TJ 13055, 3 févr. 2025, RG 24/05653

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 28 Avril 2025
Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 03 Février 2025

GROSSE :
Le 28/04/25
à Me PALITTA
Le ...................................................
à Me ...............................................
Le ...................................................
à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 28/04/25
à Mme [I]
Le ..........................................................
à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 24/05653 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5NY3

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A. [Adresse 2] VENANT AUX DROITS DE LA VILLE DE [Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Lucile PALITTA, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [I], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par convention d’occupation précaire du 20 août 2013, la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de [Localité 4] a mis à disposition de Madame [J] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 5], moyennant le versement d'une redevance mensuelle de 500 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 Février 2024, la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de [Localité 4] a fait délivrer à Madame [J] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2 887,68 € au titre des redevances impayées.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 août 2024, la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de MARSEILLE a fait assigner Madame [J] [I] devant le Pôle de proximité du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de :
– constater la résiliation de la convention liant les parties au regard de la convention d’occupation précaire, la clause résolutoire et le commandement de payer en date du 2 février 2024,
– la condamner au paiement de la somme de 5 827,44 euros au titre des arriérés d’indemnité d’occupation et frais, somme arrêtée au 31 décembre 2024,
– ordonner son expulsion des lieux avec au besoin le concours de la force publique et de tous occupants de son chef,
– la condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au montant de l’indemnité d’occupation et des charges qui aurait été due en cas de continuation du bail, à compter de la date de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés,
– le condamner au paiement de la somme de 1 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l'audience du 3 février 2025, à laquelle l'affaire a été retenue, la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de [Localité 4], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de l'acte introductif d'instance.

Madame [J] [I] présente à l’audience reconnaît devoir des loyers mais conteste le montant sans toutefois apporter d’éléments de preuve.

L'affaire a été mise en délibéré au 28 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu des dispositions de l'article 834 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Aux termes de l’article 835 du Code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la loi applicable

Le contrat conclu entre la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de [Localité 4] et Madame [J] [I] échappe aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989.

Sur la demande de résiliation par l’acquisition de la clause résolutoire

La convention d’occupation précaire est un contrat par lequel les parties manifestent leur volonté de reconnaître à l’occupant un droit de jouissance précaire, moyennant une contrepartie financière.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver.
L’article 1104 du code civil dispose que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L'article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur, ou d'une décision de justice.

Conformément à l'article 1229 du même code, la résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l'assignation en justice.

En l'espèce, la convention comporte une clause de résiliation de plein droit (article 6) aux termes de laquelle la convention peut être résilié de plein droit à l'initiative de la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de [Localité 4], « En cas de non- paiement à son échéance de l’une des sommes dues par l’occupant au titre de l’indemnité et charges récupérables (…) En cas d’inexécution dans le délai imparti et un mois après un commandement resté sans effet, la présente convention sera résilié de plein droit et l’expulsion de l’occupant poursuivie (…) ».

Par acte de commissaire de justice du 2 novembre 2024, la SA [Adresse 2] venant aux droits de la Ville de [Localité 4] a fait délivrer à Madame [J] [I] un commandement de payer la somme en principal de 2 887,68 au titre des redevances impayées, selon décompte arrêté au 31 décembre 2023. Le commandement reproduit la clause résolutoire.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d'un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le contrat de résidence se sont trouvées réunies à la date du 2 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le bénéfice de la clause résolutoire étant acquis à compter du 2 mars 2024, Madame [J] [I] n’a plus aucun droit ni titre pour occuper les lieux. Par conséquent, il y a lieu d’ordonner son expulsion, ainsi que celle de tout occupant de son chef, de l’immeuble situé [Adresse 6].

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n'y a pas donc lieu d’ordonner leur séquestration, qui demeure à ce stade purement hypothétique.

Sur la demande de paiement d’une indemnité d’occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Madame [J] [I] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant de la redevance qui aurait été due en l’absence de résiliation du contrat de résidence, soit la somme de 489,96 euros, à compter du 3 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés.

Sur la demande en paiement des redevances impayées
Il résulte des termes de la convention que la redevance doit être payée mensuellement (article 3).
Il ressort du décompte actualisé versé aux débats que Madame [J] [I] n’a plus réglé les redevances depuis le 28 juin 2023 et est redevable de la somme de 8767,20 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.
Madame [J] [I] présente à l’audience conteste le montant sans toutefois apporter d’éléments de preuve.
Il convient donc de la condamner au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Sur les demandes accessoires
Madame [J] [I], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure.
IL convient également de le condamner au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le Pôle de proximité du tribunal judiciaire, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,