TJ 95500, 28 avr. 2025, RG 24/03243

DEUXIEME CHAMBRE CIVILE

28 Avril 2025

N° RG 24/03243 - N° Portalis DB3U-W-B7I-N2M4
Code NAC : 30B

S.C.I. CHAMPAGNE PARADIS C/ S.A.S. ATEI

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

La Deuxième Chambre Civile du Tribunal judiciaire de Pontoise, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire et en premier ressort assistée de Emmanuelle MAGDALOU, Greffier a rendu le 28 avril 2025, par mise à disposition au greffe, le jugement dont la teneur suit et dont ont délibéré :

Madame CITRAY, Vice-Présidente
Madame PERRET, Juge
Monsieur BARUCQ, Magistrat à titre temporaire

Sans opposition des parties l'affaire a été plaidée le 10 Février 2025 devant Charles BARUCQ, siégeant en qualité de Juge Rapporteur qui a été entendu en son rapport par les membres de la Chambre en délibéré. Le jugement a été rédigé par Charles BARUCQ.

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DEMANDERESSE

S.C.I. CHAMPAGNE PARADIS, immatriculée au RCS de [Localité 8] sous le numéro 395 320 781 dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Stefan RIBEIRO, avocat au barreau du Val d’Oise

DÉFENDERESSE

S.A.S. ATEI, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 750 256 273 dont le siège social est sis [Adresse 3], exerçant sous le nom commercial IP-FIXE INFORMATIQUE

n’ayant pas constitué avocat

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FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous signature privée du 20 avril 2012, la SCI Champagne Paradis a consenti à la société IP Fixe Informatique, dénommée aujourd’hui Atei, mais exerçant toujours sous le nom commercial IP Fixe Informatique, un bail commercial portant sur un local d’activité de 180 m² environ et 4 emplacements de stationnement sis à [Adresse 5], pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er mai 2012, moyennant un loyer annuel en principal de 15.580,56 € hors taxes indexé, payable mensuellement et d’avance, outre une provision mensuelle pour charges de 82 €. Un dépôt de garantie de 2.596,76 €, représentant 2 mois de loyer, a été versé. L’activité autorisée est : Prestation et vente de matériel informatique, achat vente d’article de papeterie librairie meubles téléphonie jeux vidéo.

Le bail s’est poursuivi par tacite prolongation à l’expiration des neuf années.

Par acte extrajudiciaire du 3 avril 2023, la SCI Champagne Paradis a fait délivrer à la société IP Fixe Informatique un commandement de payer visant la clause résolutoire, pour un montant de 5.839,64 € en principal. Par ordonnance du 10 octobre 2023, le Juge des référés du tribunal judiciaire de Pontoise a déclaré ce commandement nul, faute de décompte détaillé.

Par lettre recommandée datée du 25 novembre 2023, mais postée le 19 décembre 2023 et reçue le 20 décembre suivant, la locataire a résilié le « bail professionnel précaire » (sic) pour le local situé [Adresse 1] à [Adresse 4] [Localité 9] [Adresse 6], et annoncé son départ pour le 30 novembre suivant.

Par acte du 25 janvier 2024, la SCI Champagne Paradis a fait délivrer à la société ATEI une sommation de payer pour un montant total de 37.197,66 €, qui n’a pas été suivie d’effet.

Par exploit du 11 juin 2024, la SCI Champagne Paradis a fait assigner la société Atei devant le tribunal judiciaire de Pontoise. Elle demande au tribunal de :

Constater la résiliation amiable du bail au 20 décembre 2023, ou subsidiairement, prononcer la résolution judiciaire au 30 juin 2024,Condamner la société ATEI à lui payer la somme de 23.220,44 € au titre de l’arriéré des loyers au 4 décembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de la date d’exigibilité, soit le 1er janvier 2023, date du 1er incident de paiement, La condamner à lui payer la somme de 4.953,60 € à titre de dommages et intérêts pour le remboursement des frais de nettoyage, débarras et démolition d’une mezzanine,La condamner à lui payer la somme de 11.587,20 € à titre de l’indemnité de résiliation anticipée, pour les loyers et charges dus du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, La condamner à lui payer la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,La condamner aux entiers dépens, en ce compris les frais de la sommation de payer,Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
Elle fait valoir que le montant de l’arriéré des loyers au 4 décembre 2023 est justifié par un décompte détaillé, et n’a jamais été contesté par la défenderesse, que la locataire a abandonné les lieux dans un état lamentable, ce qui a nécessité des frais de remise en état, une mezzanine ayant en outre été construite irrégulièrement par cette dernière, et que le bail s’est exécuté jusqu’au 30 juin 2024, compte tenu du préavis de six mois.

La société Atei, régulièrement assignée à l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été prononcée le 14 novembre 2024. L’affaire a été plaidée le 10 février 2025, et mise en délibéré au 28 avril 2025.

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens de la demanderesse, le tribunal renvoie à l’assignation du 11 juin 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la résiliation du bail

La SCI demanderesse soutient de manière erronée que le bail du 20 avril 2012 à effet du 1er mai 2012 a été reconduit par tacite reconduction, à son expiration le 30 avril 2021, pour une durée de 9 années se terminant le 30 avril 2030.

Il résulte au contraire de l’article L 145-9 du code de commerce qu’à défaut de congé ou de demande de renouvellement, le bail fait par écrit se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat, et qu’au cours de la tacite prolongation, le congé doit être donné au moins six mois à l’avance et pour le dernier jour du trimestre civil. Il en découle que le bail se prolonge pour une durée indéterminée, et que le congé peut être donné à n’importe quel moment, et non à chaque période triennale, sous réserve du respect du préavis de six mois.

En l’espèce la société Atei a résilié le bail – qui est de toute évidence un bail commercial, et non un bail professionnel précaire – le 25 novembre 2023 pour le 30 novembre 2023. Encore faut-il observer que le courrier recommandé du 25 novembre 2023 n’a été posté que le 19 décembre 2023 et reçu le 20 décembre 2023. Compte tenu des termes de l’article L 145-9 précité, la résiliation n’a pu prendre effet que le 30 juin 2024, et la locataire est tenue de régler les loyers jusqu’à cette date, même si elle a quitté les lieux de son propre chef le 30 novembre 2023.

Sur le montant des loyers dus

La demanderesse communique en premier lieu un décompte retraçant les débits et les crédits de novembre 2022 à décembre 2023 dont il ressort un solde débiteur de 23.220,44 € TTC, plus aucun loyer n’étant réglé depuis le mois de janvier 2023.

La société locataire est également redevable des loyers et charges du 1er janvier 2024 au 30 juin 2024, au titre du préavis non respecté, soit la somme de 11.587,20 € TTC (1.931,20 € x 6).

La société Atei sera donc condamnée au paiement de la somme totale de 34.807,64 € TTC au titre des loyers et charges, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la sommation du 25 janvier 2024.

Sur les frais de remise en état

La SCI Champagne Paradis réclame à ce titre une somme totale de 4.953,60 € TTC, soit 4.128,00 € HT correspondant à une facture de la société N. Ergia du 29 février 2024, répartie comme suit :

Nettoyage et débarras des locaux et remise en déchèterie : 1.416,00 € HT,Dépose et évacuation d’un mezzanine : 2.712,00 € HT.
La nécessité de nettoyer et débarrasser les locaux est justifiée par les photographies versées aux débats, la locataire ayant abandonné dans les lieux de nombreux objets.

En revanche, la nécessité de déposer et évacuer la mezzanine ne repose sur aucun justificatif. Il ne résulte en effet d’aucune pièce du dossier que cette mezzanine aurait été construite sans autorisation par la société locataire, aucun état des lieux d’entrée n’étant communiqué. La somme de 2.712,00 € HT sera dès lors écartée, et seule sera retenue la somme de 1.416,00 € HT, soit 1.699,20 € TTC.

La société Atei sera condamnée au paiement de la somme de 1.699,20 € TTC au titre des réparations locatives.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à la SCI Champagne Paradis la charge de ses frais irrépétibles. La société Atei sera condamnée à lui verser la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

La société Atei, qui succombe, sera condamnée aux dépens, qui comprendront les frais de la sommation de payer du 25 janvier 2024.

Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS