TJ 42218, 22 avr. 2025, RG 24/04091

Minute n°

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL JUDICIAIRE de SAINT ETIENNE

N° RG 24/04091 - N° Portalis DBYQ-W-B7I-IOD2

4ème CHAMBRE CIVILE - POLE DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 22 Avril 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré :

Présidente : Madame Wafa SMIAI-TRABELSI, Juge chargé des contentieux de la protection
assistée, pendant les débats de Madame Sophie SIMEONE, greffière ;

DEBATS : à l'audience publique du 18 Février 2025

ENTRE :

E.P.I.C. HABITAT & METROPOLE
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Mme [O], munie d’un pouvoir

ET :

Madame [D] [T]
demeurant [Adresse 2]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000336 par décision du 23 janvier 2025
représentée par Me Coralie PALLEY, avocat au barreau de LYON

Monsieur [H] [V]
demeurant [Adresse 2]
Bénéficiaire de l’aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000335 par décision du 23 janvier 2025
représenté par Me Coralie PALLEY, avocat au barreau de LYON

JUGEMENT :

contradictoire et en premier ressort,
Prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 22 Avril 2025

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat signé le 21 juin 2021, à effet du 22 juin 2021, l’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE a donné à bail à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T], un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 509,91 €, outre une provision mensuelle sur charges de 191,43 €.

Par courrier simple du 14 septembre 2023, l’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE a préalablement informé la Caisse des Allocations familiales (CAF) de l’existence d’impayés de loyers en application du décret n°2016-748 du 6 juin 2016.

L’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE a fait délivrer le 26 octobre 2023 à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] :

- un commandement de justifier de la souscription d'une assurance habitation,
- un commandement de payer les loyers échus pour un arriéré de 786,18 €.

Suivant assignation délivrée par commissaire de justice le 27 février 2024, l’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE a attrait Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] devant le Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Saint-Etienne, aux fins :
a titre principal, de constater la résiliation du contrat de bail, à titre subsidiaire de prononcer la résiliation du bail ;d’ordonner leur expulsion par tous moyens, et notamment avec aide de la force publique si besoin est ;de les condamner solidairement au paiement des sommes suivantes : 1.288,14 euros au titre de sa créance locative arrêtée au 23 février 2024, échéance de janvier 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, outre les loyers et charges échus entre la date d’assignation et la date d’audience ;une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer plus charges due jusqu’au départ effectif des lieux ; 350 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement visant la clause résolutoire, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.L’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE a notifié l’assignation à la préfecture de la Loire avec accusé de réception électronique délivré le 29 février 2024.

Une première audience s'est tenue le 15 octobre 2024 pour finalement être renvoyée à celle du 18 février 2025 devant le tribunal judiciaire de Saint-Étienne.

Lors de l’audience, l’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE, représenté par Madame [R] [O], chargée de contentieux locatif, a maintenu l’ensemble de ses demandes, actualisant sa créance locative à la somme de 2.049,14 €, arrêtée au 13 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse. L’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE a indiqué ne pas s’opposer à l’octroi de délais de paiement, avec suspension de la clause résolutoire.

Monsieur [H] [V], comparant et assisté de son conseil Me PALLEY, et Madame [D] [T], représentée par son conseil Me PALLEY, ont exposé que la commission de surendettement de la Loire avait déclaré la recevabilité de leur dossier le 19 décembre 2024 et que l’orientation résidait dans l’arrêt d’un plan de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Pour le surplus, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] s’en sont rapportés à leurs écritures.

Le diagnostic social et financier a été versé au dossier du tribunal.

Sur quoi, l’affaire a été mise en délibéré au 22 avril 2025 pour y être rendu le présent jugement.

MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande de sursis à statuer relative à la demande de constat de la résiliation du bail

La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023, ne fait pas obstacle à ce que le juge se prononce sur le constat de la résiliation du bail malgré l'existence d’une décision de recevabilité de la commission de surendettement dès lors que cette décision est intervenue plus de deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

En l’espèce, le commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] le 26 octobre 2023 et la décision de recevabilité d’un dossier de surendettement par la commission de surendettement de la Loire est intervenue le 19 décembre 2024, soit plus de deux mois après la délivrance du commandement de payer.

La demande de sursis à statuer sera donc rejetée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail en raison du non-paiement des loyers

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023 dispose que  « I. - Tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Eu égard à la force obligatoire du contrat, il sera fait application de ce délai.

À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer a été délivré à Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] le 26 octobre 2023 pour un arriéré de loyers vérifié de 786,18 € et qu’il est demeuré infructueux dans le délai imparti, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [F] N n’ayant pas réglé la dette locative.
Dès lors il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 décembre 2023.

Sur la demande de paiement de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE verse aux débats un décompte arrêté au 13 février 2025 établissant l’arriéré locatif (loyers et indemnités d’occupation au mois de janvier 2025 terme échu) à la somme de 2.049,14 €.

Au regard des justificatifs fournis, la créance de L’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] à payer la somme de 2.049,14 actualisée au 13 février 2025, échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Par dérogation à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 qui octroie au juge la possibilité de décider s’il y a lieu de faire bénéficier le locataire de délais de paiement et de suspendre les effets de la clause résolutoire, l’article VI de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :
1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

En outre, l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] ont repris le paiement courant du loyer et sollicitent des délais de paiement pour apurer leur dette locative. L’EPIC OPH HABITAT ET METROPOLE n’est pas opposé à ces délais de paiement avec suspension des effets de la clause résolutoire.

Compte tenu de la décision de recevabilité de la commission de surendettement de la Loire du 19 décembre 2024, laquelle invite Madame [D] [T] et Monsieur [H] [V] à solliciter la mensualisation des charges et impositions courantes, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire sous réserve du respect des délais de paiement accordés en application de l’article 24 VI 1° de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 23 novembre 2018, selon les modalités fixées au dispositif.

A cet égard, il convient de préciser, au titre des modalités particulières mentionnées à l'article 24-V précité, que les locataires devront s'acquitter, pendant le cours des délais, de chaque échéance de loyer à son terme initialement convenu.

Ainsi, en cas de non-paiement d’une mensualité - que ce soit au titre de l'arriéré échelonné, du loyer courant ou de leur montant cumulé -, passé un délai de 15 jours suivant une mise en demeure par LRAR demeurée infructueuse, la résiliation ainsi prononcée reprendrait sa pleine efficacité et l’intégralité de la dette locative restée impayée serait immédiatement exigible par L’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE.

En outre, dans cette hypothèse, Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] seraient désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Or, l’E.P.I.C. OPH HABITAT ET METROPOLE, propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment a vocation à en retrouver la libre disposition. Il y a donc lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans l'hypothèse où la résiliation du bail reprendrait sa pleine efficacité.

De même, le bailleur serait alors en droit d’exiger des locataires, s'ils se maintenaient illicitement dans les lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer indexé et des charges dus si le bail n'avait pas été résilié, dans la limite de la demande formée par l’E.P.I.C OPH HABITAT ET METROPOLE, à compter de la date d'effet de la clause résolutoire et sous déduction des paiements intervenus depuis.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [H] [V] et Madame [D] [T] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 26 octobre 2023, de l’assignation et des éventuelles mises en demeure.

Il n'y a pas lieu, en l'espèce, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS