TJ 42218, 22 avr. 2025, RG 24/02211

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/02211 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IJK5

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

Association La Compagnie des Prêtres de [4]
dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Me Valérie MOULIN, avocat au barreau de LYON, substituée par Me Stéphanie PALLE, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE

ET :

Madame [D] [L]
demeurant [Adresse 1]

non comparante

Madame [C] [S]
demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [W] [J]
demeurant [Adresse 2] (GUADELOUPE)

non comparant

JUGEMENT :
réputé contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 20 décembre 2019 prenant effet à compter du 7 janvier 2020, Monsieur [N] [B], représenté par son mandataire, a donné à bail à Madame [C] [S] et Madame [D] [L], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 404,00 euros outre une provision sur charges de 36,00 euros.

Le 23 décembre 2019, Monsieur [W] [J] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [C] [S] et Madame [D] [L], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Monsieur [N] [B] a fait délivrer le 25 avril 2023 à Madame [C] [S] et Madame [D] [L] un commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 2 mai 2023, pour un arriéré de 1 009,10 euros.

Suivant acte notarié du 31 mai 2023, l'Association la Compagnie des Prêtres de [4] a été désignée légataire universel dans la dévolution successorale de Monsieur [N] [B] suite au décès de ce dernier.

L'Association La Compagnie des Prêtres de [4] a fait délivrer le 29 août 2023 à Madame [C] [S] et Madame [D] [L] un itératif commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 7 septembre 2024, pour un arriéré de 1 530,53 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 30 août 2023, l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par la suite, l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] a fait délivrer le 29 décembre 2023 à Madame [C] [S] et Madame [D] [L] un second commandement de payer les loyers échus, signifié à la caution le 11 janvier 2024, pour un arriéré de 2 494,61 €.

Par courrier recommandé avec accusé de réception électronique du 2 janvier 2024, l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Suivant assignation signifiée à étude le 4 juin 2024 concernant Madame [D] [L] et Madame [C] [S], et signifiée le 5 juin 2024 à domicile à Monsieur [W] [J], es qualité de caution, l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] a attrait ces derniers devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne, aux fins :
- de déclarer son action recevable et fondée ;
- à titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail ;
- à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat de bail ;
- d'ordonner l'expulsion de Madame [C] [S] et Madame [D] [L] ;
- de condamner Madame [C] [S] et Madame [D] [L] solidairement avec la caution au paiement des sommes suivantes :
3 711,30 € au titre de sa créance locative arrêtée au 1 mars 2024, somme à parfaire le jour de l'audience, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer délivré le 29 décembre 2023 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges dues et en subissant les augmentations légales jusqu’au départ effectif des lieux ;800,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;des entiers dépens.
L'Association La Compagnie des Prêtres de [4] a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire par voie électronique le 11 juillet 2024.

Le dossier a été retenu à l'audience en date du 15 octobre 2024 pour finalement être renvoyé à l'audience du 18 février 2025 devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l'audience, l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, actualisant à la somme de 1 547,66 euros sa créance locative arrêtée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse.

Madame [C] [S] et Madame [D] [L], bien qu'ayant été régulièrement citées, n'ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

Monsieur [W] [J], bien qu'ayant été régulièrement cité, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du Tribunal.

Sur quoi, l'affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence du défendeur

Selon l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée ».

En l'espèce, il convient de faire application de l'article précité en raison de l'absence des défendeurs.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Néanmoins, par modification législative du 27 juillet 2023, l'effet produit par cette clause est réduit à « six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Si aux termes de l'article 1103 du Code civil, « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits », ils y « obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l'équité, l'usage ou la loi » selon l'article 1194 du même code.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Contrairement au délai mentionné sur le contrat de location, le commandement de payer vise l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 postérieurement à sa modification intervenue le 27 juillet 2023 qui s'en rapporte à un délai légal de six semaines. Malgré le caractère légal de ce délai, il convient de faire application du délai inscrit sur le contrat de location eu égard au principe d'équité tenant à la force obligatoire du contrat. Ainsi, la réunion des conditions d'acquisition de la clause résolutoire ne pourra être constatée que dans un délai de deux mois postérieurement au commandement de payer resté infructueux.

En outre, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Dès lors, son article 10, en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Madame [C] [S] et Madame [D] [L] le 29 décembre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 2 494,61 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Madame [C] [S] et Madame [D] [L] n’ayant pas réglé la dette locative.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 1 mars 2024.

Ainsi, la résiliation est constatée alors que Madame [C] [S] et Madame [D] [L] n'ont toujours pas restitué les clés du logement. Il convient donc d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] et Madame [D] [L] et de dire que faute par Madame [C] [S] et Madame [D] [L] d’avoir libéré les lieux de leurs personnes, de leurs biens et de tous occupants de leur chef, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, élai_pour_quitter_lieux1deux moisélai_pour_quitter_lieux1 après la signification par commissaire de justice d’un commandement de quitter les lieux portant mention de la présente décision demeuré infructueux.

Il convient également de rappeler qu’aux termes de l’article L. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution, « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne ; à défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire ».

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] verse aux débats un décompte arrêté au 6 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation échus) à la somme de 1 547,66 euros.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] est justifiée tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [D] [L] à payer la somme de 1 547,66 € actualisée au 1er janvier 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du jour du présent jugement.

Sur la demande en paiement de l’indemnité d’occupation

Madame [C] [S] et Madame [D] [L] sont désormais occupantes sans droit ni titre. Cette occupation illicite cause manifestement et nécessairement un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail dans la limite de la demande formée par l'Association La Compagnie des Prêtres de [4].

Il y a donc lieu de condamner solidairement Madame [C] [S] et Madame [D] [L] au paiement de cette indemnité et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Sur les demandes formulées contre la caution

Conformément à l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard.

En l'espèce, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution dans les délais légalement prévus.

Il est en outre établi que par acte sous seing privé du 20 décembre 2019, Monsieur [W] [J] a déclaré se porter caution, solidairement avec Madame [C] [S] et Madame [D] [L], du paiement de la dette de loyers ainsi que l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date de résiliation du bail.

Par conséquent, il convient de condamner solidairement Monsieur [W] [J], solidairement avec Madame [C] [S] et Madame [D] [L], à payer à l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] :
la somme de 1 547,66 euros représentant l’arriéré locatif actualisé au 1er février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la date du présent jugement,une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de l'échéance du mois de février 2025.
Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Madame [C] [S] et Madame [D] [L] ainsi que Monsieur [W] [J] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement de payer du 29 décembre 2023, de sa signification à la CCAPEX, de la dénonciation à la caution, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Par ailleurs, il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de l'Association La Compagnie des Prêtres de [4] l'ensemble des frais non compris dans les dépens et il convient donc de condamner in solidum Madame [C] [S] et Madame [D] [L] ainsi que Monsieur [W] [J] au paiement de la somme de 300,00 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS