TJ 06088, 6 mai 2025, RG 24/01992

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01992 - N° Portalis DBWR-W-B7I-QBUX
du 06 Mai 2025

N° de minute 25/00695

affaire : [L] [V]
c/ [U] [S], [J], [K] [X]

Grosse délivrée à

Me Marie ANDRIES

Expédition délivrée à

Me Hélène ARNULF
Me David VARAPODIO

le
l’an deux mil vingt cinq et le six Mai à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Novembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [L] [V]
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Marie ANDRIES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDEUR

Contre :

M. [U] [S]
[Adresse 2]
[Localité 4]
Rep/assistant : Me David VARAPODIO, avocat au barreau de NICE

M. [J], [K] [X]
[Adresse 3]
[Localité 6]
Rep/assistant : Me Hélène ARNULF, avocat au barreau de NICE

DÉFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 18 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 06 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 17 juin 2014, M.[L] [V] a donné à bail commercial à M. [J] [X] des locaux [Adresse 3] à [Localité 6] moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 900 euros, hors taxes et charges.

M. [U] [S] s’est porté caution solidaire des engagements souscrits par M. [J] [X] par acte du 17 juin 2014.

Le 27 avril 2022, M. [L] [V] a fait délivrer à M. [J] [X] un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 6 juillet 2022, M. [L] [V] a fait assigner M. [J] [X] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 août 2022, M.[L] [V] a fait assigner M. [U] [S] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

Suivant une ordonnance du 22 septembre 2023, le juge des référés du tribunal de Nice :
- s’est déclaré compétent pour connaître du présent litige et a rejeté toute exception d’incompétence matérielle,
- a ordonné la jonction des instances,
- a enjoint aux parties de rencontrer un médiateur.

La médiation ayant échoué, l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 décembre 2023.

Par une ordonnance du 28 mars 2024, le juge des référés :
- s’est déclaré incompétent en ce que le litige porte sur un contrat de louage d’immeuble à usage également d’habitation,
- a désigné le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nice comme étant matériellement et territorialement compétent,
- dit que le dossier de l’affaire sera transmis à cette juridiction.

Suivant un arrêt de la cour d’appel d’Aix-en-Provence du 24 octobre 2024, l’ordonnance du 28 mars 2024 a été infirmée en toutes ses dispositions et la cour statuant à nouveau, a :
- déclaré irrecevable l’exception d’incompétence matérielle à nouveau soutenue lors de l’audience de renvoi du 22 décembre 2023,
- condamner in solidum Monsieur [X] et M. [S] à payer à Monsieur [V] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 18 mars 2025 à laquelle l’affaire a été rappelée, M.[L] [V] demande dans ses dernières conclusions reprises à l’audience de :
constater à titre principal, sur le fondement des dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce, la résiliation de plein droit du bail commercial par l'effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance en cours de validité et défaut d’exploitation effective,ordonner l’expulsion de M. [X] et celle de tous occupants de son chef avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier,ordonner l’enlèvement des biens se trouvant dans les lieux en un lieu approprié aux frais risques et périls de Monsieur [X] qui disposera d’un délai d’un mois pour les retirer à compter de la sommation qui lui sera délivrée par le commissaire de justice chargé de l’exécution,assortir son obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision jusqu’au jour de la complète libération des lieux et remise des clés,condamner M.[X] au paiement d’une provision de 58 851 euros au titre des loyers et indemnités provisionnels arrêtée au 31 décembre 2024 outre une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant de 1380 euros mensuel à compter du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux,condamner Monsieur [X] à lui payer la somme de 3500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant les frais du commandement de payer et la dénonciation du commandement à la caution solidaire,condamner Monsieur [U] [S] solidairement avec Monsieur [X] à lui payer la somme de 58 851 euros arrêtée au 31 décembre 2024 outre une indemnité provisionnelle d’occupation d’un montant mensuel de 1380 euros du 1er janvier 2025 jusqu’à la libération des lieux,condamner Monsieur [U] [S] solidairement avec Monsieur [X] à lui payer la somme de 3500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l'instance, comprenant le coût du commandement de payer et sa dénonce à la caution.
M. ROQUETa indiqué s’opposer à l’octroi de délais au profit de Monsieur [X].

M.[J] [X] représenté par son conseil, demande aux termes de ses écritures déposées à l’audience :
- à titre principal, le rejet des demandes,
- à titre reconventionnel, de lui accorder un délai de 24 mois pour s’acquitter des sommes qui seraient mises à sa charge et pour quitter les lieux,
- condamner Monsieur [V] à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [U] [S] représenté par son conseil sollicite dans ses récapitulatives déposées à l’audience :
- de déclarer la demande judiciaire formée à son encontre irrecevable compte tenu de la contestation sérieuse élevée tirée de l’irreégularité manifeste de la procédure de résiliation de bail s’agissant de locaux constituant la résidence principale du débiteur,
- déclarer la demande judiciaire irrecevable compte tenu de la contestation sérieuse élevée quant à la validité de l’acte intitulé acte de caution solidaire et de la disproportion dans la mise en œuvre d’une garantie consentie par une personne physique plus de 10 ans après sa constitution,
- à titre subsidiaire, condamner Monsieur [X] à lui verser la somme provisionnelle de 13 759 euros et plus généralement à le relever et garantir de toute condamnation en paiement qui serait prononcée à son encontre,
- condamner tout succombant à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le bailleur a versé un état des inscriptions du tribunal de commerce de Nice en date du 13 décembre 2023 établissant l’absence d’inscription sur le fonds de commerce de M. [X].

L’affaire a été mise en délibéré au 6 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, M. [L] [V] verse aux débats le contrat de bail commercial liant les parties, le commandement de payer, rappelant la clause résolutoire et régulièrement signifié, et le détail des sommes dues.

Dans le contrat de bail commercial, est insérée une clause résolutoire applicable de plein droit notamment en cas de non-paiement des loyers et des charges, un mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il ressort des éléments versés aux débats qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire, portant sur la somme de 13 809 euros et d’avoir à justifier d’une assurance en cours de validité a été signifié à la requête de M. [L] [V] par acte de commissaire de justice le 27 avril 2022, à M. [J] [X].

Ce commandement a été dénoncé à Monsieur [U] [S] en as qualité de caution solidaire par acte de commissaire de justice du 29 avril 2022.

Monsieur [V] fait valoir que le locataire n’a produit aucun justificatif d’assurance dans le délai d’un mois prévu au commandement délivré le 27 avril 2022 et qu’il prétend sans le démontrer, avoir remis l’original de son attestation d’assurance au gestionnaire de son bien sans avoir gardé une copie.

Bien que Monsieur [X] soutienne ne pas avoir conservé de copie de son attestation d’assurance portant sur la période d’août 2021 à août 2022 et avoir remis l’original de l’attestation au cabinet [D], gestionnaire des locaux, force est de relever qu’il ne rapporte pas la preuve. En outre, bien qu’il expose n’avoir reçu aucune demande ni mise en demeure préalablement au commandement qui lui a été délivré, il doit être relevé que le contrat de bail prévoit que le locataire devra assurer les biens loués contre les risques locatifs, renouveler ses assurances pendant toute la durée du bail et en justifier à toute réquisition du bailleur et au moins annuellement à la date anniversaire du bail sans qu’il en soit fait la demande.

Dès lors, force est de considérer que les contestations soulevées ne sont pas sérieuses, M. [X] ne justifiant pas avoir transmis dans le délai imparti dans le commandement qui lui a été délivré, une attestation d’assurance établissant qu’il avait bien assuré les locaux pris à bail, conformément aux obligations prévues dans le bail conclu.

En conséquence, au vu de ces éléments, les conditions préalables à la résiliation de plein droit prévue au contrat se trouvent réunies, de sorte qu’il convient de constater que la clause résolutoire a pris effet le 27 mai 2022.

Sur les demandes provisionnelles :

L’article 835 al.2 du code de procédure civile prévoit notamment que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier.

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il ressort du décompte en date du 16 décembre 2024 versé aux débats, que M. [J] [X] demeure redevable de la somme de 58 851 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Il est de principe que le locataire est tenu au paiement du loyer et des charges conformément aux termes du bail.

Bien que M. [X] soulève des contestations sur le montant de la créance réclamée par Monsieur [V], en soutenant que certains règlements effectués n’auraient pas été pris en compte, force est de relever que le décompte mentionne bien les règlements effectués par ce dernier notamment les règlements de 2000 et 3000 euros dont il justifie et qu’il ne rapporte pas la preuve des autres versements allégués étant précisé qu’aucun règlement n’a été effectué depuis le 1er janvier 2022.

Dès lors, en l’absence de contestation sérieuse, M.[J] [X] sera condamné au paiement de la somme de 58 851 euros arrêtée au mois de décembre 2024 inclus dont il est bien recdevable.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement :

Selon l’article L145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.
Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Au terme de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [X] sollicite des délais de paiement en faisant état de ses difficultés financières et de ses problèmes de santé. Il expose que le bailleur l’a autorisé à vivre à l’intérieur des lieux loués dans lesquels il exerce une activité de restauration d’objets d’art ainsi que le prévoit le bail, qu’il a subi un pontage fémoral en novembre 2023 et qu’il a entrepris des démarches avec l’aide de son assistante sociale pour trouver un logement mais qu’elles n’ont pas abouti.

Bien qu’il justifie avoir rencontré des problèmes de santé, force est de relever qu’il n’a effectué aucun règlement depuis le 1er janvier 2022 soit depuis plus de trois ans, que la dette a nettement augmenté depuis la délivrance de l’assignation, qu’elle se montre très élevée et qu’il ne justifie pas de capacités financières lui permettant de la rembourser tout en honorant le règlement de son loyer et de ses charges.

En conséquence, ses demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire seraont rejetées.

Sur sa demande de délais pour quitter les lieux :

Bien que M. [X] sollicite un délai pour quitter les lieux, force est de relever qu’il ne règle plus aucun loyer depuis plus de trois ans et qu’il ne justifie pas des démarches entreprises pour quitter les lieux et trouver un logement, qui selon ses dires n’auraient pas abouti.

En conséquence, au vu du délai qui s’est déjà écoulé depuis la résiliation du bail et dont il a bénéficié de fait, sa demande qui n’est pas fondée sera rejetée.

Sur l’expulsion et l’indemnité d’occupation :

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

M. [X] qui se maintient dans les lieux depuis la résiliation du bail, est tenu au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Il convient en conséquence au vu de la résiliation du bail intervenue le 27 mai 2022, du délai qui s’est depuis écoulé et du rejet des demandes de délais de paiement et pour quitter les lieux, d’ordonner l’expulsion de Monsieur [X] et ce sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard qui courra passé le délai 45 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Le sort des biens mobiliers contenus dans les locaux loués sera réglé selon les dispositions des articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges, à compter du 1er janvier 2025, d’un montant de 1380 euros jusqu’au départ du locataire et remise des clés.

Sur les demandes formulées à l’encontre de la caution :

Selon l'article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Selon l'article 1217 du code civil, la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté, ou l'a été imparfaitement, peut:
- refuser d'exécuter ou suspendre l'exécution de sa propre obligation ;
- poursuivre l'exécution forcée en nature de l'obligation ;
- solliciter une réduction du prix ;
- provoquer la résolution du contrat ;
- demander réparation des conséquences de l'inexécution.
Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées; des dommages et intérêts peuvent toujours s'y ajouter.

Selon l’ancien article 2288 du Code civil, Celui qui se rend caution d'une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n'y satisfait pas lui-même.

En l’espèce il ressort des pièces produites aux débats que par un acte de caution solidaire du 17 juin 2014, Monsieur [U] [S] s’est porté caution solidaire pour une durée de neuf ans, du paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges et des réparations locatives résultant du contrat de location conclu par M. [X]. Il est précisé que cet engagement de caution non révocable est donné pour la durée du contrat initial et qu’il se poursuivra pour les renouvellements successifs du présent bail même intervenus par tacite reconduction pour toutes les sommes pouvant être dûes par Monsieur [X].

L’acte de caution reproduit les termes de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifié et complété par la loi du 21 juillet 1994 prévoyant que lorsque le cautionnement d’obligation résultat d’un contrat de location en application du présent titre ne comporte aucune indication de la durée du cautionnement, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location qu’il s’agisse d’un contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation.

M.[S] soulève des contestations tirées de la nature du bail qu’il considère comme étant mixte dans la mesure où le locataire a été autorisé à habiter une partie des lieux, que l’acte de cautionnement dont se prévaut le demandeur est irrégulier puisqu’il fait référence à la loi du 6 juillet 1989 relative au contrat de location à usage d’habitation et que Monsieur [X]
n'exerce plus aucun activité dans ce local qui constitue son habitation depuis plusieurs années.

Il ajoute que les dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 ont vocation à s'appliquer, que l'acte de cautionnement est nul en ce qu'il ne mentionne pas le montant total qui est susceptible d'être dû par la caution jusqu'au terme du bail, que cet engagement portant sur une durée de 10 ans est manifestement disproportionné et qu'il a pu se méprendre sur la nature du bail et sur sa durée s'agissant selon lui d'un bail d'habitation d'une durée largement inférieure à celle d'un bail commercial puisque l'acte de cautionnement fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 relatives au bail d'habitation.

Bien que M. [V] soutienne que Monsieur [S] s'est engagé en toute connaissance et de manière éclairée, l'acte de cautionnement précisant le contrat de location et la durée de son engagement, force est de relever que les contestations soulevées en défense sont sérieuses dans la mesure où l'acte de cautionnement fait référence aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 d'ordre public relative au bail d'habitation et ce alors que la bail conclu par M.[X] était un bail commercial, comprenant toutefois en son article 4, une autorisation pour le preneur de vivre à l'intérieur du local (d'environ 50 % de la surface) compte tenu de l'activité délicate et particulière sans pour autant en faire un usage d'habitation principale.

Dès lors, en l'état de l'existence de contestations sérieuses sur la validité de l'acte de cautionnement conclu, M.[S] alléguant d’une confusion sur la nature du bail, sa durée et la teneur de son engagement, en raison de la référence dans l’acte de cautionnement à la loi du 6 juillet 1989 alors que le contrat conclu était un bail commercial, son obligation à paiement est sérieusement contestable.

En conséquence, les demandes formées à son encontre seront rejetées.

Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Au vu de l'issue du litige, il sera alloué à M.[L] [V] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

M. [J] [X] sera condamné seul au paiement de cette somme et aux entiers dépens en ce compris, le coût du commandement de payer et sa dénonce à la caution.

Le surplus des demandes sera rejeté.

PAR CES MOTIFS