TJ 35238, 5 mai 2025, RG 21/01375

Cour d'appel de Rennes
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES
[Adresse 6] - tél : [XXXXXXXX01]

05 Mai 2025

1re chambre civile
54G

N° RG 21/01375 - N° Portalis DBYC-W-B7F-JEKQ

AFFAIRE :

[L] [R]

C/

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES représentée par son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

copie exécutoire délivrée

le :

à :

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ

PRESIDENT : Dominique FERALI, Première vice-présidente

ASSESSEUR : Philippe BOYMOND, Vice-Président

ASSESSEUR : Grégoire MARTINEZ, Juge

GREFFIER : Karen RICHARD lors des débats et lors du prononcé du jugement, qui a signé la présente décision.

DÉBATS

A l’audience publique du 7 octobre 2024
Philippe BOYMOND assistant en qualité de juge rapporteur sans opposition des avocats et des parties

JUGEMENT

En premier ressort, contradictoire,
prononcé par Madame Dominique FERALI ,
par sa mise à disposition au greffe le 05 Mai 2025,
après prorogation du délibéré.

Jugement rédigé par Philippe BOYMOND.

-2-

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [L] [R]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représenté par Me Maud AVRIL-LOGETTE, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

ET :

DEFENDERESSE :

S.N.C. MARIGNAN RESIDENCES
[Adresse 5]
[Localité 4]

représentée par Me Elise GUEGAN, avocat au barreau de RENNES, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte authentique du 29 janvier 2018, M. [L] [R] a acquis en l'état futur d'achèvement, auprès de la société en nom collectif (SNC) Marignan résidences, un appartement de type 3 avec cave et emplacement de stationnement en sous-sol (n° P 103) dans un immeuble à édifier à l'angle de l'[Adresse 7] et de la [Adresse 8] à [Localité 3], au prix de 170 900 €.

Suivant procès-verbal du 25 février 2020, M. [R] a accepté la livraison de son appartement, sous réserve de remarques consignées sur un état contradictoire des lieux, lequel n'est toutefois pas versé aux débats.

Par lettre recommandée du 17 septembre 2020, avec accusé de réception, l'acquéreur s'est plaint auprès de son vendeur d'une restriction d'usage de son emplacement de stationnement en raison de la présence, au sol et en fond, de deux gaines techniques ainsi que d'une poignée de porte d'un local technique s'ouvrant sur ledit emplacement.
Il a vainement sollicité un échange avec un autre emplacement de stationnement.

Dans l'attente d'une intervention de ses services techniques, le vendeur a mis à sa disposition un autre emplacement.

Par acte d'huissier du 25 février 2021, M. [R] a assigné son vendeur devant le tribunal judiciaire de Rennes, au visa des articles 1642-1 et 1648 du code civil et il a sollicité sa condamnation à lui payer la somme de 12 853 € au titre de son préjudice de jouissance, outre celle de 1 000 € du fait de sa résistance abusive, le tout sous le bénéfice des dépens et de l'allocation d'une somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Suivant courriel du 12 mars 2021, adressé par un technicien missionné par le vendeur à M. [R], les deux gaines techniques ont été déplacées.

Suivant courriel en réponse du 15 mars suivant, le demandeur a indiqué qu'il restait sur place une vis, de la terre et un mégot et que des dégâts ont été commis sur le sol de son emplacement.

Par conclusions n°1 notifiées le 21 mars 2023 par le RPVA, M. [R] demande désormais au tribunal de :

le Dire et juger bien-fondé en ses demandes,

Vu les articles 1642-1 alinéa 1 et 1648 alinéa 2 du code civil,

Vu l’article 1231-1 du même code,

Condamner la SNC Marignan résidences à la prise en charge du préjudice de jouissance et de la perte de valeur vénale subis par M. [R] évalué à dire d’expert à 12.853 euros ;

la Condamner à la prise en charge d’une indemnité de 1.000 euros pour résistance abusive ;

la Condamner au versement d’une indemnité de 2.000 euros à M. [R] au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance, qui seront recouvrés par Me Maud Avril-Logette, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Par conclusions en défense notifiées le 19 septembre 2023 par le RPVA, la SNC Marignan résidences demande au tribunal de :

Vu l’article 16 du code de procédure civile,

Vu l’article 1353 du code civil,

Vu l’article 700 du code de procédure civile,

Débouter M. [L] [R] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions ;

le Condamner au paiement de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de rocédure civile ;

le Condamner au paiement des entiers dépens.

Aucune des parties n'indique avoir proposé à l'autre de régler ce différend au moyen d'un mode alternatif au procès et le juge de la mise en état n'a été saisi, à aucun moment, d'une demande de médiation.
Par ordonnance du 16 novembre 2023, il a clôturé l'instruction de l'affaire et fixé la date de dépôt des dossiers au 7 octobre 2024, pour un jugement selon la procédure sans audience.
Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé à leurs écritures susvisées.

MOTIFS DE LA DECISION :

Le tribunal rappelle, à titre liminaire, qu'il n'est tenu de statuer sur les demandes de « constatations », de « décerner acte » ou de « dire et juger » que lorsqu'elles constituent des prétentions (Civ. 2ème 09 janvier 2020 n° 18-18.778 et 13 avril 2023 n° 21-21.463).

Sur le défaut de conformité du bien vendu :

Vu les articles 1603 et 1604 du code civil :

Selon ces textes, le vendeur en état futur d'achèvement est tenu de réaliser et de livrer un immeuble conforme aux prévisions du contrat.

M. [R] affirme que si son vendeur a déplacé les gaines techniques qui empiétaient sur son emplacement, il n'a pas réglé la question tenant à l'ouverture, sur ledit emplacement, de la porte à double vantail du local de la chaufferie. Il soutient que cette ouverture, qui devait s'effectuer selon les pièces contractuelles vers l'intérieur de ce local, porte atteinte à son droit de jouissance, réduit ses possibilités de location et aura nécessairement une incidence sur le prix de revente de son appartement. Il réclame une indemnisation d'un montant de 12 853 €, somme qui correspond selon son expert à la valeur vénale de sa place de stationnement.

La SNC Marignan résidences répond qu'elle a procédé à des travaux de reprise après la visite de l'expert précité. Elle soutient que M. [R] ne démontre pas qu'il ne pourrait pas désormais user normalement de son emplacement. Elle affirme qu'en conséquence, il ne peut tout à la fois obtenir le prix de son emplacement et continuer à l'utiliser, outre qu'une autre place de stationnement a été mise à sa disposition avant et pendant les travaux de reprise.

La persistance de la présence d'une porte à double vantail, laquelle s'ouvre sur l'emplacement du demandeur, n'est donc pas contestée. Il ressort toutefois d'une photographie figurant en page 8 des conclusions du demandeur que la poignée extérieure de cette porte a été déposée depuis le transport sur place de son expert, le 22 février 2021 (sa pièce n°7).
La SNC Marignan résidences ne conteste pas plus qu'en application du contrat la liant au demandeur, cette porte devait s'ouvrir vers l'intérieur de la chaufferie, comme le soutient le demandeur.

M. [R] n'explique pas toutefois en quoi consiste concrètement, désormais, son préjudice de jouissance.

Le tribunal observe qu'il ressort des photographies produites en page 1 du rapport de son expert et 8 de ses conclusions, photographies dont l'authenticité n'est pas discutée en défense, que l'ouverture de la porte litigieuse ne peut visiblement pas s'effectuer en présence d'un véhicule stationné sur son emplacement.

Une porte ayant vocation à être ouverte, il ne peut que s'en déduire que M. [R] devra libérer son emplacement chaque fois que la porte litigieuse devra être utilisée, ce qui constitue un préjudice de jouissance.

Il n'est guère discutable, ensuite, que cette contrainte constitue un facteur de moins-value par rapport à un autre emplacement de stationnement.

Il résulte de l'article 4 du code civil que le juge ne peut refuser de statuer sur une demande dont il admet le bien-fondé en son principe, au motif de l'insuffisance des preuves fournies par une partie (Civ. 2ème 02 juillet 2020 n° 19-16.100 publié au Bulletin).

La SNC Marignan résidences ne discute à aucun moment le calcul détaillé de la valeur vénale de l'emplacement auquel l'expert amiable de M. [R] a procédé, estimée à 12 853 € et que ce dernier fait sien.

D'évidence, le facteur de moins-value sus évoqué ne peut correspondre à la valeur vénale de l'emplacement puisque celui-ci est utilisable, M. [R] ne soutenant d'ailleurs pas qu'il ne le soit pas.

Il en résulte que ses préjudices, économique et de jouissance, seront justement réparés par l'allocation d'une somme de 3 000 € et il sera débouté du surplus de sa demande.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre d'une résistance abusive

M. [R] sollicite une somme de 1 000 € au motif que la SNC Marignan résidences ne s'est partiellement exécutée qu'à compter de son assignation en justice, prétention à laquelle s'oppose cette dernière.
Mal fondé en cette demande, en ce qu'il ne démontre pas ni même ne soutient que la résistance de son vendeur à ses demandes a été empreinte de malice ou de mauvaise foi, M. [R] ne pourra dès lors qu'en être débouté.

Sur les demandes annexes :

Partie succombante, la SNC Marignan résidences supportera la charge des dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.

Maître Maud Avril-Logette n’allègue pas avoir avancé des dépens sans recevoir provision. Il n’y a donc pas lieu de lui accorder un droit de recouvrement direct.

Compte étant tenu de l'équité, il sera alloué une somme de 1 000 € à M. [R] en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

DISPOSITIF

Le tribunal :

CONDAMNE la SNC Marignan résidences à payer à M. [L] [R] la somme de 3 000 € (trois mille euros) ;

la CONDAMNE aux dépens ;

la CONDAMNE à payer à M. [L] [R] la somme de 1 000 € (mille euros) au titre des frais non compris dans les dépens ;

REJETTE toute autre demande, plus ample ou contraire.

La greffière La présidente