TJ 13055, 4 nov. 2024, RG 23/03073

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025 prorogé au 05 mai 2025
Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente
Greffier : Madame SCANNAPIECO,
Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE :
Le 05/05/25
à Me CORNET
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à Me ...............................................
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à Me ...............................................
EXPEDITION :
Le 05/05/25
à Me FIORENTINI-GATTI
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à Me ......................................................
Le ...........................................................
à Me ......................................................

N° RG 23/03073 - N° Portalis DBW3-W-B7H-3LG3

PARTIES :

DEMANDERESSES

Madame [T] [L]
née le 18 Février 1982 à [Localité 5] (13), domiciliée : chez CABINET SARL M’IMMO, [Adresse 3]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

Madame [Y] [J] veuve [L]
née le 30 Septembre 1948 à [Localité 5] (13), demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Philippe CORNET, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [R] [F]
né le 09 Juillet 1958 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Sandra FIORENTINI-GATTI, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous signature privée en date du 30 septembre 2008, Mme [Y] [J] veuve [L] a donné à bail à M. [R] [F] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 520 euros, outre 40 euros de provision sur charges, d'une durée de 3 ans à compter du 1er octobre 2008.

Par acte notarié du 21 janvier 2008, Mme [Y] [J] veuve [L] a fait donation de la nue-propriété du bien loué à sa fille, Mme [T] [L] et lui a fait donation, par acte notarié du 10 février 201, de l'usufruit temporaire pour durée de 10 ans.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [T] [L] a fait signifier à M. [R] [F] par acte de commissaire de justice en date du 18 septembre 2020 un commandement de payer la somme de 3 460,97 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Après s'être vues déboutées de leurs demandes tendant à la rupture du bail, l'expulsion du locataire et le paiement de provisions par le juge des référés, Mme [T] [L] et Mme [Y] [J] veuve [L] ont, par acte de commissaire de justice en date du 28 mars 2023, fait assigner M. [R] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, au visa des articles 24 et 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1728, 1217 et 1229 du code civil, aux fins de voir :

constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989,subsidiairement, constater la résiliation du bail pour manquements graves du locataire à ses obligations, ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est, sans aucun délai,condamner M. [R] [F] à payer à Mme [T] [L] la somme de 2 955,49 euros au titre les loyers et charges impayés au 10 février 2021 et la somme de 1 420,10 euros à Mme [Y] [J] veuve [L] au titre des loyers et charges impayés au 7 mars 2023 ainsi qu'une indemnité d'occupation à compter du 1er décembre 2020 et jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du dernier loyer et des charges soit 639,80 euros,condamner M. [R] [F] à leur payer la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.
Au soutien de leurs prétentions, Mme [T] [L] et Mme [Y] [J] veuve [L] exposent que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré, le 18 septembre 2020 et ce pendant plus de deux mois et subsidiairement que le locataire a gravement manqué à son obligation de paiement des loyers, ce qui justifie une résiliation du contrat.

Appelée à l'audience du 28 août 2023, l'affaire a fait l'objet de trois renvois pour être finalement retenue à l'audience du 4 novembre 2024.

A cette audience, Mme [T] [L] et Mme [Y] [J] veuve [L], représentées par leur conseil, aux termes de conclusions oralement soutenues à l'audience sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d'instance sauf à solliciter que soit prononcée à titre subsidiaire la résiliation du bail, en actualisant la créance de Mme [Y] [J] veuve [L] à la somme de 1 420, 10 euros au titre des loyers et charges impayés au 4 octobre 2024 et le montant de l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 698,03 euros. En réponse à la position adverse, elles font valoir que leur créance au titre des loyers et charges impayés antérieure au 18 septembre 2017 n'est pas prescrite, les paiements effectués par le locataire étant venus s'imputer sur la partie de la dette la plus ancienne en application de l'article 1342-10 du code civil et M. [R] [F] ayant reconnu cette dette en procédant à un surplus de paiement en même temps que celui du loyer pour l'apurer.

Elles ajoutent que le chèque de loyer du mois de mars 2018 d'un montant de 700 euros, objet d'un vol au préjudice de la bailleresse, après avoir été débité du compte du locataire a finalement été porté à son crédit en avril 2019, Mme [T] [L] ayant été indemnisée de ce vol. Elles précisent que l'indexation des loyers a été régulièrement appliquée et que la demande reconventionnelle de M. [R] [F] de remise en état de l'appartement sous astreinte doit être rejetée alors même que celui-ci a fait violemment opposition à la venue le 6 juin 2023 de Mme [T] [L] dans les lieux loués avec un entrepreneur aux fins d'établir un devis. Elles s'opposent à tout délai de paiement, M. [R] [F] se maintenant depuis plusieurs mois dans lieux et ayant déjà bénéficié, de fait, de larges délais.

M. [R] [F], représenté par son conseil, demande aux termes de conclusions oralement soutenues à l'audience, sur le fondement des articles 7-1et 24 de la loi du 6 juillet 1989, de :

constater que la prescription est acquise pour les demandes de paiement de loyer antérieures au 17 septembre 2017 et que le montant de la dette se limite à 1 481,46 euros,rejeter la demande de constatation de l'acquisition de la clause résolutoire,ordonner des délais de paiement concernant la créance de Mme [T] [L] sur une durée de 36 mois,rejeter la demande en paiement de Mme [Y] [J] veuve [L] et subsidiairement lui accorder des délais de paiement sur 36 mois,
subsidiairement,

suspendre l'acquisition de la clause résolutoire afin de lui permettre de trouver un logement décent,ordonner des délais de paiement sur 36 mois,
à titre reconventionnel,

ordonner la remise en état de lieux et condamner les demanderesses à remédier aux désordres sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner les demanderesses à lui remettre les quittances de loyer pour les paiements effectivement réalisés, sous peine d'astreinte de 50 euros par jour de retard,condamner les parties à conserver chacune les frais de l'article 700 et les dépens.
M. [R] [F] fait valoir qu'une partie de la dette est prescrite, soit la somme de 774,38 euros pour être antérieure au 17 septembre 2017, le délai triennal de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ayant été interrompu le 18 septembre 2020 par le commandement de payer. Cette somme doit être déduite de la somme de 2 955,49 euros réclamée ainsi que la somme de 700 euros correspondant à un chèque volé mais néanmoins encaissé par Mme [T] [L]. Il conteste l'acquisition de la clause résolutoire alors qu'il est de bonne foi et n'a cessé de régler ses loyers. Il explique qu'il a connu des difficultés de paiement en 2016 en raison de la perte de son emploi, de problèmes de santé et d'un divorce, mais que malgré ses revenus modestes il a payé le loyer en le majorant quand il le pouvait pour apurer l'arriéré.
Aucune somme n'est due à Mme [Y] [J] veuve [L] faute pour elle de l'avoir informé de l'indexation annuelle des loyers, aucun avis d'échéance ne lui ayant été adressé. A titre subsidiaire, des délais de paiement doivent lui être accordés au vu de sa situation personnelle et financière.

Il ajoute qu'il ne reçoit plus aucune quittance de loyer depuis juin 2021 et qu'il a fait intervenir le service d'hygiène et d'abitat de la ville de [Localité 5] lequel, à la suite de la visite du logement le 29 juin 2023, a adressé à la bailleresse un courrier le 3 juillet 2023 la mettant en demeure de réaliser des travaux pour remédier l'humidité et des infiltrations, aménager une ventilation efficace et adaptée dans le logement et assurer la mise en sécurité de l'installation électrique.

La présente décision susceptible d'appel est contradictoire par application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 janvier 2025 prorogé au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 29 mars 2023 , soit plus de deux mois avant la première audience du 28 août 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de la résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d'ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l'article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l'espèce, le bail conclu le 30 septembre 2008 contient une clause résolutoire stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 septembre 2020 pour la somme en principal de 3 460,97 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, M. [R] [F] invoquant vainement sa bonne foi dès lors qu'il ne justifie pas avoir réglé les causes du commandement dans le délai légal.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 décembre 2020.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation

M. [R] [F] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. L'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. Toutefois, l'action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer.

L'article 2240 du code civil dispose que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription.

En l'espèce, il résulte du décompte joint au commandement de payer du 18 septembre 2020, auquel M. [R] [F] donne un effet interruptif de prescription, un report d'impayé de 694,08 euros au 1er janvier 2018 et les autres décomptes produits aux débats, remontant au 1er janvier 2017, font état d'un solde débiteur au 18 septembre 2017 de 774,38 euros.

Néanmoins, force est de constater qu'en janvier, février, mars, avril, mai 2017 puis en septembre 2017, M. [R] [F] a réglé mensuellement une somme de 700 euros alors que le montant du loyer avec charges était de 616,81 euros et qu'il indique dans ses écritures avoir payé un surplus de loyer pour apurer un arriéré lié à ses difficultés personnelles et financière en 2016.

Dans ces conditions, ce paiement spontané, même partiel de l'arriéré de loyer, quasiment apuré d'ailleurs en janvier 2018, constitue une reconnaissance de sa dette par le débiteur et partant, a interrompu la prescription.

Par ailleurs, le contrat de bail stipule une indexation du loyer sur la moyenne de l'indice INSEE du coût de la construction et un dernier indice connu comme étant celui du premier trimestre 2008 avec une révision annuelle à la date anniversaire du contrat. Mme [Y] [J] veuve [L] produit les courriers de son mandataire, la société M'IMMO, des 21 septembre 2020, 22 septembre 2021, 20 septembre 2022 et 18 septembre 2023 notifiant au locataire par lettre simple l'indexation du loyer et le montant du nouveau loyer.

Enfin, il ressort des décomptes produits par les consorts [L] que le chèque de loyer du mois de mars 2018 d'un montant de 700 euros, volé, a été porté au crédit du compte du locataire en avril 2019.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [F] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, le montant au mois de novembre 2024 étant de 698,03 euros.

Ainsi, il ressort du commandement de payer, de l'assignation, des décomptes fournis et des régularisations de charges que M. [R] [F] reste devoir à Mme [T] [L], usufruitière pour la période du 10 février 2011 au 10 février 2021, la somme de 2 955,49 euros arrêtée au 26 février 2021, terme de février 2021 inclus, et celle de 1 420,10 euros à Mme [Y] [J] veuve [L], à la date du 1er octobre 2024, cette somme correspondant à l'arriéré des loyers impayés et aux indemnités d'occupation, terme du mois d'octobre 2024 inclus.

M. [R] [F] est donc condamné au paiement de ces sommes.

Sur l'octroi de délais de paiement au titre de l'arriéré locatif

L'article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l'article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, M. [R] [F] déclare percevoir une pension de retraite de l'ordre de 19 000 euros par an. Il résulte des comptes qu'il a repris le paiement des loyers courants et il n'est pas contesté qu'il a versé le montant intégral du loyer avant l'audience.

Compte tenu de ces éléments, de la réduction de la dette et de l'ancienneté du bail, il convient d'accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandé par M. [R] [F] les effets de la clause résolutoire seront suspendus et, si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d'une échéance de l'arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d'exigibilité contractuelle, et quinze jours après l'envoi d'une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• la clause résolutoire retrouvera son plein effet,
• à défaut pour M. [R] [F] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
• M. [R] [F], devenu occupant sans droit ni titre, sera condamnéà verser à Mme [T] [L] et Mme [Y] [J] veuve [L] une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été dû si le contrat s'était poursuivi, jusqu'à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Sur les demandes reconventionnelles

M. [R] [F] ne précise pas pour quels mois précisément il n'aurait pas reçu de quittance de loyer et n'indique pas avoir réclamé ces documents au gestionnaire de l'appartement la société M'IMMO, de sorte que sa demande de voir condamner les demanderesses à lui remettre ces quittances pour « les paiements effectivement réalisés » est rejetée.

Par ailleurs, il produit un courrier du service hygiène et habitat de la ville de [Localité 5] du 3 juillet 2023 mettant en demeure Mme [T] [L] de rechercher les causes d'humidité et d'infiltrations au niveau de l'angle cloison/plafond de la chambre et d'y remédier, d'aménager des ventilations efficaces et adaptées dans le logement et assurer la mise en sécurité de l'installation électrique suite à une visite du 29 juin 2023.

Néanmoins, Mme [T] [L] verse aux débats une plainte en date du 9 juin 2023 auprès des services de police dans laquelle elle indique s'est rendue dans l'appartement loué à M. [R] [F] le 6 juin 2023 suite à un courrier de celui-ci pour des travaux à effectuer, accompagnée d'une personne de la société ACS BATI pour établir un devis de réparation, que M. [R] [F] s'est montré très agressif et a refusé l'accès au logement, l'a insultée et qu'une personne a dû s'interposer et un voisin intervenir car il l'a menacée de la frapper.

Au vu de ces éléments, et alors que M. [R] [F] ne s'explique pas sur et incident ni sur le fait que son bailleur est prêt à remettre en état les lieux et n'a pu le faire en raison de sa propre opposition, sa demande tendant à voir condamner Mme [T] [L] et Mme [Y] [J] veuve [L] à réparer les désordres, sous astreinte, est rejetée.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [F], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait pas inéquitable de laisser à la charge de Mme [T] [L] et Mme [Y] [J] veuve [L] les sommes exposées par elles dans la présente instance et M. [R] [F] est condamné à leur payer la somme de 1 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS