TJ 35238, 6 mai 2025, RG 23/00799

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

06 Mai 2025

2ème Chambre civile
72D

N° RG 23/00799 -
N° Portalis DBYC-W-B7H-KFSU

AFFAIRE :

[N] [G] [C] [Z]

C/

[D] [W]

copie exécutoire délivrée
le :
à :

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Sabine MORVAN, Vice-présidente

ASSESSEUR : Jennifer KERMARREC, Vice-Présidente,

ASSESSEUR : André ROLLAND, Magistrat à titre temporaire

GREFFIER : Fabienne LEFRANC qui a signé la présente décision.

JUGEMENT
Selon la procédure sans audience (article L. 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire) et avec l’accord des parties
En premier ressort, contradictoire,
par mise à disposition au Greffe le 06 Mai 2025, date indiquée à l’issue du dépôt des dossiers.
Signé par Madame Jennifer KERMARREC, pour la présidente empêchée
Jugement rédigé par Madame Jennifer KERMARREC,

ENTRE :

DEMANDERESSE :

Madame [N] [G] [C] [Z]
[Adresse 3]
[Localité 1]
représentée par Maître François THOMAS-BELLIARD de la SELARL CABINET LTB, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/002484 du 05/01/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

ET :

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [W]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Maître Catherine JUDEAUX de la SELEURL CATHERINE JUDEAUX, avocats au barreau de RENNES, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [W] ont vécu maritalement pendant dix-huit ans jusqu’au 20 février 2008.

Durant leur vie commune, ils ont acquis un immeuble en copropriété horizontale situé [Adresse 4] à [Localité 5] (35) selon acte notarié en date du 13 septembre 1998.

A l’occasion de cette acquisition, Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [W] ont inséré et accepté une clause d’accroissement dite de tontine aux termes de laquelle la pleine propriété de l’immeuble serait acquise pour l’un ou l’autre des acquéreurs au jour du décès de l’un d’entre eux.

Aux termes d’un jugement rendu par le tribunal de grande instance de RENNES le 17 décembre 2013, Monsieur [D] [W] a été condamné à verser à Madame [N] [Z] les sommes suivantes :
- une indemnité d’occupation fixée à la somme de 300 euros à compter du mois de décembre 2013 et avant le 5 de chaque mois par virement bancaire,
- 20 400 euros correspondant à l’arriéré d’indemnité d’occupation dû de mars 2008 à décembre 2013, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mars 2012.

Par la même décision, Madame [N] [Z] a été condamnée à verser à Monsieur [D] [W] la somme de 10 487,27 euros au titre de sa participation aux charges de l’immeuble à la date du 30 novembre 2012, la compensation étant ordonnée entre les sommes dues par chacun.

Le 15 septembre 2022, Madame [N] [Z] a fait délivrer à Monsieur [D] [W] une sommation interpellative afin que lui soit reversée la part lui revenant dans le produit né de la jouissance de l’immeuble précité suite à sa mise en location depuis une année, moyennant un loyer mensuel de 900 euros.

Malgré plusieurs échanges de courriers, aucun accord amiable n’a été trouvé entre les parties.

Le 26 janvier 2023, Madame [N] [Z] a fait assigner Monsieur [D] [W] devant le tribunal judiciaire de RENNES afin d’obtenir la fixation d’une nouvelle indemnité d’occupation concernant le bien immobilier précité.

Aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 28 janvier 2025, Madame [N] [Z] demande au tribunal de :
“Vu les articles 815-9, 1134 et 1147 du code civil, dans leurs rédactions applicables aux faits de l’espèce,
Vu l’article 1355 du Code civil,
Vu la jurisprudence citée,
Vu les pièces,

Déclarer que des événements postérieurs et circonstances nouvelles sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice, et notamment l’existence de nouvelles modalités de jouissance par Monsieur [W], justifiant une nouvelle décision de justice,

Condamner Monsieur [W] à verser à Madame [Z], à compter de la date de délivrance de l’assignation, l’indemnité d’occupation fixée à la somme de 400 €, le cinq de chaque mois par virement bancaire,

Condamner Monsieur [W] à verser à Madame [Z] la somme de 24 000 € correspondant à l’arriéré de l’indemnité de l’occupation par lui dû et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation,

Débouter Monsieur [W] dans toutes des demandes, fins et conclusions, en ce compris sa demande de condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,

Condamner Monsieur [W] à verser à Madame [Z] la somme de 3000 € par application aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile aux entiers dépens qui comprendront le coût de la sommation interpellative,

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit”.

Pour contester l’autorité de la chose jugée qui lui est opposée, Madame [N] [Z] invoque des événements postérieurs et circonstances nouvelles. Elle explique qu’à la date du jugement rendu le 17 décembre 2013, Monsieur [D] [W] jouissait de l’immeuble litigieux en l’occupant. Elle affirme que ce n’est plus le cas, Monsieur [D] [W] ayant donné à bail à plusieurs reprises le bien. Elle précise qu’en dépit de plusieurs demandes de sa part, les conditions de location du bien restent occultes, Monsieur [D] [W] ne fournissant aucun élément utile.

Elle rappelle qu’en application de la clause d’accroissement ou tontine stipulée dans l’acte d’acquisition, la jouissance du bien immobilier est indivise, ce qui permet la fixation d’une indemnité d’occupation sur le fondement des dispositions de l’article 815-9 du code civil. Elle fait valoir que la valeur du bien a augmenté depuis le jugement du 17 décembre 2013 qui n’avait prévu aucune indexation. Elle soutient que Monsieur [D] [W] s’enrichit actuellement à raison de la perception des loyers. Elle sollicite une indemnité d’occupation dans un délai limité à cinq années à compter de la délivrance de l’assignation et pour un tiers du montant total de l’indemnité calculée sur la base de la valeur locative de l’immeuble.

Pour s’opposer à la demande en paiement de Monsieur [D] [W], Madame [N] [Z] indique que l’intéressé n’a jamais sollicité le paiement de ces sommes avant de recevoir une mise en demeure de sa part. Elle ajoute qu’il n’a jamais sollicité son accord pour l’engagement des sommes visées. Elle conteste encore les éléments de preuve présentés au soutien de cette demande, les estimant non probants. Elle observe qu’il s’agit, entre autres, de devis et non de factures. A propos de l’assurance habitation pour laquelle une somme est réclamée, elle indique qu’elle n’est pas obligatoire dès lors que le logement individuel est donné à bail. Elle estime que les frais relatifs à l’entretien du terrain sont liés à la négligence de Monsieur [D] [W], en rappelant que lui seul dispose des clés.

En défense, aux termes de conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 10 janvier 2025, Monsieur [D] [W] demande au tribunal de :
“Vu le jugement du 17 décembre 2013,
Vu l’article 122 du CPC,

Déclarer irrecevables et mal fondées les demandes de Madame [Z], et en conséquence l’en débouter.

Supprimer l’indemnité d’occupation due par Mr [W] à compter de la date du 5 décembre 2024

Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [W] la somme de 4 330,16€ au titre des dépenses de conservation dudit immeuble et de la part de celle-ci concernant l’impôt foncier.

Condamner Madame [Z] à verser à Monsieur [W] la somme de 3000 € au titre de ses frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance”.

Monsieur [D] [W] explique avoir cessé l’occupation de l’immeuble litigieux en 2014 tout en continuant à l’entretenir et en déboursant des sommes importantes de réparation et d’entretien. Il affirme que Madame [N] [Z] n’a jamais participé à la moindre des dépenses afférentes au bien.

Il insiste sur le fait que Madame [N] [Z] dispose déjà d’un titre lui octroyant l’indemnité d’occupation dont elle sollicite le versement. Il estime qu’il lui appartient de faire appel aux services d’un commissaire de justice pour faire respecter le jugement du 17 décembre 2013. Il dit ne pas pouvoir être condamné, deux fois, à payer la même indemnité d’occupation pour le même bien.

A titre subsidiaire, Monsieur [D] [W] soutient que l’indemnité d’occupation doit être fixée au même montant qu’en 2013, soit 300 euros par mois. Il observe qu’en fonction de la moyenne des estimations produites par Madame [N] [Z], la valeur locative du bien doit être fixée à 1 125 euros avec un abattement d’usage de 20 % pour prendre en compte l’état du bien et les travaux qu’il a dû réaliser. Monsieur [D] [W] indique encore n’être redevable d’une indemnité d’occupation que jusqu’au 5 décembre 2024, date à laquelle il dit avoir rendu les clés du bien à Maître [X], notaire. Il précise avoir loué le bien de juin 2018 à janvier 2020 moyennant un loyer de 0 euro, à charge pour le locataire d’entretenir le logement, puis du 1er juillet 2020 au 7 juillet 2024 à une autre personne.

Au soutien de sa demande en paiement, Monsieur [D] [W] dit avoir engagé des dépenses de conservation de l’immeuble pour un montant total de 10 556,46 euros. Il en réclame un tiers à Madame [N] [Z]. Il précise qu’il n’avait pas à demander l’accord préalable de celle-ci en application de l’article 815-2 du code civil. Il demande également à Madame [N] [Z] sa part au titre de la taxe foncière qu’il dit avoir réglée à hauteur de 707,53 euros après avoir fait l’objet d’une saisie à tiers détenteur.

***
La clôture de l’instruction a été ordonnée le 27 février 2025. Les parties ont accepté que l’affaire soit jugée sans audience et ont déposé leurs dossiers respectifs dans le délai imparti. A réception, la décision a été mise en délibéré au 6 mai suivant.

MOTIFS DE LA DECISION

I - Sur les demandes de Madame [N] [Z] :

1) Sur l’existence de circonstances nouvelles :

Selon l'article 1355 du code civil, l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement et il faut que la chose demandée soit la même, que la demande soit fondée sur la même cause et que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité.

Il est toutefois constant que l'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice (en ce sens notamment Civ 2ème, 21 novembre 2024 pourvoi n°22-17.351).

En l’espèce, lorsque le jugement en date du 17 décembre 2013 a été rendu, Monsieur [D] [W] occupait la maison acquise par le couple à titre personnel. L’indemnité d’occupation mise à sa charge l’a été en considération de cette circonstance particulière en tenant compte de la valeur locative théorique de l’immeuble.

Or, il est acquis que Monsieur [D] [W] a cessé d’occuper à titre personnel la maison litigieuse postérieurement à cette décision. L’immeuble est resté inoccupé pendant plusieurs mois ou années semble-t-il, puis a été occupé par des tiers à partir de l’année 2018.

D’après les courriers adressés par Monsieur [D] [W] en réponse au conseil de Madame [N] [Z] (les pièces 6 et 8 de celle-ci), ainsi que le témoignage de Monsieur [K] [L], occupant de la maison, produit par Monsieur [D] [W] (sa pièce 4), l’immeuble a été occupé à titre gratuit du mois de juin 2018 au mois de janvier 2020 par Monsieur [L] en contrepartie de l’entretien de la maison et de son terrain.

Dans les courriers précités de Monsieur [D] [W] au conseil de Madame [N] [Z], il est également confirmé que la maison a ensuite été louée à la famille [Y] à compter du mois de juillet 2020 moyennant un loyer mensuel de 900 euros.

Madame [N] [Z] elle-même a eu connaissance de cette location et du montant du loyer ainsi fixé, ainsi que cela ressort de la sommation interpellative qu’elle a fait adresser à Monsieur [D] [W] le 15 septembre 2022 (sa pièce 4).

Le fait que la maison ait été loué à des tiers à titre onéreux à compter du mois de juillet 2020 constitue une circonstance nouvelle de nature à justifier que l’indemnité d’occupation fixée à la charge de Monsieur [D] [W] soit réexaminée à compter de cette date en fonction, non plus de la valeur locative théorique du bien, mais en fonction du loyer effectivement perçu par l’intéressé seul.

En revanche, il n’est pas justifié de le faire pour la période antérieure puisque les conditions de jouissance de Monsieur [D] [W] concernant l’immeuble litigieux n’ont pas significativement évolué depuis le jugement rendu le 17 décembre 2013, l’intéressé n’ayant pas perçu de loyers.

2) Sur la fixation d’une nouvelle indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 815-9 du code civil, chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec le droit des autres indivisaires et avec l'effet des actes régulièrement passés au cours de l'indivision. A défaut d'accord entre les intéressés, l'exercice de ce droit est réglé, à titre provisoire, par le président du tribunal.
L'indivisaire qui use ou jouit privativement de la chose indivise est, sauf convention contraire, redevable d'une indemnité.

Il est de jurisprudence constante que l’achat en commun d’un bien immobilier avec clause d’accroissement est exclusif de l’indivision, mais confère aux parties des droits concurrents de jouissance indivise sur le bien tant que la condition de prédécès d'un des acquéreurs ne s'est pas réalisée. Ainsi, une indemnité d’occupation est due à la partie cotitulaire du droit de jouissance par celle qui a la jouissance exclusive du bien (cf Civ 3ème, 17 décembre 2013 pourvoi n°12-15.453).

En l’espèce, comme déjà indiqué, il est établi par les éléments concordants précités que l’immeuble litigieux a été loué à une famille à compter du mois de juillet 2020 moyennant un loyer mensuel de 900 euros perçu par Monsieur [D] [W] seul.

Ce montant est légèrement inférieur aux estimations de valeur locative produites par Madame [N] [Z] comprises entre 1 050 euros et 1 250 euros (ses pièces 10 à 12), mais la différence n’est pas significative et peut se justifier par le manque d’entretien de la maison qui est restée vacante plusieurs mois a minima, étant observé que les estimations précitées ont été réalisées sans visite de l’intérieur du bien.

En conséquence, il convient de retenir la valeur de 900 euros correspondant au loyer effectivement perçu par Monsieur [D] [W].

Madame [N] [Z] ayant acquis le bien litigieux à hauteur d’un tiers et Monsieur [D] [W] à hauteur des deux-tiers, il convient de fixer l’indemnité d’occupation due par le second à la première à la somme de 300 euros par mois à compter du mois de juillet 2020.

Monsieur [D] [W] justifie avoir remis les clés du bien litigieux à Maître [M] [X], notaire à [Localité 6], le 5 décembre 2024 à charge pour celle-ci de contacter Madame [N] [Z] pour lui proposer de récupérer les clefs.

L’estimation de valeur vénale fournie par Monsieur [D] [W] et réalisée après une dernière visite du bien en date du 5 décembre 2024 (sa pièce 7) confirme que la maison est libre de toute occupation au moins depuis cette date.

Dans ces conditions, il est suffisamment établi que Monsieur [D] [W] n’a plus la jouissance exclusive du bien litigieux depuis le 5 décembre 2024, ce qui justifie de supprimer l’indemnité d’occupation mise à sa charge à compter de cette date.

En définitive, suite à la mise en location du bien litigieux à titre onéreux, Monsieur [D] [W] est redevable envers Madame [N] [Z] d’une indemnité d’occupation d’un montant de 300 euros par mois du mois de juillet 2020 au 5 décembre 2024 inclus, soit à hauteur de la somme totale de 16 200 euros (= 54 mois x 300€), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

II - Sur la demande de Monsieur [D] [W] :

En vertu de l’article 815-2 du code civil, tout indivisaire peut prendre les mesures nécessaires à la conservation des biens indivis même si elles ne présentent pas un caractère d'urgence.
Il peut employer à cet effet les fonds de l'indivision détenus par lui et il est réputé en avoir la libre disposition à l'égard des tiers.
A défaut de fonds de l'indivision, il peut obliger ses coïndivisaires à faire avec lui les dépenses nécessaires.

En l’espèce, Monsieur [D] [W] justifie avoir fait plusieurs dépenses de conservation du bien indivis, mais imparfaitement.

Pour justifier certaines dépenses de travaux, il fournit le témoignage écrit de Monsieur [K] [L], occupant de la maison du mois de juin 2018 au mois de janvier 2020 (sa pièce 4), ainsi que des tickets d’achat de matériaux (sa pièce 2).

La difficulté est que ces tickets ne permettent pas de s’assurer que les achats faits se rattachent bien à la maison litigieuse. De plus, certains sont datés et d’autre non. Ceux datés comportent des dates incohérentes avec les explications fournies par Monsieur [D] [W] et la période d’occupation des lieux par Monsieur [L] : un ticket date de l’année 2008 et un autre de septembre 2021.

Il n’est donc pas possible de tenir compte des sommes réclamées sur la base de ces tickets.

Pour la même raison, il n’est pas possible de tenir compte des dépenses justifiées seulement par un devis, lequel ne permet pas de s’assurer que les travaux correspondants ont été effectivement réalisés et réglés.

Il en va différemment des factures produites.

Monsieur [D] [W] justifie en effet avoir fait réaliser les travaux suivants :
- remplacement de la VMC pour cause de surtension pour la somme de 1 739,70 euros selon facture du 1er mars 2023 (sa pièce 2)
- décapage avec traitement préventif et curatif des façades, pignons et toiture de la maison pour la somme de 1 950 euros selon facture du 4 mars 2020 (sa pièce 2).

Ces dépenses doivent être considérées comme des dépenses de conservation du bien que Monsieur [D] [W] avait le pouvoir d’engager seul et auxquelles Madame [N] [Z] doit participer à hauteur de ses droits lors de l’acquisition de l’immeuble, soit pour un tiers, ce qui représente la somme de 1 229,90 euros (= [1739,70€ + 1950€] / 3).

Il en va de même des cotisations d’assurance que Monsieur [D] [W] justifie avoir réglé seul pour le bien litigieux pour la somme totale de 1 674,93 euros du 1er février 2019 au 31 décembre 2024 inclus (ses pièces 2 et 8), étant observé que même loué sur une partie de la période considérée, le bien devait obligatoirement être assuré puisqu’il fait partie d’une copropriété horizontale.

Madame [N] [Z] doit également assumer un tiers de cette dépense, soit la somme de 558,31 euros.

En revanche, le seul document fourni concernant le paiement des taxes foncières est insuffisant pour faire droit à la demande de Monsieur [D] [W] sur ce point : il s’agit d’une notification de saisie administrative à tiers détenteur du 25 juillet 2024 (sa pièce 5) qui vise un montant de 707,53 euros, mais ne permet pas du tout de savoir à quel impôt elle se rattache, ni à quelle année. Rien ne permet de vérifier qu’il s’agit bien de la taxe foncière due au titre du bien litigieux.

La demande de ce chef ne peut qu’être rejetée.

En définitive, au titre des dépenses de conservation engagées par Monsieur [D] [W] et dûment justifiées, Madame [N] [Z] doit être condamnée à lui rembourser la somme totale de 1 788,21 euros.

III - Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [D] [W], partie principalement perdante, doit supporter les dépens à l’exclusion du coût de la sommation interpellative qui ne constitue pas un acte nécessaire à l’instance.

Par suite, sa demande au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ne peut qu’être rejetée.

Aucune considération tirée de l’équité ne justifie de faire application de ces mêmes dispositions au profit de Madame [N] [Z], étant observé que l’intéressée est bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit et aucune circonstance ne justifie d’écarter celle-ci.

PAR CES MOTIFS,