TJ 76351, 5 mai 2025, RG 24/00713

MINISTÈRE DE LA JUSTICE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 05 MAI 2025

Minute :
N° RG 24/00713 - N° Portalis DB2V-W-B7I-GS4E
NAC : 5AA Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

DEMANDEURS :

Monsieur [O] [L], demeurant 28, rue de l'Ubeck - 75016 PARIS

Représenté par Me Pascal HUCHET, Avocat au barreau du HAVRE

Madame [C] [L], demeurant 28, rue de l'Ubeck - 75016 PARIS

Représentée par Me Pascal HUCHET, Avocat au barreau du HAVRE

DÉFENDEURS :

Monsieur [D] [M]
né le 06 Mars 1979 à LE HAVRE (76600), demeurant 177, Boulevard Amiral Mouchez - 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

Monsieur [Z] [K]
né le 27 Juillet 1967 à LE HAVRE (76600), demeurant 149 Quai George V - 76600 LE HAVRE

Comparant en personne

Madame [J] [N] épouse [K]
née le 06 Juillet 1975 à LE HAVRE (76620), demeurant 1096, Route de la Crique - 76110 BRETEVILLE-DU-GRAND-CAUX

Comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré :

PRÉSIDENT : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection

GREFFIER : Isabelle MAHIER

DÉBATS : en audience publique le 03 Mars 2025

JUGEMENT : contradictoire

en premier ressort

par mise à disposition au Greffe, les parties présentes en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au 2ème alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile.

SIGNÉ PAR : Danielle LE MOIGNE, Vice-Présidente, Juge au Tribunal Judiciaire du HAVRE chargée des contentieux de la protection et Isabelle MAHIER, Greffier au siège de ce Tribunal, 133 Boulevard de Strasbourg - 76600 LE HAVRE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 15 septembre 2020, Monsieur [O] [L] et Madame [C] [L] ont consenti à Monsieur [D] [M] un bail concernant un logement situé 177 boulevard Amiral Mouchez au Havre (76600), moyennant un loyer mensuel initial de 315,78 euros, outre une provision sur charges à hauteur de 28,50 euros.

Selon les clauses contractuelles, Monsieur [Z] [K] et Madame [J] [N] se sont portés cautions solidaires de Monsieur [M] et un acte sous signature privée du même jour a été annexé au bail.

Suivant acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2024, dénoncé aux cautions par acte du 25 avril 2024, les époux [L] ont fait délivrer à Monsieur [M] un commandement de payer la somme de 605,04 euros au titre des loyers impayés et visant la clause résolutoire.

La dette locative n’ayant pas été régularisée, les époux [L] ont fait assigner Monsieur [M], Monsieur [K] et Madame [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire du HAVRE par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2024 aux fins de :
- Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail ;
- Ordonner, en conséquence, l’expulsion de Monsieur [M] et de tous occupants de son chef ;
- D’autoriser, le cas échéant, les époux [L] à faire transporter et séquestrer les biens abandonnés dans les lieux, aux frais, risques et périls de Monsieur [M], dans l’attente qu’il soit statué sur le sort des biens ;
- Condamner solidairement Monsieur [M], Monsieur [K] et Madame [N] au paiement de la somme de 1 109,70 au titre de l’arriéré locatif à la date du 31 mai 2024, avec intérêts au taux légal ;
- Condamner solidairement Monsieur [M], Monsieur [K] et Madame [N] au paiement des loyers et charges échus depuis cette date ;
- Condamner solidairement Monsieur [M], Monsieur [K] et Madame [N] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle sur la base du loyer et des charges et ce jusqu’au jour de la libération effective du logement, avec intérêts au taux légal ;
- Condamner solidairement Monsieur [M], Monsieur [K] et Madame [N] aux dépens ;
- Condamner solidairement Monsieur [M], Monsieur [K] et Madame [N] au paiement de la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

A l’audience du 4 novembre 2024, à laquelle l’affaire a été appelée, les époux [L], représentés par Maître HUCHET, se sont rapportés à leur acte introductif d’instance. L’affaire a été mise en délibéré au 6 janvier 2025.

Par mention au dossier au 6 janvier 2025, les débats ont été réouverts pour un problème de mauvaise orientation des justiciables dans la salle d’audience.

A l’audience du 3 mars 2025 à laquelle l’affaire a été de nouveau appelée, les époux [L], représentés par Maître HUCHET, se sont rapportés à l’assignation, ont actualisé leur créance à la somme de 19 927,27 euros à la date du 31 janvier 2025, se sont opposés à toute demande d’octroi de délais de paiement et, constatant que l’acte de cautionnement n’avait pas été signé par Monsieur [K], n’ont pas maintenu leurs demandes formées à son encontre.

Monsieur [M], comparant en personne, a indiqué percevoir le RSA à hauteur de 457,47 euros par mois, verser une contribution à l’entretien et l’éducation de sa fille à hauteur de 100 euros par mois et vivre seul. Il est divorcé, n’a pas de compte en banque ni de carte d’identité. Il ajoute avoir du mal à réaliser les démarches.

Madame [N], comparante en personne, a déclaré être en instance de divorce avec Monsieur [K] et gagner environ 1 000 euros par mois, somme composée d’un demi traitement et d’un complément de sa mutuelle.

Monsieur [K], comparant en personne, a déclaré ne pas avoir signé l’acte de cautionnement.

La décision a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Selon l’article 24, III et IV de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au litige, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de prononcé de la résiliation du bail motivée par l’existence d’une dette locative du preneur est notifiée, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’Etat dans le département, au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, les époux [L] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’Etat dans le département le 1er juillet 2024, soit plus de six semaines avant la date de l’audience.

Par conséquent, leur action est recevable.

Sur le fond

Aux termes de l’article 24, I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n° 2019-770 du 17 juillet 2019 applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue au bail pour un montant de 605,04 euros au titre de l’arriéré locatif a été signifié à Monsieur [M] le 27 mars 2024.

Il ressort du décompte produit par les époux [L] que les causes du commandement de payer n’ont pas été intégralement apurées dans le délai de deux mois par Monsieur [M].

Les époux [L] sont donc bien fondés à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire et il convient de constater que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit le 27 mai 2024.

Il convient, par conséquent, d’ordonner à Monsieur [M], ainsi qu’à tous les occupants de son chef, de quitter les lieux et, pour les cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser les époux [L] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la demande de désistement d’action à l’encontre de Monsieur [K]

L’article 394 du code de procédure civile dispose que le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance.

En l’espèce, il sera donné acte aux époux [L] du désistement de leurs demandes formées à l’encontre de Monsieur [K] et les actes inutiles délivrés à son encontre resteront exclusivement à la charge des bailleurs.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de tout autre occupant de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation mensuelle est due qui est d’un montant égal à celui du loyer et des charges en cas de poursuite du bail.

Selon l’article 1310 du même code, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

Le contrat de bail comporte une clause selon laquelle Madame [N] se porte « caution solidaire du paiement des sommes dues par le preneur, [M] [D] et de l’exécution de toutes les conditions du présent bail ». L’acte de cautionnement a été signé pour une durée déterminée jusqu’au 14 septembre 2029 et stipule que la caution s’engage « à garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, charges, réparations locatives, impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail ».

Par conséquent, Monsieur [M] et Madame [N] seront solidairement condamnés à payer aux époux [L] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 397,06 euros, et ce jusqu’à la libération effective des lieux et en ce qui concerne la caution, jusqu’au 14 septembre 2029.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, les époux [L] justifient, par la production d’un décompte remis le jour de l’audience, de ce que la dette de loyer s’élève désormais à la somme de 1 927,27 euros au 31 janvier 2025.

Par conséquent, Monsieur [M] et Madame [N] seront solidairement condamnés à payer aux époux [L] la somme de 1 927,27 euros au titre de l’arriéré locatif.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [M] et Madame [N], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance.

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou à défaut la partie qui succombe, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Condamnés aux dépens, Monsieur [M] et Madame [N] seront condamnés in solidum à verser aux époux [L] une somme qu’il est équitable de fixer à 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS