TJ 13055, 4 nov. 2024, RG 24/04306

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :
Le 05/05/25
à Me CORNET
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EXPEDITION :
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N° RG 24/04306 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5GB4

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.D.C. [Adresse 2], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [J] [G]
né le 24 Juin 1981 à [Localité 5] (VAL-DE-MARNE), demeurant [Adresse 1]

non comparant

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice, la SAS Gespac immobilier, a fait assigner M. [J] [G], au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 devant le tribunal judiciaire, pôle de proximité, aux fins de condamnation à lui payer les sommes de :

- 3 773,50 euros au titre des provisions et des charges de copropriété dues au 22 avril 2024,
- 909,67 euros au titre des frais nécessaires,
avec intérêts au taux légal sur ces deux sommes à compter du 13 novembre 2023,
- 2 000 euros au titre des dommages et intérêts pour résistance abusive,
- 1 659 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Il fait valoir que depuis l'achat des lots 8 et 34 tenant en une cave et un appartement dans l'immeuble en copropriété, M. [J] [G] n'a réglé aucunes charges ni travaux.

A l’audience du 4 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3], représenté par son conseil, réitère les termes de son assignation.

Cité à étude, M. [J] [G] n’est ni comparant ni représenté.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2025, par mise à disposition au greffe, prorogé au 5 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, l'absence du défendeur ne fait pas obstacle à ce qu'une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

les charges générales relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot.
L’article 14-1 de la même loi dispose que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements courants de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et que les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété ci-avant définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leur modalités de paiement et d'exigibilité.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance, conformément à l'article 1353 du code civil. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l'assemblée générale approuvant les comptes de l'exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu'un décompte individuel permettant de vérifier l'adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire.

Le recouvrement des provisions peut être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.

En l'espèce, le le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] produit à l'appui de sa demande :

- le relevé de matrice cadastrale concernant l'immeuble établissant la qualité de copropriétaire de M. [J] [G] concernant les lots 8 (cave et 2/1000 des parties communes générales) et lot 34 (appartement T4, 2ème étage devant gauche et 48/1000 des parties communes générales), ainsi que la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l'origine de propriété, M. [J] [G] ayant acquis ces deux lots par acte notarié du 28 septembre 2022,
- les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er janvier 2022 au 31 mars 2024, faisant apparaître les relevés de compte individuel,
- le décompte annuel de répartition des charges définitives de l'exercice 2022,
- un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 4 683,17 euros (en ce inclus 909,67 euros de frais),
- le procès-verbal de l'assemblée générale du 13 juillet 2023 comportant approbation des comptes de l'exercice 2022 et votant les budgets prévisionnels des années 2023 et 2024, le fonds travauxloi ALUR ainsi que les travaux,
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2023, la somme de 2 906,92 euros, en principal,
- la mise en demeure de payer la somme de 4 109,38 euros adressée le 13 mars 2024 à M. [J] [G] par le conseil du syndicat des copropriétaires revenue avec la mention pli avisé et non réclamé,
- le contrat de syndic de la société Gespac immobilier du 13 juillet 2023, d'une durée de 18 mois, soit jusqu'au 31 décembre 2024.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] réclame la somme de 3 773,50 euros dont il convient de déduire la somme de 6 euros au titre d'une mise en demeure pour dégâts causés suite à déménagement dont il n'est pas justifié.

Dans ces conditions, la créance du syndicat des copropriétaires est établie à hauteur de la somme de 3 767,50 euros portant sur la période allant du 1er octobre 2022 au 22 avril 2024, incluant l'appel provisionnel du 2ème trimestre 2024.

Les intérets au taux légal courent à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 2 906,92 euros et à compter de l'assignation pour le surplus en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l'application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaire de recouvrement

En application de l'article 10-1, alinéa 1 et 2, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : « Par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; »

Cette liste n'est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

En outre, les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l'article 10-1 précité que s'ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire défaillant.

Enfin, le texte ne vise que les frais nécessaires exposés par le syndicat à compter d’une mise en demeure et non les frais qui relèvent des dépens ou ceux entrant dans les prévisions de l’article 700 du code de procédure civile.

En l'espèce, concernant les frais de mise en demeure du 8 février 2023, à hauteur de 31 euros, ces frais ne pas sont justifiés.

Concernant le coût de la sommation de payer, à hauteur de 148,07 euros, ils entrent dans les frais nécessaires et sont justifiés.

Des frais de contentieux sont réclamés à hauteur des sommes de 250 euros le 28 octobre 2023 et de 480 euros le 12 mars 2024, sans plus de précision ni de pièces justificatives démontrant des diligences particulières du syndic et le temps consacré à la constitution du dossier. En outre, le contrat de syndic du 13 juillet 2023 indique que les frais de constitution du dossier transmis à l'huissier et à l'avocat sont compris dans le forfait. Ces frais sont donc écartés.

M. [J] [G] est par conséquent condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 148,07 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024, date de l'assignation.

Sur la demande en paiement de dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil prévoit que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

L'article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c'est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d'en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de principe que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d'agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée pendant plusieurs années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l'espèce, il est établi que M. [J] [G] n'a réglé aucune somme au titre des charges de copropriété et des travaux depuis son acquisition des lots 8 et 34 le 28 septembre 2022. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui ne compte que 24 copropriétaires et doit pallier ces paiements manquants. Son montant sera toutefois revu à de plus justes proportions compte tenu du montant de la créance et des tantièmes de propriété détenus par M. [J] [G] (50/1000).

Par ailleurs, sa seule défaillance à la procédure judiciaire ne suffit pas à caractériser une faute.

La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires est donc accueillie à hauteur de la somme de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [J] [G], succombant, est condamné à supporter l’intégralité des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L'équité commande qu'il soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] la somme de 800 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile

Il est rappelé qu'en application de l'article 514 du Code de procédure civile le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,