TJ 72181, 6 mai 2025, RG 23/01831

MINUTE 2025/ TRIBUNAL JUDICIAIRE DU MANS

Première Chambre

Jugement du 06 Mai 2025

N° RG 23/01831 - N° Portalis DB2N-W-B7H-HZ6S

DEMANDERESSE

S.A.R.L. L’OLIVIER, prise en la personne de son représentant légal
immatriculée au RCS de LE MANS sous le n° 487 971 939
dont le siège social est situé [Adresse 5]
représentée par Maître Eric TRACOL, avocat au Barreau du MANS

DEFENDERESSES

Madame [F] [J] veuve [I], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Monsieur [D] [I] décédé le 22 septembre 2024
née le 30 Août 1947 à [Localité 10] (72)
demeurant [Adresse 2]
représentée par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

Madame [E] [I], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Monsieur [D] [I] décédé le 22 septembre 2024
née le 02 Janvier 1973 à [Localité 8] (72)
demeurant [Adresse 1]
représentée par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

Madame [H] [I], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Monsieur [D] [I] décédé le 22 septembre 2024
née le 02 Mars 1977 à [Localité 8] (72)
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

Madame [M] [I], tant en son nom personnel qu’en sa qualité d’héritière de Monsieur [D] [I] décédé le 22 septembre 2024
née le 02 Mai 1981 à [Localité 8] (72)
demeurant [Adresse 6]
représentée par Maître Jean-Luc VIRFOLET, avocat au Barreau du MANS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

PRESIDENT : Amélie HERPIN, Juge

Statuant comme Juge Unique en application de l’article L.212-2 du code de l’organisation judiciaire.
Les avocats constitués ont été régulièrement avisés de l’attribution du juge unique en application de l’article 765 du code de procédure civile, sans que la demande de renvoi ait été formulée dans les conditions prévues par l’article 766 du même code.

GREFFIER : Patricia BERNICOT

DÉBATS A l'audience publique du 18 mars 2025
A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 06 mai 2025 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction.

copie exécutoire à Me Eric TRACOL - 59, Me Jean-luc VIRFOLET - 29 le

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Jugement du 06 Mai 2025

- prononcé publiquement par Amélie HERPIN, par sa mise à disposition au greffe
- en premier ressort
- contradictoire
- signé par le président et Patricia BERNICOT, greffier, à qui la minute du jugement été remise.

***

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 3 septembre 2007, le bail commercial consenti par Monsieur [D] [I] et Madame [F] [J] épouse [I] à la SARL L’OLIVIER, sur les locaux à usage d’habitation et de commerce situés [Adresse 3] (72), a été renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2007. Il était convenu d’un loyer annuel de 17.422,12 €, à payer mensuellement à terme échu à compter de la date de départ du bail.

Suivant courrier recommandé avec avis de réception du 25 février 2019, la SARL L’OLIVIER, par l’intermédiaire de Maître [A], notaire, a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une nouvelle période de neuf ans et a émis une offre d’acquisition des locaux loués.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 25 juin 2021, la SARL L’OLIVIER a sollicité le renouvellement du bail commercial au visa de l’article L. 145-10 du Code de commerce.

Dans ce cadre, les parties n’ont pas trouvé d’accord sur le montant du loyer du bail renouvelé et ses modalités d’indexation.

Un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire a été délivré à la SARL L’OLIVIER en date du 21 avril 2023, portant sur un principal de 6.960,31 €, comprenant les loyers et charges outre les frais de remplacement de chaudière.

Par acte du 6 juillet 2023, la SARL L’OLIVIER a fait assigner Monsieur et Madame [I] devant le Tribunal judiciaire du Mans.

Selon ordonnance du 30 mai 2024, le Juge de la mise en état a rejeté la demande de renvoi de l’incident en formation collégiale et a déclarée irrecevable l’action fondée sur une demande de nullité de la clause d’indexation des loyers sur l’indice BT01 du bail commercial renouvelé du 3 septembre 2007, objet de ce litige, comme étant atteinte par la prescription.

Monsieur [D] [I] est décédé le 22 septembre 2024. Il laisse pour lui succéder sa conjointe survivante, Madame [F] [J], et ses trois filles, Madame [E] [I], Madame [H] [I] et Madame [M] [I].

Suivant conclusions n°5, signifiées par voie électronique en date du 13 mars 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, la SARL L’OLIVIER sollicite de :

- dire et juger n’y avoir lieu en l’état de statuer sur la demande de la SARL L’OLIVIER de nullité du commandement du 23 avril 2023,
- dire et juger n’y avoir lieu en l’état de statuer sur la demande de suspension de la clause résolutoire, dans la mesure où les bailleurs renoncent à se prévaloir de ses effets et n’en demandent pas l’acquisition dans le cadre de la présente instance,
- surseoir à statuer sur la demande en paiement de la somme de 2.598 € portant sur les loyers échus du 1er septembre 2019 au 1er septembre 2020 jusqu’à apurement des comptes entre les parties après fixation du montant du loyer renouvelé,
- dire et juger que la demande en paiement de la somme de 3.520,54 € des consorts [I] au titre des frais de remplacement de la chaudière, est irrecevable pour cause de prescription,
- en tout état de cause, débouter les consorts [I] de leur demande en paiement de la somme de 3.520,54 € au titre des frais de remplacement de la chaudière des lieux loués,
- dire et juger que le bail conclu le 1er septembre 2007, est renouvelé pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2019, indexation sur l’indice des loyers commerciaux avec toutes conséquences de droit,

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- dire et juger que le jugement définitif à intervenir après fixation du montant du loyer définitif vaudra bail entre les parties et constituera le titre exécutoire pour celles-ci,
- fixer le montant du loyer renouvelé à la somme de 1.500 € par mois, à compter de la date de renouvellement du bail, soit 500 € pour la partie habitation et 1.000 € pour la partie commerciale,
- fixer le loyer du bail renouvelé à la somme de 1.500 €, soit 500 € pour la partie habitation et 1.000 € pour la partie commerciale, avec indexation à venir sur l’indice des loyers commerciaux, devenu l’indice légal à compter du 1er septembre 2019,
- juger que le loyer du bail renouvelé sera de 1.500 € par mois selon la répartition susvisée,
- dire et juger que, dans l’attente de la fixation définitive par jugement du loyer du bail renouvelé, le montant du loyer provisoire dû par la SARL L’OLIVIER sera de 1.910,14 €,
- débouter les consorts [I] de leur demande visant à ce que la fixation du loyer provisoire à la somme de 1.910,14 €, dans l’attente de la fixation du loyer définitif par jugement, rétroagisse à la date du 1er septembre 2029,
- les débouter de toute demande en paiement à ce titre,
- dire et juger que le jugement fixant le montant définitif du loyer révisé entraînera pour les parties obligation d’apurement des comptes entre elles, à compter du jour où il sera définitif entre les sommes dues par les bailleurs ou la SARL L’OLIVIER, au titre du compte des loyers réciproques, en fonction du loyer provisoire payé durant la poursuite du bail depuis le 1er septembre 2019, et du montant du loyer définitivement fixé au titre du bail renouvelé,
- au besoin, et avant-dire droit sur le montant du loyer du bail renouvelé, désigner un expert spécialisé avec mission de fournir tous éléments pour la fixation du montant du loyer définitif du bail renouvelé et surseoir à statuer dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise,
- statuer alors sur le montant du loyer du bail renouvelé, après avoir recueilli les observations des parties sur le fondement du rapport d’expertise, et en attendant fixer à la somme de 1.914,10 € le montant du loyer en cours, jusqu’à fixation du loyer du bail renouvelé,
- établir et fixer alors le compte entre les parties, après fixation du loyer du bail renouvelé,
- condamner solidairement les consorts [I] à payer à la SARL L’OLIVIER la somme de 8.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ou à défaut dire n’y avoir lieu à faire application de ce texte au regard de la nature et de l’évolution du litige,
- condamner les consorts [I] aux entiers dépens, y compris de référé et d’incident ou partager ces derniers.

La SARL L’OLIVIER renonce à invoquer la nullité du commandement de payer, ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, alors que son acquisition n’est plus soutenue par les bailleurs.

Sur les demandes en paiement, la SARL L’OLIVIER soutient, au titre des loyers, qu’elles sont conditionnées à la fixation définitive du loyer du bail renouvelé sollicitée dans le cadre de cette instance et qu’il doit donc être sursis à statuer sur ce point. Concernant la facture de remplacement de la chaudière, la SARL L’OLIVIER soutient la prescription au visa de l’article 2224 du Code civil alors que la première demande a eu lieu par courrier du 3 mars 2017. A défaut, elle invite le juge de la mise en état à se saisir d’office de cette fin de non-recevoir ou envisage son examen par la juridiction du fond.

Concernant le renouvellement du bail, la SARL L’OLIVIER observe qu’il n’est pas contesté par les bailleurs comme étant intervenu à compter du 1er septembre 2019. Elle estime que ce renouvellement doit être constaté pour une durée de douze années, aux clauses et conditions du bail antérieur, et avec indexation sur l’indice des loyers commerciaux. Pour déterminer le loyer, la SARL L’OLIVIER considère que le local est désormais vétuste et atteint de malfaçons. Elle écarte les éléments transmis par les bailleurs au titre de l’augmentation démographique et de l’installation de services déconcentrés à proximité comme des facteurs d’attractivité de ce local. Elle soutient à l’inverse que la valeur locative a une tendance à la baisse au regard de la mise en oeuvre récente de travaux longs et à la fermeture de l’ancienne clinique [11] et du Centre [7] il y a près de deux ans, entraînant une baisse de commercialité et une perte de clientèle. Elle indique avoir été contrainte de démonter la terrasse extérieure installée récemment, le temps des travaux, perdant également cet élément d’attractivité. La SARL L’OLIVIER invoque les articles L. 145-33, R. 145-3, R. 145-6 et R. 145-7 du Code de commerce pour avancer qu’un loyer de 1.500 €, correspondant au loyer de 2007, sans indexation, semble adapté à la situation du local loué. A défaut, afin de déterminer le montant du loyer, elle propose le transport sur les lieux en application de l’article R. 145-30 du Code de commerce ou la désignation d’un expert dans les conditions des articles R. 145-30 et R. 145-31 du même code. Sur la base de l’expertise, elle se prévaut de l’article R. 145-23 du Code de commerce pour permettre au Tribunal de fixer le montant du loyer du bail renouvelé, sollicitant en outre l’application de l’indice des loyers commerciaux, devenu l’indice légal depuis le 1er septembre 2014, à compter du 1er septembre 2019. Dans ce cadre, elle estime qu’il conviendra de faire les comptes entre les parties et de fixer l’éventuelle créance de l’une ou de l’autre partie en raison de l’exécution du bail antérieur et du bail renouvelé. Dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise, la SARL L’OLIVIER propose de fixer le loyer en cours à la somme de 1.914,10 €. Elle considère
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toutefois que le Tribunal ne saurait faire rétroagir le montant du loyer provisoire à la date de renouvellement du bail, question qui sera tranchée lors de la fixation par le Tribunal du loyer du bail renouvelé après expertise.

Aux termes de conclusions n°2, signifiées par voie électronique en date du 27 février 2025, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé du litige, les consorts [I] demandent de :

- déclarer reprise l’instance interrompue par le décès de Monsieur [D] [I] et recevoir en leur constitution en lieu et place Madame [F] [J] veuve [I] et Mesdames [E], [H] et [M] [I],
- condamner la SARL L’OLIVIER au paiement à Madame [F] [J] veuve [I] et Mesdames [E], [H] et [M] [I] des causes du commandement concernant les rappels des loyers, soit la somme de 2.598,99 € avec les frais,
- statuer ce que de droit sur la prescription invoquée concernant le remboursement des frais de remplacement de la chaudière, soit 3.520,54 €,
- constater le renouvellement du bail et ordonner l’établissement et la signature par les parties d’un nouveau bail pour une durée de douze années à compter du 1er septembre 2019 aux clauses contractuelles du bail antérieur, sauf la clause d’indexation qui sera celle basée sur l’ILC,
- fixer le prix du loyer du bail renouvelé à la somme mensuelle totale de 3.000 € dont 1.000 € pour la partie habitation et 2.000 € pour la partie commerciale,
- dire que le loyer du nouveau bail sera indexé sur l’ILC actuellement en vigueur, la première indexation prenant effet rétroactivement le 1er septembre 2021,
- subsidiairement, ordonner une expertise aux fins de déterminer la valeur locative des lieux loués par le bail du 3 septembre 2007 et désigner tel expert qu’il écherra pour l’effectuer,
- fixer à la somme de 1.914,10 € par mois le loyer provisoire à payer par la SARL L’OLIVIER à l’indivision [I] à compter du 1er septembre 2019 dans l’attente de la fixation définitive du montant du loyer avec expertise,
- en tout état de cause, condamner la SARL L’OLIVIER aux dépens de référé préalable, de l’incident de mise en état et de l’instance au fond,
- condamner la SARL L’OLIVIER à payer pour l’ensemble des procédures visées la somme de 8.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile à Madame [F] [J] veuve [I] et Mesdames [E], [H] et [M] [I],
- rejeter toutes autres demandes.

Les consorts [I] soutiennent que la somme de 2.598,99 € correspond au rappel de loyers après indexation pour la période postérieure au renouvellement du bail en application de l’indice des loyers commerciaux. Ils rappellent que la SARL L’OLIVIER ne s’oppose pas à régler la somme de 1.914,10 € au titre d’un loyer provisoire et que par conséquent elle peut être condamnée à ce paiement depuis le 1er janvier 2021. Ils s’opposent à la demande de sursis à statuer dans l’attente d’une décision fixant le loyer à titre définitif. Concernant la facture de remplacement de la chaudière, les bailleurs font valoir qu’il s’agit d’une réparation à la charge des preneurs au regard des dispositions du bail commercial. Sur la prescription de cette créance, soulevée par la SARL L’OLIVIER, les consorts [I] s’en rapportent, tout en relevant que la SARL L’OLIVIER a choisi de former cette demande à la fois dans ses dernières conclusions au fond et dans le cadre de conclusions d’incident devant le Juge de la mise en état le même jour.

Les consorts [I] font état de leur accord sur le principe de renouvellement du bail commercial mais estiment que le loyer doit fait l’objet d’une augmentation. Ils se prévalent d’un loyer indexé sur la base de l’indice des loyers commerciaux et relèvent que la SARL L’OLIVIER paie effectivement ce montant de 1.914,10 €. Ils soutiennent que le loyer du bail renouvelé doit être fixé au regard des critères de l’article L. 145-33 du Code de commerce. Les consorts [I] avancent que les caractéristiques du local loué (locaux en bon état, d’une surface d’exploitation conséquente, subissant uniquement un manque d’entretien des preneurs), la destination des lieux, la distribution classique des obligations des parties, les facteurs locaux de commercialité (quartier en extension démographique, avec ouvertures de plusieurs commerces et de la cité administrative) et l’absence d’éléments produits au titre des prix couramment pratiqués dans le voisinage justifient la fixation d’un loyer du bail renouvelé à une somme de l’ordre de 3.000 € mensuels. Ils ajoutent que la SARL L’OLIVIER n’apporte aucun élément comptable permettant de justifier de la baisse alléguée de ses résultats. Ils soulignent que les travaux auxquels elle fait référence sont transitoires et ont pour objectif une modernisation et un embellissement de la [Adresse 9] profitant à la commercialité du local loué. A titre subsidiaire, les consorts [I] indiquent ne pas s’opposer à la désignation d’un expert pour la détermination de la valeur locative. Dans ce cadre, ils considèrent que le loyer provisoire peut dans l’attente déjà être fixé à la somme mensuelle de 1.914,10 €, sous réserve de régularisation.

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La clôture des débats est intervenue le 17 mars 2025, par ordonnance du 6 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il ressort du dossier que la SARL L’OLIVIER a signifié des conclusions d’incident le 5 février 2025 par voie électronique pour soutenir la prescription de la demande en paiement formée par les consorts [I] de la somme de 3.520,54 € pour remplacement de la chaudière dans les locaux loués ou à défaut de juger que cet incident sera tranché par la formation de jugement au fond.

Cet incident relève de la compétence exclusive du Juge de la mise en état en application de l’article 789 du Code de procédure civile.

L’incident soulevé n’ayant pas fait l’objet d’une fixation ou d’un désistement constaté, il convient d’ordonner la réouverture des débats, en application de l’article 444 du Code de procédure civile, aux fins de renvoi à la mise en état, le dossier ne pouvant être retenu au fond en l’état.

Dans l’attente, il sera sursis à statuer sur l’ensemble des demandes.

PAR CES MOTIFS