TJ 76351, 5 mai 2025, RG 24/01207

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :
N° RG 24/01207 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GWOW
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEUR :

Monsieur [W] [Y]
né le 30 Juillet 1967 à LE HAVRE (76600), demeurant Résidence Cap Ouest - 44210 PORNIC

Représenté par Me Laëtitia BENARD, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEUR :

Monsieur [V] [F]
né le 09 Août 1970 à LE HAVRE (76600), demeurant 78 boulevard Amiral Mouchez - 76600 LE HAVRE

Non comparant ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : réputé contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 septembre 2023, Monsieur [W] [Y] a donné à bail à Monsieur [V] [F] un logement meublé situé 78 rue Amiral Mouchez, rez-de-chaussée, droite, au HAVRE (76600), moyennant un loyer mensuel de 400 €.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 18 juin 2024, Monsieur [Y] a fait délivrer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux visant le non-paiement des loyers et ce, avec effet au 30 septembre 2024, ainsi qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme de 927 € au titre d’un arriéré de loyer et charges, arrêtée au mois de mai 2024 inclus.

Les lieux n’ayant pas été restitués à cette date, par acte du 31 octobre 2024, Monsieur [Y] a fait assigner Monsieur [F] devant la juge des contentieux de la protection. Il lui demande de :

- valider le congé délivré à Monsieur [F] et par voie de conséquence ordonner l’expulsion de Monsieur [F] des lieux loués,
- subsidiairement, constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit du requérant,
- prononcer la résiliation de l’engagement de location consenti à Monsieur [F],
- ordonner l’expulsion immédiate des lieux loués de Monsieur [F] ainsi que de celle de tous occupants de son chef et dire qu’il sera procédé par tous moyens et notamment si besoin est avec le concours de la force publique,
- autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion, soit sur place, soit dans un garde meuble du choix du requérant, aux frais et risques de qui il en appartiendra,
- condamner le défendeur à lui payer les sommes suivantes :
* Le montant des loyers et charges dus à hauteur de la somme de 2 372 €, avec intérêts au taux légal conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, échéance d’octobre 2024 comprise,
* Le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à la résiliation du bail, subsidiairement, dire que cette indemnité ne saurait être inférieure au montant du loyer,
* Une somme mensuelle égale au loyer actuel et aux charges à titre d’indemnités d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre revalorisation légale,
* La somme de 850€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil,
* Attendu qu’il serait inéquitable de laisser à la charge du requérant les dépens engendrés par la présente, les entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens d’exécution, et tous débours liés à l’expulsion.

A l’audience du 3 mars 2025, lors de laquelle l’affaire est évoquée, Monsieur [Y] était représenté par Maître [U] qui a actualisé la dette à la somme de 3 916 € et a déposé son dossier. Il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des prétentions et moyens du demandeur.
Monsieur [F], cité par procès-verbal de remise à personne physique, n’a pas comparu à l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [Y] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département le 12 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur le fond

L’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 stipule « I. - Lorsque la bailleresse donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par la bailleresse doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre la bailleresse et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que la bailleresse, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, la bailleresse justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. »
(…)
« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. »
(…)
« A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués. »

En application de l’article 25-8 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, pour les logements loués meublés, le délai de préavis du bailleur est de trois mois.

Le bailleur justifie avoir fait délivrer au locataire un congé pour motif légitime et sérieux en date du 18 juin 2024 pour le 30 septembre 2024 et ce dans le respect des termes de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir 3 mois avant la date anniversaire du bail.

Il appartient au juge de contrôler la réalité du motif du congé et le caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, ce qui n’implique pas pour autant le contrôle de l’opportunité même de cette décision.
La quasi absence de paiement par Monsieur [F] depuis le mois de mars 2024 revêt à l’évidence un caractère suffisamment réel et sérieux pour justifier le congé délivré.

Monsieur [F] se trouve en conséquence déchu de tout titre locatif et occupant sans droit ni titre, à compter du 30 septembre 2024, date pour laquelle le congé a été délivré.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [F] ainsi qu’à tout occupant de son chef de quitter les lieux et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [Y] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Il résulte du décompte arrêté au 3 mars 2025 que le locataire doit une somme de 3 916 €. Monsieur [F] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il convient de le condamner à payer la somme de 3 916 € au bailleur, avec intérêts au taux légal, à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à compter de la date du jugement, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Monsieur [Y] ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [F], partie perdante, est condamné aux dépens de la présente instance en ce compris le coût du congé.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [F] est condamné à verser à Monsieur [Y] la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS