TJ 01053, 6 mai 2025, RG 23/03072

JUGEMENT DU : 06 Mai 2025
MINUTE N° : 25/
DOSSIER N° : N° RG 23/03072 - N° Portalis DBWH-W-B7H-GQSJ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG-EN-BRESSE

CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT du 06 Mai 2025

Dans l’affaire entre :

DEMANDEURS

Madame [S], [U], [R] [W]
intervenante volontaire en qualité d’héritière de Monsieur [Y] [W] décédé le 18 mai 2023 à [Localité 9] (01)
née le 11 Octobre 1984 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 1]

Monsieur [H], [D], [R] [W]
intervenant volontaire en qualité d’héritier de Monsieur [Y] [W] décédé le 18 mai 2023 à [Localité 9] (01)
né le 02 Février 1991 à [Localité 8],
demeurant [Adresse 2]

Madame [M] [C] épouse [W]
née le 28 Octobre 1956 à [Localité 7],
demeurant [Adresse 4]

tous représentés par Me Sandrine TRIGON, avocat au barreau de l’AIN, vestiaire : T 115, Me Pierre PEREZ, avocat au barreau de CHAMBERY,

DEFENDERESSE

Syndicat des copropriétaires de L’IMMEUBLE RESIDENCE APOLLON [O] [I]
dont le siège social est sis [Adresse 5]
ayant pour syndic la société SYNDIC’ALP dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Nicolas FAUCK, avocat au barreau d’AIN, vestiaire : T 26, Me Nicolas CHAMBET, avocat au barreau d’ANNECY, vestiaire : 56

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Mme MASSON-BESSOU, Juge

GREFFIER : Madame LAVENTURE,

DÉBATS : à l’audience publique du 06 Mars 2025

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe, en premier ressort et Contradictoire

Exposé du litige

Les époux [Y] et [M] [W] étaient propriétaires d’un appartement dans la résidence APOLLON, [Adresse 5], acquis le30 janvier 2012 et plus précisément des lots 16 et 50 de la copropriété.
Le Syndic la copropriété était la S.A.S. LE BONSYNDIC.COM.

Aux motifs qu’une assemblée générale de la copropriété du 8 Avril 2022 , en contravention avec les dispositions légales, avait voté plusieurs résolutions concernant des marchés de travaux sur la base d’un seul devis et sans mise en concurrence, les époux [W], en date du 24 octobre 2022, ont assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence Apollon devant le Tribunal judiciaire de Bourg en Bresse aux fins de voir prononcer la nullité des dites résolutions.

Monsieur [Y] [W] étant décédé le 18 mai 2023, l’instance a été interrompue et a repris suivant conclusions de reprise d’instance du 21 septembre 2023 après intervention de ses héritiers, lesquels sont, en vertu d’un acte de notoriété du 4 juillet 2023, son conjoint survivant, [M] [W], qui a opté pour l’usufruit de la totalité des biens de la succession et ses deux enfants [S] et [H] [W].

Aux termes de leurs dernières écritures, régularisées par RVPA le 8 avril 2024, Madame [M] [W], [S] et [H] [W] demandent au tribunal de :

Juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire à l’instance des deux enfants du défunt, à savoir [S] et [H] [W] et juger que les deux enfants reprennent à leur compte l’argumentation développée par leurs père et mère;

Vu l’article 21 de la Loi du 10 juillet 1965 régissant la copropriété,Vu l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, régissant la copropriété,

DECLARER nulles et écarter des débats les pièces du syndicat descopropriétaires n°2 et 3, s’agissant d’un échange entre un membre du conseil syndical et leur avocat, et ce en application de l’article 66-5 de la loi 71-1130 du 31 décembre 1971;

JUGER que le conseil syndical ne pouvait en aucune façon avoir pour missiond’obtenir différents devis en lieu et place du syndic, le conseil syndical nepouvant se substituer à l’assemblée générale des copropriétaires;

CONSTATER que toutes les résolutions visant les travaux, pour un total de 59.300 euros ou à tout le moins 43.700 euros, sont faites sur la base d’un seul devis pour 5.200 euros T.T.C. de WD ELAGAGE et les autres travaux sur la base d’un seul devis de l’entreprise André IVANOVICTH, les 3 devis représentant 54.100 euros T.T.C., ou à tout le moins 38.500 euros;

PRONONCER en conséquence l’annulation de la 18 ème résolution, de la 19 ème résolution, de la 20 ème résolution, de la 21 ème résolution, mais aussi de la 22 ème résolution, les honoraires sur travaux ne pouvant concerner que les travaux régulièrement votés;

CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires de la Résidence APOLLON à verser aux consorts [W] la somme de 5.000 euros, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens, avec application, au profit du Cabinet HESTEE, représenté par Maître Sandrine TRIGON, des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de ses demandes à l’encontre des consorts [W], notamment au titre de l’article 700 du code de procédure civil;

ORDONNER pour le tout l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Les demandeurs font valoir à l’appui de leurs prétentions :

-que les délibérations votées le jour de l’assemblée générale sont nulles, pour non- respect de l’obligation de mise en concurrence, en application de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965 et de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967;

-que le jour de l’assemblée générale a été votée une résolution N°14 prévoyant que serait fixé à 1000 euros hors taxes le montant des marchés de travaux à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire et qu’étant votée en premier, cette résolution était nécessairement applicable et qu’il y a donc nullité des délibérations qui n’ont pas respecté ses préconisations concernant la mise en concurrence;

-qu’en l’espèce, la résolution N° 18 concernant le marché d’élagage des arbres est nulle car un seul devis a été produit et il a été donné mandat au conseil syndical d’étudier d’autres propositions et de décider du choix de l’entreprise ;

-qu’il en est de même pour la résolution N° 19 (réfection de la cour) la N°21 (ravalement de façade) pour lesquelles un seul devis a été présenté .

Ils ajoutent que les pièces adverses n°2 et 3 doivent être écartées des débats dans la mesure où il s’agit de mails échangés entre certains membres de la copropriété et leur avocat, couverts par le secret professionnel.

Aux termes de ses dernières écritures, régularisées par RVPA le 5 janvier 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble résidence Apollon demande au Tribunal de :

– DEBOUTER purement et simplement les consorts [W] de l'ensemble de leurs demandes,

– Les CONDAMNER à lui verser une somme de 4.000 € en application des dispositions de l'article 700 du Code Civil.

– CONDAMNER enfin les mêmes aux entiers dépens en application des dispositions de l'article 699 du Code Civil.

Le syndicat des copropriétaires soutient qu’il n’était tenu à aucune obligation de mise en concurrence, aux motifs que la résolution N°14 a été présentée lors de l'assemblée générale du 8 avril 2022 et n'est pas opposable aux décisions prises dans la même assemblée générale puisqu’elle ne prend effet qu'à la signature du procès-verbal, c’est à dire à la fin de ladite assemblée.

Il fait valoir également qu’il n’avait aucune obligation de présenter plusieurs devis, la mise en concurrence n’étant en aucun cas obligatoire tant qu’elle n’a pas été prévue préalablement par l’assemblée générale des copropriétaires, au visa de l’article 9 -2 du décret du 17 mars 1967.

Il soutient enfin avoir respecté la mise en concurrence, en ce que :

-le syndic étant à l’époque la société « le bon syndic.com », syndic semi-professionnel intervenant en ligne, il appartenait ainsi au conseil syndical de consulter les entreprises pour obtenir différents devis pour les travaux envisagés par la copropriété;

- les membres du conseil syndical ont consulté différentes entreprises mais n'ont pas réussi à obtenir plusieurs devis, faute d'avoir eu des réponses à leurs demandes :

-il est ainsi démontré que des entreprises ont été consultées mais qu'elles n'ont pas souhaité intervenir et établir des devis pour les travaux sollicités.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour plus ample exposé, par application de l’article 455 du Code de procédure civile .

Motifs de la décision

Il convient au préalable de déclarer [S] et [H] [W], enfants de Monsieur [Y] [W] et héritiers de celui ci, recevables en leur intervention volontaire.

1) Sur la demande de nullité des pièces 2 et 3 du syndicat des copropriétaires

Les pièces 2 et 3 concernent :

-des échanges de SMS avec des entreprises pour des demandes de devis et les justificatifs d’appel de différentes entreprises de Monsieur [K], membre du conseil syndical;

-des échanges entre Madame [B], co-propriétaire, et le responsable d’une entreprise paysagiste contactée pour établir un devis.

Si elle ont été transmises par les intéressés au conseil du syndicat des copropriétaires, pour justifier des nombreuses démarches faites pour pouvoir bénéficier de devis, elles ne concernent aucunement des échanges entre l’avocat et son client couverts par le secret professionnel, et sont d’ailleurs volontairement produites par le syndicat des copropriétaires.

La demande de nullité, qui s’analyse en réalité en une demande d’écarter les pièces critiquées des débats, est en conséquence rejetée .

2) Sur la demande de nullité des résolutions 18 à 22 votées par le syndicat des copropriétaires dans son assemblée générale du 8 avril 2022

Les résolutions querellées concernent :
-18ème résolution : le vote pour l’élagage des arbres (un seul devis, WD Elagage, 5 200 € TTC), résolution adoptée à la majorité des voix,

-19ème résolution , le vote pour la réfection de la cour commune (deux devis émanant d’une seule entreprise, l’entreprise Ivanovitch, pour 7 600 € et 15 600 €), résolution adoptée à la majorité des voix pour le devis de 7 600 € TTC,

-20ème résolution, ratification des honoraires du suivi des travaux de la résolution précédente,

- 21ème résolution, le vote pour le ravalement de façade , (un seul devis, entreprise Ivanovitch), résolution adoptée à l’unanimité des voix pour 21 630 € TTC,

- 22ème résolution, ratification des honoraires de suivi des travaux de la résolution précédente.

En vertu de l’article 21 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, l’assemblée générale des copropriétaires arrête un montant des marchés et des contrats, autre que celui de syndic, à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire .

Par ailleurs, l’article 9-2 du décret du 17 mars 1967 précise :

« La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à évaluation de plusieurs entreprises».

Si l’adoption d’un marché sans mise en concurrence préalable ne peut être contestée dès lors qu’aucun seuil de mise en concurrence n’a été voté en assemblée générale, il s’avère qu’en l’espèce, était fixée à l’ordre du jour de l’assemblée générale du 8 avril 2022 une 14ème résolution intitulée “montant des marchés / contrats-mise en concurrence” .

Cette 14ème résolution a été soumise au vote le 8 avril 2022 et les copropriétaires ont décidé de fixer à 1 000 € hors taxes le montant des marchés de travaux et contrats de fourniture à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire .

Si cette résolution ne prenait effet qu’à la signature du procès-verbal d’assemblée générale, pour autant il est justifié du vote d’un seuil de mise en concurrence à 500 € TTC lors de l’assemblée générale de l’année précédente, en date du 5 mars 2021 .

Il en résulte, dès lors qu’il est constant que les marchés contestés étaient supérieurs à 500€ TTC, que, par application de l’article 9– 2 du décret du 17 mars 1967 précédemment cité, il convenait de procéder à une mise en concurrence par la production de plusieurs devis et a minima deux.

Or, il n’est pas contesté que les votes concernant les travaux d’élagage des arbres, de réfection de la cour commune et de ravalement de façade n’ont été opérés que sur production d’un seul devis.

Certes, il est justifié par le syndicat des copropriétaires que plusieurs entreprises ont été sollicitées pour établissement d’un devis, qu’il s’agisse de l’élagage, des travaux concernant la cour ou le ravalement (pièces 2 et 3 syndicat des copropriétaires) sans qu’une réponse puisse être obtenue .

Pour autant, il ne peut être considéré que l’obligation de mise en concurrence a été respectée, dès lors qu’à l’examen, il apparait que .la convocation à l’assemblée générale ne comportait aucune description précise des différents travaux envisagés, que le descriptif des trois devis proposés était succinct et qu’ainsi, il n’a pas été permis aux copropriétaires de disposer des éléments nécessaires pour prendre une décision concernant le vote de ces trois résolutions en connaissance de cause .

En conséquence, il y a lieu d’annuler les résolutions 18 à 22 votées à l’assemblée générale de la copropriété du 8 avril 2022 .

3) Sur les demandes accessoires

Partie perdante, le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens de la procédure avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Sandrine Trigon, Avocat.

Le syndicat des copropriétaires est condamné à payer aux consorts [W] la somme de 2 000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS