TJ 06088, 6 mai 2025, RG 23/03696

COUR D’APPEL D’[Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE
M I N U T E
(Décision Civile)

JUGEMENT : [V] [G], [V] [G] c/ Syndic. de copro. de l’ensemble immobilier « [Adresse 9]

N° 25/
Du 06 Mai 2025

4ème Chambre civile
N° RG 23/03696 - N° Portalis DBWR-W-B7H-PGUU

Grosse délivrée à

la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES

la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES

expédition délivrée à

le 06 Mai 2025

mentions diverses
Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame PROVENZANO, Greffier..

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l'audience publique du 18 Février 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 06 Mai 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 6 Mai 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [V] [G]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

M. [V] [G], pris en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R]
[Adresse 7]
[Localité 2]
représenté par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier “[Adresse 10]” représenté par son syndic en exercice
[Adresse 3]
[Localité 1]
représenté par Maître Fabienne LATTY de la SELARL BOURGOGNE - LATTY & ASSOCIES, avocats au barreau de GRASSE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [V] [G] est propriétaire de garages correspondant aux lots n°28 et 30, représentant 31/1.000 tantièmes, de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 6] et administré par son syndic en exercice la société Agence des Palais.

Il est également propriétaire indivis de garages et d’un appartement, correspondant aux lots n°29, 32 et 35 de cette même copropriété, issus de la succession de [A] [R] dont il est l’administrateur désigné par une ordonnance de référé du tribunal de grande instance de Montauban du 2 décembre 1999.

Cet immeuble fait l’objet d’un état descriptif de division et d’un règlement de copropriété reçu le 29 juin 1970 par Maître [E], notaire à [Localité 11], publié au service de la publicité foncière le 23 juillet 1970.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2023, les résolutions suivantes ont été examinées :
Point 11 : Décision des copropriétaires concernant le rattachement des combles situées au-dessus de l’appartement [H] (lot 37) qui a été rejetée la majorité de l’article 26 n’ayant pas été atteinte,Point 11 + : Décision des copropriétaires concernant le rattachement des combles situées au-dessus de l’appartement [H] (lot 37) adoptée après un second vote par application de l’article 26-1,Point 12 : Décision des copropriétaires concernant le rattachement des combles situées au-dessus de l’appartement [U] (lot 36) qui a été rejetée la majorité de l’article 26 n’ayant pas été atteinte,Point 12 + : Décision des copropriétaires concernant le rattachement des combles situées au-dessus de l’appartement [U] (lot 36) adoptée après un second vote par application de l’article 26-1.
Par acte du 2 octobre 2023, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], composée de dix indivisaires : M. [N] [I], M. [D] [I], Mme [J] [M], Mme [L] [M], Mme [Y] [O], M. [S] [C], Mme [T] [C], Mme [P] [G], M. [V] [G], M. [X] [C], a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] pour obtenir principalement la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans sa totalité et en conséquence de toutes les résolutions qui ont été prises, et subsidiairement, la nullité des résolutions n°11, 11+, 12 et 12+.

Dans ses dernières conclusions notifiées le 20 septembre 2024, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], sollicite le rejet des demandes reconventionnelles ainsi que :

le prononcé de la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans sa totalité et en conséquence de toutes les résolutions qui ont été prises, au visa du règlement de copropriété unique visant les bâtiments A et B daté du 29 juin 1970,le prononcé de la nullité, sous bénéfice de l’exécution provisoire, des résolutions 11, 11+, 12 et 12+ de l’assemblée générale du 27 juillet 2023,la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 5] à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance distraits au profit de la Scp Cabinet Rosenfeld et Associés.
Il soutient que les combles sont des parties communes au sens du règlement de copropriété. Il en déduit donc que les résolutions litigieuses aboutissent à une cession de parties communes sans paiement d’un prix ou en contrepartie d’une soulte dérisoire qui porte atteinte à l’intérêt collectif des copropriétaires.
Il souligne que ces mêmes résolutions avaient déjà été rejetées lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2022, lui permettant ainsi de se prévaloir d’un droit acquis par cette décision de rejet devenue définitive.
Il explique qu’il résulte du règlement de copropriété reçu par notaire le 29 juin 1970, et régulièrement publié, que la copropriété comporte deux bâtiments (A et B). Il expose que la décision de modifier l’état descriptif de division, et donc le règlement de copropriété, ne pouvait pas être prise par les copropriétaires du bâtiment B sur la base de 279 tantièmes alors que l’état descriptif prévu au règlement de copropriété vise 1.000 tantièmes. Compte tenu de son absence lors de l’assemblée générale litigieuse, il soutient avoir qualité pour solliciter l’annulation des résolutions adoptées.
Il conclut qu’il s’agit d’un vice grave qui affecte la convocation ainsi que le procès-verbal de l’assemblée générale dans sa totalité.
Il fait valoir que les tantièmes ne pouvaient être modifiés sans respecter la règle de l’unanimité de tous les copropriétaires composant l’ensemble immobilier et non seulement de ceux qui étaient présents ou représentés à l’assemblée générale. Il estime que l’atteinte à la destination de l’immeuble par l’augmentation des superficies habitables et du nombre d’habitants ou occupants pouvant accéder aux lieux ainsi que la création de nouveaux lots constituant une mutation ne peuvent être votées à la majorité relative et sans contrepartie équitable. Or, il expose que les sommes de 400 euros et 600 euros versées en contrepartie du rattachement des combles aux appartements sous-jacents méconnaissent manifestement l’intérêt collectif. Il considère que cette aliénation d’une partie commune à titre gratuit ou en contrepartie d’une compensation dérisoire procède d’un abus de majorité.
Il fait valoir, en outre, que le vote des résolutions contestées est intervenu sur la base d’un travail établi par un géomètre alors que des projets notariés s’imposaient s’agissant d’une modification de l’état descriptif de division. Il indique que le projet de modification du règlement de copropriété n'a pas été annexé à la convocation à l’assemblée générale litigieuse alors que cette notification conditionne la validité de la décision selon l’article 11 du décret du 17 mars 1967. Il ajoute que les copropriétaires n’ont pas été suffisamment informés des conséquences pouvant être rattachées à leur vote.
En réponse aux conclusions adverses selon lesquelles il n’aurait pas qualité à agir, il produit l’ordonnance le désignant comme administrateur de la succession [A] [R]. Il ajoute qu’il n’existe qu’un seul état descriptif de division pour la copropriété commun aux bâtiments A et B impliquant qu’il soit nécessaire de convoquer l’ensemble des copropriétaires pour le modifier. Enfin, il souligne que les résolutions 11 et 12 n’ont pas été adoptées, il déduit des procès-verbaux produits qu’elles l’ont été en seconde lecture.

Dans ses dernières écritures notifiées le 25 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] conclut au débouté et sollicite, à titre reconventionnel, que M. [V] [G] soit déclaré irrecevable à agir au nom et pour le compte des dix indivisaires composant l’indivision [R], à défaut de preuve de sa qualité, ainsi que sa condamnation à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il souligne que lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2022, l’indivision [R] était représentée par Mme [Z] [G]. Il sollicite donc que M. [V] [G] rapporte la preuve de sa qualité à agir, à défaut de quoi il sera déclaré irrecevable.
Il considère que les copropriétaires ont décidé de modifier l’état descriptif de division du bâtiment B, seul bâtiment affecté par le rattachement des combles aux lots n°36 et 37, et non le règlement de copropriété. Il conteste donc que cette entreprise nécessite un vote à l’unanimité de tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier, raison pour laquelle seuls les copropriétaires du bâtiment B, totalisant 279 tantièmes, ont été convoqués à l’assemblée générale du 27 juillet 2023 et ont pris part aux votes.
De plus, il soutient que les résolutions n°11 et 12 n’ont pas été adoptées, faute de majorité, et qu’elles ne peuvent donc pas faire l’objet de contestations au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.
Il ajoute que le juge ne peut intervenir que pour contrôler la légalité des décisions majoritaires mais qu’il ne relève pas de son office de s’immiscer dans l’exercice du pouvoir majoritaire pour contrôler l’opportunité d’une décision votée.
De surcroît, il rappelle que le règlement de copropriété ne précise pas la nature des combles mais prévoit en son article 4 que « les parties communes sont celles qui ne sont pas affectées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé ». Il expose que l’accès aux combles du bâtiment B est uniquement possible depuis les appartements de Mme [H] et M. [U] par le biais d’une trappe. De plus, il fait valoir que lesdites combles ne permettent pas d’accéder au toit de l’immeuble. Il en conclut que les combles constituent des parties privatives et que les travaux d’aménagement envisagés ne sont donc pas de nature à porter atteinte aux parties communes et peuvent être autorisés selon les règles de majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Il indique que, bien qu’une assemblée ne puisse revenir sur un droit conféré à un copropriétaire déterminée, elle conserve la faculté de prendre ultérieurement une décision contraire à une précédente assemblée si elle ne porte pas atteinte aux droits acquis d’un copropriétaire en vertu de la première décision. Or, il considère que le premier refus opposé au rattachement des combles aux appartements qu’elles surplombent n’a créé aucun droit acquis au profit du demandeur. Il relève que le montant de la contrepartie proposée a été modifié à la hausse dans le cadre de la seconde assemblée générale.
En réplique aux conclusions du demandeur, il conclut que le moyen tiré de l’augmentation des superficies habitables et du nombre d’habitants ou occupants pouvant accéder aux lieux devra être écarté puisqu’il ne viole aucune règle de la loi du 10 juillet 1965 ou du décret du 17 mars 1967.
En outre, il conteste l’existence d’un abus de majorité puisque tous les copropriétaires présents et représentés ont voté en faveur des résolutions litigieuses, aucun copropriétaire ne s’étant abstenu. Il en déduit qu’il revenait donc aux consorts [G] d’assister à l’assemblée générale s’ils souhaitaient prendre part aux votes, ces derniers bénéficiant du nombre le plus élevé de tantièmes dans le bâtiment B. Il dément également le fait que les résolutions adoptées soient contraires à l’intérêt collectif puisque les combles ne sont pas aménagées, qu’elles sont régulièrement endommagées par des volatiles, que l’augmentation du nombre de tantièmes des lots concernés par le rattachement entraînera l’augmentation proportionnelle du montant des charges dues par les propriétaires de ces lots, que les travaux d’aménagement des combles seront pris en charge par ces derniers ainsi que les frais afférents à la modification de l’état descriptif de division.
Enfin, il rappelle qu’aucun texte ne prévoit que les résolutions doivent être adoptées sur la base d’un projet notarié.
Il demande donc que les consorts [G] soient déboutés de leurs demandes et condamnés à lui payer la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La clôture de la procédure est intervenue le 28 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 18 février 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la qualité à agir de M. [V] [G].

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

Selon l’article 122 du même code, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

En l’espèce, suivant une ordonnance de référé rendu par le président du tribunal de grande instance de Montauban le 2 décembre 1999, M. [V] [G] a été désigné en qualité d’administrateur de l’indivision résultant du décès de M. [A] [R]. M. [V] [G] rapporte donc la preuve de sa qualité à agir également à titre de représentant des membres de cette indivision.

En outre, il ressort de l’article 789 du code de procédure civile que le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour notamment statuer sur les fins de non-recevoir.

Ce texte ajoute que les parties ne sont plus recevables à soulever ces fins de non-recevoir au cours de la même instance à moins qu’elles ne surviennent ou soient révélées postérieurement au dessaisissement du juge de la mise en état.

Il convient de souligner que le juge de la mise en état n’a pas été saisi de la fin de non-recevoir tirée du défaut de qualité à agir, moyen connu du syndicat défendeur avant la clôture de l’instruction.

Par conséquent, les demandes de M. [V] [G], pris en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], seront déclarées recevables.

Sur la demande principale d’annulation de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans son intégralité.

Les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 relatives aux formalités de convocation, de tenue de l'assemblée générale et de notification des décisions étant d'ordre public, le copropriétaire opposant ou défaillant peut poursuivre l'annulation de l'assemblée générale dans son entier, sans avoir à justifier d'un grief quelconque.

Les autres irrégularités ne sont, en revanche, pas de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale en son ensemble mais uniquement des résolutions qui les affectent.

En l’espèce, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], soutient que l’assemblée a dépassé ses pouvoirs tels que résultant du règlement de copropriété et que plusieurs vices de forme sont de nature à emporter la nullité de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans son intégralité tenant à l’irrégularité de la convocation et du procès-verbal de l’assemblée générale.

Néanmoins, les motifs invoqués par le demandeur au soutien de sa demande de nullité de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans son intégralité n’ont pas d’incidence sur les résolutions n°1 à 10, non contestées par le demandeur, telles que l’élection du président de séance, des scrutateurs ou encore l’approbation des comptes de l’exercice clos.

En effet, l’abus de majorité, l’atteinte à la destination de l’immeuble, le caractère dérisoire de la contrepartie à la vente, l’insuffisance des pièces notifiées en amont de l’assemblée générale, et au plus tard en même temps que l’ordre du jour, ou encore le rejet antérieur de résolutions similaires ne coïncident pas avec la liste limitative des motifs d’ordre public entachant de nullité une assemblée générale dans son entier.

Par conséquent, M. [V] [G], pris en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], sera débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans son entier.

Sur la demande subsidiaire d’annulation des résolutions n°11, 11+, 12 et 12+ de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

1. Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°11 et 12

Aux termes de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les actions en contestation des décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée. Cette notification est réalisée par le syndic dans le délai d'un mois à compter de la tenue de l'assemblée générale.

Un copropriétaire opposant est un copropriétaire qui a voté contre une décision adoptée ou pour une décision rejetée.

Un copropriétaire défaillant est un copropriétaire qui n’était ni présent ni représenté en vertu d’un mandat à cette assemblée.

Une décision susceptible d’annulation est la délibération explicite et sanctionnée par un vote ou encore la disposition adoptée par l’assemblée générale qui revêt une efficacité juridique la distinguant de mesures préparatoires ou de résolutions de principe. Une décision d’assemblée générale existe dès lors qu’une question a été soumise à l’ensemble des copropriétaires et a été sanctionnée par un vote.

La décision peut ainsi être positive (notamment résolution d’entreprendre des travaux ou approbation des comptes) ou négative (notamment refus d’autoriser le syndic pour agir en justice ou de donner accord à la demande d’un copropriétaire d’exécuter des travaux affectant les parties communes).

Ainsi, en repoussant un projet de résolution, l’assemblée générale a bien pris une décision, ayant une existence juridique quoique négative.

En l’espèce, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 que Mme [Z] [G] et l’indivision [R] n’étaient ni présents ni représentés. En tant que copropriétaire défaillant, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], a donc qualité pour demander la nullité des résolutions n°11 et 12.

Néanmoins, celles-ci n’ont pas été adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires, faute de majorité. En effet, bien que 5 copropriétaires représentant 176 tantièmes aient voté pour les résolutions n°11 et 12 et qu’aucun copropriétaire présent ou représenté n’ait voté contre ou ne se soit abstenu, le quantum de voix requis n’était pas suffisant. Les résolutions litigieuses étant soumises à la majorité des deux tiers des voix de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, seule une majorité de 186 sur 279 tantièmes, a minima, aurait permis de les adopter lors du premier vote.

Les résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 ne peuvent donc être qualifiées de décisions revêtant une efficacité juridique au sens de l’article 42 de la loi du 10 juillet 2023, excepté pour les copropriétaires ayant sollicité leur inscription à l’ordre du jour.

Une action en contestation ne peut donc être introduite à l’encontre de ces décisions de rejet par M. [V] [G] qui sollicite, simultanément, le prononcé de la nullité des mêmes décisions en ce qu’elles ont été adoptées au terme des résolutions 11+ et 12+, après application de l’article 26-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Par conséquent, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], sera débouté de sa demande d’annulation des résolutions n°11 et 12 de l’assemblée générale du 27 juillet 2023.

2. Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°11+ et 12+

a. Sur la nature des combles

Afin de déterminer les règles applicables à la modification de l’état description de division, il convient de déterminer la nature commune ou privative des combles litigieux.

En vertu de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé. Ce texte précise que les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire.

L’article 3 de la même loi prévoit que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux. Il ajoute que sont notamment réputées parties communes, dans le silence ou la contradiction des titres le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès, le gros œuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs, les coffres, gaines et têtes de cheminées, les locaux des services communs, les passages et corridors ainsi que tout élément incorporé dans les parties communes.

Non visés à l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, les combles peuvent recevoir, dans le silence du règlement de copropriété, la qualification de parties communes ou de parties privatives selon la configuration des lieux.
Les combles sont réputés parties communes s'ils ne sont pas affectés à l'usage exclusif d'un copropriétaire et demeurent accessibles au syndicat pour intervenir le cas échéant sur la toiture de l'immeuble. Il en est de même pour des combles accessibles exclusivement depuis des parties communes ou qui ne peuvent servir qu'à assurer la réparation de la toiture de l'immeuble, partie commune dont il est l’accessoire, peu important qu'il existe une trappe d'accès dans un lot privatif.

Est en revanche une partie privative le comble auquel seul un copropriétaire a accès et dont la conservation n'est pas nécessaire au syndicat de copropriété. Il est en est également ainsi lorsque la partie des combles situées au-dessus du lot du copropriétaire qui n'a d'utilité que pour ce lot dès lors que l'accès à la toiture de l'immeuble en copropriété est possible par l'extérieur, sauf lorsque l’accès par un lot à celui-ci résulte d’une voie de fait du propriétaire du lot qui a réalisé la pose d’une trappe sans autorisation et qu’aucun accès n’était prévu depuis le lot par la construction d’origine.

En l’espèce, le règlement de copropriété, pas plus que l’état descriptif de division, ne mentionnent des combles.

Néanmoins, il résulte des photographies versées aux débats par le syndicat que l’accès aux combles du bâtiment B est uniquement possible depuis les appartements de Mme [H] et M. [U], parties privatives, qui disposent d’une trappe permettant d’y accéder.

En outre, les combles ne permettent pas d’accéder au toit de l’immeuble, partie commune, qui est accessible exclusivement depuis l’extérieur du bâtiment par le biais d’une échelle.

Dès lors que seuls les copropriétaires des appartements sous-jacents peuvent se rendre dans les combles litigieux, que la conservation de cet accès n’est pas nécessaire au syndicat des copropriétaires et que rien ne prouve que l’entrée par les lots n°36 et 37 résulte d’une voie de fait des propriétaires qui auraient réalisé une trappe d’accès sans autorisation, ce que le demandeur ne soutient pas, les combles litigieuses doivent par conséquent être qualifiées de parties privatives.

b. Sur la modification de l’état descriptif de division

Aux termes de l’article 71-10 du décret du 4 janvier 1955, sous réserve des dispositions de l'article 50-1 du décret du 4 janvier 1955, l'état descriptif de division est établi par tous les propriétaires ou copropriétaires de l'immeuble et l'acte modificatif est établi par les seuls propriétaires ou copropriétaires des fractions intéressées par la modification. Le cas échéant, les frais d'établissement de ces actes sont à la charge de la collectivité des copropriétaires et recouvrés comme en matière de charges de propriété.

Selon l’article 29 alinéa 2 du règlement de copropriété du 23 juillet 1970, « la nouvelle répartition des charges résultant des modifications ainsi effectuées sera, par application de l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965, soumise à l’approbation de l’assemblée statuant à la majorité prévue par l’article 63 du présent règlement ».

L’article 63 de ce règlement précise que « les décisions autres que celles visées au Titre V du présent règlement de copropriété sont prises à la majorité des voix dont disposent les copropriétaires ou associés présents ou représentés ayant, en vertu du présent règlement, voix délibérative au sujet de la résolution mise aux voix ».

Selon l’article 125 de ce règlement, « les décisions concernant les actes de disposition autres que ceux visés à l’article précédent sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les trois/quarts des voix ».

En l’espèce, il ressort de l’étude de la répartition des 1.000/1.000 tantièmes annexée au règlement de copropriété qu’il n’existe qu’un seul état de répartition listant la quote-part en millièmes des lots rattachés aux bâtiments A et B de la copropriété.

Il distingue toutefois entre les lots dépendant du bâtiment A et ceux dépendant du bâtiment B puisqu’un décompte intermédiaire des millièmes est réalisé. En effet, il est indiqué que l’ensemble des lots associés au bâtiment A représente 721 millièmes et que l'ensemble des lots associés au bâtiment B représente 279 millièmes, le tout permettant de comptabiliser 1.000 millièmes.

Or, les seules fractions intéressées par la modification de l’état descriptif de division sont les lots n°28 à 37 composant le bâtiment B et représentant 279 millièmes, selon l’état descriptif de division annexé au règlement de copropriété, puisque le présent litige est relatif au rattachement des combles du bâtiment B aux lots n°36 et 37.

L’acte modificatif de l’état descriptif de division litigieux doit donc être établi et voté par les copropriétaires des lots n°28 à 37 représentant 279 millièmes.

Les copropriétaires des lots rattachés au bâtiment A, n’étant pas affectés par le présent litige, n’avaient donc pas à être convoqués à l’assemblée générale visant à voter le rattachement des combles aux appartements sous-jacents de Mme [H] et M. [U].

Par conséquent, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], sera débouté de sa demande visant à la nullité du procès-verbal d’assemblée générale du 27 juillet 2023 dans sa totalité et en conséquence de toutes les résolutions qui ont été prises.

c. Sur le moyen tiré du rejet de résolutions similaires lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2022 ou l’existence de droits acquis.

Une assemblée générale ne peut revenir sur une précédente décision si cette dernière a déjà été exécutée ou si un copropriétaire bénéficie d'un droit acquis en vertu d'une décision initiale que le syndicat entendrait mettre à néant.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 19 juillet 2022, la résolution relative à la « décision des copropriétaires concernant le rattachement des combles situées au-dessus des appartements [H] et [U] » n’a pas été adoptée. La proposition ayant été refusée, la décision initiale n’a accordé aucun droit à aucun copropriétaire.

Aucun texte ne s’oppose donc à ce que la même proposition de rattachement des combles aux lots n°36 et 37 fasse à nouveau l’objet de résolutions soumises aux votes des copropriétaires lors de l’assemblée générale du 27 juillet 2023, les copropriétaires ayant précédemment voté contre n’ayant pas acquis de droit à ce que ce point ne soit pas réexaminé et soumis à un vote dont l’issue pourrait être contraire.

Par conséquent, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], sera débouté de sa demande de nullité des résolutions 11, 11+, 12 et 12+ sur ce fondement.

d. Sur les pièces annexées à la convocation à l’assemblée générale litigieuse

Aux termes de l’article 13 du décret du 17 mars 1967, l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I.

L’article 11, I.-, 6° du même décret prévoit que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour la validité de la décision le projet de règlement de copropriété, de l'état descriptif de division, de l'état de répartition des charges ou le projet de modification desdits actes, lorsque l'assemblée est appelée, suivant le cas, à établir ou à modifier ces actes.

L’article 11, II.-, 8° de ce décret précise que sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour, pour l'information des copropriétaires, le descriptif détaillé des travaux, mentionné au premier alinéa de l'article 25-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Si l’acte modificatif de l’état descriptif de division est nécessairement dressé en la forme authentique, le projet de modification notifié aux copropriétaires, antérieurement à l’assemblée générale lors de laquelle la résolution y afférant sera soumise au vote, peut être établi par un géomètre-expert.

L’article 11 du décret du 17 mars 1967 institue un formalisme informatif destiné à permettre aux copropriétaires de se prononcer en toute connaissance de cause et non de soumettre au vote l’acte authentique matérialisant l’exécution de la décision en cas de vote favorable.

En l’espèce, ont été annexés à la convocation à l’assemblée générale du 27 juillet 2023, la demande du 8 mars 2023 de Mme [H] et de M. [U] d’inscription à l’ordre du jour de la vente des combles au-dessus de leur appartement ainsi que le rapport du géomètre-expert du 31 mai 2022 aux fins de modification de l’état descriptif de division.

Par conséquent, les pièces prévues par l’article 11 du décret du 17 mars 1967 ayant été fournies en même temps que la convocation à l’assemblée générale, ce moyen de nullité sera également rejeté.

e. Sur l’atteinte à la destination de l’immeuble

Aux termes de l’article 8 de la loi du 10 juillet 1965, I. - Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative.

Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation.
II. - Le règlement de copropriété des immeubles dont le permis de construire est délivré conformément à un plan local d'urbanisme ou à d'autres documents d'urbanisme imposant la réalisation d'aires de stationnement prévoit qu'une partie des places de stationnement adaptées prévues au titre de l'obligation d'accessibilité définie à l'article L. 161-1 du code de la construction et de l'habitation est incluse dans les parties communes.
Le règlement de copropriété des immeubles prévoit, dans des conditions définies par décret, les modalités selon lesquelles ces places de stationnement adaptées sont louées de manière prioritaire aux personnes handicapées habitant la copropriété.

Selon l’article 9, I.-, alinéa 1er, de la même loi, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

La destination de l'immeuble désigne l'usage affecté à l'immeuble. Il peut notamment être exclusif d’habitation, commercial ou mixte (commercial et habitation ; professionnel et habitation).

En l’espèce, l’article 8 du règlement de copropriété précise que l’immeuble est destiné à l’usage mixte d’habitation et de bureau.

L’article 7 de ce règlement intitulé « division des lots » indique que les lots n°36 et 37 sont des appartements situés au deuxième étage du bâtiment B.

En revanche, le règlement de copropriété est silencieux quant à la nature et de la destination des combles qui doivent en l’espèce être qualifiées de privatives par application des articles 2 et 3 de la loi du 10 juillet 1965.

Dès lors, leur cession à Mme [H] et M. [U] n’aura aucune incidence sur la destination de l’immeuble, étant observé que les résolutions litigieuses ne créent pas de lot supplémentaire mais un nouveau lot incluant, pour chacun des copropriétaires, le comble sus-jacent si bien qu’une augmentation du nombre d’occupants de l’immeuble, portant atteinte à sa destination qui n’est pas bourgeoise mais mixte, n’est pas démontrée.

Le moyen tiré d’une atteinte à la destination de l’immeuble sera par conséquent également rejeté.

f. Sur l’abus de majorité

Aux termes de l’article 14, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Néanmoins, une décision, bien qu'intervenue dans des formes régulières et dans la limite des pouvoirs d’une assemblée générale, peut faire l’objet d’un recours en annulation lorsqu'elle a été le résultat de manœuvres destinées à obtenir, par surprise de certains copropriétaires, un vote contraire aux intérêts collectifs, qu’elle lèse un ou plusieurs copropriétaires sans être pour autant conforme à l'intérêt commun ou qu’elle révèle une inégalité de traitement entre les copropriétaires.

Une décision d’assemblée générale de copropriété peut ainsi être annulée pour abus de majorité qui consiste à utiliser la majorité soit dans un intérêt autre que l'intérêt collectif ou dans un intérêt qui lui est contraire, soit avec l'intention de nuire.

Il appartient au copropriétaire demandeur à la nullité de rapporter la preuve de l’abus de droit, abus qui doit néanmoins être distingué de la simple opposition d’intérêts que révèle nécessairement tout système de vote majoritaire.

Est assimilé à un abus de majorité la décision d’assemblée générale qui compromet indûment l'équilibre indispensable entre les droits concurrents des copropriétaires tels qu'ils résultent de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, la discrimination entre copropriétaires, sans motif légitime, caractérisant un tel abus.

L'aliénation de combles qui n'ont d'utilité que pour les copropriétaires auxquels la cession a été consentie peut valablement être prise à la majorité de l'article 26, dès lors que cette aliénation n'est susceptible de porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

L’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que sont prises à la majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix les décisions concernant :

a) les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d ;
b) La modification, ou éventuellement l'établissement, du règlement de copropriété dans la mesure où il concerne la jouissance, l'usage et l'administration des parties communes ;

Ce texte précise que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives ou aux modalités de leur jouissance, telles qu'elles résultent du règlement de copropriété.

Il ajoute enfin qu’elle ne peut, sauf à l'unanimité des voix de tous les copropriétaires, décider l'aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l'immeuble ou la modification des stipulations du règlement de copropriété relatives à la destination de l'immeuble.

Selon l’article 26-1 de la même loi, nonobstant toute disposition contraire, lorsque l'assemblée générale n'a pas décidé à la majorité prévue au premier alinéa de l'article 26 mais que le projet a au moins recueilli l'approbation de la moitié des membres du syndicat des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée se prononce à la majorité des voix de tous les copropriétaires en procédant immédiatement à un second vote.

En l’espèce, les résolutions litigieuses avaient pour objet de céder les combles sus-jacents aux appartements de Mme [H] et de M. [U], parties privatives, à ces derniers. Il s’agit donc d’un acte de disposition.

Pour autant cette cession ne renvoie pas aux actes de disposition sur les parties communes ou sur des droits accessoires à ces parties communes, lorsque ces actes résultent d'obligations légales ou réglementaires telles que celles relatives à l'établissement de cours communes, d'autres servitudes ou à la cession de droits de mitoyenneté prévus par l’article 25 b).

La cession des combles ne portant pas atteinte à la destination de l’immeuble, aux droits de jouissance des parties privatives et intervenant moyennant une contrepartie, la décision peut intervenir à la majorité de l’article 26 ou de l’article 26-1.

Le vote des résolutions n°11, 11+, 12 et 12+ est donc soumis aux règles de majorité prévues à l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, les lots correspondant au bâtiment B de la copropriété situé [Adresse 4] sont détenus par 7 copropriétaires qui détiennent 279 tantièmes. Or, il ressort du procès-verbal de l’assemblée générale du 27 juillet 2023 que quatre copropriétaires étaient présents et qu’un copropriétaire était représenté. Lesdits copropriétaires, détenant 176 tantièmes, ont tous voté pour les résolutions litigieuses visant au rattachement des combles aux lots n°36 et 37.

Néanmoins, faute de majorité des deux tiers, telle que prévue par l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, les résolutions n°11 et 12 n’ont pas été adoptées, Mme [Z] [G] et l’indivision [R] étant défaillants.

Le projet ayant au moins recueilli l'approbation de la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, la même assemblée a donc procédé immédiatement à un second vote à la majorité des voix des copropriétaires, dans les conditions de l’article 26-1 de la loi précitée. Les résolutions n°11+ et 12+ ont alors été adoptées.

Il ressort des pièces produites que les combles ne sont pas aménagés et sont endommagés du fait de la présence régulière de volatiles.

Or, Mme [H] et M. [U] se sont engagés à réaliser à leurs frais des travaux d’isolation, à remplacer les fenêtres de toit hors service et à mandater une entreprise afin d’effectuer un traitement fongicide des poutres.

M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], estime que les prix de cession sont dérisoires au regard des tantièmes auxquels les combles correspondent, soit 18 et 11 millièmes.

Toutefois, la propriété de combles dans l’immeuble n’a jamais été acquise antérieurement en contrepartie d’un quelconque prix qui serait supérieur à celui proposé par Mme [H] et de M. [U].

L’adjonction des combles aux appartements de Mme [H] et de M. [U] emporte l’augmentation des tantièmes détenus par ces derniers et donc l’augmentation proportionnelle du montant de leurs charges de copropriété et la réduction du montant de celles des autres.

Dès lors qu’outre le prix de cession que le demandeur juge dérisoire, les copropriétaires concernés se sont engagés à faire réaliser à leurs frais des travaux d’entretien de parties communes et vont assumer des tantièmes de charges communes générales plus importantes, il existe une véritable contrepartie aux décisions adoptées par l’assemblée générale.

Il apparaît en effet dans l’intérêt commun des copropriétaires que toute partie de l’immeuble soit correctement entretenue sans que le syndicat des copropriétaires ait à exposer des frais, le tribunal n’ayant pas le pouvoir de se prononcer sur l’opportunité des décisions prises par l’assemblée générale dans le cadre du contrôle des abus de majorité.

Il s’ensuit que le demandeur ne rapporte pas la preuve d’une atteinte à l’intérêt collectif par les résolutions litigieuses et donc d’un abus de majorité.

Par conséquent, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [R], sera également débouté de sa demande de nullité des résolutions n°11+ et 12+ prise par l’assemblée générale des copropriétaires du 27 juillet 2023.

Sur les demandes accessoires.

Partie perdante au procès, M. [V] [G], agissant tant en son nom personnel qu’en en sa qualité d’administrateur de l’indivision [A] [R], sera condamné aux dépens ainsi qu’à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS