TJ 83137, 6 mai 2025, RG 24/02391

REPUBLIQUE FRANCAISE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULON

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

MINUTE N° :

2ème Chambre Contentieux
N° RG 24/02391 - N° Portalis DB3E-W-B7I-MSFS

En date du : 06 mai 2025

Jugement de la 2ème Chambre en date du six mai deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 20 février 2025 devant Laetitia SOLE, Vice-Présidente statuant en juge unique, assistée de Lydie BERENGUIER, greffier.

A l’issue des débats, la présidente a indiqué que le jugement, après qu’il en ait délibéré conformément à la loi, serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 mai 2025.

Signé par Laetitia SOLE, présidente et Lydie BERENGUIER, greffier présent lors du prononcé.

DEMANDERESSE :

Madame [S] [M]
née le 15 Juillet 1961 à [Localité 4], de nationalité Française, retraitée,
demeurant [Adresse 3]

représentée par Me Cécilia MERCURIO, avocat au barreau de TOULON

DEFENDERESSE :

La S.A.S.U. IBOX GESTION LOCATION
prise en la personne de son représentant légal
sis au siège social [Adresse 2]

représentée par Me Jérôme COUTELIER-TAFANI, avocat au barreau de DRAGUIGNAN substitué par Me Thomas MEULIEN, avocat au barreau de TOULON

Grosses délivrées le :
à :
Me Jérôme COUTELIER-TAFANI - 1022
Me Cécilia MERCURIO - 0177

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 11 décembre 2018, [S] [M] a confié à la société IBOX GESTION LOCATION, agent immobilier, la gestion locative de son bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Dans l’exécution de ce mandat, la société IBOX GESTION LOCATION a donné le bien en location à usage d’habitation à [D] [O] et [E] [O] suivant acte du 19 novembre 2018.

Dans le cadre de la gestion de ce bien, la société IBOX GESTION LOCATION a également souscrit à une garantie loyers impayés et une garantie pour les détériorations immobilières avec la compagnie d’assurance SADA.

Compte tenu des impayés de loyers, la garantie loyers impayés a été mobilisée et une ordonnance en référé a été rendue le 18 juin 2021 par le tribunal judiciaire de TOULON ordonnant l’expulsion des consorts [O] du bien locatif en cause.
Un procès-verbal d’expulsion et un procès-verbal de constat ont été dressés en date du 5 mai 2023 par Maître [I] [N], commissaire de justice.

La compagnie d’assurance SADA a limité sa garantie détériorations immobilières à la somme de 900 €, laquelle venait en compensation du montant du dépôt de garantie.

Le conseil de [S] [M] a adressé un courrier en date du 24 janvier 2024 à la société IBOX GESTION LOCATION auquel le courtier du contrat d’assurance Responsabilité civile professionnelle de la société IBOX GESTION LOCTAION a répondu par un courrier du 7 mars 2024, dans lequel il indique que la responsabilité de cette dernière ne saurait être retenue dans le cadre de l’exercice de son mandat de gestion.

*

Par acte de commissaire de justice du 20 mars 2024, [S] [M] a assigné devant le tribunal judiciaire de TOULON la société SARL IBOX GESTION LOCATION au visa des articles 1104 et suivants, 1217, 1231-1 et suivants, 1991 et suivants du code civil aux fins de réparation de ses préjudices matériels, de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral en lien avec les fautes commises par la société IBOX GESTION LOCATION dans l’exercice de son mandat de gestion.

Dans ses dernières écritures signifiées par RPVA le 17 janvier 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, [S] [M] demande au tribunal, au visa des articles 1104 et suivants, 1217, 1231-1 et suivants, 1991 et suivants du code civil, de :
« JUGER que la société IBOX a commis des fautes dans l’exercice de son mandat de gestion n°1386 en date du 11 décembre 2018,
JUGER que les différents postes de préjudices subis par Madame [M] sont la conséquence directe de ces fautes de gestion commis par la société IBOX,
JUGER que la responsabilité contractuelle de la société IBOX est engagée,
En conséquence,
CONDAMNER la société IBOX à payer à Madame [S] [M] la somme de 21 077,15€ au titre de la remise en état nécessaire au sein de l’appartement situé [Adresse 5] à [Localité 6].
CONDAMNER la société IBOX à payer à Madame [S] [M] la somme de 5600€ au titre du préjudice de jouissance subi du fait de l’impossibilité de relocation du mois de juillet 2023 à décembre 2023
CONDAMNER la société IBOX à payer à Madame [S] [M] la somme de 5000€ en réparation du préjudice moral subi,
DEBOUTER la société IBOX de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
JUGER qu’il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
CONDAMNER la société IBOX à payer à Madame [S] [M] la somme de 3000€ en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du constat d’huissier de 330€, distraits à la SCP CASTAGNON MERCURIO représentée par Maître Cécilia MERCURIO. »

Par des conclusions récapitulatives signifiées par RPVA le 18 janvier 2025 et auxquelles il sera renvoyé pour l’exposé des moyens, la société SASU IBOX GESTION LOCATION, demande au tribunal, au visa des articles 1991 et 1992 du Code Civil, l’article 1134 ancien du Code Civil et les articles 1103, 1104 et 1193 nouveaux du Code Civil, l’article 1147 ancien du Code civil et les articles 1217 et 1231-1 du nouveau Code Civil et de l’article 954 du Code de Procédure Civile, de :
« JUGER que la société IBOX n’a commis aucune faute dans la gestion du bien de Madame [M]. JUGER que Madame [M] ne justifie d’aucun préjudice, et que les prétendus préjudices invoqués par cette dernière ne sont pas indemnisables.
DEBOUTER Madame [M] de l’ensemble de ses demandes.
Subsidiairement, LIMITER à de plus justes proportions le prétendu préjudice de Madame [M] notamment en tenant compte de la perte de chance, de la vétusté, du montant du dépôt de garantie, et des pièces versées aux débats.
CONDAMNER Madame [M] au paiement à la Société IBOX de la somme de 3 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
CONDAMNER Madame [M] aux entiers dépens. »

*

Par ordonnance de clôture en date du 9 octobre 2024, le juge de la mise en état a fixé la clôture de la procédure au 20 janvier 2025 et renvoyé la cause à l’audience de plaidoiries à juge unique du 20 février 2025 à 14 heures.

L’affaire a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

SUR CE :

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil : « Le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure. »
Aux termes de l’article 1991 du code civil en son alinéa 1 : « Le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. ».
Aux termes de l’article 1992 du code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.
Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. ».

Il revient au demandeur d’établir que les conditions de la responsabilité sont réunies à savoir, l’existence d’un manquement aux obligations nées du contrat, le lien de causalité et les préjudices qui en découlent.

En l’espèce, le mandat était rémunéré, ainsi qu’il résulte de l’examen du bail, qui reprend les conditions de rémunération de l’agence.

S’agissant de la responsabilité du mandataire, le mandat de l’agence ne peut s’interpréter que comme étant à l’origine d’une obligation de moyen tendant à rechercher un locataire solvable par des vérifications sérieuses.

[S] [M] reproche à son mandataire de ne pas avoir vérifié la solvabilité des locataires.

Le manquement invoqué a trait à l’exécution du contrat intitulé « mandat de gérance n°1386 », conclu le 11 décembre 2018 entre [S] [M], mandant et la SARL IBOX GESTION LOCATION, mandataire, pour la location de son bien immobilier. Ce contrat, versé aux débats, comporte notamment comme obligation celle de louer les locaux, avec pouvoir donné au mandataire de « recherche du locataire (…) étude et suivi rigoureux des dossiers locataires. Rédaction et signature d’un bail conforme à la législation en vigueur. Rédaction et signature d’un état des lieux à l’entrée et à la sortie d’un locataire. (…)»

Il convient de rechercher si, dans le cadre de l’exécution de cette obligation - dont l’aboutissement a été la signature d’un contrat de bail de location ou colocation de logement nu, le 19 novembre 2018, au profit de [D] et [E] [O] - la SARL IBOX LOCATION GESTION a procédé à des vérifications sérieuses, s’agissant de la solvabilité des locataires.

Sans exiger l’application stricte de la liste de pièces visées par le décret  n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 pour la constitution du dossier, les pièces justificatives qui ont été sollicitées par l’agence immobilière pour considérer la solvabilité des potentiels locataires (soit pour [D] [O] : une fiche de renseignement, un « bilan d’activité », et un « détail de l’imposition » tamponné et signé par l’administration fiscale et pour [E] [O] : fiche de renseignement locataire, certificat d’apprentissage, contrat d’apprentissage, bulletins de salaire d’août et septembre 2018) sont manifestement insuffisantes pour considérer que l’agence s’est acquittée de son obligation de moyen dans le cadre du mandat qui lui avait été confié.

Il convient de relever que la liste susvisée a été conçue comme une limite à ne pas dépasser, s’agissant des documents à exiger de la part des prétendants à une location. Ainsi, les pièces justificatives visées par la liste sont les seules pouvant être demandées, dans les limites des conditions posées par le décret mais il n’existe pas d’obligation légale d’obtenir spécifiquement communication de l’une ou de l’autre de ces pièces.

La seule obligation pour le mandataire est ainsi celle de procéder à des recherches sérieuses dans le respect des limites explicitées ci-dessus.

Sur ce point, force est de constater que le seul bilan d’activité reprenant l’ensemble des actes réalisés par [D] [O] pour les mois de mai à septembre 2018 est insuffisant à vérifier la solvabilité d’un locataire. Il en est de même pour le document fiscal fourni qui n’est pas un avis d’impôt sur les revenus et sur lequel il est indiqué « ce document ne peut en aucun cas constituer un avis fiscal. Dès lors il ne doit pas être présenté à des organismes pour bénéficier d’un paiement ou avantage quelconque ». Au surplus, l’écart entre les revenus déclarés en 2017 et les bilans d’activité aurait dû alerter le mandataire. De même, la seule situation professionnelle de [E] [O] en contrat d’apprentissage depuis le mois d’août 2018 était insuffisante pour assumer les loyers dus.

Ces constatations démontrent l’insuffisance des vérifications relatives à la solvabilité des locataires. La faute de l’agence immobilière est donc établie.

Pour autant, cette faute n’est pas en lien avec les préjudices subis par la demanderesse qui portent sur la remise en état de son bien immobilier suite aux dégradations constatées après le départ des locataires. La vérification de la solvabilité des locataires n’est pas liée à l’existence de dégradations locatives qui peuvent intervenir au cours de la location. La requérante ne démontre pas à cet égard que la société IBOX LOCATION GESTION avait connaissance des dégradations commises dans l’appartement et qu’elle s’est volontairement abstenue de prendre les mesures nécessaires pour y remédier.
Au surplus, la société IBOX LOCATION GESTION a établi le 19 novembre 2018 un état des lieux d’entrée versé aux débats et a souscrit une assurance pour garantir les dégradations immobilières, en sus de la garantie loyers impayés.

Par ailleurs, le préjudice moral dont fait état la demanderesse en lien avec l’insolvabilité des locataires ne pourra pas être retenu, dans la mesure où les loyers impayés par [D] et [E] [O] ont été pris en charge par la garantie loyers impayés.

Les demandes indemnitaires seront donc rejetées faute de préjudice en lien direct et certain avec la faute commise.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions combinées des articles 696 et 700 du Code de procédure civile que la partie qui succombe doit supporter les dépens. Les frais non compris dans les dépens en suivent le sort.

[S] [M] qui succombe à la présente instance, sera condamnée à verser à la société SARL IBOX GESTION LOCATION la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens de l’instance.

Conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile dans leur version applicable aux procédures introduites depuis le 1er janvier 2020, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée. Au regard du débouté pur et simple, l’exécution provisoire sera écartée étant inopportune.

PAR CES MOTIFS