TJ 68066, 6 mai 2025, RG 24/00271

N° RG 24/00271 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FIH3

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C O U R D ' A P P E L D E C O L M A R

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE COLMAR

[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 2]

Service
chambre des référés : référés civils
Minute N° VJ -25-

N° RG 24/00271 - N° Portalis DB2F-W-B7I-FIH3

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 06 MAI 2025

Dans la procédure introduite par :

DEMANDERESSE

[...]
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Me Pierre-jean DECHRISTE, avocat au barreau de COLMAR, postulant et Me Pascale LAMBERT, avocat au barreau de MULHOUSE, plaidant

À l'encontre de :

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. STOCK OPTIONS,
dont le siège social est sis [Adresse 4]
représentée par Me Lilian SOUMSA, avocat au barreau de COLMAR

NATURE DE L'AFFAIRE

Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Bertrand GAUTIER, 1er Vice-Président, statuant en matière de référé civil, par délégation de Madame la Présidente du tribunal judiciaire de COLMAR,

Greffière : Christine KERCHENMEYER

DÉBATS

À l'audience publique du mercredi 02 avril 2025.

ORDONNANCE contradictoire et rendue en premier ressort,
prononcée par mise à disposition publique au greffe le 06 mai 2025 à partir de 14 heures, les parties en ayant été avisées lors des débats, et signée par Bertrand GAUTIER, président, statuant en matière de référé civil, et Christine KERCHENMEYER, Greffière.

* Copie exécutoire à :
Me Pierre-jean DECHRISTE
Me Lilian SOUMSA

***

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 12 mars 2009, la société [...] a consenti à la société STOCK OPTIONS un bail commercial pour des locaux (trois bâtiments) situés à [Localité 3], au loyer mensuel initial de 13.200 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d'avance et indexé annuellement sur l'indice INSEE.

Le 17 juillet 2024, la [...] a fait délivrer à la SARL STOCK OPTIONS un commandement de payer la somme de 139.863,09 euros en loyers, charges et accessoires (en ce compris coût du commandement), visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, par acte du 18 septembre 2024, la [...] a fait assigner la SARL STOCK OPTIONS, devant la présidente de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail conclu entre les parties ;

- ordonner l'expulsion de la SARL STOCK OPTIONS et de tout occupant de son chef, des bâtiments 7, 8 et 9 situés [Adresse 4] à [Localité 3] ;

- condamner la SARL STOCK OPTIONS à lui payer la somme de 140.222,68 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés dus au 1er août 2024, outre la somme de 14.022,26 euros à titre d'indemnité conventionnelle de retard ;

- condamner la SARL STOCK OPTIONS à lui payer une provision de 23.465,70 euros par mois à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à la libération effective des lieux et remise des clés ;

- condamner la SARL STOCK OPTIONS à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses conclusions du 4 février 2025, la SARL STOCK OPTIONS demande à la présidente du tribunal de :

- débouter la [...] de toutes ses demandes, en présence de contestations sérieuses ;

- subsidiairement, de lui accorder les plus larges délais de paiement ;

- subsidiairement, d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire ;

- en tout état de cause, de condamner la demanderesse à lui payer la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Elle expose en substance que :

- selon les termes du contrat de bail, le loyer était initialement fixé à 13.200 euros HT et soumis à l'évolution de l'indice du coût de la construction qui était alors, au 3ème trimestre 2008 de 1594 ;

- l'ensemble des revalorisations appliquées au montant du loyer résulte d'une méthode de calcul erronée ;

- le loyer au 1er avril 2024 revalorisé selon l'indice du 3ème trimestre 2023 s'élève à la somme de 17.439,90 euros HT et non 19.254,75 euros HT selon les calculs de la bailleresse ;

- de surcroît, la clause d'indexation insérée à l'article 21 du bail commercial qui interdit toute révision du loyer à la baisse, est réputée non écrite ;

- en conséquence, le montant réclamé au titre de loyers et charges impayés fait l'objet de contestation sérieuse, dont la réévaluation nécessite un examen au fond et échappe à la compétence du juge des référés.

Aux termes de ses dernières conclusions du 11 mars 2025, la [...] renouvelle ses demandes et expose que :

- les difficultés rencontrées par la défenderesse dans le paiement des loyers sont récurrentes depuis 2018, ayant nécessité plusieurs mises en demeure ;

- tenant compte des difficultés de son locataire, elle a consenti des remises de loyer et des abandons de créance à de nombreuses reprises, qui atteignent un total de
477.825,76 euros ;

- par lettre recommandée réceptionnée le 27 mai 2024, elle a mis en demeure la défenderesse de lui payer la somme de 110.242, 94 euros ;

- Au 1er juillet 2024, le décompte annexé au commandement de payer du 17 juillet 2024 indiquait un solde débiteur de 139.465,66 euros ;

- en 2024, tous les loyers demeurent impayés, la défenderesse s'étant acquittée de la somme totale de 12.500 euros ;

- concernant la mise en œuvre de la clause d'indexation, elle soutient son mode de calcul consistant à se référer chaque année à l'indice du 3ème trimestre de l'année précédente et non pas à l'indice du 3ème trimestre 2009, indice au moment de la conclusion du bail ;

- elle a pratiqué une indexation sur les loyers pour l'année 2016, en conformité avec la jurisprudence citée ;

Conformément aux articles 446-1 et 455 du Code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience.

À l'audience du 2 avril 2025, les parties représentées maintiennent leurs demandes. et arguments.

Sur ce, l'affaire a été mise en délibéré, pour être rendue au 6 mai 2025.

MOTIVATION

Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L'article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que "Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

En l'espèce, la SARL STOCK OPTIONS sollicite un délai pour s'acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire.

Elle fait valoir qu'elle est toujours parvenue à surmonter ses difficultés.

En réponse, la [...] s'y oppose.

Depuis la délivrance du commandement de payer, puis de l'assignation, la SARL STOCK OPTIONS n'a pas démontré sa capacité à faire face au loyer courant et encore moins à apurer sa dette.

La dette s'est accrue depuis la délivrance de l'assignation, puisque, selon les états du Grand Livre produit en annexe 15, la défenderesse a versé au titre des loyers de l'année 2024 la somme totale de 12.500 euros qui n'atteint pas le montant d'un seul terme de loyer.

Dans ces conditions, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande.

Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

- du bail du 12 mars 2009, qui contient une clause résolutoire en son article 22 "A défaut de paiement à son échéance exacte d'un seul terme de loyer ou de remboursement de frais, charges ou prestations qui en constituent l'accessoire, ou d'exécution de l'une ou l'autre des conditions du présent bail, et un mois après un simple commandement de payer ou une sommation d'exécuter restée sans effet, et contenant déclaration par le bailleur de son intention d'user du bénéfice de la présente clause, le présent bail sera résilié de plein droit si bon semble au bailleur, sans qu'il soit besoin de former une demande en justice",

- du commandement de payer la somme de 139.863,09 euros, arrêtée au 1er juillet 2024 qui a été délivré le 17 juillet 2024 avec rappel de la clause résolutoire,

- du décompte arrêté au 31 décembre 2024 faisant apparaître que les causes du commandement n'ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte.

La SARL STOCK OPTIONS, à qui il incombe de démontrer s'être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d'un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 18 août 2024.

Sur l'expulsion

L'article 835 du code de procédure civile autorise la présidente du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d'une contestation sérieuse, à prescrire "les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite".

L'occupation sans droit ni titre de la propriété d'autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d'ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d'assortir cette décision d'une astreinte, les conditions légales apparaissant suffisamment coercitives.

Sur l'indemnité provisionnelle

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que "Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable", la présidente du tribunal judiciaire peut " accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ".

Loyers et charges dues au jour de la résiliation - contestation sérieuse

Au 18 août 2024, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit:

- loyers et charges dues et visées par le commandement de payer : 139.465,66 euros;

- loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (mois de août 2024) : 23.465,70 *18/31 = 11.354, 37euros.

La défenderesse conteste le montant des loyers et le montant de la créance aux motifs que la révision des loyers n'a pas tenu compte des révisions de l'indice à la baisse et que le mode de calcul est erroné.

Il relève des faits de l'espèce, que la fixation du montant du loyer relève d'une interprétation des termes du contrat, et par là même échappe à la compétence du juge des référés.

Toutefois, le juge des référés détermine souverainement le montant de la provision qu'il accorde en vertu de l'article 835 du code de procédure civile.

Il apparaît opportun que le montant alloué couvre, au plus juste, le préjudice tel qu'il pourrait être réparé par une juridiction du fond, en évitant d'allouer une somme trop importante qui exposerait le créancier à restituer une partie de cette somme, avec le risque, pour le débiteur, de ne jamais recouvrer les sommes qu'il a versés.

En conséquence, il y a lieu de condamner la défenderesse au paiement d'une somme provisionnelle de 140.222, 68 euros au titre des loyers et charges demeurés impayés avant la résiliation du bail de plein droit.

Indemnité d'occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d'autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL STOCK OPTIONS sera en outre tenue à une indemnité d'occupation à compter du 18 juillet 2024, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

La bailleresse sollicite que l'indemnité d'occupation soit fixée à 23 465, 70 € par mois.

Il sera fait droit à cette demande.

Cette indemnité d'occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 23.465,70 euros, et sera due jusqu'à complète libération des lieux par le preneur.

Au jour de l'audience, sont d'ores et déjà échues les sommes dues pour septembre 2024 à avril 2025, soit 23.465,70 * 8 = 187.725,6euros ;

Sur les demandes présentées au titre d'indemnités de retard

La demanderesse sollicite la condamnation de la société STOCK OPTIONS au paiement d'une indemnité de retard conventionnelle d'un montant de 14.022,26 euros.

En l'espèce, le bail comprend en son article 20 une clause qui majore de 10 % les sommes demeurées impayées à leur échéance exacte : " en cas de défaut de paiement à son échéance le bailleur appliquera une majoration de 10 % avec un minimum de 38 euros et ce de plein droit et sans mise en demeure ".

Ces stipulations présentent le caractère d'une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l'article 1231-5 du code civil.

Si le juge des référés n'a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu'il détermine le montant de la provision qu'il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes.

Solde

Dès lors, la SARL STOCK OPTIONS sera condamné à payer les sommes de :

- 140.222, 68 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail;

- une indemnité mensuelle d'occupation de 23.465,70 euros à compter du 18 juillet 2024 et jusqu'à la date de libération effective des lieux ;

- dont à déduire la somme de 0 euros au titre des paiements intervenus.

La somme de 139.863,09 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

Sur la demande de délais de paiement

L'article 1343-5 du code civil énonce que " Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues
Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital.
Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.
La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge ".

L'article L. 145-41 du code de commerce dispose également que " Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ".

En l'espèce, la SARL STOCK OPTIONS sollicite des délais de paiement mais ne verse aucun élément aux débats permettant d'apprécier la réalité de ses ressources et charges et donc ses capacités à se délivrer effectivement de sa dette tout en continuant à payer régulièrement ses loyers - ce qui n'est pas le cas actuellement -.

Eu égard également à l'antériorité et à l'importance de la dette, il convient dès lors de rejeter sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Sur les demandes accessoires

La SARL STOCK OPTIONS, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 17 juillet 2024, et condamnée, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à payer à la [...] la somme de 2.000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS