHIA, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur [I] [V], demeurant [Adresse 1] - En sa qualité de caution - [Localité 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 1er octobre 2019, la SCI Corderie 29 a donné à bail à M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] un appartement de type 5 à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 650 euros outre 100 euros de provision sur charges.

Par acte sous signature privée du 1er octobre 2019, M. [I] [V] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par les locataires.

Par ordonnance de référé réputée contradictoire en date du 8 avril 2021, le juge des contentieux de la protection a déclaré irrecevables les demandes de la SCI Corderie 29 de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, faute de dénonce de la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, et a rejeté cette même demande pour absence de justification d'une assurance habitation comme non fondée ainsi qu'en raison de contestations sérieuses tenant à l'état du logement loué.

Des loyers étant impayés, la SCI Corderie 29 a fait à nouveau signifier à M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] par acte de commissaire de justice en date du 28 septembre 2022 un commandement de payer la somme de 25 804,22 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Le commandement de payer a été dénoncé à la caution le 15 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 avril et 2 mai 2023, la SCI Corderie 29 a fait assigner M. [R] [M], Mme [F] [B] épouse [M] et M. [I] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de voir :

- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,
- ordonner l'expulsion des preneurs et de tout occupant de leur chef dans la mois de la signification de la décision à intervenir avec le concours de la force publique si besoin est,
- condamner M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] à lui payer les loyers et charges impayés au 24 avril 2023, soit la somme de 29 221,78 euros avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] à lui payer la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI Corderie 29 expose qu'elle a donné à bail en 2019 aux époux [M] un logement que ceux-ci occupaient déjà sans droit ni titre depuis 2017 et que les parties ont convenu qu'en contrepartie du non versement des loyers durant un mois et demi les locataires effectueraient divers travaux d'entretien et de réparation visés au contrat de bail. Or, les locataires n'ont ni réalisé ces travaux ni payé le moindre loyer, seules les allocations logement ayant été perçues un temps par le bailleur. Les échéances de loyers sont demeurées impayées malgré la procédure de référé puis un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 28 septembre 2022 et ce pendant plus de deux mois.

Appelée à l'audience du 2 octobre 2023, l'affaire a fait l'objet de plusieurs renvois à la demande des parties pour être finalement retenue à l'audience du 4 novembre 2024.

A cette audience, la SCI Corderie 29, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance dans des conclusions oralement soutenues à l'audience sauf à actualiser sa créance à la somme de 31 480,46 euros, selon décompte en date du 7 octobre 2024, terme du mois d'octobre inclus et à solliciter le paiement de cette somme à l'encontre de M. [I] [V] en qualité de caution, à titre solidaire avec les locataires. Elle porte également sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile à la somme de 2 000 euros. Elle explique que les locataires n'ont pas réalisé les travaux convenus, qu'ils ont dégradé le logement loué au cours des cinq années d'occupation et que le jeu de la clause résolutoire doit être constaté.

M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M], représentés par leur conseil, demandent aux termes de conclusions oralement soutenues à l'audience de :

rejeter les prétentions de la SCI Corderie 29,subsidiairement, ordonner une expertise pour constater les désordres et donner son avis sur les travaux à réaliser,plus subsidiairement, leur allouer la somme de 18 800 euros en réparation de leur trouble de jouissance et celle de 2 000 euros en réparation de leur préjudice moral,à titre infiniment subsidiaire, leur accorder des délais sur 36 mois pour apurer la dette et suspendre les effets de la clause résolutoire,en tout état de cause, rejeter les demandes de la SCI Corderie 29 au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens.
Ils font valoir que le logement est indécent et insalubre depuis leur entrée dans les lieux et que le bailleur, malgré leurs demandes orales et celles des service d'hygiène de la ville de procéder aux travaux de remise aux normes de décence et de sécurité, ne s'est pas exécuté alors même qu'ils y vivent avec leur trois enfants dont le dernier est en bas âge. Ils souhaitent à terme quitter ce logement.

Cité par acte du 2 mai 2023, M. [I] [V] a fait l'objet d'un procès-verbal de recherches infructueuses.

Conformément à l'article 474 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes dirigées à l'encontre de M. [I] [V]

En application de l'article 16 du code de procédure civile, le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Outre que la SCI Corderie 29 ne justifie pas de l'envoi du courrier recommandé exigé par l'article 659 du code de procédure civile et du retour de son avis de réception suite au procès-verbal de recherches infructueuses dressé le 2 mai 2023. force est de constater que l'assignation ne comporte aucune demande formée à l'encontre de M. [I] [V].
Par ailleurs, il n'est pas justifié que les conclusions responsives de la SCI Corderie 29 dans lesquelles elle demande désormais la condamnation solidaire de celui-ci, avec les locataires, au paiement de la somme de 31 480,46 euros, lui ont été notifiées et partant, que cette demande nouvelle a été portée à sa connaissance alors qu'il est non comparant.

Dans ces conditions, les demandes formées par la SCI Corderie 29 à l'encontre de M. [I] [V] sont irrecevables.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 4 mai 2023, soit plus de deux mois avant la première audience du 2 octobre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI Corderie 29 justifie avoir signalé la situation d'impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 septembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation les 27 avril et 2 mai 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 1er octobre 2019 contient une clause résolutoire (article XII ) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 septembre 2022 pour la somme en principal de 25 804,22 euros.

Si les locataires font état d'un logement indécent, voire insalubre, il est relevé que, d'une part ils ne contestent pas être dans lieux depuis 2017 comme le soutient la SCI Corderie 29, sans droit ni titre et que d'autre part, le contrat de bail d'une durée de 3 ans renouvelable, avec effet au 1er octobre 2019, signé ensuite par l'ensemble des parties et produit aux débats par la SCI Corderie 29 mentionne qu'ils bénéficient d'une gratuité de loyer de un mois et demi en contrepartie de travaux à réaliser par leurs soins, dont ils devront justifier, tenant à :

rafraîchissement (enduit si nécessaire et peintures ) du logement,réfection de la porte d'entrée, fixation des interrupteurs et prises mal fixées,pose d'un flexible de douche,remplacement de 5 dalles Gerflex à coller,réglage de deux fenêtres pour une bonne fermeture,joint sanitaire baignoire.
M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] ne produisent pas le courrier de mise en demeure de faire des travaux adressé au bailleur le 8 juin 2022 dont ils font état et dont font état M. [U], assistant de service social de la protection judiciaire de la jeunesse dans son courriel du 15 décembre 2022 et le rapport de l'ADRIM du 16 août 2023 lesquels relèvent néanmoins que d'importants travaux sont à réaliser en raison de : nids de cafards, trous et infiltrations d'eau aux murs et aux plafonds, installations électriques dangereuses, pas de ventilation, absence de tuyaux d'évacuation des eaux à l'évier de la cuisine, fenêtres qui ferment mal, chauffages défaillants, outre les signalements au SIAO faisant état d'un chauffe-eau défectueux, douche/baignoire inutilisable.

Le bailleur produit une facture d'entretien de la chaudière du 8 juin 2022 d'un montant de 770 euros portant sur le nettoyage du corps de chauffe, la vérification des dispositifs de sécurité, de la pression d'eau et du CO2 établie par M. [E] [J], ABA Plomberie Chauffage, et une facture d'un montant de 120 euros établie par ce même entrepreneur le 22 novembre 2023 pour une recherche de fuite précisant que la chaudière est démontée à moitié par le locataire et qu'il n'y a plus d'eau chaude ni de chauffage, que la cloison de la salle de bain est défoncée et qu'il y a des infiltrations entre la baignoire et ce qu'il reste du mur.

Un courrier de la ville de [Localité 6], service Hygiène de l'Habitat du 13 août 2024 produit par le bailleur indique suite à l'arrêté de travaux notifié le 29 décembre 2023 il a pu être constaté une réalisation partielle des travaux.

Cet arrêté n'est pas produit aux débats.

Les photographies produites par les locataires, si elles ne sont pas datées correspondent aux désordres décrits par les services sociaux. Elles permettent de constater que les travaux qui devaient être pris en charge par les locataires ne l'ont pas été (dalles Gerflex à remplacer et coller, porte d'entrée à réparer, peintures, joints de la baignoire non faits, fixation des prises ) et que la porte d'entrée est couverte de dessins, qu'une porte intérieure est défoncée, que le plafond d'une pièce est couvert de blattes ou cafards, qu'une prise n'est pas fixée, qu'il y a un trou très important entre la salle de bain et une autre pièce, qu'il n'y a plus de bonde ni de tuyau d'évacuation sous l'évier de la cuisine et qu'une poubelle a été placée en dessous pour récupérer l'eau, que la partie électrique de la chaudière est arrachée.

Or, en l'absence d'état des lieux d'entrée, le bon état de lieux est présumé à l'exception des travaux que les locataires avaient accepté de réaliser et dont ils ne justifient pas.

Dès lors, le bailleur justifie que le logement n'était pas dans un état d'indécence voire d'insalubrité lors de la prise à bail comme le soutiennent les locataires.

Il n'est d'ailleurs justifié d'aucune demande ou démarche de leur part auprès du bailleur avant la fin de l'année 2022.

De plus, s'il est constant qu'à compter d'avril 2022 les services sociaux ont pu constater que le logement ne répondait pas aux normes de décence, voire de salubrité, les éléments produits permettent de retenir des dégradations imputables aux locataires.

Dans ces conditions, M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] ne justifiant pas que le logement n'était pas habitable lors de leur entrée dans les lieux et les désordres constatés par la suite étant de leur fait, la SCI Corderie 29 peut valablement invoquer le jeu de la clause résolutoire pour loyers impayés.

Pour ces mêmes motifs, leur demande tendant à voir ordonner une mesure d'expertise judiciaire n'apparaît pas justifiée et elle est rejetée.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 novembre 2022 .

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Le contrat de bail contient une clause XIII stipulant la solidarité entre les cotitulaires du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi soit la somme de 754,26 euros actuellement. Les défendeurs sont condamnés à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l'assignation et du décompte fourni que M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] restent devoir la somme de 31 480,46 euros, à la date du 7 octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

Pour la somme au principal, M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] ne contestent la dette ni dans son principe ni dans son montant.

M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] sont donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 31 480,46 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 29 221,78 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l'article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] ne justifient pas de la reprise du paiement intégral des loyers avant l'audience, le décompte produit établissant que seules les allocations logement ont été versées au bailleur en août, septembre et octobre 2024.

Leur demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire est donc rejetée.

Sur la demande d'expulsion

M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] étant occupants sans droit ni titre depuis le 28 novembre 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur la demande reconventionnelle en paiement de dommages-intérêts

M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M] ne démontrent pas que les désordres affectant le logement étaient préexistants à leur entrée dans les lieux et le bailleur établit au contraire que les dégradations notamment de la chaudière, de la porte d'entrée, le trou dans la cloison ou la disparition de l'évacuation de l'évier de la cuisine leur sont imputables et que les travaux de reprise des peintures, la refixation ded prises, le joint de la baignoire, la réparation de la porte d'entrée ainsi que la pose de 5 nouvelles dalles Gerflex à coller leur incombait en contrepartie d'un abandon de loyer durant un mois et demi et n'ont pas été réalisés.

Dans ces conditions, leur demande d'indemnisation d'un trouble de jouissance et d'un préjudice moral en raison des désordres comme de la non réalisation de travaux qui leur incombaient est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [M] et Mme [F] [B] épouse [M], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n'apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la SCI Corderie 29 les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS