TJ 42218, 22 avr. 2025, RG 24/00899

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/00899 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IFZQ

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

S.A. ALLIADE HABITAT venant aux droits de CITE NOUVELLE
dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M. [C] muni d’un pouvoir

ET :

Madame [X] [I] épouse [F]
demeurant [Adresse 2]

non comparante

Monsieur [S] [F]
demeurant [Adresse 2]

non comparant

JUGEMENT :

par défaut et en dernier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025
EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 7 mars 2018, CITE NOUVELLE a donné à bail à Monsieur [S] [F], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 284,13 euros outre une provision sur charges de 133,93 euros.

Suivant contrat signé le 09 avril 2018 prenant effet à compter du 10 avril 2018, CITE NOUVELLE a donné à bail à Monsieur [S] [F], un garage situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 05,00 euros hors charges.

Par courrier électronique transmis le 18 octobre 2019, Monsieur [S] [F] a demandé au bailleur d'ajouter le nom de Madame [X] [F] née [I] sur le contrat de location portant sur le bien immeuble à usage d'habitation précité.

Par courrier transmis le 30 décembre 2020, Monsieur [S] [F] a adressé son congé au bailleur, avec un préavis d'un mois. Le locataire a définitivement quitté les lieux le 30 janvier 2021.

Par courrier transmis le 07 mai 2021 et réceptionné le 25 mai 2021, Monsieur [S] [F] a donné congé pour le garage sis [Adresse 3], avec effet au 30 juin 2021.

La S.A ALLIADE HABITAT a fait délivrer le 14 mars 2023 à Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] une mise en demeure de payer les loyers échus (immeuble et garage) pour un arriéré principal de 1 033,03 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 9 février 2024 et signifiée à personne concernant Madame et à domicile concernant Monsieur, la S.A ALLIADE HABITAT a attrait Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins de condamner solidairement Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F] au paiement des sommes suivantes :
1 033,03 € euros au titre de sa créance locative arrêtée au 13 juillet 2021, outre intérêts légaux à compter de la mise en demeure du 14 mars 2023;250,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
Par jugement rendu le 12 novembre 2024, le Juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne a ordonné la réouverture des débats afin d'offrir la possibilité à la S.A ALLIADE HABITAT :
de justifier la somme due au titre de la régularisation d'eau ;de justifier le montant du loyer du garage.
L'audience de réouverture des débats s'est tenue le 18 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, la S.A ALLIADE HABITAT, représentée, a maintenu ses demandes et s'en est référée à ses écritures indiquent que :
En ce qui concerne l'eau chaude, un forfait était facturé car le prestataire n'arrivait pas à relever le compteur du logement. Au moment de l'état des lieux de sortie, le technicien a relevé le compteur à 432. Les forfaits appliqués pendant plusieurs années n'étant pas suffisants, au moment de la liquidation, les M3 non facturés ont été appliqués soit 127m3 (432-305) : 8.22 euros /m3 X 127 = 1 044,59 euros  ;En ce qui concerne le loyer du garage, la TVA a été appliquée sur les lots stationnement conservés par les locataires lorsqu'ils rendent leur logement, que Monsieur et Madame [F] ont quitté leur logement le 31 janvier 2021 et ont conservé leur stationnement jusqu'au 30 juin 2021, ce qui a entrainé l'application d'une TVA sur les loyers de février à juin 2021.
Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F], bien qu'ayant été régulièrement cités, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence des défendeurs

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence des défendeurs.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la S.A ALLIADE HABITAT verse aux débats un décompte arrêté au 1er septembre 2023 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 033,03 euros.

Au regard des justificatifs fournis, il convient de vérifier, dans un premier temps, la somme due au titre de la régularisation de l'eau et, dans un second temps, les sommes correspondant au loyer du garage afin d'examiner le montant global.

Concernant la régularisation d'eau
A titre liminaire, il convient de préciser que l'article V correspondant aux charges des conditions générales de location stipule que « le locataire paiera à chaque échéance un acompte provisionnel sur lesdites charges et réglera le solde lors de la régularisation annuelle ». En outre, au regard de l'annexe du Décret n°82-955 du 9 novembre 1982 pris en application de l'article L. 442-3 du code de la construction et de l'habitation et fixant la liste des charges récupérables, il apparaît que les dépenses relatives à l'eau froide et chaude font partie des charges récupérables par le bailleur.
Ainsi, le bailleur social possède le droit de régulariser les charges tenant à l'eau.

En l'espèce, il ressort de l'état des lieux d'entrée réalisé contradictoirement le 08 mars 2018 que le compteur d'eau a été relevé par le technicien à 305. Les mois suivants, notamment en mai 2020 et en novembre 2020, le technicien n'a pas pu relever le compteur, le laissant ainsi à 305. Le bailleur indique dans ce cadre que, lors de l'état des lieux de sortie, le compteur a été relevé à 432.

Dans ce sens, il transmet un document édité le 12 février 2021, dans lequel il convient de retenir deux informations essentielles :
la première est le fait que le compteur est en effet resté bloqué à 305 jusqu'au 16 novembre 2020 ;la seconde montre que le bailleur a ajouté sur le document, postérieurement à son édition, que, durant l'état des lieux de sortie effectué le 14 avril 2021, le compteur a été relevé à 432.
Or, d'une part, l'état des lieux n'a pas été versé au dossier. D'autre part, la seule photographie du compteur d'eau à 432 n'est aucunement horodatée. La juridiction de céans ne peut donc pas constater à quel moment cette photographie a été prise.

Ainsi, au regard de l'ensemble de ces éléments, il n'est pas possible de savoir si le compteur relevé à 432 l'a bien été au moment où le locataire a définitivement quitté les lieux.

Par ailleurs, aucune facture d'eau n'est versée au dossier ni même la preuve de l'application d'un forfait comme mentionné par le bailleur.

Par conséquent, la somme de 1 044,59 euros demandée par la S.A ALLIADE HABITAT au titre de la régularisation d'eau sera déduite de sa créance locative.

Concernant les sommes dues au titre des loyers de garage
En ce qui concerne le loyer du garage, il a été demandé à la S.A ALLIADE HABITAT de justifier la somme de 35,86 euros qui était facturée mensuellement à compter du 25 février 2021 alors que le contrat de location prévoyait expressément un loyer de 5,00 euros qui a été révisé, s'élevant ainsi à 5,17 euros au 25 janvier 2021. La différence significative devait donc être justifiée par le bailleur.

Toutefois, la S.A ALLIADE HABITAT explique avoir fait application d'une TVA « sur les lots stationnement conservés par les locataires lorsqu'ils rendent leur logement ». Le bailleur soutient donc que Monsieur et Madame [F] ont quitté leur logement le 31 janvier 2021 et ont conservé leur stationnement jusqu'au 30 juin 2021, entrainant ainsi une TVA appliquée sur les loyers de février à juin 2021. Cette application de la TVA est justifiée par les textes de référence transmis durant la dernière audience.

Toutefois, les augmentations relevées entre les mois de janvier et février 2021 correspondent bien au montant du loyer du garage qui a augmenté de manière significative durant cette période, passant de 5,17 euros à 35,86 euros. Dès lors, la différence de loyers n'est aucunement justifiée par la S.A ALLIADE HABITAT.

Il convient toutefois de ne pas déduire totalement les sommes facturées par la S.A ALLIADE HABITAT mais plutôt se baser sur le montant de 5,17 euros conformément au loyer de janvier 2021 tout en appliquant la TVA de 19,60% sur ce montant. Ainsi, les loyers à compter du mois de février 2021 seront retenus à hauteur des montants suivants :
Pour le mois de février 2021 : 6,20 euros (loyer et TVA incluse) au lieu de 43,03 euros (loyer et TVA incluse) ;Pour le mois de mars 2021 : 6,20 euros (loyer et TVA incluse) au lieu de 43,03 euros (loyer et TVA incluse) ;Pour le mois d'avril 2021 : 6,20 euros (loyer et TVA incluse) au lieu de 43,03 euros (loyer et TVA incluse) ;Pour le mois de mai 2021 : 6,20 euros (loyer et TVA incluse) au lieu de 43,03 euros (loyer et TVA incluse) ;Pour le mois de juin 2021 : 6,20 euros (loyer et TVA incluse) au lieu de 43,03 euros (loyer et TVA incluse).
Soit une déduction totale de 184,15 euros sur la créance de la S.A ALLIADE HABITAT.

3. Sur le montant global de la créance locative de la S.A ALLIADE HABITAT

Il ressort donc des éléments mentionnés précédemment qu'il y a lieu de déduire la somme de 1044,59 euros au titre de la régularisation d'eau et celle de 184,15 euros au titre des loyers de stationnement non justifiés. Ainsi, il convient de déduire le montant total de 1 228,74 euros.

Notification le :
- CCC à :
- Copie exécutoire à :
- CCC au dossier

Pour rappel, la créance locative de la S.A ALLIADE HABITAT s'élevait à 1 033,03 euros. Dès lors, après déduction intervenue, la S.A ALLIADE HABITAT est redevable de la somme de 195,71 euros à l'égard de Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F].

La S.A ALLIADE HABITAT sera donc déboutée de sa demande de condamnation au paiement de Monsieur [S] [F] et Madame [X] [F].

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner la S.A ALLIADE HABITAT, partie succombante à l'instance, au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût de la mise en demeure du 14 mars 2023 et de l’assignation.

En outre, l'équité commande de ne pas faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS